Kiracı taşınırken en çok tartışma çıkaran kalemlerden biri profesyonel temizlik ücretidir. Anahtar teslimi yaklaşınca bazı ev sahipleri, evi yeni kiracıya hazırlamak için yaptırdıkları detaylı temizliği doğrudan depozitodan düşmek ister. Kiracı ise çoğu zaman evi boş, süpürülmüş ve kullanılabilir halde bıraktığını düşünür. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu uyuşmazlıklarda asıl sorun, tarafların “olağan kirlenme” ile “zarar doğuran kötü kullanım” arasındaki farkı karıştırmasıdır.
Uygulamada görüyoruz ki özellikle İstanbul gibi sirkülasyonun yüksek olduğu konut piyasasında, taşınma sonrası temizlik masrafı çoğu zaman refleks olarak kiracıya yazılmak istenmektedir. Oysa kira hukukunda ölçü, kiraya verenin yeni kiralama öncesi tercih ettiği estetik standart değil; kiralananın teslim alındığı durum, sözleşmeye uygun kullanım ve olağan yıpranma sınırıdır. Kiralanan daire yeniden parlatılmak, detaylı şirket temizliği yaptırılmak ya da emlak sunumuna hazır hale getirilmek istenebilir; fakat bu tercihlerin tamamı otomatik olarak eski kiracının borcu olmaz.
Problem burada başlar, belirsizlik büyüdükçe tartışma sertleşir. Depozitonun iadesi gecikir, mesajlaşmalar uzar, bazen icra takibi ya da dava gündeme gelir. Çözüm ise duygusal değerlendirme yapmak değil; Türk Borçlar Kanunu hükümlerini, ispat yükünü ve Yargıtay yaklaşımını birlikte değerlendirmektir. Bu yazıda profesyonel temizlik ücretinin depozitodan kesilip kesilemeyeceğini, hangi şartlarda kesintinin geçerli olabileceğini, hangi hallerde kiracının itiraz edebileceğini ve İstanbul uygulamasında dikkat edilmesi gereken noktaları adım adım açıklıyoruz.
Ev sahibi profesyonel temizlik ücretini depozitodan her zaman kesebilir mi?
Hayır; ev sahibi profesyonel temizlik ücretini depozitodan her zaman ve otomatik olarak kesemez. Türk Borçlar Kanunu sisteminde depozito, kiraya verenin beğenmediği her çıkış durumunu finanse eden serbest bir fon değildir. Kesinti yapılabilmesi için kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan, somut, ispatlanabilir ve hukuken talep edilebilir bir zarar bulunmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu m. 334 uyarınca kiracı, kiralananı ne durumda teslim aldıysa sözleşme sonunda o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu hüküm çok önemlidir. Çünkü sıradan yaşamın doğal sonucu olan tozlanma, hafif yüzey kirleri, zamanla oluşan kullanıma bağlı matlaşma ya da normal temizlikle giderilebilecek standart durumlar, tek başına kiracının tazmin sorumluluğunu doğurmaz.
Buna karşılık daire ağır yağ birikimiyle, kötü kokuyla, uzun süre temizlenmemiş mutfak ve banyo yüzeyleriyle, atık bırakılmış biçimde veya profesyonel müdahale olmadan yeniden kullanılmasının fiilen güç olduğu halde teslim edilmişse, ev sahibinin zarar iddiası güçlenebilir. Yani belirleyici olan, her taşınma sonrası yapılan temizlik değil; somut olayda gerçekten kiracı kaynaklı olağanüstü bir temizlik ihtiyacının bulunup bulunmadığıdır.
İstanbul avukat desteği arayan kiracı ve malikler açısından kritik nokta şudur: “Ben temiz bulmadım” demek ayrı, “kiracı olağan kullanım sınırını aşan bir kirlilik bıraktı” demek ayrıdır. Hukuk ikinci iddiayla ilgilenir.
Bu konuda hangi kanun maddeleri uygulanır?
Evet; bu konuda en temel hükümler Türk Borçlar Kanunu m. 334, m. 335 ve m. 342’dir. Önce m. 334 devreye girer. Bu madde, kiracının kiralananı geri verme borcunu ve olağan kullanımdan doğan eskime ile bozulmalardan sorumlu tutulamayacağını açıkça düzenler. Bu nedenle temizlik gideri tartışmalarında ilk hukuki eşik, olağan kullanım ile sözleşmeye aykırı kullanım ayrımıdır.
Türk Borçlar Kanunu m. 335 ise kiralananın geri verilmesi sırasında kiraya verene inceleme ve gördüğü ayıpları uygun süre içinde kiracıya bildirme yükümlülüğü getirir. Uygulamada bu madde önemlidir; çünkü ev sahibi teslim anında gördüğü açık eksiklikleri, kirlenmeyi veya bırakılan zararları sessizce kabul edip uzun süre sonra ilk kez ileri sürerse ispatı zorlaşabilir. Özellikle anahtar teslim tutanağı yoksa, sonradan ortaya atılan temizlik iddiaları çoğu kez tartışmalı hale gelir.
Türk Borçlar Kanunu m. 342 ise güvence bedelini, yani halk arasındaki adıyla depozitoyu düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse kuralen bankada tutulması gerekir ve banka, ancak tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı gibi dayanaklarla iade veya ödeme yapar. Bu yapı, ev sahibinin tek taraflı ve keyfi kesinti yapmasını önlemeye yöneliktir.
Somut olayın niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu m. 316 da dolaylı biçimde önem taşıyabilir. Çünkü kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak zorundadır. Ağır kirlenme, çöp bırakma, yoğun kötü koku oluşturma veya hijyen bakımından olağan sınırı aşan kullanım bazen bu özen borcunun ihlali olarak değerlendirilir. Ancak yine de her tartışmada belirleyici olan, zarar ile olağan kullanım arasındaki sınırın delille ortaya konulmasıdır.
Olağan kirlenme ile hor kullanım nasıl ayırt edilir?
Evet; ayrım yapılabilir ve uyuşmazlığın kaderini de çoğu zaman bu ayrım belirler. Olağan kirlenme, taşınmazın normal yaşam içinde kullanılmasının doğal sonucudur. Örneğin birkaç yıllık kullanım sonrası pencere kenarlarında toz birikmesi, zeminde günlük yaşama bağlı hafif kir izleri, mutfakta normal temizlikle çıkabilecek sıradan kullanım kalıntıları ya da banyoda olağan kireç izi çoğu dosyada normal kabul edilir.
Hor kullanım veya olağan sınırı aşan bırakma ise başka bir şeydir. Uzun süre temizlenmemiş yağ tabakası, banyoda küf ve kir nedeniyle profesyonel müdahale gerektiren yoğun birikim, çöplerin bırakılması, ağır sigara kokusunun taşınmazı yeni kullanım için elverişsiz hale getirmesi, evcil hayvan kaynaklı olağanüstü koku veya leke oluşması, mutfak dolaplarının kullanılmaz kir tabakasıyla teslim edilmesi gibi örnekler olağan kullanım dışına çıkabilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda taraflar çoğu zaman fotoğraf çekmemiş, teslim anında tutanak düzenlememiş ve anahtarı aceleyle bırakmıştır. Sonra da herkes kendi hafızasına göre konuşur. Oysa hukuki değerlendirme hafızayla değil, ispatla yapılır. Eğer taşınmaz gerçekten profesyonel temizlik gerektirecek şekilde bırakılmışsa bunun fotoğraf, video, teslim tutanağı, tanık, fatura ve gerekirse bilirkişiyle desteklenmesi gerekir.
Yargıtay da genel çizgide aynı yaklaşımı benimser. Yargıtay 3. HD, 2019/5552 E., 2020/206 K. sayılı kararda kiracının sözleşmeye uygun olağan kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağı vurgulanmıştır. Benzer biçimde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2020/3-361 E., 2022/787 K. sayılı kararında olağan kullanımın doğurduğu yıpranmanın kiracıya yüklenemeyeceği yönündeki yaklaşımı teyit etmiştir. Bu kararlar, temizlik tartışmalarında da otomatik kesinti anlayışının hukuken sorunlu olduğunu gösterir.
Ev sahibi kesinti yapmak istiyorsa neyi ispatlamalıdır?
Evet; kesinti talep eden ev sahibi, öncelikle zarar doğuran durumun gerçekten mevcut olduğunu ispatlamalıdır. Hukuken ispat yükü büyük ölçüde alacak iddiasında bulunan taraftadır. Yani kiraya veren, sadece temizlik şirketi çağırıp fatura almış olmasını ileri sürerek sonuca gidemez. Asıl ispatlanması gereken, bu profesyonel temizliğin kiracının olağan kullanım sınırını aşan davranışı nedeniyle zorunlu hale gelmiş olmasıdır.
Bunun için en güçlü araç teslim tutanağıdır. Anahtar tesliminde tarafların birlikte düzenlediği, dairenin odalar bazında durumunu yazdığı ve mümkünse fotoğraflarla desteklediği bir belge, sonradan çıkacak uyuşmazlıkları ciddi ölçüde azaltır. Teslim anında çekilen tarihli fotoğraflar, video kayıtları, apartman görevlisinin ya da emlak danışmanının gözlemleri ve profesyonel temizlik firmasının somut işlem kalemleri de yardımcı olabilir.
Uygulamada görüyoruz ki bazı ev sahipleri, yeni kiracıya daha iyi sunum yapmak için rutin boya, detaylı temizlik, dolap içi bakım ve küçük tadilatlar yaptırmakta; daha sonra bu masrafların tamamını eski kiracıya yüklemek istemektedir. Oysa Yargıtay 3. HD, 2017/3558 E., 2018/8991 K. sayılı kararda da benzer mantıkla, olağan kullanımdan kaynaklanan giderlerin sözleşmede açık dayanak yoksa kiracıya yüklenemeyeceği yönünde değerlendirmeler öne çıkmaktadır. Profesyonel temizlik faturası tek başına yeterli değildir; faturanın hangi zorunluluktan doğduğunun da gösterilmesi gerekir.
Kiraya veren ayrıca zarar miktarını da makul biçimde ortaya koymalıdır. Küçük bir daire için piyasa dışı yüksek temizlik bedelleri talep edilmesi, lüks hizmet paketlerinin kiracıya yansıtılması veya aynı anda bakım, tadilat ve temizlik kalemlerinin birbirine karıştırılması halinde talep zayıflar. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği tam da bu noktada önem kazanır; çünkü talep kalemlerinin hukuki niteliği ayrı ayrı incelenmelidir.
Sözleşmede ‘temizlik ücreti kiracıya aittir’ yazarsa sonuç değişir mi?
Her zaman değişmez; sözleşmedeki her kayıt otomatik olarak geçerli sayılmaz. Türk Borçlar Kanunu m. 334’ün son cümlesi, kiracının sözleşmenin sona ermesi halinde sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu belirtir. Bu nedenle “kiracı her hâlükârda çıkışta profesyonel temizlik bedeli öder” biçimindeki genel ve peşin kayıtların tartışmasız şekilde uygulanacağı söylenemez.
Eğer sözleşmedeki düzenleme, kiracının taşınmazı makul temizlik seviyesinde teslim etme borcunu somutlaştırıyorsa bir ölçüde dikkate alınabilir. Fakat kayıt, hiç zarar olmasa bile her çıkışta otomatik ücret kesileceğini öngörüyorsa kiracı aleyhine ağır ve peşin tazminat yükü doğurabilir. Bu durumda hükmün geçerliliği ciddi biçimde tartışılır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız başka bir hata da şudur: Ev sahibi standart sözleşmeye tek satır eklediğini düşünerek her tür gideri güvence altına aldığını sanır. Oysa kira hukukunda kiracı aleyhine hükümler sınırsız değildir. Özellikle konut kiralarında, kanunun emredici ya da koruyucu düzenlemeleri karşısında sözleşme serbestisi daralır. Bu yüzden sözleşmedeki cümleye bakıp otomatik sonuç çıkarmak yerine, hükmün içeriğini ve kanuna uygunluğunu değerlendirmek gerekir.
Kiracı haksız kesintiyle karşılaşırsa ne yapmalıdır?
Evet; kiracı haksız olduğunu düşündüğü kesintiye sessiz kalmak zorunda değildir. İlk adım, teslim anına ilişkin bütün delilleri toplamaktır. Anahtar teslim mesajları, tarihli fotoğraflar, video kaydı, apartman görevlisinin bilgisi, emlakçı yazışmaları ve varsa teslim tutanağı saklanmalıdır. Sonra ev sahibinin hangi kalemi, hangi gerekçeyle, ne kadar kestiği netleştirilmelidir.
Eğer depozito kanuna uygun biçimde bankada tutuluyorsa, Türk Borçlar Kanunu m. 342 çerçevesinde bankanın ödeme rejimi önem kazanır. Ev sahibi kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını ya da icra takibine giriştiğini bankaya bildirmezse, kiracı bankadan iade talep edebilir. Uygulamada birçok uyuşmazlık, bu süre ve prosedür bilinmediği için gereksiz şekilde uzamaktadır.
Depozito elden verilmişse veya banka sistemi hiç işletilmemişse, kiracı somut olaya göre ihtarname, arabuluculuk değerlendirmesi, icra takibi ya da alacak davası gibi yollara başvurabilir. Burada yöntem dosyanın yapısına göre değişir. Özellikle yüksek depozito tutarlarında ve karşı tarafın çok sayıda kalem ileri sürdüğü dosyalarda, İstanbul avukat desteğiyle hareket etmek hak kaybını önler. Çünkü bazen tartışma sadece temizlik bedeli değil; boya, anahtar, aidat, küçük tadilat ve kullanım zararlarının tek pakette kiracıya çıkarılması şeklinde büyümektedir.
Uygulamada görüyoruz ki zamanında ve yazılı itiraz yapılmadığında karşı tarafın anlatısı fiilen baskın hale gelebilir. Bu nedenle kiracı, “nasıl olsa anlaşırız” diye düşünerek uzun süre beklememeli; önce delil durumunu netleştirmeli, sonra hukuki pozisyonunu yazılı şekilde ortaya koymalıdır.
İstanbul uygulamasında neden teslim tutanağı ve fotoğraf bu kadar önemlidir?
Evet; özellikle İstanbul piyasasında bu belgeler çok önemlidir. Çünkü taşınmaz devirleri hızlı yapılmakta, yeni kiracı çoğu zaman aynı hafta içinde taşınmakta ve eski kiracının bıraktığı durumla ev sahibinin sonradan yaptırdığı işlemler birbirine karışmaktadır. Birkaç gün sonra çekilen fotoğrafın, gerçekten teslim anını gösterip göstermediği bile tartışmalı hale gelebilir.
İstanbul gayrimenkul avukatı pratiğinde en sık gördüğümüz sorunlardan biri şudur: Kiracı anahtarı güvenlik görevlisine bırakır, ev sahibi sonradan girer, temizlik ve küçük bakım yaptırır, sonra tüm masrafları eski kiracıya fatura eder. Kiracı ise daireyi makul halde bıraktığını söyler ama bunu ispatlayacak bir tutanak elinde olmaz. Bu nedenle anahtar tesliminin yazılı kayda bağlanması, sayaçların not edilmesi, odaların tek tek görüntülenmesi ve varsa eksikliklerin o anda yazılması son derece değerlidir.
Çözüm aslında basittir: Teslim günü acele edilmemeli, taraflar mümkünse birlikte inceleme yapmalı, kısa bir teslim formu düzenlemeli ve görsel kayıt almalıdır. Bu adım, sonradan açılabilecek pek çok uyuşmazlığı daha doğmadan bitirir. İstanbul avukat arayan kişiler için en pratik tavsiye de budur: Davayı kazanmaya çalışmaktan önce, ispatı baştan düzgün kurmak daha etkilidir.
Sonuç olarak profesyonel temizlik ücreti hangi durumda depozitodan kesilebilir?
Evet; sonuç olarak profesyonel temizlik ücreti ancak kiracının taşınmazı olağan kullanım sınırını aşan, objektif olarak ekstra temizlik gerektiren bir durumda bıraktığı somut biçimde ispatlanabiliyorsa depozitodan talep edilebilir. Sıradan yaşamın doğal sonucu olan kirlenme, hafif kullanım izleri ve yeniden kiralama öncesi malik tercihine dayanan estetik hazırlıklar ise kural olarak otomatik kesinti sebebi oluşturmaz.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda en sağlıklı yaklaşımın, tarafların duygusal cümleler yerine teslim tarihi, fotoğraf, sözleşme hükmü, faturanın niteliği ve TBK maddeleri üzerinden konuşması olduğunu görüyoruz. Yargıtay içtihatları da aynı yönde ilerlemektedir: Olağan yıpranma kiracının değil, mülkiyetin doğal sonucudur; kiracı ancak kötü kullanımından kaynaklanan gerçek zarar kadar sorumludur.
Kısacası, “temizlik yapıldıysa kesilir” anlayışı hukuken eksiktir. Doğru soru şudur: Yapılan temizlik, kiracının sözleşmeye aykırı bırakışından dolayı zorunlu muydu? Cevap somut delillerle evetse kesinti gündeme gelebilir; değilse depozitonun iadesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi çıkıştan sonra kendi çağırdığı temizlik şirketinin faturasını doğrudan kiracıya yükleyebilir mi?
Hayır, doğrudan ve otomatik biçimde yükleyemez. Faturanın varlığı tek başına yeterli değildir. Önce bu hizmetin kiracının olağan kullanım sınırını aşan bırakışı nedeniyle zorunlu hale geldiği ispatlanmalıdır. Eğer yapılan işlem, yeni kiracıya daha iyi sunum sağlamak, evi parlatmak veya standart bakım yapmak için tercih edilmişse, bunun tamamının kiracıya yüklenmesi hukuken tartışmalı olur. Mahkeme veya icra aşamasında asıl incelenen, faturanın kesilmiş olması değil, giderin doğum sebebidir.
Kiracı evi boş bırakıp kaba temizliğini yaptıysa yine de profesyonel temizlik parası öder mi?
Her zaman ödemez. Kaba temizlik yapılmış ve taşınmaz makul teslim standardında bırakılmışsa, sırf ev sahibi daha derin bir temizlik istemiş diye kiracı sorumlu olmaz. Hukuki ölçü “mükemmel teslim” değildir; sözleşmeye uygun kullanım sonrası makul geri verme standardıdır. Fakat mutfak, banyo veya zeminler olağan sınırı aşacak yoğun kirlilikte bırakılmışsa, sadece kaba temizlik yapılmış olması kiracıyı her durumda kurtarmayabilir. Yine belirleyici unsur somut delildir.
Depozito elden verildiyse kiracı hakkını kaybeder mi?
Hayır, sırf depozito elden verildi diye hak tamamen kaybolmaz. Ancak ispat ve geri alma süreci bankaya yatırılmış güvenceye göre daha tartışmalı hale gelebilir. Kiracı, ödeme yaptığına dair dekont, sözleşme kaydı, mesajlaşma veya tanık gibi delillerle depozitonun varlığını ve tutarını ortaya koymalıdır. Sonrasında haksız kesinti varsa alacak talebinde bulunabilir. Elden verilmiş depozito, ev sahibine sınırsız takdir yetkisi vermez; sadece uyuşmazlığın ispat tarafını zorlaştırır.
Sözleşmede ‘çıkışta detaylı temizlik yapılacaktır’ yazıyorsa kiracı mutlaka ödeme yapar mı?
Mutlaka ödeme yapar denilemez. Böyle bir kayıt, somut olayın şartlarına göre değerlendirilebilir; ancak kiracının hiçbir zarar vermediği halde peşinen sabit bir temizlik bedeline mahkum edilmesi her zaman geçerli olmayabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 334, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında peşin tazminat üstlenmesini sınırlayan bir koruma içerir. Bu nedenle sözleşmedeki ibarenin kapsamı, amacı ve kanuna uygunluğu ayrıca incelenmelidir.
Uyuşmazlık büyürse kiracı mı ev sahibi mi daha güçlü olur?
Bu sorunun tek cevabı yoktur; dosyayı güçlü kılan taraf sıfatı değil, delildir. Ev sahibinin teslim anına ait açık fotoğrafları, tutanağı ve gerçekten zorunlu temizlik giderini gösteren makul faturası varsa talebi güçlenir. Kiracının daireyi makul halde bıraktığını gösteren tarihli kayıtları, mesajları ve tanıkları varsa haksız kesintiye karşı ciddi bir avantajı olur. Özellikle İstanbul gibi hızlı devir yapılan şehirlerde, teslim gününde düzenli kayıt tutan taraf çoğu zaman hukuki açıdan daha güçlü hale gelir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment