Kiracı tadilat masrafını ev sahibinden isteyebilir mi sorusu, özellikle yüksek kira bedelleri, eski yapı stoğu ve hızlı taşınma döngüsü nedeniyle İstanbul’da çok sık gündeme gelir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda kiracı, eve taşındıktan sonra kombi, tesisat, mutfak dolabı, boya, parke veya su izolasyonu gibi kalemlere ciddi harcama yaptığını; tahliye aşamasında ise ev sahibinin bu masrafları hiç üstlenmediğini söyler. Ev sahibi ise çoğu zaman yapılan işlerin kendi onayı dışında yapıldığını veya bunların kiracının kendi tercihinden ibaret olduğunu savunur.
Problem tam da burada başlar. Kiracı masraf yaptığını düşünür, ev sahibi ise bunun kendi borcu olmadığını ileri sürer. Uygulamada görüyoruz ki uyuşmazlıkların büyük bölümü, tadilat başlamadan önce yazılı mutabakat yapılmadığı için büyür. Oysa Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisinde kimin hangi giderden sorumlu olduğunu, ayıp halinde kiracının hangi haklara sahip olduğunu ve kiralananda yenilik-değişiklik yapılmasının hangi koşullara bağlı olduğunu açık şekilde düzenler. Çözüm, masrafı yaptıktan sonra değil; masraf yapılmadan önce hukuki zemini doğru kurmaktır.
Kiracı yaptığı tadilat masrafını her durumda isteyemez mi?
Hayır, kiracı yaptığı tadilat masrafını her durumda isteyemez. Kira hukukunda otomatik bir “ne harcadıysam geri alırım” kuralı yoktur. Öncelikle masrafın niteliğine bakılır: yapılan harcama zorunlu onarım mı, kullanım gideri mi, faydalı yenilik mi, yoksa tamamen lüks veya estetik tercih mi? Sonuç bu ayrıma göre değişir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Aynı Kanun’un m. 303 hükmüne göre ise kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerine katlanır. Bu nedenle örneğin sıradan temizlik, günlük kullanım kaynaklı küçük bakım giderleri veya kiracının kendi zevkine göre yaptığı basit dekorasyon masrafları genellikle kiraya verenden talep edilemez.
Buna karşılık kiralanan taşınmaz ayıplı teslim edilmişse veya sonradan ayıplı hale gelmişse, TBK m. 304 ve m. 305 devreye girer. Kiracı bu durumda ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını ve şartları varsa zararının tazminini isteyebilir. Demek ki her tadilat masrafı aynı hukuki sepete konulmaz. Kombi hiç çalışmıyorsa, çatı akıyorsa veya elektrik tesisatı tehlikeli haldeyse bu durum ile sadece duvar rengini değiştirmek aynı değildir.
İstanbul avukat desteği arayan kiracıların en sık yaptığı hata, zorunlu onarım ile kişisel tercih kaynaklı yeniliği karıştırmalarıdır. Mahkeme önüne gelen dosyada harcamanın gerçekten taşınmazı kullanılabilir hale getiren bir zorunluluk mu yoksa kiracının yaşam standardını yükselten bir seçim mi olduğu ayrıntılı incelenir.
Hangi masraflar kiraya verene, hangileri kiracıya aittir?
Evet, masraflar türlerine göre ayrılır ve bu ayrım davanın kaderini belirler. Kiraya verene ait giderler çoğunlukla taşınmazın kullanılabilir halde teslimi ve bu halde tutulması için gerekli esaslı onarım giderleridir. Örneğin ağır su kaçağı, ana tesisat arızası, yapısal nem sorunu, ciddi elektrik altyapı problemi veya sözleşmeye uygun kullanımın önündeki önemli ayıplar çoğu durumda kiraya verenin sorumluluğuna girer.
Kiracıya ait giderler ise daha çok olağan kullanım, temizlik ve küçük bakım kalemleridir. Ampul değişimi, günlük kullanımdan doğan küçük tamiratlar, taşınırken yapılan sıradan boya-badana veya kişisel beğeniye göre değiştirilen dekoratif unsurlar çoğu olayda kiracının üzerinde kalır. TBK m. 303 bu çerçevede önemlidir.
Bir de arada kalan masraflar vardır: faydalı yenilikler ve değer artırıcı imalatlar. Örneğin kiracının yazılı izin alarak eski dolap sistemini yenilemesi, işlevsiz bir duş alanını kullanılabilir hale getirmesi veya taşınmazın piyasa değerine somut katkı yapan belirli imalatlar yapması bu gruba girebilir. Ancak burada anahtar soru şudur: kiraya veren bu işleme yazılı olarak rıza gösterdi mi ve yapılan imalat tahliye tarihinde taşınmazda objektif bir değer artışı bıraktı mı?
Yargıtay uygulamasında da aynı yaklaşım görülür. Yargıtay 3. HD, 2017/15201 E., 2018/1056 K. sayılı kararında, kiracının kiralananda yaptığı imalatlar nedeniyle alacak isteyebilmesi için taşınmazın tahliye ve teslim edilmiş olmasının, yapılan imalatların neler olduğunun tereddütsüz biçimde saptanmasının ve değer artışının bilirkişi marifetiyle belirlenmesinin önemine işaret etmiştir. Bu yaklaşım, “fatura var, o halde tüm bedel geri ödenir” düşüncesinin doğru olmadığını gösterir.
Yazılı izin olmadan yapılan tadilat neden büyük risk yaratır?
Evet, yazılı izin yoksa kiracının alacak talebi belirgin biçimde zayıflar. TBK m. 321 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Aynı maddede, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça, kiraya verenin bu yenilik ve değişiklikler nedeniyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını ödemek zorunda olmadığı da düzenlenmiştir. Bu hüküm son derece kritik bir noktaya işaret eder: yazılı rıza olsa bile, değer artışının kime ait olacağı ayrıca düzenlenmemişse kiracı otomatik olarak tam bedel talep edemez.
Dolayısıyla uygulamada iki ayrı belge önem taşır. Birincisi, tadilat iznine ilişkin açık yazılı onaydır. İkincisi ise masrafın kim tarafından karşılanacağına, tahliye sonunda bir bedel ödenip ödenmeyeceğine ve eski hale getirme istenip istenmeyeceğine ilişkin ek mutabakattır. Sadece “yapabilirsiniz” şeklindeki kısa bir mesaj çoğu zaman yeterli güvence sağlamaz.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir senaryo şöyledir: kiracı, ev sahibinin telefonla onay verdiğini söyleyerek mutfak ve banyoya yüksek masraf yapar; tahliyede ise ev sahibi “ben böyle bir ödeme taahhüdü vermedim” der. Mahkeme önünde telefon konuşmasını ispat etmek, yazılı sözleşmeye göre çok daha zordur. Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren bu tip dosyalarda yazılı izin ile ödeme mutabakatının ayrıştırılması hayati önemdedir.
Yargıtay 3. HD, 2024/450 E., 2025/112 K. sayılı kararda da, kiralayanın kiracının yaptığı imalatlardan yararlanması halinde dahi, tahliye tarihinde kalan objektif değer artışının dikkate alınması gerektiği; kiracının yaptığı her harcamanın nominal tutar üzerinden aynen istenemeyeceği yönündeki yaklaşımı sürdürmüştür. Bu nedenle yazılı izin, tek başına sınırsız alacak hakkı doğurmaz; ama izinsiz tadilata göre kiracının elini ciddi biçimde güçlendirir.
Tahliye sonrası kiracının isteyebileceği bedel nasıl hesaplanır?
Evet, kiracı bazı hallerde masrafın tamamını değil, taşınmazda kalan değer artışını isteyebilir. Uygulamada bilirkişiler, yapılan imalatın cinsini, yapım tarihini, ekonomik ömrünü, yıpranma oranını ve tahliye tarihindeki kalan faydasını inceler. Böylece kiracının harcadığı toplam bedel değil, kiraya verenin malvarlığında kalan zenginleşme hesaplanır.
Bu noktada “faydalı masraf” ile “lüks masraf” ayrımı önem kazanır. Eski ve kullanılamaz tesisatın yenilenmesi ile tamamen tasarım amaçlı özel dekorasyonun hukuki sonucu aynı değildir. Örneğin taşınmazda zorunlu elektrik güvenliği yenilemesi yapılmışsa bunun değeri farklı; kiracının kendi zevkine göre pahalı ithal seramik döşetmesi ise farklı değerlendirilir.
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı, kiracının yaptığı imalatların kiraya verene somut bir yarar sağlayıp sağlamadığını araştırmaktır. Tahliye anında sökülüp götürülebilen, taşınmaza kalıcı katkı sunmayan veya ekonomik ömrünü tüketmiş imalatlar için alacak hesabı zayıflar. Buna karşılık taşınmazın kullanılabilirliğini ve piyasa değerini artıran, kalıcı nitelikteki imalatlarda kiracının sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı talepleri gündeme gelebilir. Bu çerçevede TBK m. 77 ve devamındaki sebepsiz zenginleşme hükümleri de uygulamada tartışılır.
