Depremden sonra oturulan binada çatlaklar oluşması, kolon-kirişlerde hasar şüphesi bulunması, belediye veya teknik ekiplerin inceleme yapması kiracılar açısından çok ciddi bir belirsizlik yaratır. Bir yandan can güvenliği endişesi vardır, diğer yandan ev sahibi kira istemeye devam edebilir. Tam bu noktada yanlış adım atmak, hem kira borcu hem depozito hem de tahliye süreci bakımından hak kaybına yol açabilir.
Uygulamada görüyoruz ki kiracılar çoğu zaman iki uçtan birine savruluyor: Ya evi hemen boşaltıp hiçbir yazılı kayıt bırakmadan çıkıyorlar ya da riskli bir binada kalmaya devam edip sonradan hak aramaya çalışıyorlar. Oysa doğru yöntem, hasarın niteliğini belgelemek, kiraya verene yazılı ihtarda bulunmak ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun şekilde hareket etmektir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, sadece bir WhatsApp mesajı ile yapılan bildirimin çoğu zaman ispat bakımından yetersiz kaldığını görüyoruz.
Depremde hasar gören evde kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi?
Evet, kiralanan taşınmaz artık güvenli ve sözleşmedeki amaca uygun şekilde kullanılamıyorsa kiracı fesih hakkını gündeme getirebilir. Bu değerlendirme tek başına korkuya değil, hasarın ağırlığına ve kullanım imkânının fiilen etkilenip etkilenmediğine göre yapılır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Deprem sonrası ortaya çıkan ağır hasar, oturulabilirliği ortadan kaldırıyorsa artık kiraya verenin bu temel borcunun gereği gibi yerine getirildiğinden söz etmek zorlaşır. TBK m. 305 ise kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde kiracının ayıbın giderilmesini, kira bedelinde ayıpla orantılı indirim yapılmasını ve zararının tazminini isteyebileceğini; önemli ayıp halinde fesih hakkının saklı olduğunu düzenler.
Yani her çatlak otomatik fesih sebebi değildir; ancak taşıyıcı sistem riski, resmi hasar tespiti, tahliye önerisi veya güvenli kullanımın ciddi biçimde bozulması önemli ayıp niteliğine ulaşabilir. Özellikle İstanbul gibi deprem hassasiyeti yüksek bir şehirde, yapının güvenliği meselesi sıradan bir konfor tartışması değil, doğrudan yaşam güvenliği sorunudur.
Deprem hasarı hangi durumda önemli ayıp sayılır?
Eğer hasar kiralananın normal ve güvenli kullanımını ciddi biçimde azaltıyor veya ortadan kaldırıyorsa bu durum önemli ayıp sayılabilir. Burada bakılan şey estetik kusur değil, oturulabilirlik ve güvenlik seviyesidir.
TBK m. 304, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracının daha güçlü haklara sahip olduğunu kabul eder. Deprem sonrası ortaya çıkan ayıplarda ise çoğu zaman TBK m. 305 devreye girer. Önemli ayıbın varlığı bakımından şu unsurlar öne çıkar: Yapının riskli olduğuna dair teknik rapor, belediye yazısı, AFAD veya ilgili idare tespiti, dairede oturmanın can güvenliği bakımından sakıncalı hale gelmesi, elektrik-su-doğalgaz altyapısının ciddi biçimde zarar görmesi ve evin sürekli kullanılamaması.
Yargıtay 3. HD, 2017/5481 E., 2018/10827 K. sayılı kararında riskli yapı niteliğinin, malik tarafından bilinmesi gereken ciddi bir ayıp olduğunu vurgulayan bir yaklaşım benimsemiştir. Kararda öz olarak, yapının riskli niteliğinin kiraya veren bakımından tamamen yabancı bir olgu sayılamayacağı değerlendirilmiştir. Bu yaklaşım, deprem güvenliği meselesinin salt kiracının kişisel endişesi olarak görülmemesi gerektiğini gösterir.
