Evini Değerinin Çok Altına Satan Ne Yapmalı? Ğabin (Aşırı Yararlanma) Davası: Şartlar, Süreler ve Yargıtay Kriterleri 2026

Örnek bir senaryo üzerinden ilerleyelim: İstanbul’da oturan bir kişi icra takibi nedeniyle aceleyle daireini satmak zorunda kalıyor. Piyasada 9 milyon lira rayiçle işlem gören konut, alıcının “hemen nakit” teklifiyle 5 milyon liraya, tek görüşmede satılıyor; tapu devri aynı hafta tamamlanıyor. Satıştan birkaç hafta sonra satıcı, benzer dairelerin ilanlardaki fiyatlarını görüyor ve ne sattığının farkına varıyor. Çevresinden aldığı ilk tepki çoğu zaman şudur: “Sözleşme imzalandı, tapu devredildi, bu işten dönülmez.” Oysa bu cümle hukuki olarak yanlıştır ve asıl risk, süre yanlış bilindiği için kaçırılır: Ğabin yolunda 1 yıllık öğrenme süresi çoktan işlemeye başlamıştır; ilan ekran görüntüleri, ekspertiz yazışmaları ve tanık beyanları zamanla kaybolur. Türk hukuku bu tabloyu görmezden gelmez: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 28, zor durumdaki veya deneyimsiz kişinin açık oransızlıkla sömürülmesini “aşırı yararlanma” (ğabin) başlığıyla geçersizlik yaptırımına bağlar. Bu rehberde ğabin davasının şartlarını, ispat tekniklerini, seçimlik hakları, sürelerini ve Yargıtay’ın ayrım kriterlerini adım adım ele alıyoruz.

Ğabin (Aşırı Yararlanma) Nedir? TBK Madde 28’in Kapsamı

Aşırı yararlanma, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlenmiştir. Kanunun özü şudur: Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştiyse, zarar gören taraf durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Kurum, eski Borçlar Kanunu dönemindeki 63. maddedeki ğabin düzenlemesinin devamı niteliğindedir; ancak yeni kanunda edimler arası oransızlık için sabit bir oran ölçütü öngörülmemiştir.

Ğabinin hukuki niteliği “illetli hükümsüzlük”tür: sözleşme herkese karşı baştan geçersiz değildir; sakatlık, yalnızca zarar gören tarafın talebi üzerine mahkeme kararıyla gündeme gelir. Zarar gören dava hakkını kullanmazsa sözleşme geçerliliğini korur. Bu nedenle “malımı ucuza sattım” diyen kişi için ilk soru, bu hakkı hangi süre içinde ve hangi şartlarla kullanacağıdır. Düzenlemenin amacı da açıktır: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 02.11.2021 tarihli, E. 2020/2126, K. 2021/6326 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, “dar ve zor durumda kalmaları nedeniyle sözleşme yapmaya, mallarını çok düşük bedel ile devretmeye sürüklenmiş kişileri korumak”, yani zayıfı güçlüye ezdirmemektir.

Ğabin Davasının Şartları: Açık Oransızlık ve İstismar

Ğabin davasının kabulü için iki kümenin bir arada gerçekleşmesi gerekir.

Objektif şart — açık oransızlık: Edim ile karşı edim arasındaki değer farkı bariz, herkesçe fark edilebilir nitelikte olmalıdır. Oransızlık, sözleşmenin kurulduğu anda mevcut bulunmalıdır; satıştan sonra piyasa koşulları nedeniyle oluşan değer kaybı ğabin oluşturmaz. Konut fiyatlarının düşmesi, alım fırsatının kaçması ya da yanlış yatırım kararı gibi ihtimaller bu kurumun konusu değildir.

Sübjektif şart — istismar: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 02.11.2021 tarihli, E. 2020/2126, K. 2021/6326 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, “sözleşmenin gabin (aşırı yararlanma) nedeniyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın, taraflardan birinin diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması” gerekir. Karşı tarafın satıcının borç baskısını, hastalığını, yaşını ya da deneyimsizliğini bilmesi ve bedeli buna göre kırması tipik örnektir.

Oran ölçütüne gelince: Kanunda sayısal bir sınır yoktur; hâkim her olayı kendi özellikleriyle değerlendirir. Yargıtay uygulamasında edimler arasındaki farkın dörtte bir (%25) düzeyini aşması açık oransızlık yönünde güçlü bir gösterge olarak kabul edilegelmektedir; ancak bu kesin bir sınır olmayıp tek başına yeterli de değildir. Eski Borçlar Kanunu döneminde taşınmaz satışlarında uygulanan sabit yarı oranlı “ğabin tasarrufu” ölçütü, 6098 sayılı Kanun’da yer almamaktadır; bugün değerlendirme, bilirkişi rayiç bedeli üzerinden olay bazında yapılır.

Taşınmaz Satışında Ğabin Nasıl İspatlanır? Rayiç Bedel, Bilirkişi ve Deliller

Ğabin davasının merkezinde rayiç bedel tespiti vardır. Bu tespit mahkemece genellikle bilirkişi raporu ve gerektiğinde keşifle yapılır: taşınmazın sözleşmenin kurulduğu tarihteki gerçek değeri; emsal satışlar, ilan fiyatları, emlak vergisi beyan değeri ve taşınmazın nitelikleri birlikte değerlendirilir. Rayiç bedel ile satış bedeli arasındaki fark karşılaştırılarak açık oransızlık araştırılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2019 tarihli, E. 2017/7635, K. 2019/3933 sayılı kararında, 1931 doğumlu bir kişinin 20 yıllık süreyle aylık 500 lira gibi bir bedelle bağlandığı kira sözleşmesi bakımından, keşifle gerçek kira bedelinin saptanarak sözleşme bedeliyle arasındaki açık oransızlığın araştırılması ve zarar görenin oransızlığı öğrendiği tarihin hak düşürücü süre bakımından denetlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Dosyanıza katacağınız deliller yönünden pratik bir liste şöyledir: satış öncesi ve sonrası tarihli ilan ekran görüntüleri (arşivlenmiş hâlde), gerçekçi iki farklı ekspertiz değerlemesi, aynı dönemde aynı muhitte satılan emsal dairelerin tapu kayıtları, alıcı ile yapılan yazışma ve mesajlar (özellikle aceleye getirme, “başka alıcı var” tarzı baskı içerenler), borç ve icra belgeleri, varsa sağlık raporları. İstanbul gibi hızlı fiyatlanan piyasalarda dikkat edilecek nokta, karşılaştırmanın sözleşme tarihi itibarıyla yapılmasıdır; satıştan sonra oluşan artış tek başına oransızlık kanıtı sayılmaz.

Tapuya resmi bedelden düşük bir rakam yazılıp farkın elden ödendiği durumlarda ise ğabin değerlendirmesi, gerçekte ödenen toplam bedel üzerinden yapılır. Elden ödeme, banka kayıtlarıyla kısmen tevsik edilebiliyorsa, mesajlar ve tanık beyanlarıyla birlikte sunulmalıdır; aksi hâlde ispat güçlüğü doğar.

Ğabin Davasında Seçimlik Haklar: Sözleşmeyi Bozma mı, Bedel Düzeltme mi?

TBK m. 28, zarar görene iki seçimlik hak tanır ve talebin dilekçede net biçimde belirtilmesi gerekir.

Birinci yol — sözleşmeyle bağlı olmama (bozma): Zarar gören, sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ister. Konut satışında bu yol, satış bedelinin iadesi karşılığında taşınmazın geri alınması anlamına taşır. Tapu devri gerçekleşmişse, dava kabulde taşınmazın iadesi yönünden ayrıca tapu iptali ve tescil talebinin gündeme gelebileceği unutulmamalıdır; bu nedenle talep haritasının baştan doğru kurulması dava sonucunu doğrudan etkiler.

İkinci yol — sözleşmeye bağlı kalma ve oransızlığın giderilmesi (uyarlama): Zarar gören satışta kalmak isterse, edimler arasındaki dengeyi kuracak ek bedelin ödenmesini ya da borcun indirilmesini isteyebilir. Satıştan tamamen dönmek istemeyen satıcılarda ya da taşınmazı geri almanın pratik olmadığı dosyalarda bu yol öne çıkabilir.

Hangi yolun seçileceği, satıcının satışta kalmak isteyip istemediği, alıcının ödeme gücü, taşınmazın el değiştirdikten sonraki durumu ve delil çerçevesi gibi unsurlara göre değerlendirilmelidir; iki talep birlikte değil, seçimli olarak ileri sürülür.

Ğabin Davası Ne Zaman Açılır? 1 Yıllık ve 5 Yıllık Hak Düşürücü Süreler

Süreler, ğabin davalarının en çok kaybedildiği noktadır. TBK m. 28/2 uyarınca zarar gören, hakkını düşüncesizliğini veya deneyimsizliğini öğrendiği tarihten, buna karşılık zor durumda kalma hâlinde bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl içinde kullanmak zorundadır. Ayrıca her hâlde, sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl geçmesiyle hak düşer.

İki ayrı başlangıç kuralının farkı önemlidir. Düşüncesizlik veya deneyimsizlik hâlinde süre, kişinin oransızlığı fiilen öğrendiği anda işlemeye başlar; satıştan aylar sonra emsal fiyatları görmek, süreyi o tarihten başlatır. Zor durumda kalmada ise süre, zor durumun (örneğin ağır borç baskısının) ortadan kalkmasını bekler; kişinin bu bekleyiş sırasında dava açması gerekmez, ancak zor durumun bittiği an itibarıyla bir yıllık süre işlemeye başlar. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; yani mahkemece resen göz önüne alınır ve davalı tarafından her aşamada ileri sürülebilir. Beş yıllık uzun süre dolduysa, oransızlık ne kadar bariz olursa olsun dava reddedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2019 tarihli, E. 2017/7635, K. 2019/3933 sayılı kararında da öğrenme tarihinin somut olarak tespit edilip sürenin denetlenmesi gerektiği ayrıca hatırlatılmıştır.

Ğabin Davası Nasıl Açılır? Görevli Mahkeme ve Yargılama Süreci

Ğabin davası, satış sözleşmesinden doğan şahsi nitelikli bir dava olduğundan genel kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; tapu iptali ve tescil davası gibi taşınmazın bulunduğu yere bağlı zorunlu yetki kuralının kapsamında değildir. Dava, davalının yerleşim yeri esas alınarak açılabileceği gibi, somut dosyanın özelliklerine göre yetkili mahkemenin ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Dava şartı olarak arabuluculuk ön koşulu, bu dava türü için öngörülmemiştir.

Dilekçede yer alması gerekenler: sözleşmenin içeriği ve tarihi, tarafların özellikleri, satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki fark, oransızlığın nasıl oluştuğu (zor durum, düşüncesizlik, deneyimsizlik), karşı tarafın bu durumu bildiğine ve sömürdüğüne ilişkin emareler, oransızlığın öğrenildiği tarih ve seçtiğiniz seçimlik hak talebi. Yargılamada bilirkişi raporu ve keşif hâkimin en önemli dayanağıdır; İstanbul’daki asliye hukuk mahkemelerindeki yoğunluk nedeniyle dosyanın bilirkişi ve keşif aşamasına gelmesi zaman alabildiğinden, süreyi yakından takip etmek ve delilleri erken sunmak işinizi kolaylaştırır. Karara karşı istinaf, ardından temyuz yolu açıktır.

Kimler Ğabin İleri Sürebilir? Sık Yapılan Hatalar

Öncelikle yaygın bir kabullişmeyi düzeltelim: ğabin yalnızca ev satan satıcıya tanınmış bir kurum değildir. Oransızlık ve istismar unsurları gerçekleştiği ölçüde alıcı da, karşılıklı edimli başka sözleşmelerdeki taraflar da (uzun süreli kira sözleşmeleri, trampa, satış vaadi sözleşmeleri gibi) ğabin ileri sürebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2019 tarihli, E. 2017/7635, K. 2019/3933 sayılı kararı bu bağlamda çarpıcı bir örnektir: 1931 doğumlu bir kiralayanın, deneyimsizliğinin istismarıyla 20 yıl süreyle ve piyasanın çok altında bir bedelle bağlandığı kira sözleşmesi ğabin bakımından değerlendirilmiştir.

Uygulamada dosyaları zayıflatan hatalar ise şunlardır: (1) 1 yıllık öğrenme süresinin telafi edilemez biçimde kaçırılması; (2) satış öncesi ilan, ekspertiz ve yazışmaların saklanmamış olması; (3) tapuya düşük bedel yazdırıp farkı elden ödeyen tarafın, gerçek bedeli ispat edememesi; (4) piyasa fiyat düşüşünü ğabin sanarak dava açılması; (5) karşı tarafın baskı ve bilgi durumunu gösteren diyalog kayıtlarının hiç tutulmamış olması. Bu hataların her biri, aksi takdirde güçlü olan bir dosyayı ciddi biçimde zayıflatır.

Sık Sorulan Sorular

Tapu devri tamamlandıktan sonra da ğabin davası açılabilir mi?

Evet, açılabilir. Ğabin davası şahsi nitelikli bir dava olup tapu devrinin gerçekleşmiş olması bu hakkı ortadan kaldırmaz. Satıcı, oransızlığı öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde ve her hâlde sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl içinde dava açarak sözleşmenin bozulmasını ya da bedel farkının giderilmesini isteyebilir. Sözleşme bozma yolunu seçtiğinde edimlerin karşılıklı iadesi gündeme gelir; tapu devri gerçekleşmişse taşınmazın geri alınması yönünden tapu iptali ve tescil talebi de birlikte ya da izleyen aşamada değerlendirilebilir. Bu nedenle “tapu devredildi, iş bitti” düşüncesi hukuki olarak doğru değildir; doğrusu, süreyi kaybetmeden dosyanın değerlendirilmesidir.

Ğabin davası hangi süre içinde açılmalıdır?

Kanun iki ayrı süre öngörür: Düşüncesizlik veya deneyimsizlik hâlinde oransızlığın öğrenildiği tarihten, zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl içinde dava açılmalıdır. Ayrıca her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren beş yıllık üst sınır vardır. Bu süreler hak düşürücü nitelik taşıdığından mahkeme tarafından resen gözetilir; süre dolduysa dava, esasa girilmeden reddedilebilir. Sürenin başlangıcı olaya özgü olduğundan (örneğin oransızlığı hangi tarihte öğrendiğiniz), bu tarihi gösteren delillerin baştan toplanması gerekir.

Satış fiyatı ile gerçek değer arasında yüzde kaç fark gereklidir?

Kanunda sabit bir yüzde öngörülmemiştir; hâkim her olayı kendi özellikleri içinde değerlendirir. Yargıtay uygulamasında edimler arasındaki farkın dörtte bir (%25) düzeyini aşması açık oransızlık yönünde güçlü bir gösterge olarak kabul edilegelmekle birlikte, bu oran tek başına yeterli değildir; ayrıca karşı tarafın istismarının da kanıtlanması gerekir. Kesin ölçüt, dava sırasında bilirkişice saptanan sözleşme tarihi itibarıyla rayiç bedel ile satış bedelinin karşılaştırılmasıdır. Kendi hesabınızı bir uzmana yaptırmadan süreyi tüketmemenizde fayda vardır; çünkü yanlış bir beklentiyle geçirilen aylar, bir yıllık öğrenme süresinden düşer.

Tapuya düşük bedel yazılıp fark elden ödendiyse hangi bedel esas alınır?

Ğabin değerlendirmesi, tapu senedinde gösterilen resmi bedel değil, taraflar arasında gerçekte ödenen ve kararlaştırılan toplam bedel üzerinden yapılır. Elden ödenen kısmın varlığı yazılı delille ispatlanamıyorsa, mesajlaşmalar, banka hareketleri, tanık beyanları ve satış öncesi pazarlık süreçleri birlikte değerlendirilir. Gerçek bedel belirlenemediğinde oransızlık hesabı resmi bedel üzerinden kalır ve bu, genellikle satıcı aleyhine sonuç verir. Bu yüzden resmi bedelden düşük gösterilen satışlarda, ileride doğacak her türlü uyuşmazlık ihtimaline karşı ödeme kanıtlarının tutulması kritik önemdedir.

Karşı taraf, zor durumumu bilmiyordu derse dava düşer mi?

İstismar unsuru, ğabinin sübjektif şartı olduğundan karşı tarafın bilgisi önemlidir; ancak bu husus her olayda ayrı ayrı delillerle irdelenir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 02.11.2021 tarihli, E. 2020/2126, K. 2021/6326 sayılı kararında, sözleşmenin gabin nedeniyleilletli olduğunun kabulü için edimler arasındaki oransızlığın karşı tarafın özel durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerektiği belirtilmiştir. Pazarlık yazışmaları, acele ettirici mesajlar, satış öncesi fiyat araştırmaları ve emsal fiyatların kolayca görülebilir olduğu piyasalardaki objektif durum, bilginin varlığı yönünde güçlü emare sayılabilir. Yani “bilmiyordum” savunması tek başına davanın düşmesini garanti etmez.

Ğabin yalnız konut satışında mı geçerlidir?

Hayır. Ğabin, karşılıklı edimli her sözleşmede ileri sürülebilir bir kurumdur: konut veya arsa satışı yanında satış vaadi sözleşmeleri, trampa sözleşmeleri ve uzun süreli kira sözleşmeleri de kapsama girer. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2019 tarihli, E. 2017/7635, K. 2019/3933 sayılı kararı, 1931 doğumlu bir kirayanın piyasanın çok altındaki bedelle 20 yıllık kira sözleşmesine bağlanması olayını ğabin bakımından incelemiştir. Yeter ki edimler arasında açık oransızlık ve bu oransızlığın istismar sonucu oluşması söz konusu olsun; kurumun uygulama alanı taşınmaz tipiyle sınırlı değildir.

Dayanaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 27, 28, 29, 30; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 02.11.2021 tarihli, E. 2020/2126, K. 2021/6326 sayılı kararı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30.04.2019 tarihli, E. 2017/7635, K. 2019/3933 sayılı kararı; 6098 sayılı Kanun öncesi 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 63 uygulaması.