Kiracı Yeni Kiracı Bulursa Sözleşmeden Çıkar mı? 2026

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kira ilişkilerinde en sık yaşanan sorunlardan biri, kiracının sözleşme süresi dolmadan evi veya işyerini boşaltmak istemesidir. Özellikle İstanbul gibi taşınma hızının yüksek, kira bedellerinin de ciddi seviyelere ulaştığı bir şehirde kiracılar çoğu zaman “Ben yeni kiracı buldum, artık sorumluluğum bitti” düşüncesiyle hareket eder. Ev sahipleri ise tam tersine, sözleşme bitmeden çıkıldığı için kalan tüm ayların kirasını isteme eğilimindedir.

Problem tam burada başlar. Kiracı anahtarı bırakıp çıktığında meselenin kapandığını zanneder; ev sahibi ise yeni gelen kişiyi beğenmez, güvenmez ya da daha yüksek bedelle başka bir kiracı aramak ister. Agitation aşamasında uyuşmazlık büyür: depozito iade edilmez, icra takibi başlatılır, kalan kira borcu talep edilir ve taraflar çoğu zaman hangi hukuki kuralın uygulanacağını karıştırır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda esas sorun, “yeni kiracı bulma” ile “kira sözleşmesini devretme” kavramlarının birbirine karıştırılmasıdır.

Çözüm ise Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin doğru ayrılmasındadır. Bir durumda TBK m. 325 uyarınca kiracının makul süre kira sorumluluğu tartışılır; başka bir durumda TBK m. 323 kapsamında kira ilişkisinin devri ve ev sahibinin yazılı rızası gündeme gelir. Uygulamada görüyoruz ki doğru hukuki yol seçilmediğinde hem kiracı hem de ev sahibi gereksiz hak kaybı yaşayabilmektedir. Bu nedenle aşağıda, 2026 itibarıyla İstanbul kira uyuşmazlıklarında en çok sorulan soruyu netleştiriyoruz.

Evet, kiracı uygun bir yeni kiracı bulursa bazı şartlarla sorumluluktan çıkabilir.

Türk Borçlar Kanunu m. 325 açık biçimde şunu söyler: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Ancak kiracı, bu sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, borçları sona erer.

Buradan çıkan sonuç nettir. Eski kiracının sorumluluğu sonsuz değildir. Ama sadece “birini buldum” demek de yetmez. Yeni kiracının ödeme gücü olmalı, kira ilişkisinin şartlarını devralmaya hazır olmalı ve ev sahibinin objektif olarak kabul etmesi beklenebilecek bir profil sunmalıdır. Yani hukuken aranılan şey, rastgele bir aday değil; makul, ciddi ve somut bir ikame kiracıdır.

İstanbul avukat desteği gerektiren dosyalarda, yeni kiracının maaş belgesi, ticari faaliyeti, referans durumu, kullanım amacı ve taşınmazı devralma iradesi önem kazanır. Uygun aday gerçekten ortaya konulmuşsa, eski kiracının uzun süreler boyunca kira ödemeye devam etmesi beklenmez.

Hayır, kiracının bulduğu her kişi otomatik olarak sözleşmeye taraf olmaz.

Buradaki kritik ayrım TBK m. 323 ile ilgilidir. Bu maddeye göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Özellikle sözleşmenin tamamen yeni kişiye geçirilmesi, sadece fiili taşınma meselesi değildir; hukuken taraf değişikliği anlamına gelir.

Bu yüzden “yeni kiracı buldum, artık sözleşme ona geçti” yaklaşımı çoğu olayda yanlıştır. Eğer kira sözleşmesi devredilecekse yazılı rıza şartı gündeme gelir. Konut kiralarında kiraya verenin bu konuda daha geniş takdir alanı bulunurken, işyeri kiralarında haklı sebep olmaksızın rızadan kaçınma ayrıca değerlendirilir. Ancak yine de sözleşmenin kendiliğinden devri söz konusu olmaz.

Yani iki farklı ihtimal vardır. Birincisi, kiracı TBK m. 325 kapsamında kendisini borçtan kurtaracak uygun bir ikame kiracı gösterir. İkincisi, kira sözleşmesi TBK m. 323 kapsamında devredilir. Bu iki yol benzer görünse de sonuçları ve ispat şartları aynı değildir.

Evet, ev sahibi bazı durumlarda yeni kiracıyı reddedebilir; fakat bu red keyfi olmamalıdır.

Ev sahibi her önerilen kişiyi kabul etmek zorunda değildir. Kanunun aradığı ölçüt “kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek” kişidir. Bu ifade, ev sahibine sınırsız keyfilik tanımaz; ama makul güvenlik alanı sağlar. Örneğin düzenli geliri olmayan, ödeme geçmişi belirsiz, taşınmazı sözleşmeye aykırı amaçla kullanacağı anlaşılan veya mevcut kira ilişkisindeki temel koşulları kabul etmeyen bir kişi reddedilebilir.

Buna karşılık sadece “daha yüksek kiraya başkasına vereceğim” düşüncesiyle dürüstlük kuralına aykırı bir red tavrı, somut olayda kiracının lehine yorumlanabilir. Uygulamada görüyoruz ki ev sahibi yeni adayı gerçekten incelemeden otomatik şekilde reddediyorsa, mahkeme bu tutumu hakkın kötüye kullanılması çerçevesinde değerlendirebilir.

Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle yürütülen dosyalarda, yeni kiracının kimlik bilgileri, gelir durumu, kullanım amacı, başlama tarihi ve kabul beyanı yazılı şekilde sunulduğunda ispat gücü artar. Sözlü görüşmeler yerine noter ihtarı, e-posta, yazılı teklif ve teslim tutanağı çok daha güvenlidir.

Evet, Yargıtay uygulaması makul süre ve uygun yeni kiracı ölçütünü esas alır.

Yargıtay içtihatları da kanundaki bu ayrımı destekler. Yargıtay 3. HD, 2017/4599 E., 2018/12416 K. sayılı kararında; kiracının erken tahliye halinde makul süre kira bedelinden sorumlu tutulacağını, fakat uygun yeni kiracı bulunması halinde sorumluluğun buna göre değerlendirileceğini ortaya koyan çizgiyi sürdürmüştür. Benzer şekilde Yargıtay 6. HD, 2015/10215 E., 2016/5589 K. sayılı karar da anahtar teslimi ve makul süre sorumluluğu bakımından uygulamaya yön veren kararlardandır.

Kira ilişkisinin devri ve alt kullanım bakımından ise Yargıtay 3. HD, 2018/619 E., 2018/1605 K. sayılı kararında kiraya verenin yazılı rızasının önemine işaret eden değerlendirmelere yer verilmiştir. Ayrıca Yargıtay 3. HD, 2017/2139 E., 2017/12194 K. sayılı kararda alt kira ilişkisinin asıl kira sözleşmesinden bağımsız sonuç doğurmadığı ve taraf sıfatlarının dikkatle incelenmesi gerektiği görülmektedir.

Bu kararların ortak mesajı şudur: Mahkeme sadece “çıkıldı mı, çıkılmadı mı” sorusuna bakmaz. Anahtar ne zaman teslim edildi, yeni kiracı gerçekten hazır mıydı, ev sahibi makul davrandı mı, fiili kullanım sürdü mü, yazılı rıza var mı gibi unsurlar birlikte değerlendirilir.

Evet, anahtar teslimi ve yazılı bildirim yapılmadıysa kiracı gereksiz borç yüküyle karşılaşabilir.

Kiracının en sık yaptığı hata, taşınmazı fiilen boşaltıp hukuken teslim ettiğini sanmasıdır. Oysa anahtarın nasıl ve ne zaman teslim edildiği, kira borcunun sona ermesi bakımından kritik önemdedir. Sadece eşyaların çıkarılması çoğu zaman yeterli görülmez. Ev sahibine anahtarın teslim edildiğinin ispatı gerekir.

Bu nedenle tahliye iradesi açık şekilde yazılı hale getirilmelidir. Noter bildirimi, imzalı teslim tutanağı, anahtar teslimine ilişkin yazılı kabul veya güvenilir yazışma kayıtları önemlidir. Aksi halde ev sahibi, taşınmazın kullanıma hazır şekilde teslim edilmediğini ileri sürebilir ve makul süre hesabı daha sonra başlatılabilir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, kiracı “ben çıktım” derken ev sahibi “anahtarı almadım” savunması yapmaktadır. Bu noktada dava dosyasının sonucu çoğu zaman tek bir teslim belgesine bağlı hale gelir. Dolayısıyla kiracının yalnızca yeni kişi bulmaya değil, teslim sürecini belgelendirmeye de dikkat etmesi gerekir.

Hayır, yeni kiracı bulmak depozitonun otomatik iadesi anlamına gelmez; ama iade sürecini güçlendirebilir.

Depozito meselesi ayrı bir başlıktır. Yeni kiracı bulunmuş olsa bile, eski kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun durumda teslim edip etmediği, aidat ve yan gider borçlarının bulunup bulunmadığı ve ev sahibinin gerçekten hangi zararları yaşadığı ayrıca incelenir. TBK m. 342 güvence bedeline ilişkin çerçeveyi çizer; depozito, kiraya verenin keyfi şekilde el koyabileceği bir para değildir.

Eğer kiracı uygun yeni kiracıyı sunmuş, anahtarı teslim etmiş ve taşınmazı olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma dışında hasarsız bırakmışsa, depozitonun gereksiz yere tutulması hukuki ihtilafa neden olabilir. Buna karşılık gerçek zararlar varsa bunların da somut belgelerle ortaya konulması gerekir.

Uygulamada görüyoruz ki ev sahibi bazen kalan kira alacağı, bazen boya-badana, bazen aidat, bazen de belirsiz zarar başlıkları altında tüm güvenceyi tutmaya çalışır. Oysa her kesinti kalemi ispatlanabilir ve makul olmak zorundadır. İstanbul avukat desteği ile yürütülen süreçte, depozito hesabı ile erken tahliye hesabının ayrı ayrı ele alınması önem taşır.

Evet, konut ve işyeri kiralarında strateji farklı kurulmalıdır.

Konut kiralarında ev sahibinin güven ilişkisine daha fazla önem verildiği görülür. Kimlerin oturacağı, aile yapısı, ödeme düzeni ve kullanım biçimi daha hassas değerlendirilebilir. Bu nedenle kiracının sunduğu yeni kişinin gerçekten kira ilişkisini sorunsuz sürdürebilecek nitelikte olması gerekir.

İşyeri kiralarında ise TBK m. 323 özel önem taşır. Kanun, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça devir rızasından kaçınamayacağını söyler. Ancak burada da her devir talebinin otomatik kabul edileceği düşünülmemelidir. Devralacak kişinin faaliyet alanı, ödeme gücü, taşınmazın kullanım amacı ve sözleşmesel yükümlülükleri karşılayıp karşılamayacağı önemlidir.

Bu yüzden bir konut kiracısının ve bir işyeri kiracısının izlemesi gereken yol aynı değildir. Kiracı sözleşmeden çıkmak isterken, hangi hükme dayanacağını baştan doğru belirlemelidir. Aksi halde hem borç devam eder hem de sonradan açılan davada ciddi ispat sorunu doğar.

Evet, doğru yol yazılı teklif, teslim belgesi ve uygun aday dosyasıyla ilerlemektir.

Pratik çözüm çoğu zaman dava açmaktan önce doğru dosya kurmaktır. Kiracı taşınmazı erken boşaltacaksa, yeni kiracının kim olduğunu, hangi tarihte başlayacağını, hangi bedel ve koşulları kabul ettiğini yazılı şekilde ev sahibine bildirmelidir. Buna gelir belgesi, ticari belge veya kefil bilgileri eklenmesi uyuşmazlığı azaltır.

Ardından anahtar teslimi mutlaka tutanakla yapılmalıdır. Ev sahibi teslim almaktan kaçınıyorsa noter kanalı veya başka ispat araçları düşünülmelidir. Eğer sözleşmenin devri hedefleniyorsa ev sahibinin yazılı rızası alınmalıdır. Eğer amaç sadece kiracının TBK m. 325 kapsamında kalan dönem borcundan kurtulmasıysa, uygun adayın gerçekten devralmaya hazır olduğu belgelenmelidir.

Uygulamada görüyoruz ki sorunların büyük bölümü hukuki kural eksikliğinden değil, eksik belge ve yanlış iletişimden kaynaklanır. Bu nedenle ister kiracı ister ev sahibi olun, İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle süreç baştan doğru kurulursa uzun ve yıpratıcı uyuşmazlıkların önemli bir kısmı önlenebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı yeni kiracı bulduğunu WhatsApp’tan bildirirse yeterli olur mu?

Tek başına yeterli olduğunu söylemek risklidir. WhatsApp yazışması yardımcı delil olabilir; ancak yeni kiracının gerçekten hazır olduğu, ödeme gücü bulunduğu ve ev sahibine ciddi bir teklif sunulduğu ayrıca ispatlanmalıdır. Özellikle anahtar teslimi, başlangıç tarihi ve koşullar konusunda yazılı, açık ve mümkünse imzalı belgeler çok daha güçlüdür. Uyuşmazlık çıktığında mahkeme yalnızca mesaj ekran görüntüsüyle yetinmeyebilir.

Ev sahibi yeni kiracıyı beğenmezse eski kiracı her zaman kira ödemeye devam eder mi?

Hayır, her zaman otomatik olarak devam etmez. Burada ev sahibinin red gerekçesinin makul olup olmadığı incelenir. Eğer önerilen kişi ödeme gücüne sahip, sözleşme şartlarını kabul eden ve objektif olarak uygun biri ise, sırf keyfi nedenlerle reddedilmesi eski kiracının aleyhine sonsuz sorumluluk doğurmaz. Somut olayın belgeleri, iletişim kayıtları ve taşınmazın niteliği mahkeme değerlendirmesinde belirleyici olur.

Yeni kiracı bulunursa depozito hemen geri alınabilir mi?

Depozito otomatik ve aynı gün iade edilir demek doğru olmaz. Öncelikle taşınmazın teslim durumu, aidat ve yan gider hesapları, gerçek zarar olup olmadığı ve kira ilişkisinden doğan diğer uyuşmazlıklar incelenir. Ancak yeni kiracının uygun biçimde bulunmuş olması ve eski kiracının sorumluluğunun makul ölçüde sona erdiğinin gösterilmesi, depozito iadesi talebini önemli ölçüde güçlendirir. Ev sahibinin belgesiz kesinti yapması ise hukuken korunmaz.

Konut kirası ile işyeri kirasında yeni kiracı bulma sonucu aynı mı?

Hayır, aynı değildir. Konut kiralarında ev sahibinin kişisel güven ve kullanım düzenine ilişkin değerlendirmeleri daha geniş önem taşıyabilir. İşyeri kiralarında ise TBK m. 323 gereği kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamaması ayrıca dikkate alınır. Buna rağmen iki durumda da yazılı belge, adayın ödeme gücü ve kullanım amacı temel belirleyicilerdir. Hangi hükmün uygulanacağı olayın yapısına göre ayrılmalıdır.

Kiracı evi boşaltıp anahtarı komşuya bırakırsa sorumluluk biter mi?

Çoğu durumda bu yöntem ciddi ispat sorunu yaratır. Ev sahibinin bilgisi ve kabulü olmadan yapılan anahtar bırakma işlemi, hukuken geçerli teslim olarak kabul edilmeyebilir. Bu durumda ev sahibi taşınmazın teslim edilmediğini, kullanıma hazır halde kendisine verilmediğini veya geç teslim edildiğini ileri sürebilir. En güvenli yol, teslimin tutanakla yapılması, mümkünse imza alınması ve uyuşmazlık ihtimali varsa noter veya benzeri güçlü ispat yollarına başvurulmasıdır.