Kiralanan Evde Su Sızıntısı Masrafını Kim Öder? 2026

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kiralanan evde tavandan damlayan su, duvar içinden gelen nem, banyoda patlayan tesisat veya alt kata inen sızıntı; kira ilişkisinde en hızlı büyüyen uyuşmazlıklardan biridir. İlk anda herkes aynı soruyu sorar: Masrafı kim ödeyecek? Ancak sorun yalnız tamir faturası değildir. Boya, parke, dolap, eşya, alt kat zararı, kira indirimi ve hatta sözleşmenin feshi bile gündeme gelebilir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda asıl problem, su sızıntısından çok sürecin yanlış yönetilmesidir. Kiracı çoğu zaman sözlü haber verip bekler, ev sahibi tamircinin gelmesini geciktirir, apartman yönetimi ortak alan mı özel bölüm mü tartışmasına girer. Uygulamada görüyoruz ki birkaç gün içinde çözülebilecek bir arıza, yazılı bildirim yapılmadığı ve teknik tespit alınmadığı için ciddi bir delil problemine dönüşüyor. Özellikle yoğun apartman yaşamının ve yüksek kira bedellerinin olduğu İstanbul gibi yerlerde bu tür gecikmeler zararı katlıyor.

Bu nedenle konu yalnız pratik değil, doğrudan hukuki bir meseledir. Bir İstanbul avukat desteği gerektiren dosyalarda temel soru şudur: Su sızıntısının kaynağı nedir ve bu kaynak hangi tarafın sorumluluk alanına girer? Bu yazıda, İstanbul gayrimenkul avukatı bakışıyla, kiralanan evde su sızıntısı masrafının kim tarafından karşılanacağını; kira indirimi, tamir, mahsup, tazminat ve fesih haklarıyla birlikte ayrıntılı şekilde açıklayacağım.

Evet, su sızıntısı masrafı kaynağa göre kiracıya da ev sahibine de ait olabilir.

Doğru cevap tek cümleyle şudur: Masrafın kime ait olduğu, sızıntının neden çıktığına göre belirlenir. Eğer sorun kiracının özensiz kullanımı, gideri tıkaması, yanlış montaj yaptırması veya doğrudan kusurlu müdahalesinden kaynaklanıyorsa zarar ve tamir gideri kiracıya yüklenebilir. Buna karşılık ana tesisat arızası, eski borular, çatı akması, dış cephe izolasyon eksikliği, duvar içi patlak ya da binanın ortak alanlarından gelen bir problem varsa kural olarak kiracı değil, ev sahibi ya da kusurlu üçüncü kişi sorumlu olur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Aynı sistem içinde TBK m. 304, m. 306, m. 307 ve m. 308 ayıp, giderim, kira indirimi ve zarar sorumluluğu bakımından kiracının haklarını düzenler. Öte yandan TBK m. 317 kiracının yalnızca olağan kullanım için gerekli temizlik ve küçük bakım giderlerinden sorumlu olduğunu söyler. Yani küçük bakım ile esaslı onarım aynı şey değildir.

Evet, kiracının sorumlu olduğu durumlar genelde küçük bakım ve kusurlu kullanım halleridir.

Kiracı her arızadan sorumlu olmaz; fakat kendi kusuruyla oluşan zarardan sorumlu tutulabilir. Örneğin lavabo veya giderin uygunsuz kullanımla tıkanması, duş hortumunun yanlış kullanım sonucu patlaması, makine bağlantısının hatalı yapılması, izinsiz tesisat müdahalesi ya da suyu açık unutma nedeniyle taşkın oluşması gibi hallerde kiracının sorumluluğu gündeme gelir.

Burada önemli olan, arızanın yapısal mı yoksa kullanım kaynaklı mı olduğunun teknik olarak tespit edilmesidir. Ev sahibinin her su kaçağını otomatik olarak kiracıya yüklemesi doğru değildir. Aynı şekilde kiracının da her onarımı malike bırakması hukuken güvenli değildir. Uygulamada görüyoruz ki bilirkişi, tesisatçı raporu, site yönetimi kaydı, fotoğraf ve video kayıtları bu ayrımı belirlemede büyük rol oynar.

