Apartman Otoparkı Kime Ait? Tapu, Tahsis ve Dava Rehberi 2026

Apartman ve sitelerde en sık anlaşmazlık çıkan konuların başında otopark yerleri gelir. Kural şudur: Apartman otoparkı, tapu kütüğünde bağımsız bölüm olarak tescil edilmişse o yerin malikine aittir; belli bir daireye eklenti olarak tahsis edilmişse kullanma hakkı o dairenin malikindedir; ne tescil ne tahsis varsa otopark tüm kat maliklerinin ortak yeridir ve tek bir kat maliki onu satamaz, başkasına devredemez. Bu rehberde otopark mülkiyetinin nasıl tespit edileceğini, bağımsız bölüm tescilinin şartlarını, yönetim planının sınırlarını ve otopark yeriniz elinden alındığında hangi davanın açılacağını adım adım anlatıyoruz.

Otopark Anlaşmazlığı Neden Bu Kadar Yaygın?

Apartmanlarda araba sayısı daire sayısını aştığı için park yeri bir rekabet konusu haline gelir. Sorunun hukuki tarafı ise çoğu zaman belirsizlikten doğar: Binada 20 daire ve 15 otopark yeri vardır; yerler yıllar önce yönetici tarafından numaralandırılmış, kimisi fiilen aynı yeri 10 yıldır kullanmaktadır. Yeni bir malik daire aldığında “benim yerim hangisi?” sorusu ortaya çıkar ve tapuda, projede, yönetim planında net bir kayıt bulunmadığı için anlaşmazlık büyür.

Kritik nokta şudur: Fiilen yıllarca aynı yeri kullanmak o yerde mülkiyet veya kullanma hakkı doğurmaz. Hukuki değerlendirme tapu kaydı, onaylı mimari proje ve kat mülkiyeti kuruluşundaki yönetim planıyla yapılır. Bu üçlü belgeye bakılmadan verilen her tavsiye yanıltıcı olabilir; bu nedenle öncelikle bu belgelerin nasıl okunacağını bilmek gerekir.

Otopark Yerinin Hukuki Statüsü Nasıl Belirlenir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir apartmandaki yerler üç statüden birindedir ve otopark üçünde de yer alabilir. Statünün belirlenmesi, “kime ait” sorusunun da cevabıdır.

Bu ayrım yalnızca teorik değil; davaların sonucunu doğrudan belirler. Tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli bir otopark için dava açan malik mülkiyet davasıyla korunur; ortak yer statüsündeki bir otoparkı “benim yerim” diye işgal eden komşuya karşı ise elatmanın önlenmesi ve ortak yere ilişkin kurallar devreye girer.

Otoparkın Tapuda Bağımsız Bölüm Olduğu Nasıl Anlaşılır?

Tespit için üç adım yeterlidir. Birinci adım: Tapu kütüğünde (artık WebTapu üzerinden e-şerh ve takip sisteminden de görülebilir) binanın bağımsız bölüm listesine bakılır. Listede daire ve dükkânlar arasında cinsi “otopark” veya “araba yerleri” olarak yazılmış ayrı bölüm numaraları varsa, o yerler bağımsız bölümdür ve her biri kendi sayfasıyla ayrı bir gayrimenkul niteliğindedir. İkinci adım: O bölüm numarasının projedeki yeri kontrol edilir; bağımsız bölüm listesinde yazan numara onaylı mimari projede hangi kata, hangi yerleşime denk geliyor tespit edilir. Üçüncü adım: O otopark bölümüne tahsisli arsa payı olup olmadığına bakılır; 2007 sonrası kurulan kat mülkiyetlerinde arsa payının bağımsız bölüm değerleriyle oranlı olması esastır.

Yapı kullanma izin belgesi (iskan) aşamasında, 22.02.2018 tarihli ve 30340 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca otoparkların projeye uygunluğu denetlenir. Yönetmelik, binanın kullanımı için yapılan otopark alanlarının Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alan olarak yönetileceğini ve yapı kullanma izni alındıktan sonra otopark yerlerinin plana ve yönetmeliğe aykırı biçimde başka amaçlara tahsis edilemeyeceğini açıkça düzenler. Ticari amaçla, bağımsız bölüm olarak bodrum katlarda otopark yapılması ise ancak bina ihtiyacının parsel veya bina bünyesinde karşılanması ve yönetmelik şartlarının sağlanmasıyla mümkündür. Yani “her bodrum otoparkı satılabilir” diye bir kural yoktur; tescil, projeye ve yönetmeliğe uygunluk taşımalıdır.

Eklenti Olarak Tahsis Edilen Otopark: Satışta Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinde eklenti, “bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerler” olarak tanımlanır. Apartmanın projesinde ya da kat mülkiyeti kurulurken düzenlenen yönetim planında, örneğin 5 numaralı daireye 12 numaralı otopark yerinin tahsis edilmiş olması eklenti ilişkisidir. Bu durumda otopark yerinin mülkiyeti hâlâ tüm kat maliklerine aittir (ortak yerdir), fakat kullanma hakkı sözleşmeyle 5 numaralı daireye bağlanmıştır.

Bunun pratik sonuçları önemlidir: Daire satıldığında kullanma hakkı, eklenti niteliği gereği yeni malike geçer; satıcı daireyle birlikte otoparkı ayrıca satamediği gibi, satış bedelinde otopark için ayrı bir para talep etmesi de tahsis kaydına dayanmadıkça geçerli değildir. Eklenti tahsisi değiştirilmek istenirse bu, yönetim planının değiştirilmesi sayılır ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; değişiklikten zarar gören kat maliki de aynı maddedeki hak saklı tutularak mahkemeye başvurabilir.

Ortak Yer Otoparkta Genel Kurul Neleri Kararlaştıramaz?

Otoparkın ortak yer olduğu apartmanlarda genel kurulun yetkisi geniştir ama sınırsız değildir. Genel kurul; otoparkın kullanım sırasını, tahsis usulünü, paylaşımlı veya dönüşümlü kullanmayı, misafir araçlarının kurallarını, aidata işleyecek ortak giderleri (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20) karara bağlayabilir. Ancak üç konuda yetkisi yoktur:

• Satış ve devir: Ortak yer niteliğindeki otopark, kat maliklerinden birine veya üçüncü kişiye satılamaz; tapuda böyle bir devir yapılmışsa bu yerin tapu kaydının iptali ve kat mülkiyeti kuruluşundaki hukuki duruma dönülmesi istenebilir.
• Tek başına mülkiyet iddiası: Bir kat malikinin “yönetici bana bu yeri verdi” diyerek otoparkı kendi mülkiyeti gibi başkasına kiraya vermesi, kira sözleşmesinin diğer kat maliklerini bağlamaması sonucunu doğurur; kiracıya karşı ortak yerin iadesi istenebilir.
• Yapıya müdahale: Ortak yerlerde inşaat, tesis veya değişiklik, Kanun’un 19. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin beşte dörtlerinin yazılı rızası olmadan yapılamaz; otopark alanını kapatıp depoya çevirmek, şarj ünitesi ve tesisat döşemek bu kapsamda değerlendirilir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi, zemin veya bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında otopark gibi yerlerin sonradan yapımı veya bağımsız bölüm olarak ilavesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesini, arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesini ve resmi senetle kat irtifakı kurulmasını şart koşar. Yani bodrumda sonradan “katılık otopark” çıkarılıp satılması, her kat malikin oyunu almadan yapılamaz; eksik oy varsa işlem geçersizdir.

Otopark Yerinizi Başkası Kullanıyorsa Hangi Davayı Açmalısınız?

Tescilli ya da eklenti yoluyla size ait olan otopark yerini başkası fiilen kullanıyorsa, dava türü statüye göre değişir. Bağımsız bölüme ait otoparkta malik, mülkiyetin korunması (tapu kaydına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil) davası açabilir. Eklenti kullanma hakkı veya ortak yer kullanımında ise elatmanın önlenmesi, kullanma hakkının tespiti ve işgal süresine ilişkin ecrimisil talepleri gündeme gelir.

Bu alandaki güncel uygulamaya ışık tutan bir karar, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/3669 esas sayılı ve 2024/363 karar sayılı, 24.01.2024 tarihli kararıdır. Dosyada, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılan özel otopark dışında sakinlere tahsis gereken otoparkların projeye aykırı biçimde yapılmadığı, yüklenicinin ortak alana proje dışı otopark yaptığı ve bu yeri yakınlarına devrederek yıllarca işletmesi üzerine kat maliklerinin elatmanın önlenmesi, tapu iptali ve ecrimisil istedikleri anlaşılmaktadır. Daire, proje dışı otopark yapımı nedeniyle yapı kullanma izni verilemeyen binada, yüklenicin kendi kusuruyla edimini yerine getirmemesini ve ortak alana müdahaleyi haklı bulmuş; bölge adliye mahkemesinin kabulüne yönelik kararı onamıştır. Kararın mesajı nettir: projede ve tahsislerde kimin kullanımına bırakıldığı yazılı olmayan otopark, yüklenicinin ya da yöneticinin tek taraflı tasarrufuna konu olamaz.

Dava açarken elinizde olması gerekenler: tapu kaydı ve bağımsız bölüm listesi, onaylı mimari projenin otopark sayfası, yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı, genel kurul tutanakları ve varsa ihtarname. Bu belgelerle hem statü hem müdahale hem de ecrimisil hesabı için bilirkişi incelemesine dayanıklı bir dosya kurulabilir.

Yönetim Planı Otopark Dağıtımını Değiştirebilir mi?

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi gereği bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve kullanma maksat ve şeklini düzenler. Otopark tahsisleri de çoğu zaman yönetim planında veya kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesinde yer alır. Planın değiştirilmesi tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla mümkündür; ancak bu çoğunluk dahi kat maliklerinden birinin tapudan doğan veya eklenti tahsisinden doğan hakkını tek taraflı ortadan kaldıramaz. Böyle bir değişiklikten zarar gören kat maliki, plan değişikliğinin kendisini bağlamaması veya hakkının iadesi için mahkemeye başvurabilir.

Pratikte en sağlıklı yol, otopark kullanımına ilişkin usulün (dönüşümlü sistem, kapı kontağı, plaka tanıma gibi) genel kurulda karara bağlanması ve bu kararın yönetim planına işlenmesidir. Bu, ileride çıkacak anlaşmazlıklarda yazılı delil işlevi görür.

İstanbul’da Otopark Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilecek Noktalar

İstanbul’da hem eski binalar hem de karma kullanımlı siteler yoğun olduğu için otopark uyuşmazlıkları sık görülür. Kadıköy, Beşiktaş, Şişli gibi ruhsat geçmişi karmaşık ilçelerde 1990’lar öncesi yapılarda otoparkların hiçbirinin tapuda bağımsız bölüm olmadığı, dağıtımın tamamen fiili kullanıma kaldığı görülür. Bu tür yapılarda, bağımsız bölüm tescili olmadan otopark satışı vaadi içeren sözleşmelere itibar edilmemelidir. Karma projelerde (rezidans + konut + ticari) ise otoparkların bir kısmı bağımsız bölüm, bir kısmı ortak alan olabilir; site yönetim planı ve tahsis listesi Tapu’daki kayıtlarla birlikte değerlendirilmelidir. Bölge adliye mahkemesi ve Yargıtay bakımından da dosyanın doğru dava türüyle (tespiti önleyecek şekilde) açılması, İstanbul’daki yoğun dava yükü içinde süreci kısaltan en önemli faktördür.

Sık Sorulan Sorular

Otopark yerimi yönetici başkasına tahsis edebilir mi?

Hayır. Yöneticinin yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi ve yönetim planıyla sınırlıdır; yönetici, tapudan veya eklenti tahsisinden doğan bir kullanma hakkını tek taraflı kararla başkasına veremez. Ortak yer statüsündeki otoparklarda da tahsis usulünü yönetici değil kat malikleri kurulu belirler. Yöneticinin fiilen başka bir sakine yer göstermesi size karşı kullanma hakkınızı ortadan kaldırmaz; genel kurul kararı olmadan yapılan bu işlem, yazılı itiraz ve gerekirse dava yoluyla geri alınabilir. Ayrıca zarara uğradıysanız yöneticinin sorumluluğu sözleşme ve genel hükümlere göre sorulabilir.

Aynı otoparkı 10 yıldır kullanıyorum, hak sahibi sayılır mıyım?

Fiilen uzun süre aynı yeri kullanmak, o yerde mülkiyet veya bağımsız kullanma hakkı doğurmaz. Zilyetlik kuralları, ortak yerlerdeki kullanımın hukuken korunan bir hak mı yoksa yalnızca toleratede kalan bir durum mu olduğunu belgeye göre değerlendirir; tapu kaydı, proje ve yönetim planı her zaman fiili kullanımdan önce gelir. Elbette yıllar süren fiilen uzlaşmış kullanım, anlaşmazlık halinde hakimin kaldıraç olarak değerlendireceği bir olgudur ve genel kurul kararlarında kazanılmış hak tartışması yapılabilir. Ancak “10 yıldır ben kullanıyorum, artık benimdir” savunması tek başına dava kazandırmaz; hakkınızın dayanağını gösteren yazılı tahsis veya tescil olmalıdır.

Otopark yerini komşuma satabilir miyim?

Evet, ama yalnızca tapuda bağımsız bölüm olarak tescilli ise. Bağımsız bölüm niteliğindeki otopark ayrı bir gayrimenkuldür; noterde satış yapılarak devredilebilir, ipotek verilebilir. Eklenti olarak tahsis edilmiş bir otoparkı ise tek başınıza satamazsınız; çünkü mülkiyet ortak yer olarak tüm kat maliklerinde kalır, size ait olan yalnızca kullanma hakkıdır. Bu hakkın devri, yönetim planının değiştirilmesi ve kat maliklerinin beşte dördünün onayıyla mümkün olabilir. Ortak yer statüsündeki otoparkı ise hiçbir kat maliki tek başına satamaz; yapılan satış diğer kat maliklerince tapu iptali davasıyla challenge edilebilir.

Ev alırken otopark sözleşmede yazılı değil, ne yapmalıyım?

Satış sözleşmesinde veya protokolde otoparkın bağımsız bölüm numarası veya eklenti tahsisi açıkça yazılmalıdır. Yazılı değilse önce tapu kaydı ve onaylı proje kontrol edilerek durum tespit edilmeli; satıcıdan otoparkın hukuki statüsünü gösteren belge (bağımsız bölüm listesi, tahsis kaydı, yönetim planı ilgili maddesi) istenmelidir. Satıcı “yer bende, fiilen kullanıyorum” diyorsa bu, hakkın devri için yeterli değildir; kat malikleri kurulundan yazılı tahsis onayı alınması gerekir. Aksi halde taşındıktan sonra otoparkın başkasına tahsisi halinde sözleşmeden doğan alacak hakkınız dışında bir korumanız kalmayabilir.

Kiracım otopark yerine engel koyarak tutuyor, ne yapabilirim?

Önce statü netleştirilmelidir. Otopark size eklenti olarak tahsisli ya da bağımsız bölümünüzse, işgale karşı yöneticiye ve site yönetimine yazılı başvuruda bulunun; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi doğruluk kaidelerine uymayı tüm kullanıcılar (kiracılar dahil) için emreder. Çözülmezse elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılabilir. Otopark ortak yerse ve komşunuzun kiracısı yeri tutuyorsa, kullanım usulüne aykırılığı yönetim planına veya genel kurul kararına dayanarak yönetime bildirin; genel kurul kararlarına uymayan kiracıdan şikayet edilebileceği gibi, kat maliki de kiracısının eyleminden müteselsilen sorumlu tutulabilir.

Bodrum katı sonradan otoparka çevrilip satılabilir mi?

Bu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesindeki bağımsız bölüm ilavesi hükümlerine tabidir ve oybirliği ister: kurulların oybirliğiyle karar alınması, arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesi, tapu memuru huzurunda resmi senetle kat irtifakı kurulması gerekir. Bunların hiçbiri alınmadan bodrumun “katılık otopark” olarak satışı geçersizdir; eksik işlem diğer kat maliklerince tapu iptali ve tescil davasıyla ortadan kaldırılabilir. Ayrıca imar ve otopark mevzuatı yönünden belediyeden yapı ruhsatı ve iskan süreçlerinin işlemesi de şarttır; ruhsata aykırı dönüşümler idari yaptırıma konu olur.

Ne Zaman Avukata Başvurmalısınız?

Basit kullanım anlaşmazlıklarında yönetim ve genel kurul yeterli olur. Ancak şu hallerde dosyanın bir hukukçunun eline verilmesi gerekir: otoparkınızın tapuda bağımsız bölüm mü, eklenti mi yoksa ortak yer mi olduğunun tespiti gerekiyorsa; yeriniz başkasına satılmış veya tapuya tescil edilmişse; genel kurul kullanım hakkınızı ortadan kaldıran bir karar aldıysa; işgal nedeniyle ecrimisil talep edecekseniz; satın aldığınız yerin tahsisi yönünden satıcıyla ihtilafa düştüyseniz. Bu davalarda ispat, tapu ve proje okumasına dayalı teknik bir çalışmayı gerektirir ve süreç yazılı delille yönetilir.

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır;tapu kayıtları ve yönetim planları her binada farklılık gösterdiğinden kendi durumunuz için belirleyici değildir.

Otopark yerinizin statüsünü netleştirmek, tahsis hakkınızı korumak veya işgal edilen yer için dava sürecini başlatmak istiyorsanız, tapu ve proje belgelerinizle birlikte iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Dosyanızı inceleyip hangi dava veya müzakere yolunun hızlı sonuç vereceğini birlikte değerlendirelim.