İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nasıl Alınır? Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş ve İskansız Ev Riskleri 2026

İskan Nedir, Ne İşe Yarar?

Çoğu kişi iskan kelimesini ancak bir sorun çıktığında duyar: Evini satmak ister tapu müdürlüğü “bağımsız bölüm devri yapılamaz” der; kalıcı elektrik aboneliği başvurusu geri çevrilir; ya da bankadan konut kredisi talebi, “kat mülkiyeti yok” gerekçesiyle reddedilir. Bu noktada fark edilir ki kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasında, satıştan mirasa, krediden aboneliğe uzanan ciddi farklar vardır ve bu farkın ortasındaki kavram iskandır.

Bu rehberde iskanın ne olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin nasıl alındığını, kat irtifakından kat mülkiyetine hangi yollarla geçildiğini, diğer malikler muvafakat vermediğinde dava yolunun nasıl işlediğini ve iskansız ev sahibi ya da alıcısının karşılaştığı riskleri adım adım inceleyeceğiz.

İskan Nasıl Alınır? Yapı Kullanma İzin Belgesi Süreci Adım Adım

Yapı kullanma izni, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi ve Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni Yönetmeliği uyarınca verilir. Sürecin işleyişi mümkün olduğunca standardize edilmiştir ve esasen şu adımlardan oluşur:

1. Yapının tamamlanması: İnşaat, ruhsatta ve ekli projelerde öngörülen şekilde tamamlanmış olmalıdır. Eksik kalan bölüm varsa izin başvurusundan önce bitirilmesi ya da ruhsatlı kısmın kullanıma hazır hâle getirilmesi gerekir.
2. Başvuru: Yapı sahibi (veya tüm kat irtifakı malikleri), ruhsat eki belgelerle belediyeye yapı kullanma izni başvurusu yapar. Başvuruda ruhsat, proje, jeolojik etüt raporu, zemin etüdü ve varsa asansör denetim belgeleri gibi dosya unsurları istenir.
3. Kontrol ve tespit: Belediye fen işleri ya da ilgili teknik birimler, yapının ruhsata ve projeye uygunluğunu yerinde inceler. Ruhsata aykırılık tespit edilirse, aykırılığın niteliğine göre düzeltme istenir; ruhsatsız ilave veya ıslah gerektiren durumlar başka bir sürecin konusudur.
4. Belgenin verilmesi: Uygunluk tespit edilince yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Bu belge, tapu müdürlüğündeki kat mülkiyeti başvurularının ve kalıcı abonelik işlemlerinin temel dayanağıdır.

Önemli pratik ayrıntı: iskan başvurusu, kural olarak yapı sahiplerinin tamamının ya da paydaşların başvurusuyla yapılır; belediyelerde “tüm maliklerin imzası” talep edilmesi yaygındır. Maliklerden biri ulaşılamıyorsa ya da muvafakat vermiyorsa, iskan aşamasında sorun yaşanması mümkündür ve bu durumda dava yoluyla ilerlenmesi gerekebilir. Ayrıca ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılar için doğrudan iskan alınamaz; bu yapılar için önce yapı kayıt belgesi (2018’de kurulan yapı kayıt sistemi, 7143 sayılı Kanun) ya da ruhsata ekletme süreçleri gündeme gelir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Farkı Neden Bu Kadar Kritik?

Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesinde düzenlenen, arsanın paylaşılmasından önce bağımsız bölümlerin arsa paylarına bağlanmasıyla kurulan geçici bir rejimdir. Kat mülkiyeti ise (KMK m. 8) aynı taşınmazın, bağımsız bölümler düzeyinde tam mülkiyete dönüşmüş hâlidir. Aradaki farkın pratik sonuçları şöyledir:

• Satış: Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm, tek başına tapuda devredilebilir. Kat irtifakı aşamasında ise bağımsız bölüm başlı başına devredilemez; arsa payının tamamı, tüm bağımsız bölümleri kapsayacak biçimde el değiştirmek zorundadır. Pratikte bu, tek bir daireyi satmak isteyen malikin, alıcıyla birlikte tüm arsa payını devretmek için diğer paydaşların sürece katılımını gerektirmesi demektir.
• Konut kredisi: Bankalar krediyi çoğunlukla kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlara bağlar; kat irtifaklı taşınmazlarda ipotek kurulabilse de bankaların istekleri daha katıdır, çünkü kredinin teminatının satılabilirliği belirsizdir.
• Abonelikler: Dairenin kendi adına kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği almak için dairenin iskanlı ve kat mülkiyetine uygun kaydı aranır; kat irtifakı aşamasında abonelik işlemleri ya yapı sahibi (müteahhit) üzerinden ya da geçici şantiye aboneliği olarak yürür.
• Adres kaydı ve kamusal işlemler: Yerleşim yeri (adrese dayalı nüfus kaydı) bildirimi, okul kaydı, seçmen listesi gibi işlemler kat mülkiyeti kurulmuş ve iskanlı bağımsız bölümlerde sorunsuz işler.

Özetle kat irtifakı, binanın “şantiyeden çıkmış ama tapuda hâlâ arsa” durumudur. Kat mülkiyetine geçiş ise tapu kütüğünde her daireye özgü sayfa açılması, yani maliki “gerçek ev sahibi” yapan işlemdir — ve bu geçişin ön şartı iskandır.

İskan Var Ama Malikler Muvafakat Vermiyor: Kat Mülkiyetine Geçiş Yolları

Kat mülkiyetine geçişin klasik kuralı, o anda kat maliki olanların tümünün yazılı rızasıydı. 14 Kasım 2007’de yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanun’la KMK m. 10’da yapılan değişiklik, bu alanda en önemli modernleşmedir ve iki temel yenilik getirmiştir:

1. Tapudan muvafakatsiz talep: Yapı kullanma izni alınmış bir binada, kat maliklerinden biri veya birkaçı, diğerlerinin muvafakati aranmaksızın tapu idaresinden kendi bağımsız bölümünün ve arsa payının kat mülkiyetine geçirilmesini isteyebilir. Yani iskan varsa “herkesin imzası” şartı kalkar; muvafakat vermeyen komşu, sizin dairenizin kat mülkiyetine geçişini engelleyemez.
2. Dava yolu: İskan mevcut olduğu hâlde tapu işlemi teknik sebeplerle tıkanırsa ya da eski tarihli tapu kayıtlarında kat mülkiyeti kurulmamışsa, mahkemeden kat mülkiyetine geçiş (tescil) davası açılabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasına göre, yapı kullanma izni belgesi dava dosyasına sunulduğunda ve bağımsız bölümlerin projeksiyona uygunluğu teknik incelemeyle doğrulandığında, dava konusu bağımsız bölümün kat mülkiyetine geçirilmesine karar verilir; muvafakat vermemiş diğer maliklerin buna itiraz hakkı, iskan ve proje uygunluğu ispatlandığında sonuç doğurmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin içtihatlarında vurgulanan bir diğer nokta şudur: kat ilaveleri ve ıslahlar için ayrı yapı kullanma izni alınması gerekir. KMK m. 10’un son fıkrası uyarınca kat mülkiyeti kurulan yapıya sonradan eklenen ilaveler için artık ayrıca izin alınmaz; ancak kat mülkiyeti kurulurken binadaki mevcut ilavelerin iskana dahil edilmesi zorunludur. Bu ayrım, özellikle çatı katı, teras kapatma ve bodrum ıslahı yapılmış eski binalarda sürecin tıkanmasının en sık sebebidir.

Peki iskan hiç yoksa? O hâlde önce iskan alınması ya da idare nezdinde iskan verilmesi için sürecin başlatılması gerekir. Belediye, yapı ruhsata uygun olsa dahi teknik eksiklik nedeniyle başvuruyu reddederse, bu işleme karşı idari yargı yoluna (iptal ve/veya eda davası) başvurulabilir. Çünkü KMK m. 10 uyarınca kat mülkiyeti, ancak yapı kullanma izni alınmış taşınmazlarda kurulabilir; iskan kapısı kapalı kaldıkça tapu tarafındaki hiçbir yol işlemez.

