Kiracı Balkonda Mangal Yaparsa Tahliye Olur mu? 2026

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Apartman yaşamında en sık büyüyen komşuluk uyuşmazlıklarından biri balkonda mangal yapılmasıdır. Başlangıçta basit bir yaşam tarzı tercihi gibi görülen bu durum, kısa sürede yoğun duman, ağır koku, üst kata çıkan is, ortak yaşam düzeninin bozulması ve hatta yangın endişesi nedeniyle ciddi bir hukuki soruna dönüşebilir. Özellikle sıkışık yapılaşmanın yoğun olduğu İstanbul’da, bir balkon mangalı bazen bütün binayı ilgilendiren bir uyuşmazlık yaratır.

Sorun genellikle aynı şekilde başlar: komşular önce sözlü uyarı yapar, ardından yönetici devreye girer, apartman WhatsApp grubunda tartışma çıkar ve sonunda ev sahibi ile kiracı karşı karşıya gelir. Kiracı çoğu zaman “kendi balkonumda istediğimi yaparım” düşüncesiyle hareket eder. Oysa kiralanan taşınmazı kullanma hakkı sınırsız değildir. Başkalarının yaşam alanını duman, koku, kül, gürültü veya tehlike ile etkileyen kullanım biçimleri, yalnızca komşuluk ilişkisi sorunu değil, kira hukukunda sözleşmeye aykırılık boyutu da doğurabilir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, mesele yalnızca mangalın yapılmış olması değildir; asıl problem bunun süreklilik göstermesi, apartman düzenini bozması ve yazılı uyarılara rağmen devam etmesidir. Uygulamada görüyoruz ki, delilsiz şekilde “rahatsız oluyoruz” demek çoğu zaman yeterli olmaz; ancak tutanak, tanık, yönetim planı, ihtarname ve gerektiğinde itfaiye ya da zabıta başvurusu gibi unsurlar bir araya geldiğinde kiraya verenin eli güçlenir. Bu nedenle İstanbul avukat desteğiyle sürecin baştan doğru kurulması önem taşır.

Evet, kiracının balkonda mangal yapması tahliye sebebi olabilir.

Evet, ancak bunun otomatik ve her olayda doğan bir tahliye sebebi olduğu düşünülmemelidir. Kiracının balkonda mangal yapması, eğer komşular için katlanılamaz seviyede duman, koku, is, kül, yangın tehlikesi veya sürekli rahatsızlık yaratıyorsa tahliye sürecine dayanak olabilir. Buradaki temel ölçüt, kullanımın sıradan bir yaşam faaliyeti sınırını aşıp diğer bağımsız bölüm kullanıcılarının hakkını ihlal etmesidir.

Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmak; aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Bu hüküm yalnızca gürültü için değil, komşulara zarar veya ciddi rahatsızlık veren başka davranışlar için de uygulanır. Dolayısıyla balkon mangalı, somut olayın şartlarına göre basit bir kullanım tercihi olmaktan çıkıp kira ilişkisinin ihlali haline gelebilir.

Özellikle çocuklu ailelerin yaşadığı apartmanlarda, üst katlara dolan dumanın sağlık etkisi, açık çamaşırların kirlenmesi, pencere açamama, klima ve havalandırma kullanımının etkilenmesi gibi sonuçlar önem kazanır. İstanbul gayrimenkul avukatı bakımından değerlendirildiğinde, tahliye davasında asıl mesele “mangal yapıldı mı?” sorusundan çok, “bu kullanım komşular için hukuken korunamaz bir rahatsızlık düzeyine ulaştı mı?” sorusudur.

Evet, bu konuda TBK m. 316 ve Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 birlikte uygulanır.

Evet, hukuki çerçeve büyük ölçüde bu iki temel düzenleme etrafında kurulur. TBK m. 316, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenler. Hükme göre kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa kiraya veren yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini isteyebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak en az otuz gün süre verir. Aykırılık bu sürede giderilmezse sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelir.

Buna ek olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18, kat maliklerinin ve bağımsız bölümden yararlananların ortak yaşamda doğruluk kurallarına uygun davranmasını, birbirini rahatsız etmemesini ve yönetim planına uymasını öngörür. Kiracı malik olmasa bile bağımsız bölümden yararlanan kişi sıfatıyla apartman düzenine uymak zorundadır. Eğer apartman yönetim planında balkonlarda mangal, ateş yakma, yoğun koku ve duman çıkaran faaliyetler yasaklanmışsa bu da değerlendirmede ayrıca önem taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25 ise daha ağır ve çekilmez hale gelen ihlaller bakımından özel bir mekanizma öngörür. Her olay doğrudan bu seviyeye ulaşmasa da, sürekli rahatsızlık, uyarılara rağmen sürdürme ve apartman düzenini bozma halleri değerlendirilirken KMK sistematiği önemlidir. Bu nedenle dosya yalnızca kira hukuku değil, kat mülkiyeti hukuku boyutuyla da ele alınmalıdır.

Hayır, tek seferlik her mangal olayı doğrudan tahliye sonucu doğurmaz.

Hayır, bir kez yapılan ve tekrarlanmayan her olay için hemen tahliye kararı verileceğini söylemek doğru olmaz. Mahkeme, olayın sıklığını, yoğunluğunu, kiracının uyarı sonrası davranışını, yönetim planını, bina yapısını ve komşular üzerindeki etkisini birlikte değerlendirir. Bir defalık, kısa süreli ve ciddi sonuç doğurmayan olay ile her hafta tekrarlanan, dumanı tüm apartmanı kaplayan kullanım aynı hukuki ağırlıkta değildir.

Burada ölçülülük ilkesi önemlidir. Kiracının davranışı gerçekten sözleşmeye aykırılık düzeyine ulaşmış mı, yoksa apartman içi sıradan bir anlaşmazlık mı var, bu ayrım dikkatle yapılır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, tarafların öfkeyle hemen tahliye beklemesidir. Oysa çoğu dosyada önce yazılı uyarı, ardından yönetim tespiti ve delil toplama gerekir. Aksi halde dava açılmış olsa bile ispat zayıf kalabilir.

Yargıtay uygulamasında da komşulara rahatsızlık veren davranışların tahliyeye dayanak olabileceği kabul edilmekle birlikte, somut olayın ispatı büyük önem taşır. Yargıtay 3. HD, 2017/4988 E., 2017/12944 K. sayılı kararında, komşulara rahatsızlık veren davranışların tahliye bakımından önem taşıdığını değerlendirmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 6. HD, 2014/8692 E., 2014/11794 K. sayılı kararda, komşuları rahatsız eden kullanımın tanık anlatımlarıyla desteklenmesinin önemine işaret edilmiştir. Bu içtihat çizgisi, balkon mangalı gibi olaylarda da delil zincirinin neden kritik olduğunu gösterir.

Evet, tahliye için en kritik konu güçlü delil toplamaktır.

Evet, uygulamada dosyanın kaderini çoğu zaman deliller belirler. Sadece “çok duman oluyor” şeklindeki soyut şikayetler dava için yeterli görülmeyebilir. Bu nedenle komşuların yazılı beyanları, apartman yöneticisinin tuttuğu tutanaklar, tarihli mesaj kayıtları, zabıta başvuruları, yangın riski doğuran durumlarda itfaiye veya kolluk kayıtları, yönetim planı hükümleri ve mümkünse görsel kayıtlar süreci güçlendirir.

Ancak delil toplarken hukuka aykırı yöntemlerden kaçınılmalıdır. Örneğin komşunun mahrem alanını ihlal eden gizli kayıtlar ayrıca sorun doğurabilir. Buna karşılık balkondan yayılan yoğun dumanın ortak yaşamı etkilediğini gösteren dışarıdan çekilmiş görüntüler, bina toplantı kararları ve birden fazla komşunun uyumlu tanıklığı daha güvenli bir delil zemini oluşturur.

Uygulamada görüyoruz ki, özellikle İstanbul gibi çok katlı apartman yaşamının yoğun olduğu yerlerde apartman yöneticisinin pasif kalması uyuşmazlığı büyütür. Oysa yazılı ihtar öncesi ya da ihtarla eş zamanlı olarak yönetim planı, karar defteri ve rahatsızlık tutanakları hazırlanırsa kiraya verenin iddiası daha somut hale gelir. İstanbul avukat desteği burada hem delilin hukuka uygun toplanması hem de gereksiz ceza veya tazminat risklerinin önlenmesi açısından önemlidir.

Evet, çoğu olayda önce yazılı ihtarname gönderilmesi gerekir.

Evet, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 316 bakımından genel kural budur. Kiraya veren, kiracının özen borcuna aykırı davranışı nedeniyle yazılı ihtar gönderir; aykırılığın hangi davranıştan kaynaklandığını açıkça belirtir ve kural olarak en az otuz gün içinde bu davranışın sona erdirilmesini ister. İhtarda, aksi halde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye yoluna gidileceği de açıkça yazılmalıdır.

İhtarname içeriğinin belirsiz hazırlanması ciddi bir hatadır. “Komşuları rahatsız etme” gibi soyut ifadeler yerine, örneğin “05.07.2026, 12.07.2026 ve 19.07.2026 tarihlerinde balkon kısmında mangal yakılması nedeniyle yoğun duman ve koku oluştuğu, bu hususun yönetici tutanakları ve komşu beyanları ile sabit olduğu” gibi somutlaştırılmış açıklamalar çok daha etkilidir. Böylece hem kiracı neyle suçlandığını anlar hem de ileride mahkeme önünde ihtarın ciddiyeti ortaya konur.

TBK m. 316 bazı ağır durumlarda süre vermeden fesih imkanını da tartıştırabilir. Fakat balkon mangalı uyuşmazlıklarının çoğunda, olay çok ağır bir yangın tehlikesi veya derhal müdahale gerektiren açık bir tehlike yaratmıyorsa önce yazılı ihtar gönderilmesi daha güvenli yoldur. Bu aşamada noterden gönderilen ihtarname ispat gücü bakımından tercih edilir.

Evet, dava açılmadan önce arabuluculuk ve doğru prosedür dikkate alınmalıdır.

Evet, 7445 sayılı Kanun sonrası kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk önem kazanmıştır. Tahliye taleplerinde somut uyuşmazlığın niteliğine göre önce zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekebilir. Bu nedenle doğrudan dava açmadan önce usul yolunun doğru belirlenmesi şarttır. Yanlış prosedür zaman ve hak kaybı doğurur.

Dava, genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı kiraya veren, kira sözleşmesini, ihtarnameyi, delilleri, apartman yönetim planını, tanık listesini ve varsa resmi başvuru kayıtlarını dosyaya sunar. Kiracı ise davranışın abartıldığını, tek seferlik olduğunu, apartmanda yasak bulunmadığını veya duman-koku düzeyinin tahliye için yeterli olmadığını savunabilir. Mahkeme çoğu zaman tanık dinler ve olayın apartman yaşamı bakımından çekilmezlik doğurup doğurmadığını değerlendirir.

İstanbul uygulamasında yoğun dosya yükü nedeniyle usul hataları ciddi zaman kaybı yaratır. Bu yüzden İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle sürecin dava öncesinden itibaren planlanması çoğu zaman sonucu belirler. Özellikle ihtarın zamanı, delilin dili, yönetim planı hükümlerinin yorumlanması ve arabuluculuk başlığının doğru kurulması pratikte büyük fark yaratır.

Evet, kiracı açısından da savunma imkanları vardır ve her şikayet doğru kabul edilmez.

Evet, kiracı bakımından da önemli savunma alanları bulunur. Öncelikle kiracı, isnat edilen davranışın sürekli olmadığını, abartıldığını veya aslında apartmanda benzer faaliyetlerin başkalarınca da yapıldığını ileri sürebilir. Ayrıca yönetim planında açık bir yasak yoksa, rahatsızlığın objektif ve ispatlanabilir düzeyde olmadığını savunabilir. Deliller yalnızca tek bir komşunun husumetli beyanına dayanıyorsa bu da kiracı lehine değerlendirilir.

Bunun yanında ihtarnamenin usule uygun olmaması, aykırılığın açık yazılmaması, yasal sürenin verilmemesi veya tahliye talebinin arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılması kiracı lehine ciddi usul itirazları yaratabilir. Yargıtay 18. HD, 2015/4105 E., 2015/17346 K. sayılı kararında, kat mülkiyeti hukukunda öngörülen bazı ön koşulların önemini vurgulamıştır. Her ne kadar bu karar daha ağır çekilmezlik halleri ve KMK m. 25 çerçevesinde değerlendirilse de, genel olarak usul şartlarının atlanmasının davayı zayıflatacağı açıktır.

Bu nedenle mesele yalnızca “kim haklı” sorusu değildir; “kim iddiasını hukuka uygun ve yeterli şekilde ispatlayabiliyor” sorusu da aynı derecede önemlidir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, doğru delili olan ama yanlış usul izleyen tarafın da dava kaybedebildiğini görüyoruz.

Evet, çoğu durumda önce çözüm aranmalı; sonuç alınamazsa tahliye yoluna gidilmelidir.

Evet, en sağlıklı yaklaşım çoğu zaman kademeli ilerlemektir. Önce yöneticinin yazılı uyarısı, sonra apartman tutanağı, ardından noter ihtarı ve buna rağmen davranış sürüyorsa arabuluculuk ve dava süreci işletilmelidir. Böylece mahkeme önünde kiraya verenin makul davrandığı, kiracıya düzeltme şansı tanıdığı ve buna rağmen sorunun devam ettiği net şekilde gösterilebilir.

Özellikle balkon mangalı gibi dosyalarda mahkemenin bakacağı nokta, basit bir komşuluk tartışmasının mı büyütüldüğü yoksa gerçekten ortak yaşamı bozan sürekli bir ihlalin mi bulunduğudur. Bu ayrım doğru kurulursa tahliye talebi hukuki zemine oturur. Yanlış kurulduğunda ise süreç gereksiz yere uzar ve taraflar arasında daha büyük bir husumet doğar.

Sonuç olarak, kiracı balkonda mangal yaparsa her zaman ama her zaman tahliye olmaz; fakat bu davranış tekrar eden, uyarılara rağmen süren, apartmanı duman ve kokuya boğan, yangın riski yaratan ve komşular için çekilmez hale gelen bir kullanım biçimine dönüşmüşse tahliye için ciddi bir hukuki dayanak doğabilir.

Sık Sorulan Sorular

Balkonda mangal yapmak yönetim planında yasak değilse yine de sorun olur mu?

Evet, olabilir. Yönetim planında açık yasak olmaması kiracının sınırsız serbestliği olduğu anlamına gelmez. TBK m. 316 ve Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 uyarınca komşulara saygı ve özen borcu devam eder. Duman, ağır koku, kül, is veya yangın tehlikesi yaratılıyorsa, yönetim planında açık yasak bulunmasa bile kullanımın diğer sakinleri rahatsız eden bir boyuta ulaştığı ileri sürülebilir. Bu durumda somut delillerin gücü belirleyici olur.

Ev sahibi doğrudan polis çağırarak kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Hayır, kural olarak çıkaramaz. Kiracının tahliyesi yargısal veya icra hukuku süreçleriyle yürür; ev sahibinin kendi başına kilit değiştirmesi, evi boşaltması veya polis aracılığıyla anında tahliye sağlaması hukuka uygun değildir. Kolluk ancak anlık kamu düzeni veya yangın tehlikesi gibi durumlarda müdahale edebilir. Tahliye için çoğu olayda ihtar, arabuluculuk ve dava aşamalarının izlenmesi gerekir. Aksi hareket eden ev sahibi ayrıca hukuki sorumlulukla karşılaşabilir.

Komşular şikayetçi ama ev sahibi dava açmak istemiyorsa ne yapılabilir?

Bu durumda önce apartman yöneticisi ve kat malikleri kurulu devreye sokulmalıdır. Yazılı şikayetlerin toplanması, yönetim planı hükümlerinin uygulanması ve resmi tutanak düzenlenmesi önemlidir. Rahatsızlığın düzeyine göre kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan imkanlar da gündeme gelebilir. Ancak kiraya dayalı tahliye talebinde en etkili aktör çoğu zaman kiraya verendir. Bu nedenle komşuların şikayetlerini belgelendirip ev sahibine resmi şekilde iletmesi, sürecin başlaması açısından pratikte önem taşır.

Kiracı ihtarname sonrası mangalı bırakırsa yine de tahliye olur mu?

Çoğu durumda hayır. TBK m. 316 sistematiğinde amaç, öncelikle aykırılığın giderilmesidir. Kiracı ihtarname sonrasında davranışını gerçekten sona erdirir, tekrar etmez ve komşuluk düzeni düzelirse tahliye davasının dayanağı zayıflar. Ancak kiracı kısa süre ara verip daha sonra aynı davranışı sürdürürse önceki ihtar ve deliller sonraki süreçte önem kazanır. Bu nedenle ihtar sonrası davranış değişikliği samimi ve kalıcı olmalıdır.

Duman ve koku nedeniyle ayrıca tazminat istenebilir mi?

Evet, bazı durumlarda mümkündür. Eğer mangal nedeniyle komşunun çamaşırları kirlenmiş, balkon ve cephede zarar oluşmuş, sağlık etkileri doğmuş veya ortak alan temizliği için ek masraf çıkmışsa somut zararın şartlarına göre tazminat talepleri de gündeme gelebilir. Bunun için zarar kalemlerinin ayrıca ispatlanması gerekir. Tahliye ile tazminat talebi her zaman aynı şey değildir; biri kullanım ilişkisinin sona erdirilmesine, diğeri ise doğan zararın giderilmesine yöneliktir.