TBK m. 317 kapsamında kiracının yükümlülüğü, olağan kullanımdan doğan küçük giderlerle sınırlıdır. Basit conta değişimi, lavabo süzgeci temizliği veya doğrudan kiracının neden olduğu küçük arızalar bu kapsama girebilir. Ancak duvar kırılarak bulunacak ana tesisat kaçağı ya da eski kolon hattının yenilenmesi aynı kapsamda değerlendirilemez.

Evet, ana tesisat ve yapısal arızalarda kural olarak ev sahibi sorumludur.

Su sızıntısı dairenin yaşı, eski tesisat, çatı sorunu, dış cephe yalıtımı, duvar içi boru patlağı veya teslim anında var olan ayıplardan kaynaklanıyorsa, kiraya verenin sorumluluğu ağır basar. Bunun sebebi, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma borcudur. Kiracı, oturulabilir durumda bir konut kiralar; büyük teknik riskleri üstlenmiş sayılmaz.

TBK m. 301 ve TBK m. 308 birlikte değerlendirildiğinde, ev sahibi kusursuz olduğunu ispat edemediği sürece ayıptan doğan zararlardan sorumlu olabilir. Eğer sızıntı nedeniyle kiracının eşyaları zarar görmüşse, boya ve parke kabarmışsa veya evin bir bölümü kullanılamaz hale gelmişse, kiracının yalnız tamir isteme değil, şartları varsa tazminat ve kira indirimi isteme hakkı da doğabilir.

Yargıtay uygulaması da kiraya verenin kullanıma elverişli halde bulundurma borcunu güçlü biçimde vurgular. Nitekim Yargıtay 3. HD, 2021/7609 E., 2021/13833 K. sayılı kararda, kiraya verenin kiralananı kullanım amacına elverişli durumda bulundurma borcunun sözleşme süresince devam ettiği açık biçimde belirtilmiştir. Yine Yargıtay 3. HD, 2021/445 E., 2021/3413 K. kararında da kiralananın sözleşmeye uygun ve elverişli durumda teslim ve muhafaza edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Evet, üst komşu veya apartman yönetimi de bazı durumlarda sorumlu olabilir.

Her su sızıntısı kiracı ile ev sahibi arasında çözülmez. Bazen sorun üst kattaki bağımsız bölümdeki kaçaktan, bazen ortak kolon hattından, bazen çatının ortak yer niteliğinden kaynaklanır. Bu durumda üçüncü kişilerin veya yönetimin sorumluluğu gündeme gelir. Özellikle kat mülkiyetine tabi binalarda ortak tesisat kaynaklı hasarlarda apartman yönetimi, kat malikleri kurulu veya kusurlu bağımsız bölüm malikiyle ilgili ayrı değerlendirme yapılmalıdır.

Türk Medeni Kanunu m. 683 mülkiyet hakkının korunmasını, TMK m. 737 ise komşuluk hukukunda taşkın kullanımdan kaçınma yükümlülüğünü düzenler. Eğer üst kattaki daireden gelen su alt kattaki kiralanana zarar veriyorsa, kaynağın bulunduğu bağımsız bölüm maliki veya fiili kullanıcı da sorumluluk altına girebilir. Özellikle kiralananın içindeki zarar ile alt kata verilen zarar farklı kalemler halinde talep konusu yapılabilir.

Bu tip dosyalarda yalnız “ev sahibi ödesin” yaklaşımı eksik kalır. Çünkü teknik kaynak ortak alandaysa yönetim, özel bölüme aitse üst komşu, yapısal eksiklik ev sahibinin dairesindeyse malik sorumlu olabilir. Sorunun doğru kişiye yöneltilmemesi, davanın uzamasına ve masrafın artmasına neden olur.

Evet, ev sahibi onarımı geciktirirse kiracı kira indirimi ve giderim talep edebilir.

Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir. Bu yükümlülük TBK m. 318 kapsamında önemlidir. Bildirim yapılmaz ve zarar büyürse kiracı büyüyen kısımdan sorumlu tutulabilir. Bu nedenle ilk adım mutlaka yazılı bildirimdir. WhatsApp, e-posta, noter ihtarı, site yönetimine kayıt ve fotoğraflı tutanak burada değer taşır.

Kiraya veren uygun süreye rağmen ayıbı gidermiyorsa, kiracının bazı hakları doğar. TBK m. 306 uyarınca kiracı, şartları oluştuğunda ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bedelini isteyebilir. TBK m. 307 uyarınca ayıbın öğrenildiği tarihten giderildiği tarihe kadar ayıpla orantılı kira indirimi talep edebilir. Eğer ayıp ciddi seviyedeyse ve konutun kullanımı önemli ölçüde engelleniyorsa sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir.

Ancak burada kritik uyarı şudur: Kiracı kendi kararıyla kirayı tamamen kesmemelidir. Uygulamada bu tür tek taraflı kesintiler, temerrüt ve tahliye riski doğurabilir. Bu yüzden teknik tespit, yazılı ihtar ve ölçülü talep çizgisi korunmalıdır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda en büyük hata, haklı talebin usulsüz yöntemle ileri sürülmesidir.

Evet, su sızıntısı nedeniyle tazminat istenebilir; ama zarar mutlaka belgelenmelidir.

Su sızıntısı yalnız onarım masrafı yaratmaz. Eşya zararı, taşınma gideri, geçici konaklama, boya-badana, parkelerin yenilenmesi, dolapların şişmesi ve alt kata verilen zararlar da gündeme gelebilir. Bu durumda TBK m. 308 uyarınca kiralananın ayıbından doğan zararların tazmini istenebilir. Fakat bunun için üç unsur net olmalıdır: ayıp, zarar ve aradaki nedensellik bağı.

Yargıtay kararları bu noktada ispatı öne çıkarır. Yargıtay 3. HD, 2017/5481 E., 2018/10827 K. sayılı kararda, kiraya verenin kullanıma elverişli bulundurma borcunu ihlal etmesi halinde kiracının uğradığı zararların değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, kira ilişkisinde yalnız arızanın değil sonuç zararlarının da önem taşıdığını gösterir.

Zarar hesabında faturalar, servis fişleri, ekspertiz raporları, eşyaların piyasa değeri, fotoğraflar, apartman yazışmaları ve gerektiğinde delil tespiti dosyası önemlidir. Sadece “halım mahvoldu” veya “dolap şişti” demek çoğu zaman yeterli olmaz. Uygulamada görüyoruz ki belgeli zarar ile soyut iddia arasında mahkeme nezdinde büyük fark vardır.

Evet, doğru yol haritası izlenirse su sızıntısı uyuşmazlığı daha hızlı çözülebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda en pratik çözüm, duygusal tartışmayı bırakıp delil merkezli hareket etmektir. Önce sızıntının kaynağı belirlenmeli, sonra sorumluluk zinciri kurulmalıdır. Kiracı açısından amaç, hem kullanım hakkını korumak hem de ileride haksız kira borçlusu durumuna düşmemektir. Ev sahibi açısından ise gecikmenin daha büyük tazminat riskine dönüşmesini önlemektir.

1. Arızayı fark eder etmez fotoğraf ve video çekin.
2. Ev sahibine ve gerekiyorsa yönetime yazılı bildirim yapın.
3. Teknik servis veya tesisatçıdan yazılı tespit alın.
4. Zarar gören eşyalar ve alanlar için belge toplayın.
5. Ayıbın ağırlığına göre kira indirimi, onarım, mahsup veya fesih seçeneklerini hukuki zeminde değerlendirin.

İstanbul uygulamasında özellikle apartman ve site yaşamında su sızıntısı dosyaları çok katmanlı hale gelebilir. Bu nedenle hangi talebin kime yöneltileceği, hangi masrafın ne zaman isteneceği ve kira ödemesinin nasıl yönetileceği profesyonel değerlendirme gerektirir. Yanlış adım, haklı tarafı bile usul yönünden zora sokabilir.

Evet, en önemli mesele masrafı kimin ödediğinden önce sorunun nasıl ispatlandığıdır.