İskansız Ev Sahibi ve Alıcısının Riskleri

İskansız ve kat irtifakında kalmış bir taşınmaz, görünürde “ev” olsa da hukuki olarak eksik bir varlıktır. Mevcut malik için de alıcı için de karşılaşılan durumlar tablo hâlinde şöyledir:

Durum	Kat Mülkiyeti + İskan Var	Yalnızca Kat İrtifakı / İskansız
Daireyi tek başına satmak	Mümkün; tapuda bağımsız bölüm devri yapılır	Mümkün değil; arsa payının tamamının devri gerekir
Konut kredisi	Sıkıntısız bağlanabilir	Bankalar genellikle vermez ya da çok kısıtlı verir
Kalıcı elektrik/su aboneliği	Daire adına alınır	Yapı sahibi üzerinden ya da geçici abonelikle yürür
Yerleşim yeri (adres) kaydı	Kolayca yapılır	Yaşanan yer beyanı reddedilebilir veya zorlaşır
Kira, DASK ve sigorta süreçleri	Standart akar	Poliçe ve abonelik işlemleri aksayabilir
Yıkım / idari yaptırım riski	Yok denecek düzeyde	Ruhsatsız ilavelerde yıkım kararı riski vardır

Alıcı açısından en sık görülen tuzak, “kat irtifaklı daire” ilanlarıdır. Satış gerçekleşse bile bu, hukuken arsa payı devridir; kat mülkiyeti kurulmadığı için tapuda “daire” olarak tescil edilemez. İskan alınıp kat mülkiyeti kurulana kadar alıcı, satıcıya ve diğer paydaşlara bağlı kalır. Bu nedenle alım öncesi mutlaka şunlar kontrol edilmelidir: tapu kaydında kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu, binanın iskan (yapı kullanma izni) durumunun belediyeden sorgulanması ve ruhsatsız ilave bulunup bulunmadığı.

İstanbul’da İskan ve Kat Mülkiyeti Süreci: Pratik Akış

İstanbul’da büyükşehir ölçeğinde iskan süreçleri, ilçe belediyeleri ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin yetki paylaşımına göre yürür; ruhsatı veren merciin kontrolü esastır. Pratik akış şu şekildedir:

1. Tapu ve belediye sorgusu: Önce tapu kaydı çekilerek taşınmazın kat irtifakında mı kat mülkiyetinde mi olduğu; ruhsat tarihi ve yapı kullanma izni kaydı ilçe belediyeden öğrenilir.
2. Dosya tamamlama: Ruhsat eki projeler, jeolojik ve zemin etüt raporları, asansör bakım-denetim kayıtları ve enerji performans belgesi gibi unsurlar eksiksiz toplanır. İstanbul’da eski yapılarda dosya eksikliği, sürecin uzamasının bir numaralı sebebidir.
3. Maliklerin sürece katılımı: 5711 sayılı Kanun sonrası iskan varsa tek malik de kendi dairesi için kat mülkiyeti talep edebilir. Ancak iskan başvurusu aşamasında belediyelerin tüm maliklerden imza istemesi hâlâ yaygındır; bu noktada süreç bir avukat aracılığıyla ve gerekirse dava yoluyla yürütülür.
4. Tescil ve sonrası: Kat mülkiyeti kurulunca her bağımsız bölüm için tapu kütüğünde ayrı sayfa açılır; abonelik, adres kaydı ve satış işlemleri normal akışına döner.

İstanbul’da ayrıca kentsel dönüşüm ve riskli yapı süreçleri, iskan konusunu sık birlikte getirir: riskli yapı kapsamında yenilenen binalarda yeni yapı kullanma izni, tapu işlemlerinin ön koşuludur. Bu nedenle dönüşüm alanındaki taşınmazlarda iskan ve kat mülkiyeti takibi, tapu devrinden önce yapılacak ilk iş olmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

İskansız ev satılabilir mi?

Fiziki olarak satış sözleşmesi imzalanabilir ve fiilen devir yapılabilir; ancak tapuda bağımsız bölüm devri yapılamaz. Kat mülkiyeti kurulmamış bir taşınmazda satış, arsa payının tamamının devri biçiminde mümkündür ve bu da tüm paydaşların sürece katılmasını gerektirir. Yani iskansız ve kat irtifakındaki bir daireyi “sadece kendi dairesi” olarak satmak isteyen bir malik, tapu işlemi noktasında tıkanır. Alıcı açısından ise bu yapı, satıcı ve diğer paydaşların muvafakatine bağlı, ileri tarihte tapu tesisi riski taşıyan bir edinimdir. Kat mülkiyeti kurulana kadar alıcının konumu güvence altında sayılmaz.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için tüm maliklerin imzası şart mı?

Eskiden evet; 5711 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra hayır. KMK m. 10’un yeni düzenlemesine göre binanın yapı kullanma izni (iskan) alınmış olması kaydıyla, kat maliklerinden biri ya da birkaçı diğerlerinin muvafakatini beklemeden tapu idaresinden kendi bağımsız bölümünün kat mülkiyetine geçirilmesini isteyebilir. İmza toplamanın fiilen imkânsız olduğu, bazı maliklerin yurt dışında ya da ulaşılamaz olduğu durumlarda bu hüküm belirleyici kolaylıktır. İskan yoksa muvafakatsiz tapu yolu da kapalıdır; önce iskan sürecinin tamamlanması gerekir.

İskan almadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Kurulamaz. KMK m. 10, kat mülkiyetinin yapının kullanımına izin verildiği anda geçilebileceğini düzenler ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin uygulamalarında yapı kullanma izni olmadan kat mülkiyeti tesisinin mümkün olmadığı kabul edilir. Eski tarihli davalarda mahkeme kararlarıyla kat mülkiyeti kurulmuş olsa bile, sonradan iskan alınmadan bu tescilin tamamlanması pratikte mümkün değildir. Ayrıca kat mülkiyeti kurulurken binadaki tüm kat ilaveleri ve ıslahların yapı kullanma iznine dahil edilmesi gerekir. Bu yüzden iskan, sürecin pazarlık konusu yapılamayacak ilk basamağıdır.

İskansız eve elektrik veya su aboneliği alınabilir mi?

Kalıcı abonelik için dairenin yapı kullanma izin belgesine dayanması beklenir; daire adına abonelik sürecinde elektrik ve su idareleri iskan ya da kat mülkiyeti belgesi ister. İnşaat aşamasındaki yapılarda ise şantiye (geçici) abonelik verilebilir; bu, dairenin kalıcı kullanımına eşdeğer değildir ve yapı kullanma izni alındığında kalıcı aboneliğe dönüştürülür. Abonelik başlığı, alıcıların ikinci derecede önem verdiği ama satış sonrası en çok sorun çıkaran başlıklardan biridir: daire teslim alınmış ama abonelik yapı sahibi üzerinden yürüyorsa fatura, iskan alınana kadar müteahhide bağlı kalır.

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı ilaveli binam için ne yapmalıyım?

Önce yapının durumunun netleştirilmesi gerekir: ruhsat var mı, varsa ilave ve ıslahlar ruhsata mı aykırı? Ruhsata aykırılık varsa iskan alınamaz; öncelikle aykırılığın niteliğine göre yapı kayıt belgesi alınması (7143 sayılı Kanun kapsamındaki yapı kayıt sistemi) ya da ruhsata ekletme/düzeltme yolları değerlendirilir. Yapı kayıt belgesi, 2018’de kurulmuş geçici bir sistemdir ve tüm ruhsatsızlıkları çözmez; bazı yapılarda yıkım kararı yerine değerleme ve idari süreç öngörür. Bu aşamada teknik inceleme (zemin etüdü, deprem performansı) ve hukuki değerlendirme birlikte yürütülmelidir; yanlış başvuru, yıkım kararına giden süreci hızlandırabilir.

Belediye iskan başvurumu reddederse ne yapabilirim?

Ret kararı, idari bir işlem olduğundan idari yargı denetimine tabidir. Ret gerekçesi incelenerek önce belediye nezdinde düzeltme ya da eksik tamamlama yoluna gidilir; sonuç alınamazsa işleme karşı iptal davası ve gerekiyorsa eda (işlemin tesis edilmesi) davası açılabilir. Retler çoğu zaman dosya eksikliği, proje değişikliği ya da ilave tespitine dayanır; bunlar teknik olarak giderilebilir eksiklerse giderilip yeniden başvuru en hızlı yoldur. Yasal süreler açısından tebligat tarihinden itibaren dava süresi gözetilmelidir. Sürecin bir de tapu tarafı vardır: iskan gelmeden kat mülkiyeti davası açmak sonuçsuz kalır.

İskan süreci, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş davası ya da ruhsatsız yapı sorunları hakkında net bir yol haritası, atacağınız her adımın sonucunu belirler. Gayrimenkul hukuku ekibimizden görüş almak için iletişim sayfamızı kullanabilirsiniz.