Apartman hayatında en sık çıkan tartışmalardan biri şudur: Ev sahibi bir şey söylemese bile kiracı apartman kurallarına uymak zorunda mıdır? Uygulamada görüyoruz ki bu soru özellikle yüksek ses, balkonun amacı dışında kullanılması, ortak alan işgali, evcil hayvan, apartman aidatı, gece geç saatlerde gürültü, binaya zarar verilmesi ve bağımsız bölümün sözleşmeye aykırı şekilde kullanılması gibi dosyalarda karşımıza çıkar.
Sorun çoğu zaman kiracının yalnızca ev sahibiyle sözleşme ilişkisi olduğunu düşünmesinden kaynaklanır. Oysa kiracı sadece kira sözleşmesine değil, binadaki ortak yaşam düzenine de tabidir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda kiracı “Ben mal sahibi değilim, yönetim planı beni bağlamaz” savunmasını yapar; fakat bu savunma çoğu durumda hukuken yeterli olmaz.
Agitation kısmı tam burada başlar: Apartman yönetimi önce sözlü uyarı yapar, ardından komşular şikayet eder, tutanaklar tutulur, noter ihtarı gönderilir ve mesele hızla tahliye davasına dönüşebilir. Özellikle İstanbul gibi yoğun apartman yaşamının olduğu yerlerde küçük görülen kural ihlalleri kısa sürede çok taraflı uyuşmazlıklara dönüşür. Bu nedenle hem kiracının hem de mal sahibinin hangi kuralların bağlayıcı olduğunu baştan bilmesi gerekir.
Çözüm ise nettir: Kiracının yükümlülüğü sadece kira bedelini ödemek değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmak, taşınmazda oturanlarla komşulara gereken saygıyı göstermek zorundadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 ise kat maliklerinin bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uygun davranmasını ve birbirini rahatsız etmemesini öngörür. Kiracı doğrudan kat maliki olmasa da bağımsız bölümü kullanan kişi olarak bu düzene uymak zorundadır.
Kiracı apartman kurallarına uymak zorunda mıdır?
Evet, kiracı apartman yaşamını düzenleyen kurallara uymak zorundadır. Bunun sebebi, kiracının sadece ev sahibine karşı değil, taşınmazın kullanımı bakımından diğer sakinlere karşı da belirli yükümlülükler taşımasıdır.
Türk Borçlar Kanunu m. 316 açık biçimde kiracının kiralananı özenle kullanma ve aynı taşınmazda yaşayan kişilere saygı gösterme borcunu düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 de ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin ve ortak alanlarının kullanımında rahatsızlık vermeme, doğruluk kurallarına uyma ve birbirinin haklarını çiğnememe yükümlülüğünü getirir. Her ne kadar KMK lafzında esas olarak kat maliklerinden söz edilse de, uygulamada bu düzen bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracıyı da kapsar.
Örneğin gece saatlerinde sürekli gürültü yapılması, ortak koridora eşya bırakılması, apartman girişinin kişisel amaçla kullanılması, çöp ve hijyen kurallarının ihlali, bağımsız bölümün sözleşmedeki kullanım amacına aykırı işletilmesi veya komşuları rahatsız eden davranışlar hukuki sorumluluk doğurabilir. İstanbul avukat desteği gerektiren birçok dosyada, kiracının “bana imza attırılmadı” savunması tek başına koruma sağlamaz.
Yönetim planı kiracıyı da bağlar mı?
Evet, yönetim planı doğrudan kiracı ile imzalanmış olmasa bile kiracının taşınmazı kullanım biçimini etkiler ve çoğu durumda kiracıyı fiilen bağlar. Çünkü kiracı, bağımsız bölümü kat malikinin sahip olduğu yetkiler çerçevesinde kullanabilir; daha geniş bir kullanım hakkı elde etmez.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28’e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Kiracı kat maliki değildir; ancak kullandığı bağımsız bölüm, yönetim planına tabi bir ana taşınmaz içindedir. Bu nedenle malikin yapamayacağı veya sınırlı yapabileceği bir kullanım biçimini kiracının serbestçe yapabildiği ileri sürülemez. Uygulamada görüyoruz ki yönetim planında mesken olarak kullanılacağı belirtilen bağımsız bölümün ofis, kısa süreli konaklama veya yoğun ziyaretçi trafiği oluşturan başka bir faaliyete konu edilmesi ciddi uyuşmazlık üretmektedir.
Yargıtay 18. HD, 2015/13854 E., 2016/1201 K. sayılı kararında yönetim planının ana taşınmaz düzeni bakımından bağlayıcılığına vurgu yapmıştır. Benzer şekilde Yargıtay 20. HD, 2017/2620 E., 2017/10101 K. karar çizgisinde ana taşınmazın kullanım rejimini bozan aykırılıkların giderilebileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracının, “Ben sadece kiracıyım” diyerek yönetim planına aykırı bir kullanımda ısrar etmesi risklidir.
Hangi apartman kuralı ihlalleri tahliye sebebi olabilir?
Evet, bazı apartman kuralı ihlalleri belirli şartlar altında tahliye sebebi olabilir. Burada belirleyici olan, ihlalin süreklilik göstermesi, komşular açısından ciddi rahatsızlık yaratması ve ihtara rağmen giderilmemesidir.
TBK m. 316/2 uyarınca kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, kiracıya aykırılığın giderilmesi için süre verebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre tanınması gerekir. Kiracı bu süre içinde aykırılığı gidermezse sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelebilir. Ancak kiracının davranışı çekilmezlik yaratıyorsa, yani komşular ve bina düzeni bakımından artık katlanılamaz hale gelmişse, bazı durumlarda süre verme zorunluluğu da tartışmalı hale gelir.
Tahliye riski doğurabilecek ihlallere örnek olarak şunlar verilebilir: Sürekli yüksek sesli müzik veya kavga, ortak alanların işgali, bağımsız bölümün yasaklanan ticari faaliyette kullanılması, bina güvenliğini tehlikeye atan davranışlar, yoğun kötü koku ve hijyen ihlalleri, apartman sakinlerine sistematik rahatsızlık verilmesi, yönetim planına açıkça aykırı kullanım biçimleri. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda özellikle bir dairenin “mesken” görünmesine rağmen fiilen farklı bir ticari faaliyete dönüştürülmesi önemli bir uyuşmazlık konusudur.
Yargıtay 3. HD, 2017/4321 E., 2018/12654 K. ve Yargıtay 6. HD, 2015/9427 E., 2016/5344 K. kararlarında kiralananın özenle kullanılmaması ve komşuluk yükümlülüğünün ihlali halinde tahliye koşullarının somut olaya göre değerlendirildiği görülmektedir.
Ev sahibi mi yoksa apartman yönetimi mi işlem başlatabilir?
Evet, hem ev sahibi hem de apartman yönetimi kendi hukuki konumlarına göre işlem başlatabilir; ancak başvuracakları yol aynı değildir. Bu ayrımı doğru yapmak uyuşmazlığın sağlıklı ilerlemesi için çok önemlidir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin tarafı olduğu için TBK m. 316 kapsamında ihtar gönderip aykırılığın giderilmesini isteyebilir, şartları varsa sözleşmenin feshi ve tahliye davası açabilir. Apartman yönetimi ise doğrudan kira sözleşmesinin tarafı değildir; buna rağmen ortak yaşam düzeninin korunması açısından tutanak tutabilir, kat malikleri kurulunu toplayabilir, ihtar sürecini belgeleyebilir ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aykırılığın giderilmesi için girişimde bulunabilir.
KMK m. 33 uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmemesi veya ortak düzenin bozulması halinde sulh hukuk mahkemesine başvuru imkanı gündeme gelebilir. Ayrıca TMK m. 683, malike mülkiyet hakkından doğan koruma yetkileri verir. Malik, bağımsız bölümü hukuka uygun şekilde kullandırma ve taşınmaza yönelen haksız müdahaleleri önleme konusunda hukuki menfaat sahibidir. Bu nedenle apartman yönetiminden gelen şikayetleri görmezden gelen mal sahibi de sonradan daha büyük bir dava yüküyle karşılaşabilir.
Uygulamada görüyoruz ki en sağlıklı yol, önce yazılı delil oluşturulması, sonra kiraya verenin usulüne uygun ihtar göndermesi ve gerekiyorsa dava açmasıdır. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği bu noktada ihtarın içeriği ve sürecin stratejisi bakımından fark yaratır.
Gürültü, ortak alan işgali ve rahatsızlık nasıl ispatlanır?
Evet, bu tür ihlaller ispatlanabilir; fakat ispat sadece sözlü şikayetle sınırlı kalırsa dava zayıflar. Bu nedenle delil toplama süreci en az hukuki sebep kadar önemlidir.
En sık kullanılan deliller; apartman yönetimi tutanakları, kat malikleri kurul kararları, noter ihtarları, kolluk başvuruları, belediye zabıta kayıtları, ses veya görüntüye ilişkin hukuka uygun teknik tespitler, komşu tanıkları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, delilin hukuka uygun elde edilmesidir. Örneğin özel hayatın gizliliğini ihlal edecek şekilde yasak kayıt alınması ayrı bir hukuki risk doğurabilir.
