Aile Konutu Şerhi Satışta Kaldırılır mı? 2026 Rehberi

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Aile Konutu Şerhi Nedir, Ne İşe Yarar?

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutu ile özel mülkiyete tabi olmayan konutlarda eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan konut üzerinde tasarrufta bulunamayacağını düzenler. Bu korumayı tapu sicilinde görünür kılan araç aile konutu şerhidir: TMK’nın 270. maddesi uyarınca, aile konutu elbirliği mülkiyetine tabi değilse ve eşler arasında ayrılık rejimi geçerliyse, konut üzerindeki tasarrufların diğer eşin rızasına bağlı olduğu tapu kütüğüne şerh verilir.

Şerhin işlevi üç yönlüdür. Birincisi, alıcı yönünden uyarı: Tapu kütüğünde şerh gören üçüncü kişi, satın aldığı konutta eş rızası sorunuyla karşılaşabileceğini önceden bilir; iyi niyet iddiası zayıflar. İkincisi, satış engeli: Tapu memuru, şerhli taşınmazda devir işlemi için diğer eşin bizzat katılımını veya noterden alınmış açık rızasını arar. Üçüncüsü, iptal davası temeli: Rızasız gerçekleşen devir, diğer eş tarafından iptal davasına konu edilebilir.

Uygulamada en sık sorulan soru “şerh satışı tamamen engeller mi?”dir. Cevap hassas bir dengedir: Şerh, rızasız satışı fiilen zorlaştırır ve hukuki olarak saldırılabilir hâle getirir; ancak eş rızası alındığında veya şerh kaldırıldığında satış serbesttir. Yani engel mutlak değil, rızaya bağlıdır.

Şerh Nasıl Konur ve Nasıl Kaldırılır?

Şerh, eşlerden birinin tapu müdürlüğüne başvurusu ile konur; başvuruda konutun aile konutu olduğu ve eşin rızası olmadan tasarruf yapılamayacağı belirtilir. Şerhin konuluşunda mahkeme kararı aranmaz — başvuru yeterlidir. Bazı hâllerde mahkeme, boşanma veya ayrılık davası sırasında da re’sen veya talep üzerine şerh koydurabilir.

Kaldırılma yolları şunlardır:

• Eşin tapuda bizzat rıza beyanı: Diğer eş, tapu müdürlüğüne giderek şerhin kaldırılmasını kabul eder. En hızlı ve masrafsız yoldur.
• Noter onaylı rıza: Eş, noterden aldığı açık rıza belgesiyle satış işlemini kolaylaştırır; şerh satışla birlikte düşer.
• Mahkeme kararı: Eş rızası vermiyorsa, satış yapmak isteyen eş mahkemeden şerhin kaldırılmasına veya rızasız satışa izin verilmesine karar verilmesini isteyebilir. Mahkeme, konutun aile konutu olma niteliğini kaybedip kaybetmediğini değerlendirir.
• Boşanma/ayrılık sonrası: Evlilik sona erdiğinde aile konutu niteliği ortadan kalkar; şerh, talep üzerine terkin edilir veya tasfiye kapsamında değerlendirilir.

Rızasız Satışın Sonuçları ve İptal Davası

Şerhli konutta diğer eşin rızası alınmadan yapılan devir, TMK 194/2 ve 270. maddeleri uyarınca iptal edilebilir durumdadır. İptal davası, tasarruftan haberdar olma tarihinden başlayarak ve her hâlde dava şartı sürelere tabi olarak açılır. Davada mahkeme üç noktayı araştırır: konutun gerçekten aile konutu olup olmadığı, rızanın gerçekten alınmamış olması ve dava süresinin geçmemiş olması.

İptal davasını zorlaştıran unsur iYİ niyetli üçüncü kişinin korunmasıdır: Tapıyı devralan alıcı, şerh bulunmasına rağmen rıza var sandıysa ve bu hatasında makul sebepler varsa, mahkeme alıcının durumunu da dikkate alır. Bu yüzden alıcılar, aile konutu şerhli taşınmaz satın alırken iki eşin de işlemde hazır bulunmasını veya noter rızasını talep eder; aksi hâlde tapu müdürlüğü işlemi genellikle baştan reddeder.

Satışta Dikkat Edilmesi Gerekenler

Pratikte satış sürecini sağlıklı yürütmek için şu adımlar önerilir: Önce şerhin kapsamını tapu örneğinden doğrulayın; şerh yalnızca konut mu, ek yapıları da mı kapsıyor kontrol edin. Ardından eş rızasını iki yoldan biriyle temin edin: tapuda birlikte işlem ya da noter onaylı rıza. Eş rıza vermiyorsa, konutun artık aile konutu olmadığını (örneğin eşin fiilen ayrıldığını ve konutu terk ettiğini) mahkemeye ispat ederek şerhin kaldırılmasını isteyin.

Alıcı tarafındaysanız: Şerhli konutta satış sözleşmesinden önce tapu kaydı ve evlilik durumunu belgeleyin. Rıza belgesi olmadan peşinat ödemeyin; iptal riski taşır. Tüm bu adımlar, İstanbul tapu müdürlüklerindeki yoğunluk dikkate alındığında, dosya hazırlığı iyi yapılmışsa 1-2 hafta içinde tamamlanabilir.

Eş Rızası Hangi İşlemler İçin Gerekir?

Aile konutu üzerinde rıza gerektiren işlemler yalnızca satışla sınırlı değildir. TMK 194. maddenin lafzı ve Yargıtay uygulamasına göre, konut üzerinde devir, rehin (ipotek), sınırlı ayni hak (intifa, oturma, üst hakkı) ve kira benzeri uzun süreli kullanım sözleşmeleri diğer eşin açık rızasına tabidir. Örneğin konutun bankaya ipotek verilmesi, aile konutu niteliğini zayıflatan bir tasarruftur ve rızasız ipotek de iptal konusu yapılabilir.

Buna karşılık sıradan bakım-onarım harcamaları, eşyaların değiştirilmesi veya konut içindeki düzenlemeler rıza gerektirmez; bu işlemler evlilik birliğinin olağan yönetimi içinde düşünülür. Sınırın çizildiği yer, konutun mülkiyet veya kullanım hakkını kalıcı biçimde etkileyen tasarruflardır.

İspat ve Delil Sorunları

Uygulamada davaların çoğu, konutun “aile konutu” olup olmadığı noktasında döner. Mahkeme; eşlerin ve çocukların fiilen oturup oturmadığına, faturaların ve okul kayıtlarının hangi adrese olduğuna, eşin başka bir konutta oturup oturmadığına bakar. Eş fiilen ayrı yaşayıp konutu terk etmişse, mahkeme konutun artık aile konutu olmadığına karar verebilir ve bu durumda rıza şartı düşer.

Delil yönünden şunlar belirleyicidir: adres kayıtları, elektrik-su faturaları, okul ve işyeri adresleri, tanık beyanları ve varsa tapu tarihçesi. Şerhin kendisi de güçlü bir delildir: Şerh koyduran eş, o tarihte konutun aile konutu olduğu yönündeki kabulünü tapu siciline işlemiş olur. Şerh sonrası fiili ayrılığın ispatı ise ağırlıkla tanık ve fatura delillerine kalır.

2026’da Güncel Uygullama ve Dikkat Noktaları

Tapu ve kadastro işlemlerinin dijitalleşmesiyle, şerhli işlemlerde eş rızasının biçimi de netleşmiştir: Rıza, kural olarak tapu memuru huzurunda bizzat veya noter aracılığıyla verilir; telefon, mesaj veya vekâletname olmaksızın sözlü taahhüt yeterli sayılmaz. Ankara ve İstanbul tapu müdürlüklerinin güncel uygulama rehberleri, aile konutu şerhli devirlerde iki eşin de parmak izi ve kimlik doğrulamasıyla işlemde yer almasını esas almaktadır.

İşlem yapmak isteyen eş açısından pratik öneri: Önce düzeltme olasılığını ortadan kaldırmak için şerh kaydının güncel nüshasını edinin; ardından eşle yazılı bir protokol yapın (noter onaylı rıza veya tapuda birlikte işlem); eş anlaşmaya yanaşmıyorsa şerhin kaldırılması davasını geciktirmeden açın. Uyuşmazlık uzadıkça konutun satış değeri ilgi kaybına uğrayabilir; doğru zamanlama ekonomik olarak da önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi satışı ne kadar süre engeller?

Şerh süresiz değildir; konut aile konutu olma niteliğini korudukça varlığını sürdürür. Satış, eş rızası veya şerhin kaldırılmasıyla her zaman mümkündür. Şerhin kendisi bir “yasak” değil, rıza şartıdır.

Şerh koyan eş ölürse ne olur?

Şerhi koyan eşin ölümüyle evlilik sona erer; aile konutu koruması kalkar ve şerh, talep üzerine terkin edilir. Konut mirasçılara geçer ve tasfiye miras hukuku kurallarına göre yürür.

Şerhsiz konutta eş rızası gerekmez mi?

Şerh olmasa bile TMK 194. maddeden doğan rıza hakkı vardır; şerh yalnızca bu hakkın tapuda görünür olmasını sağlar. Şerhsiz rızasız satış da iptal edilebilir, ancak ispat yükü daha ağırdır.

Boşanma davası sürerken konut satılabilir mi?

Dava sürerken aile konutu niteliği devam eder; satış için yine rıza gerekir. Mahkemeden konutta tasarruf yasağı (ihtiyati tedbir) konulmuşsa satış tamamen durur.

Aile konutu şerhi kira sözleşmelerini de mi kapsar?

Hayır. Şerh, konut mülkiyeti üzerindeki tasarruflara ilişkindir; kira sözleşmesi konutu devralmaz. Ancak kiralanan konutun aile konutu olarak kullanımında eşlerin ortak karar hakkı ayrı bir değerlendirmeyi gerektirir.