Yargıtay 3. HD, 2017/15201 E., 2018/1056 K. sayılı kararında keşif ve bilirkişi incelemesiyle imalatların tek tek belirlenmesi gerektiğini vurgularken; uygulamada benzer dosyalarda mahkemeler tahliye tarihini esas alan yıpranmış rayiç değer hesabı yaptırmaktadır. Bu yüzden kiracı, yaptığı her ödemenin faturasını saklasa bile, davada çıkacak miktar çoğu zaman faturaların toplamından daha düşük olabilir.
Kiracı dava açmadan önce hangi delilleri toplamalıdır?
Evet, dava öncesi delil hazırlığı çoğu zaman davanın kendisi kadar önemlidir. Öncelikle kira sözleşmesi, ek protokoller, yazılı izin mesajları, e-postalar ve varsa noter ihtarnameleri bir araya getirilmelidir. Tadilatın hangi nedenle yapıldığı, ev sahibine ne zaman bildirildiği ve karşı tarafın buna nasıl cevap verdiği netleştirilmelidir.
İkinci olarak tüm faturalar, banka transfer kayıtları, ustalarla yapılan yazışmalar, iş emirleri ve ödeme dekontları dosyalanmalıdır. Elden ödeme yapıldıysa bu durum mutlaka başka yazılı delillerle desteklenmelidir. Sadece “usta geldi yaptı” anlatımı tek başına çoğu zaman yeterli olmaz.
Üçüncü olarak fotoğraf ve video kayıtları önemlidir. Tadilat öncesi ayıplı halin, tadilat sırasındaki işlemlerin ve tadilat sonrası son durumun tarihli şekilde belgelenmesi gerekir. Özellikle su sızıntısı, rutubet, çürümüş tesisat veya işlevsiz alanlar gibi sonradan değişen durumlarda görsel kayıt ispat gücünü ciddi biçimde artırır.
Dördüncü olarak gerekiyorsa tahliye öncesinde delil tespiti düşünülmelidir. Çünkü taşınmaz boşaltıldıktan ve yeni kiracı girdikten sonra eski durumun ispatı güçleşebilir. İstanbul avukat desteğiyle yürütülen dosyalarda, zamanında alınmış delil tespiti kararı çoğu kez uyuşmazlığın yönünü değiştirir.
Uygulamada görüyoruz ki kiracılar çoğu zaman yalnızca masraf belgelerine odaklanıyor; oysa asıl kritik delil, bu masrafın neden yapıldığını ve kiraya verenin bu durumdan haberdar olduğunu gösteren belgelerdir. Mahkeme yalnızca para harcandığına değil, bu paranın hukuken karşı taraftan istenebilir olup olmadığına bakar.
İstanbul’da bu uyuşmazlıklar neden daha sık yaşanıyor?
Evet, İstanbul’da kira uyuşmazlıkları daha sık ve daha sert yaşanıyor. Bunun temel nedenlerinden biri eski bina stoğu ile yüksek kira baskısının aynı anda bulunmasıdır. Kiracı taşınma telaşıyla eksikleri görmezden gelerek eve girer; ardından oturulabilir hale getirmek için masraf yapar. Bir süre sonra kira artışı, tahliye baskısı veya sözleşme yenileme tartışması çıktığında geçmişte yapılan harcamalar da uyuşmazlığın parçası olur.
Bir diğer neden, tarafların çoğu zaman profesyonel hukuki destek almadan hareket etmesidir. Ev sahibi “yap geç, sonra konuşuruz” der; kiracı da bunu yeterli güvence sanır. Ancak dava açıldığında mahkeme sözlü vaatlerle değil, somut delillerle ilgilenir. İstanbul gayrimenkul avukatı ile erken aşamada yapılan kısa bir hukuki değerlendirme bile ileride oluşabilecek yüksek meblağlı riskleri azaltabilir.
İş yeri kiralarında ise durum daha da karmaşık hale gelir. Kiracının müşteri çekmek için vitrin, zemin, havalandırma veya tesisat yatırımı yapması sık görülür. Fakat sözleşmede bu imalatların akıbeti düzenlenmemişse, tahliye sonrası ciddi alacak tartışmaları doğabilir. Bu yüzden özellikle ticari kiralarda tadilat izni, masraf paylaşımı ve tahliye sonu değer hesabı baştan yazılı hale getirilmelidir.
Kiracı için en güvenli yol nedir?
Evet, en güvenli yol tadilat başlamadan önce hukuki çerçeveyi yazılı olarak kurmaktır. Kiracı, kiralanandaki sorun gerçekten kiraya verenin teslim ve bakım borcuna giriyorsa önce durumu yazılı şekilde bildirmeli, giderilmesini talep etmeli ve gerekiyorsa süre vermelidir. Kiraya veren buna rağmen hareketsiz kalıyorsa, yapılacak işlemin kapsamı ve bedeli mümkün olduğunca yazılı hale getirilmelidir.
Kiraya verenin onayıyla yapılacak faydalı yeniliklerde ise en azından şu sorular sözleşmede cevaplanmalıdır: Hangi iş yapılacak? Bedeli kim ödeyecek? Tahliye sonunda eski hale getirme istenecek mi? Kiraya verene kalan değer artışı için ödeme yapılacak mı? Mahsup yapılacaksa hangi yöntem uygulanacak? Bu sorular cevaplanmadan yapılan iş, ileride gereksiz dava riskini artırır.
Sonuç olarak kiracı tadilat masrafını ev sahibinden isteyebilir; ancak bu hak istisnasız ve sınırsız değildir. Yazılı izin, masrafın niteliği, taşınmazdaki gerçek değer artışı, tahliye tarihi ve delil gücü belirleyici unsurlardır. Özellikle 2026 yılında artan kira uyuşmazlıkları karşısında, masraf yapmadan önce hukuki zemin kurulması en doğru yoldur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı boya badana masrafını ev sahibinden isteyebilir mi?
Çoğu durumda hayır. Olağan kullanım kapsamında yapılan sıradan boya badana işlemleri genellikle kiracının kullanım gideri olarak değerlendirilir. Ancak boya işlemi ağır rutubet, su sızıntısı veya kiraya verenin gidermesi gereken yapısal bir ayıbın sonucu olarak zorunlu hale gelmişse durum değişebilir. Böyle bir talepte bulunulacaksa ayıbın nedeni, ev sahibine bildirim yapıldığı ve yapılan işin zorunlu olduğu somut delillerle ispatlanmalıdır.
Ev sahibi sözlü olarak izin verdiyse kiracı yine de alacak isteyebilir mi?
İsteyebilir; ancak ispat sorunu yaşar. TBK m. 321 yazılı rızayı esas aldığı için sözlü onayla yapılan tadilatlarda kiracının hukuki konumu daha zayıf olur. Mesaj kayıtları, e-posta yazışmaları, noter ihtarı, masraf öncesi ve sonrası fotoğraflar ile tanık beyanları yardımcı olabilir; fakat yazılı izin kadar güçlü değildir. Bu nedenle sözlü onaya güvenerek yüksek tutarlı tadilat yapmak ciddi risk taşır.
Kiracı yaptığı masrafı kira borcundan düşebilir mi?
Her zaman düşemez. Kiracının tek taraflı olarak “ben yaptım, o halde kiradan mahsup ettim” demesi güvenli bir yol değildir. Mahsup için açık sözleşme hükmü, yazılı mutabakat veya hukuken tartışmasız bir alacak zemini gerekir. Aksi halde kiraya veren kira ödenmediği iddiasıyla temerrüt, icra takibi veya tahliye süreci başlatabilir. Bu nedenle mahsup işlemi mutlaka hukuki değerlendirme sonrası yapılmalıdır.
Tahliye ettikten sonra kiracı yine de dava açabilir mi?
Evet, tahliye ettikten sonra dava açılması mümkündür ve uygulamada bu oldukça sık görülür. Hatta faydalı masraf ve değer artışı tartışmaları çoğu kez tahliye sonrasında olgunlaşır; çünkü taşınmazın kiraya verene fiilen geri dönmesi gerekir. Ancak tahliye öncesinde delillerin korunması çok önemlidir. Fotoğraf, video, fatura, yazılı izin ve gerekiyorsa delil tespiti yapılmadan taşınmaz boşaltılırsa sonradan ispat güçleşebilir.
Kiracı zorunlu tesisat onarımını acilen yaptırdıysa parasını geri alabilir mi?
Şartlara göre evet. Eğer arıza taşınmazın kullanılmasını ciddi biçimde engelliyorsa, kiraya verenin giderme borcu bulunmasına rağmen makul sürede müdahale edilmemişse ve kiracı zararı büyütmemek için acil onarım yaptırmışsa masrafın iadesi gündeme gelebilir. Ancak burada da arızanın niteliği, kiraya verene önceden bildirim yapılıp yapılmadığı, aciliyetin derecesi ve ödenen tutarın makul olup olmadığı incelenir. Belgeli hareket etmek bu yüzden çok önemlidir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment