Müteahhit Daireyi Geç Teslim Ederse: Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Fesih Hakları (İstanbul 2026)

Sözleşmede yazan teslim tarihi geçti, inşaat hâlâ bitmedi. Siz hem kira ödüyorsunuz hem de ödediğiniz bedelin ya da kredi taksitinin yükünü taşıyorsunuz. Müteahhit “birkaç ay daha” diyor, her ay yeni bir söz veriyor. İstanbul’da kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm uygulamasının yaygın olması bu uyuşmazlıkları sık gündeme getirir.

Asıl risk beklemenin kendisinde değil, beklerken yapılan hatalardadır. Teslim tutanağını çekincesiz imzalamak, hangi hakkı seçtiğinizi belirtmeden süre vermek, bir süre sonra daireyi satmak ya da kiraya vermek gecikme tazminatını ve cezai şartı zayıflatabilir. Üstelik her aylık zarar ayrı ayrı zamanaşımına doğru ilerler; dava açılmadığı sürece eski aylar tek tek düşer.

Bu rehber, geç teslim durumunda elinizdeki hakları, bu hakların birbirine göre sırasını ve Yargıtay’ın aranan şartları nasıl yorumladığını mevzuat metni ve karar gerekçeleri üzerinden anlatır. Kanun metinleri 11 Kasım 2026 itibarıyla mevzuat.gov.tr’deki güncel hâliyle, kararlar ise Yargıtay karar arama sisteminden okunarak kullanılmıştır.

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden somut durum güncel kaynaklar üzerinden kontrol edilmelidir.

Müteahhit Temerrüde Ne Zaman Düşer?

Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesine göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün taraflarca birlikte belirlenmişse, yani sözleşmede “daireler şu tarihte teslim edilecektir” yazıyorsa, bu günün geçmesiyle ihtar gerekmeden temerrüt gerçekleşir. 118. madde ise temerrüde düşen borçlunun, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe, borcun geç ifasından doğan zararı gidermekle yükümlü olduğunu söyler.

Pratikte sorun, teslim tarihinin çoğu kez bir olaya bağlanmasıdır: “yapı ruhsatından itibaren 24 ay” veya “kat irtifakı kurulduktan sonra 18 ay” gibi. Bu durumda önce başlangıç olayının tarihi kesinleşmelidir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi tarihleri ilgili belediyeden öğrenilebilir. Ek protokollerle verilmiş süre uzatımları, mücbir sebep ve imar değişikliği savunmaları da bu aşamada incelenir; müteahhit tarafı genellikle bunlara dayanır.

Hangi Sözleşme, Hangi Rejim? Kat Karşılığı mı, Ön Ödemeli Konut mu?

Geç teslimde uygulanacak kurallar sözleşmenin türüne göre ayrışır. Arsa sahibinin müteahhide arsa payı verip karşılığında bağımsız bölüm aldığı sözleşmeler Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarında eser sözleşmesinin bir türü olarak değerlendirilir; bu sözleşmelerde eser sözleşmesi ile satış vaadi unsurları iç içedir. Konut alıcısının henüz yapılmamış bir konutun bedelini önceden ödediği sözleşmelerde ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un özel hükümleri devreye girer.

Özellik	Arsa payı / kat karşılığı inşaat	Ön ödemeli konut satışı
Taraflar	Arsa sahibi ve yüklenici (müteahhit)	Tüketici (alıcı) ve satıcı
Ana dayanak	TBK m. 117-125, 179-182 ve eser sözleşmesi hükümleri (m. 470 vd.)	6502 sayılı Kanun m. 40-45 ve bağlı kredide m. 35
Teslim süresi	Sözleşmede yazılan süre	Sözleşmede yazılan süre; her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 ay (m. 44)
Uyuşmazlık yeri	İncelenen örnek dosyalar asliye hukuk mahkemelerinde görülmüştür; ticari nitelik varsa asliye ticaret	Tüketici mahkemesi (m. 73); tüketicinin yerleşim yerinde de açılabilir (m. 73/5)
Fesih / dönme	Tarafların iradesi birleşmiyorsa mahkeme kararı gerekir	Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden dönme hakkı (m. 45)

Kendi sözleşmenizin hangi grupta olduğunu belirlemek, hangi mahkemeye gideceğinizi ve hangi süreyi bekleyeceğinizi doğrudan etkiler. Sözleşme başlığı yanıltıcı olabilir; “satış vaadi” adı altında yapılmış ama aslında arsa payı karşılığı inşaat hükümleri taşıyan metinlerde içeriğe bakılır.

Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2023 tarihli ve E. 2022/1229, K. 2023/937 sayılı kararı bu konunun temel ilkelerini bir arada toplar. Dosyada arsa sahibine üç daire 24.01.2016’da teslim edilecekti; daireler 01.06.2018’de, yani yaklaşık 28 ay gecikmeyle teslim edilmişti. Sözleşmede daire başına aylık 500 TL gecikme tazminatı yazıyordu. Daire, bölge adliye mahkemesinin kısmi kabul kararını bozdu ve kira tazminatının, sözleşmedeki tutar dikkate alınmaksızın, rayiç kira bedelleri üzerinden uzman bilirkişiyle hesaplanması gerektiğini belirtti.

Kararın gerekçesinden çıkan ilkeler şunlardır:

• Teslim gerçekleşmeyince yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK m. 125 kapsamındaki seçimlik hakları doğar.
• Arsa sahibi geciken ifayı beklemeyi seçmişse sözleşmeyi feshetmeden gecikme tazminatını her ay sonu itibarıyla isteyebilir veya dava edebilir; eserin teslimini beklemek zorunda değildir.
• Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile rayiç kira üzerinden istenebilir. Sözleşmede kararlaştırılmışsa ayrıca zararın kanıtlanması gerekmez.
• Tazminat, teslim edilmesi gereken tarihten eserin eksiksiz ve ayıpsız fiilen teslim edildiği tarihe, ya da arsa sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı, oturulabilir şekilde kiraya verdiği veya sattığı tarihe kadar istenebilir.
• Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Müteahhidin temerrüde düştüğü tarihten önce pay satışı yapan arsa sahibi de gecikme tazminatı isteyemez.

Varsayımsal örnek (rakamlar yalnızca hesap mantığını göstermek içindir): Teslim tarihi 30 Haziran 2025, fiilî teslim 31 Mart 2026 olsun. Geciken süre dokuz aydır. Bilirkişi bu dönem için aylık rayiç kirayı 25.000 TL bulursa gecikme tazminatı dokuz ay çarpı 25.000 TL, yani 225.000 TL civarında olur. Gerçek davada rayiç kira, bağımsız bölümün konumuna, büyüklüğüne ve her döneme göre bilirkişi tarafından belirlenir. Yukarıdaki kararda da bilirkişi, ilk yıl için sözleşmedeki maktu tutarı esas almış, sonraki dönemde rayiç kirayı Yİ-ÜFE on iki aylık ortalama oranında artırarak hesaplamıştı.

Cezai Şart: Seçimlik mi, İfaya Ekli mi?

Sözleşmede “gecikirse şu kadar ceza ödenir” yazıyorsa bu hüküm cezai şarttır ve TBK m. 179 vd. uygulanır. Maddenin ilk fıkrası, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklının ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebileceğini söyler; yani ceza seçimlik ise hem teslimi hem cezayı birlikte talep edemezsiniz. İkinci fıkra ise borcun belirlenen zamanda veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılan ceza (ifaya ekli ceza) bakımından alacaklının asıl borçla birlikte cezayı da isteyebileceğini, ancak hakkından açıkça feragat etmişse veya ifayı çekincesiz kabul etmişse bu hakkını kaybedeceğini düzenler.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 15.04.2025 tarihli ve E. 2024/1145, K. 2025/1495 sayılı kararında, alt yüklenici (taşeron) sözleşmesindeki, her gecikme günü için 1.000 TL ceza öngören hüküm TBK m. 179/2 anlamında ifaya ekli cezai şart olarak nitelendirildi. Daire, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslimde cezai şartın saklı tutulduğuna dair ihtirazi kayıt konulması gerektiğini, mahkemenin bu nedenle iş sahibinin taşınmazları teslim alıp almadığını, aldıysa ihtirazi kayıtla alıp almadığını araştırması gerektiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararını bozdu.

Seçimlik ceza ise bambaşka bir sonuç doğurur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2023 tarihli ve E. 2022/4256, K. 2023/3843 sayılı kararında sözleşmedeki “bina maliyetinin iki katı ceza” hükmü seçimlik ceza olarak değerlendirildi. Arsa sahibi dükkânın teslimini, olmazsa rayiç bedelini istediği için seçim hakkını ifa yönünde kullanmış sayıldı ve cezai şart talebinin reddi isabetli bulundu. Seçim yenilik doğurucu bir hak olduğundan kullanıldıktan sonra diğer tarafın rızası olmadan geri alınamaz.

Cezanın tutarı serbestçe belirlenebilir; ancak hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m. 182/3). Zarar ceza tutarını aşıyorsa, borçlunun kusurlu olduğu ispat edilmedikçe aşan kısım istenemez (m. 180/2). Kısacası “bin lira da yazsa bir milyon da” gibi bir rakama güvenmek yerine sözleşmenin ifadesini ve teslimdeki davranışınızı birlikte değerlendirmek gerekir.

Süre Verme, Fesih ve Dönme: Hangi Yol Ne Zaman?

Geç teslimde üç ana yol vardır ve seçimi bir hukuki sonuca bağlamadan yapmamak gerekir.

1. Beklemek ve gecikme tazminatını talep etmek. Sözleşmeyi sürdürür, inşaatın bitmesini beklersiniz. Gecikme tazminatını aylık dönemlerle toplayarak veya dava ederek isteyebilirsiniz. İnşaatın ilerlemesi için müteahhide baskı kuruyor ve ilişkiyi sürdürmek istiyorsanız genellikle bu yol seçilir.

2. Süre vermek. TBK m. 123’e göre karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen tarafa uygun bir süre verilebilir. Süre verilmesini gerektirmeyen durumlar m. 124’te sayılmıştır; örneğin borçlunun durumundan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa süre gerekmez. Süre içinde ifa gerçekleşmezse m. 125 gereği alacaklı her zaman ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir; ayrıca ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. “Hemen bildirme” ibaresi önemlidir; kararsız beklemek bu seçimi zorlaştırabilir.

3. Fesih veya dönme. Eser sözleşmelerinde TBK m. 473, yüklenicinin işi geciktirmesi ya da bütün tahminlere göre kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibinin teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebileceğini düzenler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21.04.2026 tarihli ve E. 2025/3850, K. 2026/1637 sayılı kararındaki ifadeyle, taraflar fesihte birleşmedikçe fesih tek taraflı irade beyanıyla olmaz, mahkeme kararı gerekir. Daire aynı kararda, ileriye etkili fesihte arsa sahibinin ifaya ekli cezayı ve gecikme (kira) tazminatını yükleniciden isteyebileceğini, seçimlik cezanın ise bu duruma uygun olmadığını da belirtmiştir. Fesih davasında mahkeme önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını inceler; haklı bulmazsa davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bu yüzden hangi tür feshin (ileriye veya geriye etkili) istendiği baştan düşünülmelidir.

Daire Hiç Teslim Edilemezse: Bedel ve Kira Tazminatı

Bazen sorun gecikme değil, bağımsız bölümün hiç yapılamamasıdır. İstanbul’dan gelen bir dosya bunu iyi gösterir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 24.04.2024 tarihli ve E. 2022/4238, K. 2024/1037 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta, İstanbul 21. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde (2017/137 E., 2019/151 K.) görülen davada arsa sahibine kat karşılığı sözleşmeyle binanın üçüncü bodrum katı verilmesi kararlaştırılmıştı. Yapı ruhsatına esas projede bu yer ortak alan olarak gösterildiği için teslim edilemedi.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (2019/1573 E., 2022/1002 K.), daire bedelinin tazminat olarak hüküm altına alınmasını yerinde buldu ancak ayrıca kira tazminatına hükmedilmesini uygun görmedi. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, oy çokluğuyla bu kısmı bozdu. Gerekçesine göre talep TBK m. 125/2’deki müspet zarara, yani sözleşme ifa edilseydi alacaklının elde edeceği kazanıma ilişkindi; daire zamanında verilseydi arsa sahibi onu kendisi kullanacak ya da kiraya vererek gelir elde edecekti. Aynı sözleşmenin diğer tarafına daire verilmiş ve kullanma ya da kira geliri elde etme imkânı tanınmış olması da davacının kaybını gösteriyordu.

Karar oybirliğiyle alınmamıştır. Karşı oyda, ifa imkânsızlığı varken gecikme tazminatından söz edilemeyeceği, imkânsızlık hâlinde borçlunun yalnızca imkânsız edimin bedelini ödemesi gerektiği savunulmuştur. Bu bölünme, benzer dosyalarda hem bedelin hem kira tazminatının birlikte istenmesinin tartışmalı bir alan olduğunu, çoğunluk görüşünün ise tek bir dosyada verilmiş bir değerlendirme olduğunu gösterir. Talep kalemlerini dilekçede nasıl yazdığınız önem taşır.

Ön Ödemeli Konut Alıcısı İçin Ek Haklar ve Bağlı Kredi

6502 sayılı Kanun’un 40. maddesine göre ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Yapı ruhsatı alınmadan bu tür sözleşme yapılamaz (m. 40/3). Tapuya tescil ya da noterde düzenleme şekli m. 41’de aranır. Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcının bina tamamlama sigortası yaptırması veya diğer teminat ve şartları sağlaması gerekir (m. 42).

Teslim bakımından kritik hüküm m. 44’tür: ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslimi zorunludur ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. M. 45 ise sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeksizin dönme hakkı tanır; satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez (m. 45/2).

Konutu banka kredisiyle aldıysanız m. 35 önemlidir. Bağlı kredilerde konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketici seçimlik haklarından birini kullanırsa satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Finansman kuruluşunun sorumluluğu kullanılan kredi miktarıyla sınırlıdır ve konutun teslim edilmemesi durumunda sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren bir yıldır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.02.2024 tarihli ve E. 2023/1912, K. 2024/487 sayılı kararında, teslim tarihi 30.09.2016 iken satıcının tarihi Ekim 2017’ye erteleyen yazılar gönderdiği bir dosyada, ertelemenin bankaya bildirilmemesinin tüketici aleyhine sonuç doğurmayacağı belirtilmiş, dava bir yıllık süre içinde açılmış sayılarak karar onanmıştır. Bu nedenle satıcının yazılı erteleme bildirimleri saklanmalıdır.

Zamanaşımı, Arabuluculuk ve Dava Yolu

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2023 tarihli ve E. 2022/4256, K. 2023/3843 sayılı kararına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme tazminatı ve cezai şart alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Gerekçede TBK m. 147/6 (yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar) ve 149 (zamanaşımının alacağın muaccel olmasıyla başlaması) esas alınmıştır. Daireye göre zamanaşımı bağımsız bölümün teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten başlar ve her geçen ay zarar o ayın sonunda istenebilir hâle gelir. Somut dosyada dava 13.02.2018’de açıldığından, bundan beş yıl öncesi olan 13.02.2013’ten önceki aylara ait gecikme tazminatı zamanaşımına uğramış sayılmış; ıslah edilen kısım için de ıslah tarihinden geriye beş yıl esas alınmıştır.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın gerekip gerekmediği uyuşmazlığın niteliğine bağlıdır. Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; taşınmazın aynından doğan tüketici uyuşmazlıkları gibi istisnalar sayılmıştır (6502 sayılı Kanun m. 73/A). Konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat talepli ticari davalarda ise TTK m. 5/A uyarınca arabulucuya başvuru dava şartıdır. Hangi grupta olduğunuz sözleşmenin tarafları ve niteliğine göre belirlenir; yanlış yola girmek davanın usulden reddine yol açabilir.

Yetki bakımından genel kural, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). İstanbul’da birden çok adliye ve her adliyede asliye hukuk, asliye ticaret ile tüketici mahkemeleri bulunduğundan, müteahhit şirketin merkezi veya yerleşim yeri hangi adliyenin yargı çevresindeyse genellikle orada dava açılır. Tüketici davalarında ise tüketici kendi yerleşim yerindeki tüketici mahkemesini de seçebilir.

İstanbul’da Dosyayı Hazırlarken Pratik Adımlar

İstanbul’da bu davalarda tartışma çoğu zaman rayiç kiranın ne olduğu ve teslimde hangi davranışın sergilendiği etrafında döner. Aşağıdaki adımlar çoğu dosyada işe yarar bir çerçeve sunar:

1. Sözleşmeyi ve eklerini (protokoller, süre uzatımları, kroki, ödeme planı) eksiksiz toplayın; teslim tarihini ve başlangıç olayını yazılı olarak belirleyin.
2. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi tarihlerini ilçe belediyesinin imar birimlerinden öğrenin; gecikmenin başlangıç ve bitiş tarihleri bu belgelerle desteklenir.
3. İnşaatın durumunu tarihli fotoğraf ve videolarla belgeleyin; ihtilaf büyüyorsa delil tespiti yoluna başvurmayı değerlendirin.
4. Noter aracılığıyla ihtarname çekin ve hangi hakkı seçtiğinizi (beklemek, süre vermek, fesih) açık yazın. İfadelerinizin birbiriyle çelişmemesine dikkat edin.
5. Teslim tutanağını imzalamadan önce eksikleri ve “gecikme tazminatı ile cezai şart haklarımız saklıdır” şeklinde çekincenizi tutanağa yazdırın; sözleşme çekince şartını kaldırsa bile yazılı kayıt ileride yararlı olur.
6. Daireyi kiraya verme, kullanma veya satma tarihlerini not edin; bu tarihler gecikme tazminatının süresini kısaltabilir.
7. Rayiç kira için bulunduğunuz mahalledeki benzer bağımsız bölümlerin kiralarını tarih tarih toplayın; bilirkişi bu emsallerden yararlanır.
8. Aylık tazminatı ay ay gösteren bir tablo hazırlayın; zamanaşımı bakımından en eski aylar sizi en çok riske sokar.

Dayanak Metinler ve Karar Künyeleri

Yazıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 117, 118, 123, 124, 125, 147, 149, 179, 180, 182 ve 470-473. maddeleri, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 35, 40-42, 44, 45, 73 ve 73/A maddeleri, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesi ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesi mevzuat.gov.tr’deki güncel metinden okunarak kullanılmıştır. Kullanılan Yargıtay kararları:

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/1229, K. 2023/937, T. 08.03.2023
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/4256, K. 2023/3843, T. 14.11.2023
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1912, K. 2024/487, T. 06.02.2024
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/4238, K. 2024/1037, T. 24.04.2024
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/1145, K. 2025/1495, T. 15.04.2025
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/3850, K. 2026/1637, T. 21.04.2026

Karar özetleri gerekçelerden alınmıştır; her dosyanın olayı farklı olduğundan sonuçlar bir başka dosyaya aynen uygulanamaz. Tutar ve tarihler yalnızca örnek niteliğindedir.

Müteahhit geç teslim ettiyse veya teslim edemiyorsa sözleşmenizi, teslim tarihlerinizi ve yazışmalarınızı bir avukatla birlikte incelemek hak kaybını önler. Süreci belgelerle değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan randevu talep edebilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; sonuç dosyanın koşullarına göre değişir.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit teslimi geciktirirse sözleşmeyi hemen feshedebilir miyim?

Her zaman değil. Eser sözleşmelerinde TBK m. 473, işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde teslim gününü beklemeden dönme imkânı verir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli kararında belirtildiği gibi taraflar fesihte birleşmedikçe mahkeme kararı gerekir. Bu nedenle önce yazılı ihtar, süre verme ve hangi sonucu istediğinizin netleştirilmesi önerilir.

Gecikme tazminatı ile cezai şart birlikte istenebilir mi?

Cezai şartın türüne bağlıdır. İfaya ekli ceza (TBK m. 179/2) asıl borçla birlikte istenebilir; ancak teslimde çekince koymadan daireyi kabul ettiyseniz bu hakkı kaybedebilirsiniz. Seçimlik cezada ise ya ifa ya ceza istenir. Sözleşmedeki maktu tutarın “diğer zararlar” ifadesiyle birlikte yazılması da sonucu değiştirebilir. Bu yüzden sözleşme maddesi tek tek okunmalı ve talepler dilekçede ayrıştırılmalıdır.

Daireyi teslim aldıktan sonra da gecikme tazminatı isteyebilir miyim?

Evet, gecikme tazminatı alacağı teslim edilmesi gereken tarihten itibaren her ay oluştuğu için teslimden sonra da dava edilebilir. Yargıtay uygulamasında alacaklı, eserin teslimini beklemek zorunda değildir. Dikkat edilecek nokta ifaya ekli cezai şarttır; teslimde çekince koymamışsanız cezai şart zorlaşabilir. Ayrıca zamanaşımı bakımından en eski aylar için süre işlemeye devam eder; beş yıllık sürenin kaçırılmaması gerekir.

Daireyi kiraya verdim veya sattım; yine de tazminat alabilir miyim?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli kararına göre kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Müteahhidin temerrüde düştüğü tarihten önce pay satışı yapan arsa sahibi de gecikme tazminatı isteyemez. Tazminat, teslim edilmesi gereken tarihten daireyi kullanmaya başladığınız, kiraya verdiğiniz veya sattığınız tarihe kadar işleyen döneme ilişkindir. Bu tarihlerin belgelenmesi önemlidir.

Sözleşmede gecikme tazminatı hiç yazmıyorsa ne olur?

Sözleşmede bir tutar yazmaması hakkınızı ortadan kaldırmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli kararına göre gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile zamanaşımı süresi içinde rayiç kira üzerinden istenebilir. Bu durumda kira bedeli, mahalli rayiçlere göre uzman bilirkişi tarafından belirlenir. Sözleşmede tutar yazıyorsa ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek kalmaz; yazılı tutarın yetersiz olduğu hâller ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Ön ödemeli konutta teslim süresi en fazla ne kadar olabilir?

6502 sayılı Kanun’un 44. maddesine göre ön ödemeli konut sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmelidir ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tescil edilip zilyetliğin devredilmesi de teslim sayılır. Sözleşmede bunun üzerinde bir süre varsa o hükmün tüketiciyi bağlayıp bağlamadığı ayrıca incelenmelidir. Bu sınır 2022’de yapılan bir kanun değişikliğiyle getirildiğinden sözleşme tarihi ve ek protokoller de kontrol edilmelidir.

Banka kredisi kullandım; banka da sorumlu olur mu?

Bağlı kredilerde 6502 sayılı Kanun m. 35/2 uyarınca konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketici seçimlik haklarından birini kullanırsa satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Finansman kuruluşunun sorumluluğu kullanılan kredi miktarıyla sınırlıdır ve teslim edilmemesi durumunda teslim tarihinden itibaren bir yıldır. Kredinin gerçekten bağlı kredi olup olmadığı sözleşmelerin birlikte incelenmesiyle anlaşılır.

Gecikme tazminatı alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2023 tarihli kararında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki gecikme tazminatı ve cezai şart alacakları beş yıllık zamanaşımına tabi tutulmuştur. Süre bağımsız bölümün teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten başlar ve her ay ayrı ayrı muaccel hâle gelir. Dava açıldığında, dava tarihinden beş yıl öncesine ait aylar zamanaşımına uğramış olabilir.

Gecikmiş teslimlerde süre, belge ve çekince hataları tazminatı doğrudan etkilediği için dosyanızı İstanbul’da bir avukatla birlikte gözden geçirmek isterseniz iletişim sayfamızdan randevu talep edebilirsiniz.