Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Yoksa Kira Nasıl Artar? 2026

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kira ilişkisinde en sık karşılaştığımız sorunlardan biri, sözleşmede açık bir artış maddesi bulunmamasına rağmen yeni dönemde kira bedelinin nasıl belirleneceğinin taraflarca bilinmemesidir. Özellikle İstanbul gibi piyasanın hızlı değiştiği yerlerde ev sahibi piyasa artışını esas almak isterken, kiracı sözleşmede hüküm olmadığını söyleyip hiç artış yapılamayacağını düşünebiliyor. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu tür uyuşmazlıklarda asıl sorun, kira artışının mümkün olup olmadığı değil; bunun hangi usulle, hangi sınırlar içinde ve hangi tarihten itibaren yapılabileceğidir.

Bu belirsizlik büyüdüğünde taraflar gereksiz sertleşir. Ev sahibi bazen tek taraflı mesajla yeni kira belirlediğini zanneder, kiracı ise buna hiç cevap vermeden eski bedeli yatırmaya devam eder. Uygulamada görüyoruz ki yanlış zamanda gönderilen ihtar, eksik arabuluculuk başvurusu veya hatalı dava tarihi, tarafın haklı olduğu bir konuda bile usulden dezavantaj yaratabiliyor. Sorun yalnızca miktar değil; aynı zamanda süre, bildirim ve ispat meselesidir.

Bu yazıda kira sözleşmesinde artış şartı yoksa ne olacağını, ev sahibinin tek taraflı zam yapıp yapamayacağını, TBK m.343, m.344 ve m.345 hükümlerinin nasıl çalıştığını, beş yıl dolmadan ve dolduktan sonraki farkı, zorunlu arabuluculuğu ve Yargıtay uygulamasını 2026 itibarıyla açıklıyorum. Özellikle İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul avukatı arayışında olan kişiler için uygulamaya yakın, sade ama teknik bir rehber sunuyorum.

Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa ev sahibi tek taraflı zam yapabilir mi?

Hayır, kira sözleşmesinde artış şartı yoksa ev sahibi kirayı tek taraflı irade açıklamasıyla serbestçe yükseltemez. Türk Borçlar Kanunu m.343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu nedenle yeni dönemde uygulanacak bedelin ya tarafların anlaşmasıyla ya da kanunun öngördüğü usule göre hâkim kararıyla belirlenmesi gerekir.

Burada önemli ayrım şudur: Artış şartı yok diye kira bedeli sonsuza kadar aynı kalmaz; fakat artışın yöntemi değişir. Taraflar kendi aralarında yeni bir oran veya yeni bir tutar üzerinde anlaşırsa bu mümkündür. Anlaşma olmazsa kiraya verenin sırf piyasa yükseldi diye kiracıyı oldubittiyle daha yüksek bedele zorlaması hukuken güvenli bir yol değildir.

Yargıtay da artış şartının belirli ve denetlenebilir olmasına önem vermektedir. Nitekim Yargıtay 3. HD, 2018/1628 E., 2018/2674 K. sayılı kararında, sözleşmede artış oranı açıkça gösterilmemişse artış hükmünün belirli ve muayyen kabul edilemeyeceği vurgulanmıştır. Bu kararın pratik sonucu şudur: Belirsiz veya boş bırakılmış artış maddeleri, ev sahibine sınırsız zam yetkisi vermez.

Artış şartı yoksa kira bedeli nasıl belirlenir?

Artış şartı yoksa kira bedeli öncelikle tarafların anlaşmasıyla, anlaşma sağlanamazsa TBK m.344/2 kapsamında mahkeme tarafından belirlenir. Kanun, bu durumda hâkimin bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirlemesini öngörür.

Başka bir ifadeyle, sözleşmede artış hükmü yoksa ilk beş yıllık dönemde mahkeme doğrudan serbest piyasa rayicine göre çok yüksek bir artış yapmaz. Öncelikle yasal üst sınır dikkate alınır. Bu nokta uygulamada çok karıştırılır. Özellikle konut kiralarında taraflardan biri emsal dairelerin çok yükseldiğini söyleyip otomatik olarak rayiç kira talep edebilir. Oysa her dosyada önce sözleşmenin yaşı, artış hükmü bulunup bulunmadığı ve yeni döneme ilişkin sürelerin korunup korunmadığı incelenir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız örneklerde ev sahibi, yeni dönem başlamış olduktan sonra geçmişe etkili zam talep etmek istiyor. Ancak sözleşmede artış hükmü yoksa bu her zaman mümkün değildir. Kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, yalnızca miktar sorunu değil aynı zamanda TBK m.345 kapsamında bir zamanlama sorunudur.

Ev sahibi hangi sürede bildirim yapmalı veya dava açmalıdır?

Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa ev sahibi, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce yazılı bildirim yapmalı ya da dava bu süreye uygun şekilde açılmalıdır. TBK m.345 bu konuda belirleyici hükümdür. Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi için süre şartı korunmalıdır.

Bu süre iki farklı yolla sağlanabilir. Birinci yol, dava dilekçesinin yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce açılıp usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesidir. İkinci yol ise aynı süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi gönderilmesi ve daha sonra izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılmasıdır. Eğer bunlar yapılmazsa mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli istenen dönem yerine sonraki dönem bakımından sonuç doğurabilir.

Bu kural Yargıtay kararlarında da açık biçimde uygulanmaktadır. Yargıtay 3. HD, 2017/5586 E., 2019/435 K. sayılı kararda, kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığı ve süresinde ihtar ya da dava olmadığı durumda, yeni başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceği belirtilmiştir. Bu karar, yalnızca haklı olmakla yetinilemeyeceğini; takvimin de doğru yönetilmesi gerektiğini gösterir.

Uygulamada güvenli yöntem çoğu zaman yazılı bildirimle birlikte süreci belgelemek ve ardından dava şartı arabuluculuğu tamamlamaktır. Özellikle İstanbul’da yoğun dosya trafiği nedeniyle son haftaya bırakılan işlemler, tebligat ve başvuru tarihi bakımından ciddi risk yaratabilir.

Beş yıl dolmadan ve beş yıl dolduktan sonra fark nedir?

Evet, çok önemli bir fark vardır. Beş yıl dolmadan artış şartı yoksa hâkim TBK m.344/2 çerçevesinde, yasal endeks sınırını ve kiralananın durumunu dikkate alarak belirleme yapar. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise TBK m.344/3 devreye girer; bu aşamada tüketici fiyat endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir.

Bu yüzden beşinci yıl eşiği kira hukukunda kritik önemdedir. İlk beş yılda kiraya verenin beklentisi ile mahkemenin vereceği karar arasında ciddi fark oluşabilir. Beş yıldan sonra ise mahkeme daha geniş bir değerlendirme yapabildiği için emsal kira bedelleri ve taşınmazın bulunduğu çevrenin özellikleri daha etkili hale gelir. Ancak burada da otomatik ve sınırsız bir rayiç uygulaması yoktur; hâkim somut olayın özelliklerine göre belirleme yapar.

Yargıtay 6. HD, 2014/4518 E., 2015/27 K. sayılı kararında, hak ve nesafet esaslı belirlemenin beş yıllık süre geçmeden uygulanamayacağı açıkça vurgulanmıştır. Kararda özetle ilk yıl sözleşme hükümlerinin, uzayan dört yılda ise endeks esasının gözetilmesi; beş yıldan sonra ise TBK m.344/3 çerçevesinde değerlendirme yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Beş yıl sonrası dosyalarda ayrıca emsal araştırması önem kazanır. Uygulamada görüyoruz ki ilan sitelerindeki rastgele fiyatlar tek başına yeterli delil gibi düşünülse de mahkemeler aynı nitelikte, aynı çevrede ve karşılaştırılabilir taşınmaz verilerine daha fazla önem verir. Eski kiracı olma olgusu da hakkaniyet değerlendirmesinde etkili olabilir.

Zorunlu arabuluculuk gerekir mi?

Evet, kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen dava şartı sistemi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Adalet Bakanlığı’nın konuya ilişkin bilgilendirmelerinde de kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce doğrudan mahkemeye gidilmesi çoğu durumda usulden ret riski doğurur. Arabuluculuk, sadece formalite olarak görülmemelidir. Bazen taraflar yeni dönem kirası, ödeme tarihi ve kademeli artış modeli konusunda burada anlaşabiliyor. Özellikle uzun süreli kiracılıkta, davadan daha hızlı ve daha az yıpratıcı çözüm arayan taraflar için bu aşama önemlidir.

Bununla birlikte arabuluculuk başvurusunun yapılmış olması, TBK m.345’teki zamanlama kuralını önemsiz hale getirmez. Hak düşürücü nitelikte olmasa da yeni döneme etki bakımından 30 günlük düzenin doğru yönetilmesi gerekir. Bu yüzden süreç, sadece maddi hukuku bilen değil, usulü de iyi yöneten bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle daha sağlıklı yürütülür.

Kiracı hangi savunmaları yapabilir?

Kiracı, artış şartı bulunmadığını, süresinde yazılı bildirim yapılmadığını, arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini, istenen bedelin yasal sınırı aştığını veya emsal karşılaştırmasının hatalı olduğunu ileri sürebilir. Bu savunmaların her biri dosyanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Örneğin ev sahibi yeni dönem başladıktan sonra geçmişe dönük yüksek kira talep ediyorsa, kiracı TBK m.345’teki 30 günlük kurala dayanabilir. Yine ilk beş yıl dolmadan yalnızca piyasa artışını gerekçe gösteren aşırı taleplerde, kiracı TBK m.344/2 kapsamındaki endeks sınırını savunabilir. Sözleşmedeki artış maddesi belirsizse veya boş bırakılmışsa, bunun geçerli bir artış kaydı olmadığını ileri sürebilir.

Kiracının bir başka önemli savunması da ispat üzerinedir. Emsal diye sunulan taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı, kiralananın fiziki durumu, metrekaresi, cephesi, bulunduğu kat, ulaşım avantajı ve kullanım niteliği dikkatle incelenmelidir. Uygulamada görüyoruz ki dava dosyasına konulan her emsal, mahkeme bakımından otomatik olarak inandırıcı kabul edilmez.

Uygulamada hangi belgeler ve deliller önemlidir?

En önemli belgeler kira sözleşmesi, yazılı ihtarlar veya bildirimler, arabuluculuk son tutanağı, ödeme dekontları, önceki yıllara ait kira akışı ve emsal taşınmaz verileridir. Mahkeme, somut ve karşılaştırılabilir veri görmek ister. Bu nedenle yalnızca genel piyasa söylemiyle hareket etmek çoğu zaman yeterli olmaz.

Kiraya veren açısından sözleşmenin başlangıç tarihi özellikle kritiktir; çünkü beş yıllık hesap buna göre yapılır. Ayrıca ihtarın hangi tarihte gönderildiği, kiracıya ne zaman ulaştığı ve yeni dönemin başlangıcının ne olduğu dosyada açıkça ortaya konulmalıdır. Kiracı açısından ise düzenli ödeme dekontları, mevcut bedelin ne kadar süredir ödendiğini ve temerrüt tartışması bulunup bulunmadığını gösterebilir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, WhatsApp yazışmalarının tek başına resmi ihtar yerine geçeceğinin sanılmasıdır. Somut olayda bu yazışmalar yardımcı delil değeri taşıyabilir; ancak özellikle yeni döneme etkili artış talebinde usulüne uygun yazılı bildirim ve zamanlama çok daha güvenli bir zemindir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi sözleşmede artış maddesi yoksa kirayı istediği kadar yükseltebilir mi?

Hayır, yükseltemez. Sözleşmede artış maddesi bulunmaması, ev sahibine serbest oran belirleme yetkisi vermez. Taraflar anlaşmazsa mesele TBK m.344 ve m.345 kapsamında değerlendirilir. Özellikle ilk beş yıllık dönemde mahkeme, yasal endeks sınırını aşan bir belirleme yapmaz. Bu yüzden mesajla, telefonla veya tek taraflı beyanla açıklanan yüksek kira talepleri tek başına bağlayıcı kabul edilmez.

Artış şartı yoksa kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

Dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir. Bu kuralın kaçırılması halinde dava tümden anlamsız hale gelmez; fakat kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı değişebilir. Uygulamada en çok hata yapılan başlıklardan biri budur.

Beş yıl dolmadan rayiç kira istenebilir mi?

Kural olarak hayır, doğrudan tam rayiç kira mantığıyla hareket edilemez. İlk beş yıllık dönemde sözleşmede artış şartı yoksa hâkimin belirlemesi, endeks sınırı ve kiralananın durumu çerçevesinde yapılır. Beş yıldan sonra ise TBK m.344/3 uyarınca emsal kira bedelleri ve hakkaniyet değerlendirmeye daha güçlü biçimde girer. Bu nedenle sözleşmenin yaşı, stratejiyi belirleyen temel unsurlardan biridir.

Arabulucuya gitmeden dava açılırsa ne olur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan ve dava şartı arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açılırsa mahkeme usulden ret kararı verebilir. Bu durum sadece zaman kaybı yaratmaz; yeni kira dönemine etki bakımından da hak kaybı riski doğurabilir. Bu sebeple arabuluculuk başvurusunun doğru türde, doğru taraflarla ve doğru taleple yapılması önemlidir. Sırf başvuru yapılmış görünmesi değil, sürecin usulüne uygun tamamlanması gerekir.

Kiracı, belirsiz artış maddesine dayanılarak daha yüksek kira ödemek zorunda mı?

Her zaman değil. Sözleşmedeki artış hükmü belirsizse, örneğin oran boş bırakılmışsa ya da sadece günün koşullarına göre artış gibi muğlak bir ifade varsa bunun geçerli bir artış kaydı olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Yargıtay uygulaması, belirli ve denetlenebilir olmayan artış kayıtlarına ihtiyatla yaklaşmaktadır. Böyle durumlarda kiracının otomatik olarak istenen yeni tutarı kabul etmek zorunda olduğu söylenemez.

Sonuç olarak kira sözleşmesinde artış şartı yoksa mesele sadece zam oranı değil; usul, süre ve doğru hukuki yol meselesidir. Tarafların erken hareket etmesi, yazılı delilleri toplaması ve yeni kira dönemini beklemeden planlama yapması çoğu zaman uyuşmazlığın seyrini değiştirir.