Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Noter Şartı, Tapu Şerhi (TMK 1009) ve Yargıtay Kriterleri (İstanbul 2026)

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Evi beğendiniz, bedelin büyük kısmını ödediniz, anahtarı da aldınız. Satıcı ise “tapuyu sonra yaparız” diyor. Aradan aylar geçiyor, satıcı telefonlara çıkmıyor, bir gün de evin başkasına satıldığını ya da haczedildiğini öğreniyorsunuz. Satış vaadi sözleşmesi tam bu noktada devreye girer: elinizde tapu yoktur ama güçlü bir hukuki dayanak vardır.

Sorun şu ki, uygulamada pek çok kişi “sözleşmem var, ev benim” sanıyor. Oysa Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti ancak tapu siciline tescil ile kazanılır. Satış vaadi, tescile giden yolun hukuki zeminidir; yolun kendisi değildir. Bu rehberde sözleşmenin şartlarını, tapuya şerh verilmesini, dava sürecini, kimlere karşı dava açılacağını ve Yargıtay’ın aradığı kriterleri adım adım anlatıyoruz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerli Olmak İçin Hangi Şartları Taşımalıdır?

Satış vaadinin kalbi şekil şartıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu sözleşmeyi, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türü olarak tanımlar.

Geçerli bir satış vaadinde genellikle şu unsurlar bulunur:

• Taşınmazın açık tanımı: il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası. “Bahçeli bir ev” gibi belirsiz tarifler sorun çıkarır.
• Satış bedeli: bedel ve ödeme planı yazılmalıdır. Peşin ödenen kısım ve kalan taksitler tek tek gösterilmelidir.
• Tapu devir tarihi veya şartı: tapunun hangi tarihte ya da hangi olay gerçekleşince devredileceği belirtilmelidir.
• Tarafların kimlik bilgileri ve yetkileri: vekil varsa vekaletnamenin satış yetkisini kapsaması gerekir.
• Noter onayı: adi yazılı bir kâğıt, ne kadar ayrıntılı olursa olsun, taşınmaz satış vaadi olarak geçerli sayılmaz.

Şekle uyulmayan sözleşmelerde alıcı mülkiyeti isteyemez; ancak ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri talep edebilir. Bu yüzden imza masasında en önemli soru “Bu işlem noterde mi yapılıyor?” sorusudur.

Satış Vaadi ile Tapuda Satış Arasındaki Fark Nedir?

İki işlem sık karıştırılır, hukuki sonuçları ise çok farklıdır. Aşağıdaki tablo farkı özetler:

Ölçüt	Satış vaadi sözleşmesi	Tapuda satış (tescil)
Yapıldığı yer	Noter	Tapu müdürlüğü
Doğurduğu hak	Kişisel hak (alacak hakkı)	Ayni hak (mülkiyet)
Üçüncü kişilere karşı	Şerh verilmezse sınırlı koruma	Herkese karşı ileri sürülebilir
Mülkiyet geçer mi?	Hayır	Evet
Satıcı tapuyu devretmezse	Tescil davası gerekir	Gerek yok

Pratikte önemli sonuç şudur: satış vaadi alıcısı, taşınmazı fiilen kullanıyor olsa bile malik değildir. Satıcının borçları nedeniyle taşınmaz haczedilebilir, satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devredebilir. İşte bu riskleri azaltmak için tapu şerhi kritik önem taşır.

Satış Vaadi Tapuya Nasıl Şerh Edilir ve Ne İşe Yarar?

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, satış vaadi gibi kişisel hakların tapu siciline şerh edilmesine imkân tanır. Şerh edilen kişisel hak, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Yani satıcı taşınmazı üçüncü kişiye satsa bile, yeni malik şerhli hakka saygı göstermek zorunda kalır. Kanunda bu şerhin süresi en çok on yıl olarak düzenlenmiştir.

Şerh için genellikle şu adımlar izlenir:

1. Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği hazırlanır.
2. Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne, sözleşmeyle birlikte şerh talebi verilir.
3. Tapu müdürlüğü talebi inceler ve tapu kaydının beyanlar hanesine şerhi işler.
4. Güncel tapu kaydı (takbis) alınarak şerhin işlendiği kontrol edilir.

İstanbul’da özellikle yeni teslim edilen konut projelerinde, bedel ödenmiş ama iskân bekleyen dairelerde bu şerh hayat kurtarır. Uygulamada tapu müdürlüğünün uygulaması ve gereken belgeler somut dosyaya göre değişebildiğinden, şerh işlemini ilgili müdürlükten teyit etmeniz önerilir.

Satıcı Tapuyu Devretmezse Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik formülüne göre vaat alacaklısı, mülkiyet devir borcunu üstlenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK 716. madde uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Mahkeme kararı, satıcının irade beyanının yerine geçer ve tapu kaydı alıcı adına tescil edilir.

Dava sürecinin temel hatları şöyledir:

• Görevli mahkeme: genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. İstanbul’daki bir daire için Kadıköy, Kartal, Bakırköy, Çağlayan gibi taşınmazın bağlı olduğu adliyedeki Asliye Hukuk Mahkemeleri bakar.
• Dava dilekçesi: sözleşme, ödeme belgeleri, tapu kaydı ve ihtarname eklenir.
• İhtiyati tedbir: dava sürerken satıcının taşınmazı devretmesini engellemek için HMK 389 ve devamı uyarınca tedbir talep edilir.
• Bedelin durumu: alıcı kendi edimini yerine getirmiş olmalı ya da ifaya hazır olduğunu göstermelidir. Ödenmemiş bakiye varsa mahkeme genellikle bunun yatırılmasını ister.

Dava açmadan önce satıcıya noter aracılığıyla ihtarname çekmek hem gecikmeyi (temerrüdü) ispatlar hem de iyi niyetinizi gösterir. Yine de ihtarname çekilmemiş olması, davanın açılmasına engel değildir.

Dava Kime Karşı Açılır? Yargıtay Taraf Teşkilini Neden Arıyor?

Satış vaadi davalarında en sık düşülen hata yanlış veya eksik davalıya dava açmaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2018/3757 E., 2019/3053 K. sayılı ve 03.04.2019 tarihli kararında, tapuda malik görünen kişiye karşı açılan davada, davacının satış vaadinde bulunan kişiye ve taşınmazı sonradan devreden kişiye karşı da satış vaadinin geçerliliğini kanıtlaması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle bu kişilerin davada yer alması gerektiği, mahkemenin davacıya bu kişilere dava açması için süre vermesi, açılırsa davaların birleştirilmesi gerektiği vurgulanmış ve taraf teşkili tamamlanmadan karar verilmesi bozma nedeni sayılmıştır.

Benzer şekilde Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/3676 E., 2018/6702 K. sayılı ve 15.10.2018 tarihli kararında, zincirleme satış vaadi ve muvazaa iddiasının bulunduğu bir dosyada hem tapu maliki hem de satış vaadinin borçlusu olan kişinin davada bulunması gerektiği, aksi hâlde davanın reddedilmesi gerektiği; taraf teşkili sağlanmadan eksik incelemeyle hüküm kurulmasının doğru olmadığı ifade edilmiştir. Bu karar bize şunu gösterir: dava dilekçesini vermeden önce tapu kayıt geçmişini mutlaka inceletmek gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2015/17464 E., 2016/10042 K. sayılı ve 05.12.2016 tarihli kararı da önemli bir örnektir. Taşınmaz davalı adına tapuda kayıtlı olmadığı için asıl dava husumet yokluğundan reddedilmişti. Yargıtay, davacının hak sahibi olduğunu ve taşınmazın idare adına tescilli olduğunu gördü; alacağın temliki hükümlerinin uygulanıp uygulanamayacağı ve devrin kesin yasak kapsamında olup olmadığı araştırılmadan karar verilmesini eksik inceleme sayarak hükmü bozdu.

Satış Vaadi Davasında Hangi Deliller ve Süreler Önemlidir?

Dava kazanılabilirliği çoğunlukla delil kalitesine bağlıdır. Şu belgeleri hazır tutmak işinizi kolaylaştırır:

• Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin aslı
• Banka dekontları, havale kayıtları; elden ödemelerde makbuz veya yazılı kabul
• Güncel ve eski tapu kayıtları (takbis çıktıları, tarihçe)
• Satıcıya çekilen ihtarname ve cevabı
• Anahtar teslim tutanağı, aidat ve fatura ödemeleri gibi fiili kullanım kanıtları
• Tanık beyanları ve yazışmalar (mesaj, e-posta)

Zamanaşımı konusunda genel kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki on yıllık süre gündeme gelir. Süre, borcun muaccel olduğu andan itibaren işler ve somut olayın özelliklerine göre farklılaşabilir. Satıcı ya da alıcı tarafın eylemleri (örneğin devir tarihinin ertelenmesi) sürenin hesabını etkileyebilir. Bu sebeple “nasıl olsa vaktim var” diye beklemek riskli bir tercihtir; süre, tapu şerhinin on yıllık sınırıyla da birlikte düşünülmelidir.

Üçüncü Kişi Taşınmazı Satın Aldıysa Ne Olur?

Satıcının taşınmazı başkasına devrettiği durumlarda sonuç, tapuda şerh bulunup bulunmadığına ve yeni alıcının iyi niyetli olup olmadığına göre değişir.

• Şerh varsa: yeni malik, şerhli hakka karşı korunmaz; tescil talebi onun aleyhine de yürütülebilir.
• Şerh yoksa ama yeni alıcı kötü niyetliyse: alıcının satıcıyla muvazaalı hareket ettiği ispat edilirse devir iptal edilebilir. Yargıtay’ın incelediği dosyaların birçoğunda tam da bu muvazaa iddiası tartışılmıştır.
• Yeni alıcı iyi niyetliyse: TMK 1023 kapsamında tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Bu durumda alıcı mülkiyeti alamaz; satıcıdan tazminat isteyebilir.

Bu nedenle satış vaadi imzaladığınız gün ile tapu şerhini işlettiğiniz gün arasındaki süreyi mümkün olduğunca kısa tutun. İstanbul’da el değiştirme hızının yüksek olduğu bölgelerde bir iki haftalık gecikme bile önemli risk doğurabilir.

Satış Vaadi Davasında Sık Yapılan Hatalar

Dosyaları incelerken tekrar eden hataları şöyle sıralayabiliriz:

1. Noter dışında imzalanmış sözleşme: Adi yazılı “sözleşme” ile tescil istenemez. Bu durumda ödemeler geri istenebilir ancak mülkiyet talebi sonuç vermez.
2. Tapu kaydı incelenmeden dava açmak: Taşınmaz davalı adına kayıtlı değilse husumet yokluğundan ret gelebilir.
3. Bedeli kayıt dışı ödemek: Elden verilen para ispat sorunu yaratır. Mümkünse banka kanalı kullanılmalıdır.
4. Şerhi ihmal etmek: Satıcının başkasına devri hâlinde dava süreci zorlaşır.
5. İmar ve yapı durumunu araştırmamak: İmar planı bulunmayan veya yapı kullanma izni olmayan taşınmazlarda devir engelleri çıkabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Noter dışında yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?

Hayır, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabidir. TBK 237, TMK 706 ve Noterlik Kanunu 89 uyarınca noterde düzenlenmeyen adi yazılı sözleşme, tescil davası açmak için yeterli değildir. Bu durumda alıcı genellikle ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir; ancak mülkiyetin devrini mahkemeden isteyemez. Bu yüzden imzadan önce işlemin noterde yapıldığından emin olun.

Satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyet kazandırır mı?

Kazandırmaz. Sözleşme yalnızca kişisel hak yani satıcıdan tapuyu devretmesini isteme hakkı doğurur. Mülkiyet, ancak tapu siciline tescil ile kazanılır. Taşınmazı yıllardır kullanıyor olmanız da size malik sıfatı vermez. Bu sebeple satıcı borçlanırsa taşınmaz haczedilebilir ya da başkasına devredilebilir; tapuya şerh bu riski azaltan en önemli araçtır. Kısacası sözleşmeyi imzalar imzalamaz şerh işlemini de başlatmanızı öneririz.

Satış vaadi tapuya nasıl şerh verilir ve ne kadar süre geçerlidir?

Noterde yapılan sözleşme ile tapu müdürlüğüne başvurulur ve TMK 1009 uyarınca kayda şerh düşülür. Şerh edilen kişisel hak, sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Kanunda şerhin süresi en çok on yıl olarak düzenlenmiştir. Şerhin sağladığı koruma, tescil davasında da avantaj yaratır. İşlemden sonra güncel tapu kaydını alıp şerhin gerçekten işlendiğini kontrol etmeniz yararlı olur.

Satıcı tapuyu devretmezse ilk adım ne olmalı?

Önce noter aracılığıyla ihtarname göndererek devir için makul bir süre verin, ardından tapu kaydını inceleyin. Satıcının taşınmazı başkasına devretme ihtimali varsa, dava açarken ihtiyati tedbir isteyin. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde TMK 716 uyarınca tapu iptali ve tescil talebiyle açılır. Banka dekontları, ihtarname ve tapu kayıtlarını baştan düzenli toplamak süreci hızlandırır.

Tapuda malik görünen kişi satıcı değilse kime dava açılır?

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 03.04.2019 tarihli 2018/3757 E., 2019/3053 K. sayılı kararına göre, satış vaadinin borçlusu ve taşınmazı devreden kişiler de davada yer almalıdır. Aksi hâlde taraf teşkili eksik kalır ve karar bozulabilir. Mahkeme genellikle davacıya, eksik kişilere karşı dava açması için süre verir; açılan dava birleştirilir. Önce tapu geçmişini ve zincirleme sözleşmeleri mutlaka inceleyin.

Bedeli tamamen ödememişsem tescil davası açabilir miyim?

Satış vaadi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir; alıcı da kendi edimini yerine getirmek zorundadır. Bakiye bedel varsa mahkeme genellikle bunun ödenmesini ya da mahkeme veznesine depo edilmesini ister. Ödememe sebebinin satıcının kusurunda olup olmadığı dosyaya göre değerlendirilir. Ayrıca bu konuda mahkemenin takdir yetkisi geniştir. Bu nedenle ödeme planı ve satıcının tutumu, dava dilekçesinde ayrıntılı anlatılmalıdır.

Satış Vaadi Davasında Hukuki Destek Almak İçin

Satış vaadi sözleşmeleri, tek bir imzayla başlayan ama yıllar süren uyuşmazlıklara dönüşebilen işlemlerdir. Tapu kaydının incelenmesi, doğru davalıların belirlenmesi, ihtiyati tedbir talebi ve delil dosyasının hazırlanması süreçte belirleyici olur. Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir; her dosyanın somut koşulları ve güncel mevzuat farklı sonuçlar doğurabilir.

İstanbul’da gayrimenkul satış vaadi, tapu iptali ve tescil veya tapu şerhi konularında dosyanızı değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.