Kiraya verilen bir taşınmazda kiracının yaşamını kolaylaştırmak için bazı küçük müdahaleler yapması ile duvar kırmak, balkon kapatmak, mutfağı söküp yeniden yaptırmak ya da işyerinin planını değiştirmek aynı şey değildir. Uygulamada sorun tam da burada çıkar. Ev sahibi çoğu zaman her değişikliği ağır ihlal sayar; kiracı ise masraf yaptığını ve evi güzelleştirdiğini düşünerek kendisini haklı görür.
Problem şudur: İzinsiz tadilat, kira ilişkisinde yalnızca estetik bir anlaşmazlık değildir. Bazı dosyalarda belediye cezası, site yönetimi şikayeti, komşu ihtilafı, taşıyıcı sisteme zarar, ortak alana müdahale ve doğrudan tahliye davası riski doğurur. Agitation kısmı da burada başlar. Çünkü kiracı çoğu zaman tadilat bittikten sonra geri dönmenin kolay olacağını düşünür; oysa dava açıldığında hem eski hale getirme bedeli hem depozito kesintisi hem de kullanım sürecindeki zararlar birlikte tartışılır.
Solution ise teknik ve hukuki ayrımı doğru yapmaktır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda önce şu sorulara bakıyoruz: Yapılan işlem basit kullanım kolaylığı mı, yoksa kiralananın yapısını değiştiren bir tadilat mı? Ev sahibinin açık ve yazılı izni var mı? Sözleşmede tadilat yasağı veya izin şartı var mı? Değişiklik ortak alanı, binanın projesini ya da komşuların hakkını etkiliyor mu? Bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle bu ayrım doğru kurulduğunda, hem gereksiz tahliye baskıları hem de gerçekten riskli müdahaleler daha net yönetilir.
Kiracı izinsiz tadilat yaparsa tahliye olur mu?
Evet, kiracı izinsiz tadilat yaparsa uygun şartlar oluştuğunda tahliye olabilir. Ancak bunun otomatik olmadığını baştan söylemek gerekir. Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. TBK m. 321 ise kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını arar. Bu nedenle özellikle esaslı tadilatlarda yazılı izin yoksa kiracı sözleşmeye aykırılık riski altına girer.
Mahkeme, yapılan değişikliğin gerçekten ciddi olup olmadığına bakar. Örneğin salon ile odayı birleştirmek için duvarın kaldırılması, balkonu kapatmak, vitrini söküp cepheyi değiştirmek, mutfak tesisatını projeye aykırı biçimde taşımak ya da işyerinde ruhsatsız eklenti yapmak çoğu dosyada basit kullanım davranışı olarak değerlendirilmez. Buna karşılık küçük raf montajı, avize değişimi veya kolayca geri alınabilir hafif uygulamalar her olayda tahliye nedeni olmayabilir.
Uygulamada görüyoruz ki tahliye için belirleyici nokta, değişikliğin kiralananın kullanım amacını, fiziksel yapısını veya kiraya verenin mülkiyet hakkını ne kadar etkilediğidir. Yargıtay 6. HD, 2015/10963 E., 2016/3835 K. sayılı kararında, kiralananda ruhsatsız yapı yapılmasını kiracının özen borcuna aykırı bularak tahliye sonucunu destekleyen bir yaklaşım benimsemiştir. Özellikle binanın proje ve eklerine aykırı müdahalelerde risk ciddi biçimde artar.
Hangi değişiklikler izinsiz tadilat sayılır?
İzinsiz tadilat sayılacak işlemler, kiralananın mevcut durumunu önemli ölçüde değiştiren ve çoğu zaman geri alınması masraf gerektiren müdahalelerdir. TBK m. 321 bakımından asıl mesele, kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmadan yenilik veya değişiklik yapıp yapmadığıdır.
Bu kapsamda duvar kırılması, oda birleştirilmesi, balkon kapatılması, mutfak veya banyo tesisatının taşınması, doğalgaz hattına müdahale edilmesi, işyerinde asma kat oluşturulması, kapı-pencere ebatlarının değiştirilmesi, cephe görünümüne etki eden montajlar, ortak alana taşan sabit yapılar ve elektrik-su tesisatını köklü biçimde etkileyen işlemler genellikle esaslı tadilat olarak değerlendirilir.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda sadece kira hukuku değil, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 da önem kazanır. Bağımsız bölümde yapılan değişiklik ortak yerleri, dış cepheyi veya ana yapının estetiğini etkiliyorsa apartman ve site düzeni bakımından da uyuşmazlık çıkabilir. Özellikle dış cepheye klima platformu, tente sistemi, kapalı balkon veya tabela montajı gibi uygulamalar hem ev sahibiyle hem de yönetimle ayrı sorun doğurabilir.
- Taşıyıcı veya bölücü duvarlara müdahale ciddi risk taşır.
- Tesisat yerini değiştiren işler genellikle basit kullanım sayılmaz.
- Belediye ruhsatı veya proje uyumu gerektiren işlemler daha ağır değerlendirilir.
- Ortak alana taşan ya da dış cepheyi değiştiren müdahaleler ayrı hukuki sonuç doğurabilir.
- Kolayca sökülebilir ve zararsız uygulamalar ise her zaman tahliye sebebi olmayabilir.
Ev sahibi hangi kanun maddelerine dayanabilir?
Ev sahibi, izinsiz tadilat uyuşmazlığında birden fazla kanun maddesine dayanabilir. En temel hükümler TBK m. 316, TBK m. 321 ve TBK m. 334’tür. TBK m. 316 kiracının özenli kullanım borcunu düzenler. TBK m. 321, yazılı rıza olmadan yenilik ve değişiklik yapılamayacağını ortaya koyar. TBK m. 334 ise kiracının kiralananı aldığı haliyle iade borcunu ve olağan kullanımdan kaynaklanan eskime dışındaki sorumluluğunu gündeme getirir.
İzinsiz değişiklik devam ediyorsa veya başlamışsa, genel borçlar hukuku bakımından TBK m. 113 de önem kazanabilir. Bu hüküm çerçevesinde aykırı müdahalenin kaldırılması ve eski hale getirme talepleri gündeme gelebilir. Ayrıca taşınmaz kat mülkiyetine tabiyse Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 kapsamında ana taşınmaza zarar veren ya da dış görünüşü etkileyen işlemler de tartışılır.
Zarar oluşmuşsa ev sahibi yalnızca tahliye istemekle yetinmez; eski hale getirme bedeli, onarım gideri, gerektiğinde mahrum kalınan kira ve bazı dosyalarda belediye cezasından doğan zararların tazminini de isteyebilir. Bu nedenle mesele yalnızca kiracının çıkıp çıkmayacağı değildir. Özellikle İstanbul gibi tadilat maliyetlerinin yüksek olduğu pazarlarda uyuşmazlık bedeli beklenenden daha büyük hale gelebilir.
Tahliye için önce ihtar şart mı?
Çoğu durumda evet, tahliye için önce yazılı ihtar gerekir. TBK m. 316/2’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığı gidermesini ve aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmesi gerekir. Yani her izinsiz tadilat görüldüğünde ertesi gün dava açılıp otomatik tahliye kararı alınmaz.
Ancak kanun burada önemli bir istisna tanır. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumunda kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Özellikle yapısal zararın büyük olduğu, belediyenin işlem yaptığı veya güvenlik riski doğan müdahalelerde bu istisna sık tartışılır.
Yargıtay 3. HD, 2017/8658 E., 2018/173 K. sayılı kararında, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 316 kapsamında verilecek sürenin en az 30 gün olması gerektiğini açık biçimde vurgulamıştır. Bu karar bize şunu gösterir: Ev sahibi haklı olsa bile usulü eksik işletirse dava reddedilebilir. Bu yüzden İstanbul avukat desteğiyle ihtarnamenin içeriğinin, süresinin ve tebliğinin doğru kurgulanması önemlidir.
Eski hale getirme ve masraf kiracıdan istenebilir mi?
Evet, izinsiz tadilat nedeniyle kiralananın eski hale getirilmesi ve doğan masrafın kiracıdan istenmesi mümkündür. Bunun hukuki temeli çoğunlukla TBK m. 334 ve genel zarar sorumluluğu hükümleridir. Kiracı, kiralananı olağan kullanımdan doğan yıpranma dışında aldığı hale uygun biçimde geri vermek zorundadır. Yazılı izin olmadan yapılan ve ev sahibinin kabul etmediği değişiklikler bu kapsamda kiracı aleyhine sonuç doğurabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, her masrafın soyut biçimde istenemeyeceğidir. Ev sahibi, gerçekten hangi müdahalenin yapıldığını, bunun ne zarar doğurduğunu ve eski hale getirme için ne kadar gider gerektiğini ispatlamalıdır. Sırf genel bir tadilat faturası sunmak çoğu zaman yeterli olmaz. Bilirkişi incelemesi, fotoğraflar, keşif ve ustalık bedelleri önem kazanır.
Eğer ev sahibi değişikliği açıkça kabul etmiş, hatta yazılı izin vermişse sonradan her durumda eski hale getirme isteyemeyebilir. TBK m. 321 sistematiğinde yazılı rıza çok kritik olduğu için, kiracı açısından da mesajlaşmaların, e-postaların ve izin belgelerinin saklanması gerekir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, tarafların sözlü anlaştıklarını sanıp hiçbir yazılı kayıt bırakmamasıdır.
Deliller nasıl toplanmalı ve ispat nasıl yapılmalı?
Bu tür davalarda sonuç çoğu zaman delile bağlıdır. Ev sahibi açısından en güçlü deliller; kira sözleşmesi, tadilat öncesi ve sonrası fotoğraflar, site yönetimi tutanakları, belediye yazıları, komşu beyanları, ustalık tespitleri, noter ihtarnamesi ve gerekiyorsa delil tespiti dosyasıdır. HMK m. 400 ve devamı uyarınca delil tespiti, tadilatın mevcut hali bozulmadan önce teknik durumun mahkeme eliyle kayda alınmasını sağlar.
Kiracı açısından ise yazılı izin belgesi, WhatsApp veya e-posta yazışmaları, malzeme faturaları, tadilatın geçici ve sökülebilir olduğuna dair kayıtlar, eski hale iade teklifleri ve zararın abartıldığını gösteren uzman görüşleri önemlidir. Uygulamada görüyoruz ki birçok kiracı izin aldığını söyler ama bunu ispatlayamaz. Aynı şekilde birçok ev sahibi de zararın miktarını yalnızca tahmin eder; bu da dava gücünü zayıflatır.
Özellikle İstanbul’da site içi daireler ve işyerlerinde kamera görüntüleri, yönetim yazışmaları ve belediye denetimleri hızlı biçimde dosyaya girebildiği için olayın ilk gününden itibaren belge düzeni önemlidir. Delil ne kadar erken toplanırsa, sonradan değişikliğin kapsamını tartışmak o kadar kolay olur.
İstanbul’da dava süreci nasıl ilerler?
İstanbul’da bu tür uyuşmazlıklar genellikle Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye ve alacak talepleriyle gündeme gelir. Bazı dosyalarda önce noter ihtarı gönderilir, aykırılığın giderilmesi için 30 günlük süre tanınır, sonuç alınamazsa tahliye davası açılır. Ağır zarar veya acil müdahale gerektiren olaylarda ise eş zamanlı biçimde delil tespiti, ihtiyati tedbir tartışmaları ve belediye süreçleri devreye girebilir.
İşyerlerinde proje, ruhsat ve dış cephe değişiklikleri nedeniyle belediye kayıtları daha sık önem taşır. Konutlarda ise apartman yönetimi şikayetleri ve komşu tanıklıkları belirleyici olabilir. İstanbul gayrimenkul avukatı ile yürütülen dosyalarda, yalnızca kira hukuku değil, gerektiğinde kat mülkiyeti, belediye mevzuatı ve zarar hesabı birlikte ele alınmalıdır.
Kiracı bakımından en doğru yaklaşım, dava gelmeden önce yazılı uzlaşma aramak ve mümkünse aykırılığı eski hale getirerek kayıt altına almaktır. Ev sahibi bakımından ise öfkeyle kilit değiştirmek, elektrik-su kesmek veya fiili müdahaleyle kiracıyı çıkarmaya çalışmak hukuken risklidir. Hukuki yol, doğru ihtar ve doğru delil ile ilerlemektir.
Sonuç olarak taraflar ne yapmalı?