HMK m. 190 gereğince ispat yükü kural olarak iddia eden taraftadır. Bu nedenle “kiracı çok rahatsız ediyor” demek yetmez; rahatsızlığın ne olduğu, ne kadar sürdüğü, kimleri etkilediği ve ihtara rağmen devam edip etmediği somutlaştırılmalıdır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, komşuların sadece sözlü yakınma ile yetinmesidir. Oysa düzenli tutulmuş tarihli tutanaklar ve birbirini destekleyen tanık beyanları dava dosyasını güçlendirir.
Yargıtay 3. HD, 2019/2745 E., 2019/10038 K. kararlarında komşuluk hukukuna ve kiracının kullanım borcuna ilişkin uyuşmazlıklarda somut delillerin belirleyici olduğuna işaret edilmektedir.
Kiracıya ihtar çekilmeden tahliye davası açılabilir mi?
Genel kural olarak hayır; konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 316 kapsamında kiracıya aykırılığı gidermesi için uygun süre verilmesi gerekir. Bu süre çoğu olayda en az otuz gündür. Ancak davranışın çekilmezlik yaratması gibi istisnai durumlar hukuki değerlendirmeyi değiştirebilir.
Örneğin tek seferlik küçük bir apartman kuralı ihlali ile uzun süredir süren, defalarca uyarılmış ve bütün binayı etkileyen sistematik rahatsızlık aynı şekilde değerlendirilmez. Eğer ihlal devamlıysa ve komşular açısından yaşanamaz bir ortam oluşturuyorsa, kiraya veren daha sert bir hukuki yol izleyebilir. Fakat uygulamada en güvenli yöntem, usulüne uygun yazılı ihtar ve süre verme prosedürünün işletilmesidir.
Bu nedenle acele açılan fakat ihtar unsuru eksik bırakılan davalar, haklı görünen bir şikayeti bile usulden zayıflatabilir. İstanbul avukat desteği burada özellikle ihtar metninin doğru kurulması, ihlalin somutlaştırılması ve tahliye sebebinin doğru seçilmesi bakımından önem taşır.
Kiracı apartman kurallarına uymazsa mal sahibi de sorumluluk yaşar mı?
Evet, bazı durumlarda mal sahibi de sorumluluk ve risk yaşayabilir. Çünkü kira ilişkisini kuran ve bağımsız bölümün kullanımını sağlayan kişi maliktir; apartman yönetimi çoğu zaman önce malike ulaşır.
Mal sahibi, kiracısının davranışlarını her an denetlemek zorunda değildir; ancak kendisine bildirilen ciddi aykırılıkları tamamen görmezden gelmesi sonradan hukuki yük doğurabilir. Özellikle apartman yönetimi defalarca yazı göndermiş, komşular resmi şikayette bulunmuş ve malik hiçbir işlem yapmamışsa, uyuşmazlık büyür. Bu aşamada malik hem kira gelirini hem de bina içi ilişkileri riske atar.
TMK m. 683 mülkiyet hakkının kullanılmasını ve korunmasını düzenlerken, mülkiyet hakkının dürüstlük kuralına uygun kullanımını da sistematik olarak gerektirir. Ayrıca KMK düzeni, ana taşınmazın ortak yaşam dengesini gözetir. Uygulamada görüyoruz ki malikin “kiracımdan bana ne” yaklaşımı çoğu zaman sorunu çözmez; aksine tahliye davasının gecikmesine neden olur.
İstanbul’da apartman uyuşmazlıklarında pratik yol haritası nedir?
Evet, apartman kuralı ihlali yaşayan kiracı, ev sahibi veya yönetim için pratik bir yol haritası vardır. İlk yapılması gereken şey duygusal tepki vermek değil, yazılı ve düzenli kayıt oluşturmaktır.
- İhlalin türünü netleştirin: Gürültü mü, ortak alan işgali mi, kullanım amacı ihlali mi?
- Tarih ve saat belirterek yönetim tutanağı oluşturun.
- Gerekirse komşu beyanlarını yazılı hale getirin.
- Malik veya kiracıya noter ihtarı gönderin.
- Otuz günlük süre gerektiren durumlarda TBK m. 316 çerçevesine uyun.
- Sorun sürerse sulh hukuk mahkemesinde uygun dava yolunu değerlendirin.
İstanbul gibi yoğun nüfuslu ve çok katlı yaşamın yaygın olduğu şehirlerde apartman uyuşmazlıkları hızlı büyür. Bu yüzden erken aşamada doğru hukuki sınıflandırma yapmak önemlidir. Bazı olaylar sadece komşuluk ihtilafı iken, bazıları tahliyeye kadar gider. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği, hangi dosyada hangi yolun seçileceğini belirlemede ciddi avantaj sağlar.
Sonuç olarak kiracı apartman düzenini bozarsa ne olur?
Evet, sonuç açıktır: Kiracı apartman kurallarına aykırı davranır ve bu aykırılığı ihtara rağmen sürdürürse tahliye dahil ciddi hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir. Bu durum sadece kira ilişkisinin değil, komşuluk hukukunun ve kat mülkiyeti düzeninin de ihlalidir.
Uygulamada en önemli nokta, her rahatsızlığın otomatik tahliye doğurmadığını; fakat sürekli, belgelenmiş ve giderilmemiş ihlallerin ciddi sonuçlar yarattığını bilmektir. Bu nedenle hem kiracıların haklarını korurken sınırlarını bilmesi hem de mal sahiplerinin süreci geciktirmeden doğru şekilde yürütmesi gerekir. Özellikle İstanbul avukat arayışında olan kişiler için konu yalnızca bir apartman tartışması değil, doğrudan barınma hakkı ve mülkiyet düzeniyle ilgilidir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı apartman toplantısında alınan kararlara uymak zorunda mı?
Evet, kiracı bağımsız bölümü kullanırken apartman düzenini ilgilendiren geçerli kararlara uymak zorundadır. Çünkü bu kararlar çoğu zaman ortak yaşamı, güvenliği, sessizliği, ortak alan kullanımını ve taşınmazın amacına uygun kullanılmasını düzenler. Kiracı doğrudan kat maliki olmasa da kullandığı bölüm nedeniyle bu düzene aykırı davranamaz. Özellikle yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile uyumlu kararlar ihtilaf halinde önem kazanır.
Kiracı gürültü yapıyorsa polis çağırmak yeterli olur mu?
Hayır, tek başına polis çağrılması her zaman yeterli olmaz; ancak önemli bir başlangıç delili olabilir. Kolluk müdahalesi olayın anlık tespiti açısından yararlıdır. Bunun yanında apartman yönetimi tutanağı, komşu beyanı, noter ihtarı ve gerekirse belediye veya bilirkişi kayıtlarıyla dosyanın desteklenmesi gerekir. Tahliye veya başka yaptırımlar için süreklilik, rahatsızlık düzeyi ve yazılı ispat çoğu zaman belirleyici olur.
Ev sahibi kiracıyı sadece komşular şikayet etti diye hemen çıkarabilir mi?
Hayır, çoğu durumda sadece sözlü şikayet tahliye için yeterli değildir. Şikayetin somut delille desteklenmesi, kiracıya aykırılığı gidermesi için uygun ihtar gönderilmesi ve gerekiyorsa yasal sürenin tanınması gerekir. Ancak rahatsızlık çok ağır ve çekilmez nitelikteyse olayın özelliklerine göre farklı değerlendirme yapılabilir. Yine de acele ve usulsüz işlem yapılması dava sürecini zayıflatabilir.
Kiracı ortak alanlara eşya koyarsa ne yapılmalıdır?
Öncelikle yazılı uyarı ve yönetim tutanağı oluşturulmalıdır. Ortak alanın işgali güvenlik, yangın çıkışı ve komşuların kullanım hakkı bakımından önemlidir. Sorun devam ederse noter ihtarı ve apartman yönetimi kararıyla süreç resmileştirilebilir. Eğer işgal sürekli hale gelmiş ve bina düzenini bozuyorsa, kiraya verenin TBK m. 316 çerçevesinde tahliye dahil hukuki yollara başvurması gündeme gelebilir.
Yönetim planında mesken yazan daire ofis gibi kullanılırsa ne olur?
Bu durum ciddi uyuşmazlık doğurabilir. Yönetim planında bağımsız bölümün kullanım amacı açıkça belirlenmişse, buna aykırı kullanım komşuların huzurunu, güvenliğini ve ana taşınmazın düzenini etkileyebilir. Kat malikleri, apartman yönetimi ve malik bu aykırılığın giderilmesini isteyebilir. İhtar, tutanak ve dava süreciyle kullanımın durdurulması ya da kira ilişkisinin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Somut olayın ayrıntıları, ziyaretçi yoğunluğu ve rahatsızlık düzeyi burada önemlidir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment