İzale-i Şuyu Davası Nedir, Nasıl Açılır? Ortaklığın Giderilmesi Rehberi 2026

Anne veya babanızdan miras kalan evde kardeşlerinizle ortaksınız; siz satıp değerini paylaşmak istiyorsunuz, kardeşlerinizden biri taşınmazın satılmasına yanaşmıyor. Tapuda payınız olmasına rağmen tek başınıza satış yapamıyor, ipotek kuramıyor, planınızı askıya almak zorunda kalıyorsunuz. Ortak mülkiyet, paydaşlardan birinin rızası eksik kaldıkça fiilen kilitlenir ve bu kilit yıllarca sürebilir. Hukukun bu kilidi açmak için öngördüğü araç izale-i şuyu davasıdır: mahkeme ortaklığı ya taşınmazı bölerek ya da satarak giderir ve herkes payına düşen değeri serbestçe alır.

Bu rehberde izale-i şuyu davasının ne olduğunu, kimlerin hangi koşullarla açabileceğini, aynen taksim ile satış arasındaki farkı, dava sürecini adım adım, Yargıtay içtihadındaki kritik kuralları ve satış bedelinin nasıl dağıtıldığını anlatıyoruz.

İzale-i Şuyu Davası Nedir, Kimler Açabilir?

İzale-i şuyu, Arapça kökenli bir deyimdir ve “ortaklığın giderilmesi” anlamına gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre ortaklık, paydaşlardan her birinin isteğiyle her zaman giderilebilir; kimse kendi rızası dışında süresiz ortaklıkta tutulamaz. Bu kural anayasadaki mülkiyet hakkının güvencesinin bir sonucudur: payı olan kişi, o payı tek başına kullanıp değerlendirebilme hakkına sahiptir.

Davayı açabilecek kişiler şunlardır:

• Tüm paydaşlar: Tapuda müşterek (paylı) mülkiyet kaydı bulunan her paydaş, ister payı küçük ister büyük olsun, tek başına dava açabilir. Pay oranının dava hakkına etkisi yoktur.
• Elbirliği (iştirak halinde) maliki mirasçılar: Miras henüz paylaşılmamışsa mirasçılar tapuda ayrı pay sahibi görünmese de ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
• Elbirliği mülkiyetinde payı olan eş: Aile konutu dahil, edinilmiş mallara katılma rejimi sona erdiğinde katılma alacağı için açılan dava kapsamında da ortaklığın giderilmesi istenebilir.
• Alacaklılar (sınırlı hâlde): Bir alacaklı, borçlusunun elbirliği mülkiyetine konu payı için haciz koymuşsa ve takip sonuçsuz kalmışsa, borçlu adına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Yargıtay HGK’nın 24.09.2003 tarihli, E. 2003/6-514, K. 2003/512 sayılı kararında bu yolun iki koşulu vurgulanmıştır: hakkın elbirliği mülkiyetine konu olması ve icra takibinin sonuçsuz kalması.

Ortaklık Hangi Durumlarda ve Nasıl Giderilir?

Ortaklık giderme ihtiyacı en sık üç durumda doğar. Birincisi miras paylaşımı: vefat eden kişinin taşınmazı, veraset ilamıyla tüm mirasçıların elbirliği mülkiyetine geçer ve paylaşılmadıkça hiçbiri taşınmazı tek başına satamaz. İkincisi boşanma sonrası ortak kullanım: evlilik içinde ortak alınan taşınmaz boşanma sonrasında eski eşlerin paylı mülkiyetinde kalır. Üçüncüsü ortaklaşa yatırım: birden fazla kişinin hisseleriyle alınan arsa, dükkan veya yazlık ilişkisinin çözülmesi istendiğinde ortaklık yine mahkemeden giderilir.

Önemli bir sınır şudur: ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı bakımından istenir; yalnızca bir kısım payın ortaklığı giderilemez. Yargıtay HGK’nın 05.06.1996 tarihli, E. 1996/6-350, K. 1996/450 sayılı kararı bu ilkeyi açıkça ortaya koyar: bir malın ancak bütününde ortaklığın giderilmesi istenebilir. Benzer biçimde HGK’nın 08.11.1985 tarihli, E. 1985/6-371, K. 1985/892 sayılı kararında da müşterek mülkiyette belirli payların ortaklığının giderilmesi için karar verilemeyeği belirtilmiştir.

Aynen Taksim mi Satış mı? Mahkemenin İnceleme Sırası

Dava açıldığında mahkeme iki aşamalı bir inceleme yapar. Önce aynen taksim (taşınmazın yerinde, imar mevzuatına ve ekonomik bütünlüğe uygun biçimde parsellere bölünmesi) mümkün olup olmadığı araştırılır. Ayırma kesinlikle zararlı olacaksa veya parsellerin hepsinde imar ve vergi mevzuatına göre kolaylıkla ve dürüstlük kuralına uygun olarak yararlanma imkânı bulunmuyorsa, bu defa taşınmazın tamamının açık artırmayla satışı suretiyle ortaklık giderilir (TMK m. 700-701).

Pratikte bu ayrım şu sonucu doğurur: geniş, bölünebilir nitelikteki arazilerde aynen taksim gündeme gelirken; tek parça konut, dükkân ve küçük parsellerde ekseriyetle satış yolu seçilir. Ayrıca yargılamada şöyle bir kural da mevcuttur: davacı taksim istemişse, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi isteminin de varlığı kabul edilir (HGK, 24.05.2000 tarihli, E. 2000/6-904, K. 2000/920 sayılı karar). Kat mülkiyetine geçmeye elverişli bir binada, payların denkleştirilmesi ve bağımsız bölümlerin ortaklara özgülenmesi yoluyla ortaklık giderilebilir; bu, daire başına oturma düzeni korunmak istenen aileler için satıştan çok daha avantajlı bir sonuçtur.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç

Süreç, kural olarak şu adımlarla işler:

1. Tapu ve veraset kayıtları çekilir: Tapunun güncel kaydı ve tüm paydaşların kimlik/veraset bilgileri toplanır. Dava, tapuda kayıtlı tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir; Yargıtay HGK’nın 16.02.1994 tarihli, E. 1993/6-809, K. 1994/59 sayılı kararına göre ortaklığın giderilmesi davalarının, tapuda paydaş bulunanların tamamına husumet yöneltilerek yürütülmesi gerekir. Paydaş eksik bırakılırsa dava usulden reddedilebilir.
2. Dilekçe taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilir: Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. İstanbul’da bu, taşınmazın ilçesine göre değişen asliye hukuk mahkemeleridir.
3. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme, taşınmazın Emlak Vergisi Değerini aşmayacak şekilde bir bedeli, taşınmazın ihtiyaç ve kıymetine göre belirleyen bilirkişi raporu ister; rapor satışın muhammen bedelinin belirlenmesi ve taksim imkânının bulunup bulunmadığının tespiti için de kullanılır.
4. Taksim raporu değerlendirmesi: Parselleme teknik olarak mümkünse ve değer kaybı yaratmıorsa mahkeme aynen taksime karar verir. Değilse satış yoluna gider.
5. Satış kararı ve açık artırma: Satışa karar verildiğinde ihale süreci başlar. İhaleden en yüksek bedeli veren alır; paydaşlar da ihaleye girebilir. Ortaklığın giderilmesi davası niteliği gereği çift taraflı bir davadır; ilk kararı temyiz etmeyen taraf bile direnme kararını temyiz edebilir (HGK, 27.06.2001 tarihli, E. 2001/6-553, K. 2001/562 sayılı karar).
6. Bedelin dağıtımı: Satış bedeli, taşınmazı satın alanın ödediği tutar üzerinden ve mahkemenin belirlediği esaslar doğrultusunda pay sahiplerine dağıtılır. Dağıtım sırasında muhdesat (bina, ağaç gibi eklemeler) varsa özel kural uygulanır; aşağıda ayrıntılı anlatıyoruz.

Muhdesat ve Bina Payı: Satış Bedeli Nasıl Dağıtılır?

Taşınmazın üzerinde bir paydaşın kurdurduğu bina, ağaç veya diğer eklemeler (muhdesat) varsa satış bedelinin “arz” ve “muhdesat” diye ikiye ayrılarak değerlendirilmesi gerekir. Yargıtay HGK’nın 26.12.2001 tarihli, E. 2001/6-1166, K. 2001/1164 sayılı kararına göre oran kurulurken muhdesatın ve arzın dava tarihi itibarıyla ayrı ayrı değeri takdir ettirilir; satış bedeli dağıtımında muhdesata isabet eden kısım yalnızca muhdesat sahibine, arza isabet eden kısım ise payları oranında tüm paydaşlara verilir.

Muhdesatın kime ait olduğu ihtilaflıysa mahkeme, ilgili tarafa aidiyet tespit davası açması için önel verir ve bu davayı bekletici sorun yapabilir. Binanın yalnızca bazı paydaşlara ait olduğuna dair tapuda şerh varsa veya tüm paydaşlar bu konuda anlaşıyorsa, satış bedeli o değere göre oranlanarak dağıtılır (HGK, 13.02.2002 tarihli, E. 2002/6-76, K. 2002/96 sayılı karar).

Davanın Süresi, Harcı ve Mali Boyutu

Ortaklığın giderilmesi talebi ayni nitelikte olduğundan zamanaşımına tabi değildir; ortaklık sürdüğü sürece her paydaş her zaman bu davayı açabilir. Yargılama süresi dosyanın karmaşıklığına, keşif ve bilirkişi randevularına ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişir; İstanbul’da yoğun dosya trafiği nedeniyle keşif ve bilirkişi aşamalarının aylar sonraya planlanabildiğini, sürecin toplamda uzun sürebildiğini belirtmek gerekir.

Harç yönünden önemli ayrıntı şudur: dava kazanılan herkesin yararına sonuçlandığından harç, taşınmazın keşifte belirlenen değeri üzerinden değil, satış bedeli dikkate alınarak alınır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 31.01.2002 tarihli, E. 2002/231, K. 2002/578 sayılı kararı). Bunun dışında bilirkişi ücreti, keşif gideri ve vekalet ücreti gibi kalemler dosya bazında farklılık gösterir.

Sık Sorulan Sorular

İzale-i şuyu davasını tek paydaş tek başına açabilir mi?

Evet. TMK m. 699 uyarınca ortaklık, paydaşlardan her birinin isteğiyle her zaman giderilebilir; dava hakkı pay oranına bağlı değildir. Yüzde 5 payı olan paydaş da yüzde 50 payı olan paydaş gibi tek başına dava açabilir. Ancak dava tapuda kayıtlı tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir; Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre paydaşların tamamına husumet yöneltilmesi zorunludur. Karşı tarafın rızası, uzlaşma isteği ya da satışa itirazı dava açılmasına engel değildir; zaten davanın amacı, rıza olmadan ortaklığı çözmektir.

İzale-i şuyu davasında zamanaşımı süresi var mıdır?

Hayır, ortaklığın giderilmesi talebi zamanaşımına tabi değildir. Ortak mülkiyet ayni bir ilişki olduğu sürece paydaş, ortaklık sürdüğü müddetçe dilediği zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mirasçılara kalan taşınmazda on yıl sonra bile dava açılabilir. Yalnızca satış bedelinin dağıtımından doğan bazı tazminat ve ecrimisil talepleri kendi özel kurallarına tabidir; bunlar zamanaşımına uğrayabilir. Bu nedenle satış öncesi dönemde taşınmazı tek başına kullanıp kirasına katlanmayan paydaşlardan ecrimisil talep edilecekse bu talebin ayrı bir davada ve zamanında ileri sürülmesi gerekir.

Dava sonunda taşınmazı kim, nasıl alır? Paydaş ihaleye girebilir mi?

Satış suretiyle giderme karar verildiğinde taşınmaz açık artırmaya çıkarılır ve en yüksek bedeli teklif eden kişi alır. Paydaşlar da bu ihaleye alıcı olarak girebilir; kendi payının karşılığını zaten alacağı için pratikte yalnızca diğer paylara isabet eden tutarı finanse etmesi yeterli olur. Açık artırmanın şeffaf ilan ve teklif usulüne uygun yapılması gerekir. İhalede belirlenen bedel, muhdesat ve arz değerleri ayrıştırılarak paydaşlar arasında yukarıda anlatılan kurallara göre dağıtılır ve böylece herkes payına düşen parayı peşin alır.

Ortak kullanılan evde oturan paydaş satıştan sonra evden çıkarılabilir mi?

Evet. Satış kesinleşip alıcı tapuyu devraldığında, yeni malik taşınmazı tek başına kullanma hakkına sahiptir ve oturan paydaşın işgaline dayanak kalmaz. Oturan paydaşın satış bedelinden payını alması, kalma hakkı doğurmaz. Ayrıca oturan paydaş, satış kesinleşene değin diğer paydaşlara karşı taşınmazı tek başına kullanması nedeniyle ecrimisil (haksız işgal bedeli) ödemekle yükümlü tutulabilir; bu talep ayrı bir davada ileri sürülür. Süreci uzatmamak ve beklenmedik yaptırımlarla karşılaşmamak için satış aşamasında oturum düzeninin hukuki sonuçları önceden değerlendirilmelidir.

Davalardaki muhdesat ne demektir, kimin olur?

Muhdesat, arsa üzerine yapılan bina, ek yapı, ağaç ve benzeri sonradan eklenen değerler için kullanılan hukuki terimdir. Taşınmaz paylı olsa bile bir paydaşın kendi parasıyla yaptırdığı bina, satış bedeli dağıtılırken ayrıca değerlendirilir: Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre arz ve muhdesat dava tarihindeki değeriyle ayrı ayrı takdir edilir, muhdesata isabet eden bedel bina sahibine, kalan kısım tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır. Binayı kimin yaptığının ispatı tapu kaydı, yapı ruhsatı, fatura ve tanık beyanıyla yapılır; ihtilaf varsa mahkeme aidiyetin tespiti için önel verebilir.

Alacaklı, borçlusunun ortak taşınmaz payı için bu davayı açabilir mi?

Belirli koşullarla evet. İcra takibinde borçlusunun elbirliği mülkiyetine konu bir payı haczeden alacaklı, takip sonuçsuz kalırsa ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Yargıtay HGK’nın 24.09.2003 tarihli, E. 2003/6-514, K. 2003/512 sayılı kararında bu yolun iki ön koşulu sayılmıştır: borçlu mirasçının hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması ve borçlu mirasçı aleyhine yapılan icra takibinin sonuçsuz kalması. Satış sonrası borçluya isabet eden bedel takip masraflarıyla birlikte alacaklıya ödenir. Miras paylaşımının alacaklı tarafından zorlanması böylece mümkün olur.

Sonuç ve Doğru Adım

İzale-i şuyu davası, ortaklığın kilidini açan en güçlü hukuki araçtır: her paydaş tek başına açabilir, ortaklık mutlaka sonuçlandırılır ve payınıza düşen değer size ödenir. Sürecin sağlıklı yürümesi için tapu kaydındaki tüm paydaşların doğru tespiti, muhdesat gibi değer ayrımlarının zamanında ileri sürülmesi ve satış bedeli dağıtım kurallarının iyi takip edilmesi gerekir. Miras, boşanma ya da ortak yatırım kaynaklı ortaklık sorunlarınızda dosyanızı tüm yönleriyle değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz; İstanbul’da gayrimenkul ve miras uyuşmazlıklarında süreci baştan sona takip ediyoruz.