Apartman yaşamında en sık büyüyen uyuşmazlıklardan biri, ortak alanın bir kiracı tarafından fiilen sahiplenilmesidir. Koridora dolap koyulması, yangın merdivenine eşya yığılması, sığınağın depo gibi kullanılması, otoparkta ortak alanın zincirle kapatılması veya bina girişindeki alanın tek daireye tahsis edilmiş gibi kullanılması başta küçük bir düzen sorunu gibi görünür. Ancak mesele büyüdüğünde, diğer maliklerin kullanım hakkı, yangın güvenliği, tahliye yolları ve yönetim düzeni doğrudan etkilenir.
Problem tam da burada başlar. Ortak alanı kullanan kiracı çoğu zaman “Herkes yapıyor”, “Kısa süreli koydum”, “Mal sahibim izin verdi” veya “Kimsenin hakkını yemiyorum” diyerek kullanımı olağan göstermeye çalışır. Uygulamada görüyoruz ki bu yaklaşım, sorunu çözmek yerine daha da derinleştirir. Çünkü ortak alan üzerinde tek taraflı fiili hakimiyet kurulması, diğer kat maliklerinin hakkını daraltır ve Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından müdahale gerektirebilir.
Agitation kısmı özellikle İstanbul gibi yoğun apartmanlaşmanın bulunduğu bölgelerde daha sert yaşanır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, komşular aylarca sözlü uyarı yapmasına rağmen sonuç alamaz; sonra yönetim devreye girer, delil toplanır, ihtar çekilir ve dava aşamasına geçilir. Bu süreç doğru yürütülmezse, haklı olan taraf bile ispat ve usul hatası yüzünden zaman kaybedebilir.
Çözüm ise tartışmayı büyütmek değil, hukuki zemini doğru kurmaktır. Ortak alanın niteliği, kiracının davranışının ihlal oluşturup oluşturmadığı, mal sahibinin sorumluluğu, yönetimin yetkisi ve tahliye için gerekli şartlar birlikte değerlendirilmelidir. Bu yazıda 2026 itibarıyla ortak alanı işgal eden kiracı hakkında hangi adımların atılabileceğini, hangi kanun maddelerinin uygulanacağını ve İstanbul avukat desteğinin neden önemli olduğunu adım adım açıklıyorum.
Apartman ortak alanını işgal eden kiracı tahliye edilir mi? Doğrudan cevap: Evet, aykırılık ciddi ve ısrarlıysa tahliye süreci başlayabilir.
Kiracının ortak alanı işgal etmesi tek başına her olayda anında tahliye anlamına gelmez; ancak hukuka aykırılık tespit edilip ihtara rağmen devam ediyorsa tahliye sebebi oluşturabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, aynı taşınmazda oturanlarla komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Bu yükümlülüğe aykırılık halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak yazılı ihtar ve en az otuz günlük süre verilir; aykırılık sürerse fesih ve tahliye gündeme gelir.
Öte yandan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18, kat maliklerinin ve bağımsız bölümde bulunan kiracıların ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemesini, birbirinin haklarını çiğnememesini ve yönetim planına uymasını emreder. Aynı maddeye göre kiracılar da bu borçlara tabidir ve aykırı davranış halinde kat malikiyle birlikte sorumlulukları doğabilir.
Bu nedenle ortak alanı depo gibi kullanan, koridoru kapatan, yangın merdivenine eşya yığan veya ortak bahçeyi fiilen özel alana çeviren kiracı hakkında sadece “komşuluk uyarısı” değil, somut hukuki süreç işletilebilir. Eğer aykırılık giderilmezse hem müdahalenin önlenmesi davası hem de kiraya veren bakımından tahliye süreci söz konusu olabilir.
Hangi yerler ortak alan sayılır? Doğrudan cevap: Kanun ve projede ortak kullanıma bırakılan yerler ortak alandır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ortak yerleri açık biçimde sayar. Temeller, ana duvarlar, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı dairesi, ortak garajlar, su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yangın emniyet merdivenleri kanun gereği ortak yer sayılır. Ayrıca sözleşme, yönetim planı ve mimari projede ortak kullanıma ayrılmış başka yerler de ortak alan kabul edilebilir.
KMK m. 16 uyarınca kat malikleri bu ortak yerlerde arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre hak sahibidir. Bu hak, ortak yerden yararlanma imkanı verir; ama kimseye ortak alanı özel mülk gibi kapatma yetkisi vermez. Yani kiracı, mal sahibinden daireyi kiralamış olmakla birlikte ortak alanda sınırsız tasarruf hakkı kazanmaz.
Uygulamada en çok karıştırılan nokta, eklenti ile ortak alan ayrımıdır. Tapuda belirli bağımsız bölüme tahsis edilmiş depo, kömürlük veya otopark yeri eklenti olabilir. Buna karşılık projede ortak görünen bir alanın yıllardır tek kişi tarafından kullanılması, o alanı özel mülke dönüştürmez. İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle belediye onaylı mimari proje, yönetim planı ve tapu kayıtları birlikte incelenmeden karar vermek risklidir.
Kiracının ortak alan işgali hangi kanun maddelerine aykırıdır? Doğrudan cevap: En sık KMK 4, 16, 18, 19, 33 ve TBK 316 uygulanır.
Bu uyuşmazlıkta temel iskelet iki kanundan kurulur. İlki Kat Mülkiyeti Kanunu, ikincisi Türk Borçlar Kanunudur. KMK m. 18, kiracıların da ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına, komşuluk düzenine ve yönetim planına uyma yükümlülüğü altında olduğunu söyler. KMK m. 19 ise ortak yerlerde diğer kat maliklerinin gerekli rızası olmadan inşaat, tesis veya değişiklik yapılmamasını düzenler. Eğer kiracı ortak alana sabit dolap, kapatma, sundurma, tel örgü veya benzeri müdahale yapmışsa bu madde de devreye girebilir.
KMK m. 28 uyarınca yönetim planı bütün kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Uygulamada kiracı da bağımsız bölümü kullanırken bu kurallara uymak zorundadır. KMK m. 32 kat malikleri kurulu kararlarına uyma yükümlülüğünü, m. 33 ise borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki veya ondan yararlanan kişi hakkında sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesinin istenebileceğini düzenler. KMK m. 35 ise yöneticinin gerekli tedbirleri alma ve dava takibi yapma görevini ortaya koyar.
TBK m. 316 ise kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenler. Ortak alanı işgal etmek, özellikle diğer maliklerin hakkını fiilen engelliyorsa, bu madde kapsamında sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Dolayısıyla tahliye meselesi sadece apartman yönetimi tartışması değil, aynı zamanda kira hukuku sorunudur.
Mal sahibinin izni kiracıyı korur mu? Doğrudan cevap: Hayır, mal sahibinin tek başına verdiği izin ortak alanı meşrulaştırmaz.
En sık duyulan savunmalardan biri şudur: “Ev sahibim bana izin verdi.” Ancak ortak alan bakımından bu savunma çoğu zaman yeterli olmaz. Çünkü bağımsız bölüm maliki, kendisine ait olmayan ortak yer üzerinde tek başına tasarruf yetkisine sahip değildir. KMK m. 16 gereği ortak alanların mülkiyeti bütün kat maliklerine aittir; m. 18 ve m. 19 ise bu alanlarda diğer maliklerin haklarının çiğnenmesini yasaklar.
Yargıtay 5. HD, 2020/7809 E., 2020/10390 K. sayılı kararında; kapıcı dairesi, hidrofor odası ve çatı gibi ortak alanların işgal edilerek kiraya verilmesi uyuşmazlığında, özel amaca tahsisli ortak alanların nitelikleri proje tadilatı ile kaldırılmadan kiraya verilmesinin mümkün olmadığını vurgulamıştır. Bu yaklaşım şunu açıkça gösterir: Malikin bireysel izni, ortak alanı hukuka uygun hale getirmez.
Benzer şekilde Yargıtay 20. HD, 2017/5338 E., 2019/217 K. sayılı kararda da kapıcı dairesi gibi ortak yerlerin kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliğiyle kararı aranmıştır. Yani kiraya veren malik, ortak alanı kiracısına bırakmış olsa bile diğer kat maliklerinin hakkı ihlal ediliyorsa süreç durdurulabilir.
Önce hangi adımlar atılmalı? Doğrudan cevap: Delil toplayın, yönetimi işletin, yazılı ihtar çekin.
Pratikte en büyük hata, doğrudan dava açmadan önce dosyayı sağlam kurmamaktır. Ortak alan işgali iddiasında önce alanın gerçekten ortak yer olup olmadığı netleştirilmelidir. Bunun için mimari proje, yönetim planı, tapu kayıtları, kat malikleri kurulu karar defteri ve varsa daha önceki tutanaklar incelenir.
Ardından delil toplanmalıdır. Fotoğraf, video, tarihli apartman tutanağı, yönetici yazısı, komşu beyanı, itfaiye veya belediye tespiti, noter ihtarnamesi bu dosyalarda önemlidir. Özellikle yangın merdiveni, koridor veya sığınak gibi güvenlik açısından hassas alanlarda delilin güçlü olması süreci hızlandırır.
Sonra yönetim mekanizması çalıştırılır. Yöneticinin KMK m. 35 çerçevesinde gerekli tedbirleri alması, kat malikleri kurulunun karar alması ve ihlalin yazılı biçimde kiracıya ve gerekiyorsa malike bildirilmesi gerekir. Tahliye bakımından TBK m. 316 kapsamında uygun ihtar sürecinin işletilmesi de ayrıca önemlidir. Uygulamada görüyoruz ki sözlü uyarıların çoğu ispatlanamadığı için yargılamada etkisi sınırlı kalır.
- Ortak alanın fotoğraf ve video ile tespiti yapılmalıdır.
- Yönetim planı ve mimari proje temin edilmelidir.
- Kat malikleri kurulu kararı veya yönetici tutanağı oluşturulmalıdır.
- Kiracıya ve gerekiyorsa malike yazılı ihtar gönderilmelidir.
- Aykırılık sürerse sulh hukuk ve tahliye süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Hangi dava açılır ve görevli mahkeme neresidir? Doğrudan cevap: Çoğu durumda sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi istenir, tahliye ise kira hukukuna göre ayrıca değerlendirilir.
Kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevli olur. Ortak alanın işgalinin sona erdirilmesi, eski hale getirme, hakimin müdahalesi ve yönetim planına aykırılığın giderilmesi talepleri çoğunlukla bu çerçevede görülür. KMK m. 33, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kişi hakkında hakimin müdahalesinin istenebileceğini açıkça düzenler.
Eğer mesele aynı zamanda kira sözleşmesine aykırılık boyutuna ulaşıyorsa, kiraya veren tarafından TBK m. 316 uyarınca fesih ve tahliye davası gündeme gelir. Yani her dosyada tek bir dava türü yoktur; bazen apartman yönetimi veya kat malikleri müdahalenin önlenmesini isterken, mal sahibi de kendi kiracısına karşı tahliye yoluna gider.
Yargıtay 18. HD, 2010/14084 E., 2011/742 K. sayılı kararda, ortak yere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme taleplerinde yöneticinin ve hukuki sürecin önemini vurgulayan yaklaşım benimsenmiştir. İstanbul uygulamasında da özellikle yönetici yetkisi, kat malikleri kararı ve doğru davalı seçimi ciddi önem taşır. Kiracı tek başına mı davalı olacak, malik de dahil edilecek mi sorusu dosyanın yapısına göre dikkatle kurulmalıdır.
Kiracı tahliyesi her durumda mümkün müdür? Doğrudan cevap: Hayır, ihlalin niteliği, ağırlığı ve ihtara rağmen sürüp sürmediği belirleyicidir.
Her ortak alan kullanım tartışması tahliye ile bitmez. Bazen sorun basit bir eşyayı kaldırma ile çözülür; bazen yönetim planına aykırı kalıcı yapı, tel örgü, dolap, sundurma ya da otopark kapatma gibi ağır müdahaleler nedeniyle daha sert sonuçlar doğar. Tahliye bakımından önemli olan, davranışın TBK m. 316 anlamında komşular ve aynı taşınmazda oturanlar bakımından çekilmez hale gelip gelmediği ve kiracının yazılı uyarıya rağmen aykırılığı sürdürüp sürdürmediğidir.
Örneğin yangın merdiveninin kapatılması, ortak koridorun tahliyeyi engelleyecek şekilde doldurulması veya ortak sığınağın kilitlenerek özel depo yapılması, sıradan kullanım aşımından daha ağır değerlendirilir. Böyle durumlarda yalnızca estetik bozulma değil, can güvenliği riski de ortaya çıkar.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız örneklerde, kiracı “geçici kullandım” savunması yapsa da uzun süreli ve ısrarlı kullanım fotoğraf, ihtar ve tanıkla kanıtlandığında mahkeme bu savunmaya itibar etmeyebilir. Bu nedenle tahliye ihtimali somut olayın ağırlığına göre şekillenir; otomatik değil ama oldukça gerçek bir risktir.
İstanbul’da bu tür dosyalarda neden hızlı hareket etmek gerekir? Doğrudan cevap: Delil kaybı ve fiili alışkanlık savunması zaman geçtikçe güçlenir.
İstanbul gibi büyük şehirlerde apartman ve site ihtilafları çok hızlı kronikleşir. Bir kiracı ortak alanı aylarca kullanınca diğer komşular zamanla tepki vermeyi bırakabilir; sonra da işgal eden taraf bu sessizliği rıza gibi göstermeye çalışır. Oysa sessizlik her zaman hukuki onay anlamına gelmez. Ancak gecikme, ispatı zorlaştırabilir.
Özellikle eski binalarda proje ile fiili kullanım arasında fark bulunması, belediye dosyalarının geç temin edilmesi ve yönetim kayıtlarının düzensiz tutulması nedeniyle süreç geciktiğinde dosya daha karmaşık hale gelir. İstanbul avukat desteğiyle baştan doğru delil ve usul planı kurulması, gereksiz zaman kaybını azaltır.
İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteği bu noktada sadece dava açmak için değil, doğru hukuki yolun seçilmesi için de önemlidir. Bazı dosyada yönetim planı ihlali ön plandayken, bazı dosyada tahliye için TBK m. 316 belirleyici olur. Bazen de iki süreç birlikte yürütülür.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı yangın merdivenine eşya koyarsa hemen tahliye edilir mi?
Hemen tahliye her olayda otomatik sonuç değildir; ancak yangın merdiveni gibi güvenlik alanlarında ihlal daha ağır değerlendirilir. Önce durumun delillendirilmesi, yönetime bildirilmesi ve yazılı ihtar sürecinin işletilmesi gerekir. Eğer kiracı uyarıya rağmen aykırılığı sürdürürse, TBK m. 316 kapsamında çekilmezlik ve sözleşmeye aykırılık tartışması doğabilir. Mahkeme, ihlalin ağırlığına ve devamlılığına bakar.
Ev sahibi “ben izin verdim” diyorsa diğer komşular yine dava açabilir mi?
Evet, açabilir. Çünkü ortak alan üzerinde tek başına malik iradesi yeterli değildir. Ortak yerler bütün kat maliklerinin hakkını ilgilendirir ve KMK hükümleri uygulanır. Malikin kiracısına verdiği bireysel izin, diğer maliklerin kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. Özellikle proje ve yönetim planına aykırı bir kullanım varsa, kat malikleri veya yönetim hakimin müdahalesini isteyebilir.
Yönetici dava açmadan önce mutlaka toplantı yapmak zorunda mı?
Somut olaya göre değişmekle birlikte, yönetici bakımından yazılı kayıt ve yetki zemini oluşturmak çoğu zaman faydalıdır. KMK m. 35 yöneticinin gerekli tedbirleri alma ve dava takibi yapma görevini düzenler. Uygulamada mahkemeler, yönetim planı, karar defteri ve yöneticinin yetkisini önemser. Bu yüzden olayın niteliğine göre kurul kararı alınması, ihtar ve tutanak düzenlenmesi ispatı güçlendirir.
Kiracı ortak bahçeye masa koyarsa bu da işgal sayılır mı?
Her kullanım otomatik olarak işgal sayılmaz. Kısa süreli ve herkesin kullanımını engellemeyen olağan yararlanma ile ortak alanı fiilen tek kişinin özel alanına çeviren kullanım aynı değildir. Masa, dolap, tel örgü, kilit, sundurma veya benzeri düzenlemeler diğer maliklerin kullanımını kısıtlıyor, süreklilik taşıyor ve özel tahsis görüntüsü yaratıyorsa işgal değerlendirmesi güçlenir. Dosya her zaman somut şartlara göre incelenmelidir.
Kiracı çıktıktan sonra eski hale getirme ve tazminat istenebilir mi?
Evet, uygun şartlarda istenebilir. Ortak alanda zarar, kalıcı değişiklik veya masraf doğmuşsa eski hale getirme talebi gündeme gelir. Ayrıca ortak alanın haksız kullanımı nedeniyle zarar doğmuşsa tazminat boyutu da değerlendirilebilir. Ancak bunun için müdahalenin ne olduğu, ne kadar sürdüğü, ne tür zarar yarattığı ve kimin sorumlu olduğu net biçimde ispatlanmalıdır. Sadece genel şikayet, tek başına yeterli olmayabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment