Kat Mülkiyeti Yöneticisi Nasıl Seçilir? Şartlar, Usul ve Görevden Alma 2026

Binalarda ortak yerlerin bakımı, giderlerin toplanması ve üçüncü kişilerle olan ilişkilerin yürütülmesi, kat malikleri arasında tek tek değil, belirli bir organ üzerinden yürütülür: yönetici. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü bu düzenleme, İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerdeki geniş apartman ve site stokunda hukuki uyuşmazlıkların en sık çıktığı alanlardan biridir. Bu rehberde kat mülkiyeti yöneticisi seçiminin usulünü, aranan şartları, seçilememe hâllerini ve yöneticinin görevden alınma sürecini adım adım anlatıyoruz.

Yönetici Atanması Neden Zorunludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin ve ortaklaşa kullanılan tesislerin yönetimini bir zorunluluk olarak düzenlemiştir. Kanuna göre kat malikleri, bina yönetimini kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi organları üzerinden yürütür. Yönetim planında ayrı bir düzenleme yoksa, bu organların oluşturulması bir tercih değil, yükümlülüktür.

Bunun pratik nedeni açıktır: Bir binada ortak giderler, sigorta, asansör bakımı, ortak elektrik ve su, ısı yalıtımı gibi onlarca kalem vardır ve bunların her biri tüm kat maliklerini ilgilendirir. Her kat malikinin ayrı ayrı hareket ettiği bir binada ise üçüncü kişiler — bakım firmaları, belediyeler, icra daireleri — kime muhatap olacağını bilemez. Yönetici, tam da bu muhatap sorununun çözümü için tasarlanmış organdır. İstanbul’daki eski apartman stoğunda yöneticisiz kalan binaların hızla bakımsızlaşması ve ortak gider alacaklarının tahsil edilemez hâle gelmesi, bu zorunluluğun sonuçlarını gösteren tipik örnektir.

Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır ve Karar Verir?

Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır. Kurul; tüm kat maliklerinden oluşur ve toplantıya katılma, oy kullanma hakkı arsa payı oranına göre belirlenir. Toplantı, yönetim planında gösterilen şekilde ve en az yılda bir kez yapılır; zorunlu hâllerde toplantıya katılacak kat maliklerinden her biri de kurulu toplantıya çağırabilir. Çağrının tüm kat maliklerine tebliğ edilmesi esastır; tebliğ edilmeyen kat maliki, kurul kararının iptalini mahkemeden isteyebilir.

Karar yeter sayısına gelince: Yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça, kararlar toplantıya katılanların çoğunluğuyla ve arsa payı ile orantılı olarak alınır. Kural olarak toplantıya katılan kat malikilerinin arsa payı yarıdan fazlasının katılması ve kararın, toplantıya katılanların arsa payının yarıdan fazlasının oyuyla alınması gerekir. Yönetici seçimi gibi olağan yönetim işlemleri için genel çoğunluk yeterlidir; arsa payı çoğunluğu ve oy çokluğu kavramlarının karıştırılması, seçim kararının iptali davalarının en sık gerekçesidir. Uygulamada toplantı tutanağının bu unsurları açıkça göstermesi, ileride uyuşmazlık çıkmasını önleyen en önemli belgedir.

Yönetici Seçiminde Şartlar: Kat Maliki Olmak Zorunda mı?

Yasal düzenlemeye göre yönetici, kat malikleri arasında veya dışından seçilebilir. Yani apartmanda dairesi olmayan bir kişinin — örneğin profesyonel bir site yönetim şirketinin — yönetici olarak atanması hukuka uygundur. Büyük konut projelerinde ve İstanbul’daki çok bloklu sitelerde dışarıdan profesyonel yönetim giderek yaygınlaşmaktadır; bu modelde dikkat edilmesi gereken nokta, atananın yetkisinin kurul kararıyla açıkça belirlenmesi ve ücretinin kararara bağlanmasıdır.

Seçimde süre de önemlidir: Yönetim planında ayrı süre kararlaştırılmamışsa yöneticinin görevi bir yıldan uzun olamaz; yönetim planında bu süreden daha uzun bir süre öngörülemez. Süre sonunda yeniden seçim gerekir, ancak mevcut yönetici göreve devam ediyorsa ve kat malikleri buna itiraz etmiyorsa fiilen görev sürme durumu doğabilir. Buna karşılık güvenin sarsılması hâlinde süresi dolmadan da görevden alma yolu açıktır. Ayrıca hâkim, kat maliklerinden birinin istemi üzerine, gerekli gördüğü hâllerde toplantıya katılan kat maliklerinin arsa payı ve oy çokluğuyla oy verenler arasından birini de yönetci atayabilir; kanun, mahkemeye bu müdahale yetkisini tanımıştır.

Yöneticinin Görev ve Yetkileri Nelerdir?

Yöneticinin temel görevi, ortak yerlerin ve ortaklaşa kullanılan tesislerin bakımı, korunması ve giderlerin yürütülmesidir. Görevler arasında ortak giderlerin toplanması ve bunlara ilişkin alacakların takibi, bina giderlerinin ve gelirlerinin hesaplarını tutmak, yönetim planında ve kurul kararlarında gösterdiği esaslar dahilinde tüm işleri görmek, toplantı usulüne uygun olarak kat maliklerini kurula çağırmak ve kurul kararlarını uygulamak sayılır. Ana bina sigortasının yaptırılması da yöneticinin sorumluluğundadır.

Bunların yanında yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını ve toplantı tutanaklarını saklamakla yükümlüdür; kat maliklerinden her biri bu belgelerin incelenmesini ve örneklerinin verilmesini isteyebilir. Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü, görevin sona ermesinden sonra da devam eder. Uygulamada yönetici değişikliklerinde eski yöneticiden hesap ve belge devrinin talep edilmemesi, sonradan ciddi ispat sorunlarına yol açan en yaygın hatalardan biridir.

2020 Sonrası Temsil Yetkisi Sınırı: AYM İptali ve 7221 Sayılı Kanun

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun eski madde 35 düzenlemesindeki geniş temsil yetkisi, Anayasa Mahkemesinin E.2013/85 sayılı kararıyla incelenmiş ve iptal edilmiştir (AYM 09.06.2016, E.2013/85, K.2016/78). İptal kararıyla birlikte yürürlükten çıkan düzenlemenin ardından boşluk, 09.07.2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunla doldurulmuştur.

Yeni düzenlemenin getirdiği en kritik nokta şudur: Yöneticinin, kat malikleri adına dava açma, sulh ve arabuluculuk sürecinde sulh olma, icra takibi başlatma, tebligatları alma gibi temsil yetkileri, kat malikleri kurulunca açıkça kendisine verilmiş olmalıdır. Kurul kararında bu yetkiler tek tek belirtilmedikçe yönetici, bu işlemleri kat malikleri adına yapamaz. Ayrıca dava ve icra takimi konusu yönetim planına veya kurul kararına aykırıysa, yönetici yalnızca ayrıca yetkili kılınmış olursa işlem yapabilir. Somut uyuşmazlıklarda yöneticinin imzaladığı sözleşme, ihtarname veya dava dilekçesinin bu yetki sınırları içinde olup olmadığının incelenmesi, davayı doğrudan etkiler.

Yönetici Nasıl Görevden Alınır veya Değiştirilir?

Görevden alma, azil olarak da adlandırılır ve kural olarak kat malikleri kurulu kararıyla mümkündür. Azil için de genel karar yeter sayısı aranır; yönetim planında farklı bir usul öngörülmüşse önce plan hükmü uygulanır. Görevden alma gerekçesiz yapılabileceği gibi — çünkü kat malikleri organlarının işleyişi konusunda geniş takdir hakkı vardır — güveni sarsan davranışlar, hesap vermemek, ortak giderleri tahsil etmemek, sigortayı yaptırmamak gibi nedenler azli hem haklı kılar hem de sorumluluk davalarına zemin hazırlar.

Azil kararına karşı yöneticinin, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için KMK’da öngörülen süre içinde mahkemeye başvurma hakkı vardır. İptal davası, kararın yöneticiye tebliğinden itibaren bir ay içinde, tebliğ edilmemişse kararın tescilinden başlayarak altı ay içinde açılabilir. Dava, taşkınazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Yargı uygulamasında azil kararının usulüne uygun toplantı ve çoğunlukla alınıp alınmadığı, kararın yöneticiye tebliğ edilip edilmediği ilk inceleme konusudur.

Yönetici Seçilmez veya Görev Yapmazsa Ne Olur?

Kat malikleri kurulu toplanamıyor ya da yönetici seçiminde anlaşma sağlanamıyorsa, kanun çaresiz bırakmaz: Kat maliklerinden her biri, kat malikleri kurulunun toplanması ve yöneticinin seçilmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, kat maliklerinden birini yönetici atayabilir. Aynı şekilde yöneticilik görevinin sona ermesiyle yeni yöneticinin seçilmemiş olması hâlinde de eski yönetici, yeni yönetici seçilinceye kadar görevine devam eder.

Yönetici, seçildiği hâlde görevi kabul etmezse veya görevi bırakırsa, kat malikleri kurulu yeniden toplanarak yeni seçim yapmalıdır. Toplantı yeter sayısına ulaşılamayan binalarda ise mahkemeden yönetici atanması yolu izlenir. Ortak gider borçlarının tahsilatı, asansör bakımı gibi zorunlu işlerin aksamaması için bu yola geç başvurulması, zararın büyümesine ve sorumluluk tartışmalarına neden olur.

Sonuç ve Avukat Desteği

Yönetici seçimi, ilk bakışta basane görünen ancak toplantı usulü, çoğunluk hesabı ve temsil yetkisi gibi teknik noktalar içeren bir süreçtir. Yanlış usulle alınan seçim kararı, aylar sonra iptal davasıyla birlikte tüm yönetim işlemlerini geçersiz kılabilir; yetkisiz yöneticinin yürüttüğü icra takimi ve dava süreçleri ise ciddi masraflara yol açabilir. Bina veya sitenizde yönetici seçimi, azli veya kurul kararının iptali konusunda uyuşmazlık varsa, süreyi kaçırmadan iletişim sayfamızdan dosyanızı paylaşarak değerlendirme talep edebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Yönetici kat maliki olmak zorunda mıdır?

Hayır, zorunda değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici kat malikleri arasında veya dışından seçilebilir. Apartmanda dairesi olmayan bir kişinin, örneğin profesyonel bir yönetim şirketinin veya bağımsız bir kişinin yönetici atanması hukuka uygundur. Burada belirleyici olan, seçim kararıyla yetkinin kapsamının ve ücretin açıkça belirlenmesidir. Dışarıdan yönetici atanmasına rağmen temsil yetkisinin kurul kararında sınırlandırılmamış olması, ileride yetki aşımı tartışması doğurabilir; bu nedenle karar metninin dikkatle düzenlenmesi gerekir.

Yönetici seçimi hangi çoğunlukla yapılır?

Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, toplantıya katılan kat maliklerinin arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanan kurulda, karar toplantıya katılanların arsa payının yarıdan fazlasının oyuyla alınır. Uygulamada bu, hem katılımcı sayısı hem de arsa payı ağırlığı açısından çoğunluğun gözetilmesi anlamına gelir. Toplantı tutanağında yeter sayı hesabı ve oylama sonucu ayrıntılı gösterilmelidir; aksi hâlde karar, iptal davasında usul eksikliği nedeniyle risk taşır. Yönetim planında farklı bir usul varsa, öncelikle plan hükmü uygulanır.

Yöneticinin görev süresi ne kadardır?

Yönetim planında ayrı bir süre kararlaştırılmamışsa görev süresi bir yıldır ve bu süre bir yıldan uzun gösterilemez. Sürenin bitmesiyle yeniden seçim gerekir; ancak süre bitmesine rağmen yeni yönetici seçilmemiş ve mevcut yönetici görevine devam ediyorsa, fiilen görev sürme durumu kabul edilir ve yapılan işlemler geçerli sayılır. Kat malikleri, güveni kalmadığında süreyi beklemeksizin kurul kararıyla görevden alma yoluna gidebilir. Görevden alma da dâhil olmak üzere bu işlemlerin toplantı ve tebligat usulüne uygun yapılması, iptal riskini önler.

Yönetici mahkemeden atanabilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu toplanamıyor, toplantıda yeter sayı sağlanamıyor veya yönetici seçimi yapılamıyorsa, kat maliklerinden her biri mahkemeye başvurarak toplantı ve seçimin sağlanmasını isteyebilir. Mahkeme gerekli gördüğü hâllerde kat maliklerinden birini oy çokluğu esasına göre yönetici atayabilir. Bu yol özellikle kat malikleri arasında anlaşmazlık bulunan, uzun süredir yöneticisi olmayan ve ortak giderlerin tahsil edilemediği binalarda kullanılır. Mahkemeden yönetici atanması, kurul kararlarının yerini almaz; atanan yöneticinin yetkisi de karar ve hüküm çerçevesinde değerlendirilir.

Yönetici dava açma ve icra takibi yapabilir mi?

Yalnızca yetkili kılınmışsa yapabilir. 2020 tarihli 7221 sayılı Kanunla yapılan düzenlemeye göre yöneticinin kat malikleri adına dava açması, sulh olması, icra takibi başlatması, tebligat alması gibi temsil yetkilerinin kat malikleri kurulunca açıkça verilmiş olması gerekir. Eski yönetim anlayışında var sanılan geniş temsil yetkisi, Anayasa Mahkemesinin konuya ilişkin iptal kararının ardından daraltılmıştır. Yetki sınırı, işlem başında değilse dava ve takip sürecinde itiraz gerekçesi olarak öne çıkar; bu nedenle seçim kararının bu yetkileri açıkça düzenlemesi büyük önem taşır.

Azledilen yöneticinin karara itiraz hakkı var mıdır?

Vardır. Görevden alma kararı de dâhil olmak üzere kat malikleri kurulu kararlarına karşı, karara katılmamış veya kararın iptalini isteyen kat maliki ve yönetici, kararın kendilerine tebliğinden itibaren bir ay içinde, tebliğ yapılmamışsa kararın tapu kütüğüne tescilinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Yargı uygulamasında azil kararının usulüne uygun toplantıyla, doğru çoğunlukla alınıp alınmadığı ve tebligatın yapılıp yapılmadığı öncelikle incelenir. Süre, hak kaybını önlemek için hesaplanırken kararın öğrenme tarihine göre dikkatle takip edilmelidir.

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yerine göre değişen somut durumlar için profesyonel hukuki destek alınmalıdır.