Diğer yandan yalnızca duvar boyasında dökülme, küçük sıva çatlağı veya kısa süreli kozmetik kusurlar çoğu dosyada önemli ayıp kabul edilmez. Bu nedenle teknik ayrım çok önemlidir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle hazırlanan dosyalarda, yapısal risk ile basit bakım eksikliği arasındaki çizginin net kurulması gerekir.
Kiracı kira ödemeyi durdurabilir mi, indirim isteyebilir mi?
Kiracı bazı durumlarda kira bedelinde indirim isteyebilir; ancak her olayda kirayı tamamen kesmek güvenli bir yol değildir. En doğru yaklaşım, ayıbın derecesine göre yazılı bildirim yapmak ve gerekiyorsa hukuki destekle hareket etmektir.
TBK m. 305, kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracının kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim talep edebileceğini açıkça düzenler. Örneğin dairenin bazı bölümleri kullanılamıyor, sürekli nem, çatlak, tahliye korkusu veya teknik kısıtlama nedeniyle yaşam alanı daralmışsa indirim talebi gündeme gelebilir. Fakat taşınmaz tamamen kullanılamaz durumdaysa konu yalnızca indirim değil, fesih ve teslim süreci haline dönüşebilir.
Yargıtay 3. HD, 2017/8491 E., 2018/5421 K. sayılı kararında, kiralananın halen kullanımda olduğu durumlarda kiracının kira ödeme borcunun tamamen ortadan kalktığı sonucuna otomatik biçimde varılamayacağını hatırlatan bir yaklaşım ortaya koymuştur. Bu nedenle kiracı fiilen evde oturmaya devam ederken, hiçbir ihtirazı kayıt koymadan kira ödemelerini sürdürürse ileride hak iddiası zayıflayabilir.
Bazı dosyalarda kiracılar paniğe kapılıp kirasını tek taraflı kesiyor. Sonra ev sahibi icra takibi başlatıyor ve tartışma güvenlik meselesinden borç meselesine dönüyor. Uygulamada görüyoruz ki yazılı ihtar, hasar tespiti ve ödeme stratejisinin birlikte planlanması çok daha güvenlidir. Özellikle İstanbul avukat desteği bu aşamada gereksiz icra riskini azaltır.
Kiracı ev sahibine nasıl bildirim yapmalı?
Kiracı mutlaka yazılı ve ispatlanabilir bildirim yapmalıdır. Sadece telefon konuşması veya dağınık mesajlaşmalar çoğu zaman yeterli olmaz.
TBK m. 306 çerçevesinde kiracı ayıbın giderilmesini isteyebilir; uygun süre vererek kiraya vereni harekete çağırabilir. Bu nedenle uygulamada en sağlıklı yol, noter ihtarnamesi veya en azından teslimi ve içeriği ispatlanabilir açık bir yazılı bildirimdir. Bildirimde deprem tarihi, gözlenen hasarlar, varsa teknik rapor bilgileri, evde kalmanın güvenli olup olmadığı, talep edilen işlem ve verilen süre net yazılmalıdır.
İhtar metninde genellikle şu başlıklar yer alır: Binadaki hasarın tanımı, belediye veya uzman incelemesi talebi, ayıbın giderilmesi beklentisi, kira indirimi veya fesih iradesi ve anahtar teslimine ilişkin plan. Eğer bina boşaltılmışsa boşaltma tarihi ile nedeninin de açıkça yazılması gerekir. Böylece kiracının keyfi değil zorunlu sebeple ayrıldığı ortaya konur.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız sorunlardan biri şudur: Kiracı evi boşaltıyor ama anahtar teslimini kayıt altına almıyor. Sonra ev sahibi aylarca kira istemeye devam ediyor. Bu yüzden deprem gibi hassas olaylarda bile usul, en az maddi durum kadar önemlidir.
Hangi belgeler kiracının elini güçlendirir?
En güçlü dosyalar resmi ve teknik delillerle kurulan dosyalardır. Görsel kayıtlar önemlidir ama tek başına her zaman yeterli olmaz.
Deprem sonrası kiracının elini güçlendiren başlıca belgeler şunlardır:
- Belediye, kaymakamlık veya ilgili idarenin hasar/risk tespit tutanakları
- AFAD, apartman yönetimi veya yapı denetim kaynaklı resmi yazılar
- İnşaat mühendisi, bilirkişi veya teknik uzman raporları
- Daire içi ve ortak alanlara ilişkin tarihli fotoğraf ve videolar
- Komşu beyanları ve apartman toplantı tutanakları
- Yazılı ihtarlar, cevaplar ve anahtar teslim belgeleri
- Taşınmanın zorunlu hale geldiğini gösteren nakliye, geçici konaklama veya yeni kira belgeleri
Yargıtay 3. HD, 2017/8902 E., 2019/4700 K. sayılı kararında kiraya verenin kiralananı maddi ve hukuki ayıplardan ari biçimde bulundurma borcuna dikkat çekmiştir. Her ne kadar kararın somut olayı hukuki ayıp bağlamında gelişmiş olsa da, ilke düzeyinde kiraya verenin kullanım güvenliğini etkileyen ciddi eksikliklerden bütünüyle uzak durma yükümlülüğünü hatırlatır. Deprem sonrası dosyalarda da bu ilke önem taşır.
Delil ne kadar erken toplanırsa o kadar iyidir. Çünkü ilk günlerdeki çatlak, tahliye uyarısı veya uzman gözlemi sonradan değişebilir. Bu yüzden deprem sonrası ilk 24-72 saat içinde belge toplamaya başlanması pratikte çok değerlidir.
Kiracı hemen çıkarsa kalan kira döneminden sorumlu olur mu?
Bu sorunun cevabı hasarın derecesine ve çıkışın haklı sebebe dayanıp dayanmadığına göre değişir. Eğer ev objektif olarak güvenli kullanımını kaybetmişse kiracının tüm dönem kira borcundan sorumlu tutulması her zaman kolay değildir.
Kiralanan artık oturulamaz haldeyse, fesih hakkı güçlü biçimde gündeme gelir. Eğer hasar o derece ağır değilse ancak ilişki çekilmez hale gelmişse TBK m. 331 kapsamındaki olağanüstü fesih hükümleri de tartışılabilir. Bu maddede, kira ilişkisinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi halinde yasal fesih bildirimiyle sözleşmenin sona erdirilebilmesi kabul edilir. Deprem sonrasında yapının güvenliği konusunda ciddi ve objektif risk varsa bu madde de uygulama alanı bulabilir.
Fakat burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Kiracı sadece kişisel tedirginlik nedeniyle değil, somut risk nedeniyle çıktığını gösterebilmelidir. Aksi halde ev sahibi, erken tahliye nedeniyle makul süre kira talebinde bulunabilir. Bu yüzden fesih ve anahtar teslimi adımlarının rastgele değil, hukuki çerçeve içinde atılması gerekir.
İstanbul’da deprem sonrası kiracılar neden daha dikkatli olmalı?
İstanbul’da deprem riski nedeniyle kiracılar teknik tespit ve hukuki süreci birlikte yürütmelidir. Çünkü burada mesele sıradan bir bakım eksikliği değil, çoğu zaman can güvenliği ile kira borcunun aynı dosyada çakışmasıdır.
İstanbul avukat ve özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği bu yüzden önemlidir. Aynı olay hem kira hukuku, hem ispat hukuku, hem de gerektiğinde tazminat ve depozito tartışmalarına dönüşebilir. Kiracı yanlış bir adımla haklı olduğu dosyada haksız duruma düşebilir. Özellikle eski yapı stoğunun yoğun olduğu ilçelerde, deprem sonrası tahliye kararları, bina incelemeleri ve apartman içi uyuşmazlıklar birlikte yaşanır.
Uygulamada görüyoruz ki İstanbul’da en çok sorun çıkan başlıklar şunlardır: Ev sahibinin hasarı küçümsemesi, kiracının aceleyle çıkıp anahtar sürecini belgelememesi, depozitonun iade edilmemesi ve kalan ay kira talepleri. Oysa sistemli hareket edildiğinde hem fesih hem indirim hem de zarar kalemleri daha sağlıklı yönetilebilir.
Kiracı için doğru yol haritası nedir?
Doğru yol haritası, paniğe kapılmadan belge toplamak, yazılı bildirim yapmak ve hukuki pozisyonu netleştirmektir. En büyük hata, ya hiçbir işlem yapmadan evde kalmak ya da hiçbir kayıt bırakmadan evi terk etmektir.
- Hasarı fotoğraf ve video ile hemen kayıt altına alın.
- Belediye, yönetim veya uzman teknik inceleme talep edin.
- Kiraya verene yazılı ve ispatlı bildirim gönderin.
- Ayıbın derecesine göre onarım, indirim veya fesih talebinizi açıkça belirtin.
- Evi boşaltacaksanız anahtar teslimini mutlaka tutanakla veya ispatlı biçimde yapın.
- Depozito, taşınma gideri ve olası zarar kalemlerini belgeleyin.
Bu çerçevede hareket eden kiracı, hem can güvenliğini korur hem de sonradan açılabilecek kira ve tazminat tartışmalarında daha güçlü bir pozisyonda olur. Özellikle deprem sonrası süreçlerde hız kadar kayıt disiplini de belirleyicidir.
Sık sorulan sorular
Deprem sonrası binada çatlak varsa kiracı hemen çıkabilir mi?
Tek başına her çatlak hemen fesih hakkı vermez; ancak çatlağın taşıyıcı sisteme ilişkin olması, belediye veya uzman incelemesinde risk görülmesi ve evde kalmanın güvenli sayılmaması halinde kiracı haklı nedenle çıkabilir. En doğru yaklaşım, çıkıştan önce veya çıkışla eş zamanlı olarak resmi tespit ve yazılı bildirim oluşturmaktır. Böylece çıkışın keyfi değil zorunlu olduğu gösterilebilir.
Ev sahibi hasar yok diyorsa kiracı ne yapmalı?
Ev sahibinin sözlü beyanı son sözü söylemez. Kiracı belediye, apartman yönetimi, yapı denetim uzmanı veya bağımsız teknik bilirkişi desteğiyle somut tespit yaptırmalıdır. Yazılı rapor ve tarihli görseller, uyuşmazlığın merkezine yerleşir. Ev sahibinin inkarı karşısında yazılı ihtar göndermek de önemlidir; çünkü ileride mahkeme, kimin ne zaman bilgilendirildiğine özellikle bakar.
Kiracı evi boşaltınca depozitoyu geri alabilir mi?
Eğer kiracı deprem kaynaklı önemli ayıp nedeniyle haklı biçimde ayrılmışsa depozitonun iadesi talep edilebilir. Ancak uygulamada ev sahipleri çoğu zaman anahtar teslimi, son durum tespiti ve kira borcu iddialarını öne sürer. Bu yüzden tahliye anında tutanak düzenlenmesi, sayaçların ve dairenin durumunun kayda alınması, depozitonun mahsup edilmesine neden olabilecek kalemlerin netleştirilmesi çok önemlidir.
Kiracı taşınma masrafı ve diğer zararlarını isteyebilir mi?
Somut olayın özelliklerine göre evet, zarar kalemleri gündeme gelebilir. TBK sistematiğinde kiracının ayıptan doğan zararlarının tazmini belirli koşullarda talep edilebilir. Fakat bunun için zarar ile ayıp arasında bağlantı kurulmalı, masraflar belgeye bağlanmalı ve kiraya verenin sorumluluğu hukuken ortaya konmalıdır. Nakliye, geçici konaklama veya yeni ev bulma nedeniyle doğan bazı giderler dosyada tartışma konusu olabilir.
Riskli yapı kararı yoksa kiracı hiçbir hak ileri süremez mi?
Hayır, resmi riskli yapı kararı bulunmaması kiracının tüm haklarını ortadan kaldırmaz. Önemli olan, kiralananın gerçekten güvenli ve amaca uygun kullanımını kaybedip kaybetmediğinin somut delillerle gösterilmesidir. Bazen belediye tutanağı, uzman raporu, apartman tahliye yazısı veya ciddi yapısal hasar görüntüleri de güçlü delil oluşturabilir. Ancak resmi karar varsa ispat çok daha kuvvetli hale gelir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment