Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 2026 İstanbul

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Türkiye’nin yaşlanan nüfusuyla birlikte en sık karşılaşılan hukuki düzenlemelerden biri ölünceye kadar bakma sözleşmesi oldu. Yaşlılık, hastalık veya yalnızlık döneminde bakımını üstlenecek bir yakın karşılığında evini devretmek isteyen kişiler bu yola başvuruyor. Kurgu mantıklı görünür: Bir taraf güvence altına alınmış bir bakım, diğer taraf bir malvarlığı kazanır. Ancak uygulamada görüyoruz ki bu sözleşmeler, en çok ihtilaç doğan akıtların başında geliyor.

İhtilacın iki ana kaynağı vardır: Birincisi, edimlerin belirsiz kurgulanmasıdır. “Bakraarım” denilip imzalanan bir sözleşmede bakımın kapsamı, niteliği, süresi ve karşılığı somut biçimde yazılmamışsa; yıllar sonra tarafın hastalanması, bakımın aksaması ya da ihmal edilmesiyle tapu iptali davası kaçınılmaz hâle gelir. İkincisi, şekil ve muvazaa sorunlarıdır. Resmî şekil yerine el yazmasıyla veya gayrimenkul satış sözleşmesi görünümüyle yapılan düzenlemeler, ileride ağır hukuki sonuçlar doğurur. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, sağlıklı kurgulanmamış bir bakma sözleşmesinin hem bakan tarafı hem de devreden tarafı yıllarca süren yargılamaya soktuğunu görüyoruz.

Çözüm, bu sözleşmeyi baştan doğru kurmaktır. Türk Medeni Kanunu’nun ölünceye kadar bakma sözleşmesine ilişkin hükümleri, şekil şartlarını ve dönen hâlleri düzenler. İstanbul avukat ve İstanbul miras avukatı desteğiyle kurgulanan sözleşme; tarafların beklentilerini netleştirir, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önünü keser. Bu rehberde 2026 itibarıyla sözleşmenin nasıl yapılacağını, şekil şartlarını ve dönen hâlleri adım adım açıklıyoruz.

Evet, ölünceye kadar bakma sözleşmesi resmî şekilde yapılır.

Türk Medeni Kanunu m. 611 uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin bakım ve gözetim giderlerinin karşılanması veya bakım ve gözetim hizmetlerinin yerine getirilmesi amacıyla, malvarlığından bir kısmını ya da tamamını başkasına devretmesine dayanan iki taraflı bir sözleşmedir. Yani bu akdin özü takas ilişiğine dayanır: Bir taraf bakar, diğer taraf malvarlığını devreder.

Kanunun aradığı şekil şartı açıktır: Türk Medeni Kanunu m. 612 uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu yetki noterdedir. Uygulamada yaygın bir hata, sözleşmenin adi yazılı şekilde, el yazısıyla ya da sadece tapu müdürlüğündeki bir satış işlemiyle yapılmaya çalışılmasıdır. Şekil şartına uyulmaması hâlinde sözleşme butlanla sakatlanır ve ileride iptal gündeme gelir. Bu nedenle “evlat edindiğim gibi bakar” diyerek araya resmî bir evrak konulmadan yapılan düzenlemeler, hukuki güvenlik taşımaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2020/7-1534 E., 2021/982 K. sayılı kararında, sözleşmenin devrin konusuna ve edimlerine göre değerlendirilmesi gerektiğini; aile içi beklentilerin tek başına bakma sözleşmesi doğurmayacağını vurgulamıştır. Yani soyut bir “iyilik” ya da “bakacağım” taahhüdü, resmî sözleşmenin yerini tutmaz.

Sözleşmenin konusu ve edimleri nasıl belirlenir?

Evet, sağlıklı bir bakma sözleşmesi edimlerini somutlaştıran sözleşmedir. Sözleşmede devreden tarafın bakım ve gözetim giderlerinin neleri kapsadığı ayrıntılı yazılmalıdır: Yaşam giderleri, barınma, beslenme, giyim, sağlık ve tedavi giderleri, gerektiğinde hastane ya da bakımevi masrafları, ilaçlar, kişisel bakım ve son olarak cenaze giderleri. Bakımın kim tarafından, hangi sıklıkla ve hangi ölçüde üstlenileceği de mümkünse belirtilmelidir.

Karşılık tarafı da netleşmelidir: Devredilen malvarlığının tapu kaydı, değeri ve varsa ek ödemeler yazılmalıdır. Sıklıkla görüyoruz ki sözleşmede yalnızca “ev devredilecektir” denilmekte; bu devrin hangi edimleri karşıladığı, devreden kişinin hangi haklarının saklı tutulduğu ve bakımın nasıl belgeleneceği düzenlenmemektedir. İşte bu boşluklar, yıllar sonra dava dosyalarının ana konusu oluyor.

Yargıtay 14. HD, 2019/3746 E., 2020/4921 K. sayılı kararında, edimlerin kapsamının ve ifa biçiminin sözleşmeden ve dosyadaki delillerden somut olarak çıkarılması gerektiğini vurgulamıştır. Bu nedenle sözleşme metni; tarafların ekonomik durumunu, bakımın niteliğini ve ifa araçlarını (nakit ödeme, hizmet, birlikte yaşama gibi) açık biçimde yansıtmalıdır. Ayrıca ödemelerin belgelenmesi, makbuz ve hesap kayıtlarının tutulması gibi pratik önlemler de ileride ispat yükünü hafifletir.

Tapu devri nasıl gerçekleştirilir ve hangi riskler vardır?

Evet, taşınmaz devri sözleşmenin en görünür sonucudur ve ayrı bir işlemle tamamlanır. Resmî şekilde düzenlenen bakma sözleşmesinin ardından taşınmaz, tapu müdürlüğünde devredilen kişi adına tescil edilir. Tapu işlemi, noter düzenlemesinden sonra ve devrin konusuna ilişkin beyanlarla yapılır. Taraflar isterse tapuda şerh ve beyanlarla sözleşme ilişkisinin görünmesini sağlayabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken iki risk vardır. Birincisi, değer dengesidir: Devredilen malvarlığının, üstlenilen bakım edimlerinin karşılığından显 belirgin biçimde fazla olması hâlinde sözleşmenin ileride tartışılması kaçınılmazdır. Özellikle karşı tarafın güvencesiz kalması, aşırı yarar sağlanması iddiaları dosyalara yansır. İkincisi, muvazaa ve amacın saptırılması riskidir: Bakma sözleşmesi görünümü altında aslında vergi, miras planlaması ya da üçüncü kişilerin haklarının dolanılması amaçlanmışsa iptal davası gündeme gelir.

Devreden kişinin korunması da unutulmamalıdır: Tapu devrinden sonra bakım edimini yerine getirmeyen alacaklıya karşı kanun, dönme hakkı tanır. Bu noktada tapunun iptali değil, sözleşmeden dönme ve buna bağlı iade talepleri devreye girer. Aşağıdaki başlıkta bu kurumu ayrıca açıklıyoruz; çünkü uygulamanın en yoğun uyuşmazlık kaynağı tam olarak burasıdır.

Hayır, sözleşme bağlanınca her şey bitmez; dönme hakkı vardır.

Hayır; ölünceye kadar bakma sözleşmesi, tarafları kesin ve sonsuz biçimde bağlayan bir akıt değildir. Türk Medeni Kanunu m. 613 uyarınca mirasbırakan, her zaman sözleşmeden dönebilir. Ayrıca bakma borcu, mirasbırakanın mallarını kendi istediği gibi kullanmasına engel olan sınırlamaların kabul edilmemesi gibi hâllerde de dönme hakkı doğar. Buna karşılık, alacaklı edimini tamamen ya da gereği gibi ifa etmemişse mirasbırakan yine dönebilir.

Dönmenin sonuçları ölçülüdür: Dönme hâlinde devredilen malvarlığı geri alınır. Taşınmaz tapuda geri verilir; aynen iade mümkün değilse rayiç bedeli üzerinden tazminat gündeme gelir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/7-2461 E., 2020/1353 K. sayılı kararında, dönme hâlinde ifa edilmiş bakım edimlerinin karşılığının hesaplanması gerektiğini; tarafların elde ettiği ve verdikleri değerler arasında denge kurulmasını vurgulamıştır. Yani dönme, her iki tarafın emeğini ve ödemelerini yok saymaz; hesaplı bir çözüm sunar.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, bakan tarafın yıllarca emek verdiği ancak sözleşmeden dönüldüğü olaylarda ifa edilen bakımın karşılığı talebi gündeme geliyor. Bu hesapta bakımın süresi, niteliği, tarafların ekonomik durumu ve devredilen malın değeri birlikte değerlendirilir. Bu yüzden bakım edimlerinin yıllar boyunca belgelenmesi, ileride her iki tarafın da en güçlü delilidir.

Sözleşmeyi kimler yapabilir, mirasçıların rızası gerekir mi?

Evet, sık sorulan bir sorudur ve cevap nettir: Ölünceye kadar bakma sözleşmesini, medeni hakları kullanma ehliyetine sahip her kişi yapabilir. Kanun, malvarlığını dilediği gibi tasarruf etme özgürlüğü çerçevesinde kişinin bu yolu seçmesine engel olmaz. Mirasçıların rızası veya onayı gerekmez; çünkü saklı pay ihlali iddiası ancak vefattan sonra ve ancak saklı pay zedelenmişse gündeme gelir.

Ne var ki mirasçıların rızasının gerekmemesi, pratikte uyuşmazlık riskini ortadan kaldırmaz. Uygulamada görüyoruz ki devreden kişinin vefatı sonrasında mirasçılar, bakım ediminin eksik yapıldığını veya sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri sürerek dava açıyor. Bu davaların önüne geçmenin en etkili yolu, süreci şeffaf yürütmektir: Noter huzurunda ayrıntılı sözleşme, tapudaki doğru beyanlar ve bakım edimlerinin belgelenmesi. Gerekirse taraflar sürecin başında aile içinde açık bir bilgilendirme yaparak ilerideki kırgınlıkları da azaltabilir.

Ehliyet konusu da kritiktir: Devredecek kişinin ayırt etme gücünün bulanık olduğu dönemlerde yapılan işlemler, iptal davalarının klasik konusudur. Bu nedenle işlemin yapıldığı tarihte kişinin sağlık durumunun tartışmalı olabileceği hâllerde, hekim değerlendirmesi ve sürecin titiz kaydı güçlü bir önlemdir.

Doğru kurgulanmış bir sözleşme nasıl olmalıdır?

Evet, başarılı bir bakma sözleşmesi dosyası, imza anında değil; kurgu aşamasında kazanılır. Sözleşmenin içermesi önerilen başlıklar şunlardır:

1. Tarafların kimlik ve ehliyet bilgileri
2. Devredilen malvarlığının tapu kaydı ve değeri
3. Bakım edimlerinin kalemleri: Barınma, beslenme, sağlık, tedavi, ilaç ve cenaze giderleri
4. Bakımın kim tarafından, nasıl ve hangi ölçüde üstlenileceği
5. Nakit ödemelerin miktarı, ödeme dönemi ve belgelendirme biçimi
6. Dönme hâllerinde iade ve tazminat düzenlemeleri
7. Gerekirse tarafların saklı tuttuğu haklar ve şerhler

Uygulamada görüyoruz ki bu başlıkları içeren sözleşmeler, yıllar sonra dahi uyuşmazlığı hızlı biçimde çözüyor; çünkü mahkemenin önünde net bir metin ve belge zinciri bulunuyor. Buna karşılık tek cümlelik, edimi tanımlamayan sözleşmeler her aşamada yorum tartışması doğuruyor.

İstanbul avukat veya İstanbul miras avukatı desteğiyle yapılan kurgu; hem şekil şartının doğru yerine getirilmesini hem de edim dengesinin kurulmasını sağlar. Özellikle yüksek değerli taşınmazlar ve uzun süreli bakım taahhütleri bulunan dosyalarda bu ön hazırlık, ilerideki aylarca sürebilecek davaların baştan önüne geçer.

Sıkça Sorulan Sorular

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi noter olmadan geçerli mi?

Hayır, geçerli değildir. Türk Medeni Kanunu m. 612 uyarınca sözleşmenin resmî şekilde, yani noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Adi yazılı sözleşme veya yalnızca tapudaki işlem, bu şekil şartını karşılamaz ve sözleşme butlanla geçersiz hâle gelir. Şekil eksikliği sonradan giderilemez; bu nedenle işleme başlamadan önce noter sürecinin doğru planlanması gerekir. Resmî şekil, ileride doğabilecek iddia ve inkârlara karşı en güçlü delildir.

Mirasçılar sözleşmeye itiraz edebilir mi?

Sözleşmenin yapılması için mirasçıların rızası gerekmez; kişi malvarlığı üzerinde tasarruf özgürlüğüne sahiptir. Ancak vefattan sonra mirasçılar, bakım ediminin ihlal edildiğini, sözleşmenin muvazaalı olduğunu veya ayırt etme gücünün bulunmadığını ileri sürerek dava açabilir. Bu davaların önüne geçmenin yolu süreci şeffaf ve belgeli yürütmektir. İyi kurgulanmış sözleşme ve düzenli ifa kayıtları, mirasçı iddialarına karşı en güçlü savunmadır.

Bakan taraf bakımı yapmazsa ne olur?

Alacaklı, edimini tamamen veya gereği gibi ifa etmezse mirasbırakan Türk Medeni Kanunu m. 613 uyarınca sözleşmeden dönebilir. Dönme hâlinde devredilen malvarlığı geri alınır; taşınmaz tapuda iade edilir, aynen iade mümkün değilse rayiç bedeli üzerinden hesaplama yapılır. İfa edilmiş bakım edimlerinin karşılığı da denge gözetilerek hesaplanır. Bu nedenle bakımın belgelenmesi, hem bakan hem devreden taraf için belirleyici öneme sahiptir.

Sözleşmeden kimler taraf olabilir, bir yakının dışında biri yapabilir mi?

Sözleşmeyi medeni hakları kullanma ehliyetine sahip her kişi yapabilir; karşı tarafın akraba olması zorunlu değildir. Uygulamada çocuklar, akrabalar, komşular ya da üçüncü kişiler bakan taraf olabilmektedir. Önemli olan, karşı tarafın edimlerini yerine getirme gücünün ve niyetinin ciddi biçimde değerlendirilmesidir. Karşı taraf bakımı başkasına devretmeyecekse bu da sözleşmede düzenlenebilir. Her durumda edimlerin somut ve denetlenebilir kurgulanması esastır.

İstanbul’da bu sözleşmeyi nasıl ve kiminle yapmalıyım?

Önce edim tablosunu çıkarın: Bakımın kapsamını, ödeme ve hizmet biçimlerini, devredilecek malvarlığını ve dengeyi netleştirin. Ardından İstanbul avukat veya İstanbul miras avukatı desteğiyle metni hazırlayıp noter huzurunda resmî şekilde düzenleyin; tapu devrini beyanlarla tamamlayın. Bakım süresince ödeme ve hizmetleri belgeleyin. Bu dört adım, yıllar sonra doğabilecek bütün büyük uyuşmazlıkların önünü baştan keser.