Sonuç olarak kiralanan evde su sızıntısı masrafını kimin ödeyeceği, tek başına kira sözleşmesindeki genel maddelerle değil; arızanın teknik kaynağı, tarafların kusuru, yapılan bildirimler ve toplanan delillerle belirlenir. Küçük bakım ve kiracı kusuru ayrı; yapısal ayıp ve esaslı onarım ayrı değerlendirilir. Kiracı, ev sahibinin yükümlülüğünü üstlenmek zorunda olmadığı gibi; ev sahibi de kiracının açık kusurunu taşımak zorunda değildir.

Bir İstanbul avukat desteğiyle hazırlanacak doğru strateji, hem gereksiz dava riskini azaltır hem de varsa kira indirimi, tazminat ve fesih haklarının daha sağlam şekilde kullanılmasını sağlar. Özellikle su sızıntısının alt kata yayılması, ortak alana sıçraması veya yüksek eşya zararı doğurması halinde erken hukuki değerlendirme ciddi fark yaratır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı su sızıntısı için tamirci çağırıp masrafı kiradan düşebilir mi?

Evet, bazı hallerde mümkündür; ancak bu otomatik bir hak değildir. Önce ev sahibine ayıbın yazılı olarak bildirilmesi, uygun bir süre verilmesi ve arızanın kiracının gidermekle yükümlü olmadığı nitelikte olması gerekir. Yapılan gider zorunlu, makul ve belgeli olmalıdır. Aksi halde kiradan yapılan tek taraflı kesinti eksik ödeme sayılabilir ve kiracı gereksiz bir temerrüt tartışmasıyla karşılaşabilir.

Su sızıntısı yüzünden evde oturmak zorlaşırsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi?

Evet, ayıp önemli seviyedeyse ve konutun kullanımı ciddi biçimde etkileniyorsa fesih gündeme gelebilir. Fakat bunun için arızanın gerçekten ağır olması, ev sahibine bildirilmesine rağmen giderilmemesi ve durumun delillerle desteklenmesi gerekir. Basit ve kısa sürede giderilebilir bir arıza ile sürekli oturulamaz hale gelen bir konut aynı şekilde değerlendirilmez. Bu yüzden fesih kararı öncesinde hukuki risk analizi yapmak gerekir.

Alt kata su indiyse kiracı mı ev sahibi mi ödeme yapar?

Bu sorunun cevabı kaynağa göre değişir. Eğer taşkın kiracının kusurlu kullanımından doğmuşsa alt kat zararı kiracıya yüklenebilir. Ancak sorun ana tesisat, eski boru, duvar içi patlak veya ortak hat kaynaklıysa ev sahibinin ya da ilgili üçüncü kişinin sorumluluğu doğabilir. Uygulamada en kritik nokta, uzman tespitiyle kaçak kaynağının netleştirilmesidir; aksi halde taraflar uzun süre birbirini suçlar ama çözüm gecikir.

Ev sahibine sadece telefonla haber vermek yeterli olur mu?

Hayır, çoğu durumda yeterli görülmez. Telefon konuşması yapılmış olsa bile sonradan ispat sorunu yaşanabilir. Bu nedenle WhatsApp mesajı, e-posta, noter ihtarı, yönetim kaydı veya yazılı tutanak gibi iz bırakacak bildirim yöntemleri tercih edilmelidir. Özellikle zarar büyüyorsa kiracının zamanında ihbarda bulunduğunu gösterebilmesi çok önemlidir. Yazılı bildirim, hem sorumluluğun belirlenmesinde hem de kira indirimi veya tazminat taleplerinde büyük avantaj sağlar.

Su sızıntısı nedeniyle zarar gören eşyalar için manevi değil maddi tazminat istenir mi?

Evet, öncelikle maddi tazminat gündeme gelir. Zarar gören koltuk, halı, dolap, elektronik eşya veya parke gibi kalemler için bedel talep edilebilmesi mümkündür; ancak bunun faturalar, piyasa değeri, fotoğraflar ve gerekiyorsa bilirkişi incelemesiyle desteklenmesi gerekir. Her olayda manevi tazminat doğmaz. Esas mesele, somut malvarlığı zararının ayıpla bağlantılı biçimde ortaya konulmasıdır.