Sonuç olarak kiracı, kiralananda esaslı bir değişiklik yapmadan önce mutlaka yazılı izin almalıdır. Ev sahibi de her değişikliği otomatik tahliye sebebi saymak yerine işlemin niteliğini, ağırlığını ve giderilebilir olup olmadığını değerlendirmelidir. Küçük ve kolay geri alınabilir uygulamalarla yapısal tadilat aynı kefeye konulmamalıdır.
Kiracı açısından en güvenli yol, izin belgesi olmadan duvar, tesisat, cephe veya ortak alanı etkileyen hiçbir işe başlamamaktır. Ev sahibi açısından en güvenli yol ise noter ihtarı, fotoğraf, delil tespiti ve uzman desteği ile dosyayı sağlam kurmaktır. Bu tür uyuşmazlıklarda hızlı ama usule uygun hareket etmek, sonucun büyük bölümünü belirler.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı duvara delik açarsa bu da izinsiz tadilat sayılır mı?
Her duvar deliği tahliye sebebi sayılmaz. Basit tablo, perde veya hafif montaj izleri çoğu kez olağan kullanım sınırında değerlendirilebilir. Ancak çok sayıda dübel, seramik kırımı, tesisat geçirilmesi, taşıyıcı olmayan ama yapıyı etkileyen büyük sökümler gibi durumlar artık basit kullanımın dışına çıkabilir. Mahkeme delik sayısından çok, ortaya çıkan zararın niteliğine ve geri dönüş maliyetine bakar.
Ev sahibi sözlü izin verdiyse kiracı korunur mu?
Sözlü izin kiracıya bir savunma imkanı sağlayabilir ama en güvenli delil değildir. TBK m. 321 yazılı rıza aradığı için, özellikle esaslı tadilatlarda yazılı kayıt yoksa uyuşmazlık büyür. Kiracı mesajlaşma, e-posta, gönderilen proje, fatura veya tanıkla destek oluşturmaya çalışabilir; yine de yazılı muvafakat kadar güçlü olmaz. Bu nedenle tadilat öncesinde kısa bir yazılı onay bile büyük fark yaratır.
Kiracı tadilat yaptı ama evi güzelleştirdi; yine de sorun olur mu?
Evet, olabilir. Çünkü hukukta yalnızca sonucun estetik olarak güzel görünmesi yeterli değildir. Mülkiyet hakkı ev sahibine aittir ve kiracı bu taşınmaz üzerinde istediği esaslı değişikliği tek taraflı yapamaz. Ev sahibi yeni hali beğense bile yazılı kabul yoksa sonradan uyuşmazlık çıkabilir. Ayrıca yapılan iş proje, ruhsat, tesisat veya komşu haklarını etkiliyorsa görünüşte faydalı olsa bile hukuken problemli sayılabilir.
Depozito, izinsiz tadilat masrafı için doğrudan kullanılabilir mi?
Depozito her durumda otomatik kesinti aracı değildir. Ev sahibinin gerçek zararı ve bu zararın miktarını ispatlaması gerekir. Tadilatın gerçekten izinsiz olduğu, eski hale getirme gerektirdiği ve hangi bedelin makul olduğu ortaya konulmadan tüm depozitoya el konulması sıkça uyuşmazlık yaratır. Bu yüzden faturalar, keşif, bilirkişi ve yazılı bildirimler önemlidir. Aksi halde kiracı, haksız kesinti iddiasıyla ayrıca talepte bulunabilir.
Ev sahibi izinsiz tadilatı öğrenince hemen kilidi değiştirebilir mi?
Hayır, genel olarak böyle bir fiili müdahale hukuken risklidir. Ev sahibinin tek taraflı biçimde kiracıyı kullanım dışı bırakması, elektrik-su kesmesi veya kilit değiştirmesi başka sorumluluklar doğurabilir. Doğru yöntem, aykırılığı belgelemek, gerekiyorsa noter ihtarı göndermek, delil tespiti istemek ve uygun dava yoluna başvurmaktır. Özellikle İstanbul gibi yoğun yargı pratiğinin olduğu yerlerde usulsüz fiili müdahaleler, haklı pozisyondaki ev sahibini bile zayıflatabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment