Apartman yaşamında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri, kiracının sürekli gürültü yapması, ortak alan kurallarına uymaması, komşularla kavga etmesi, taşınmazı amacı dışında kullanması veya çevreyi huzursuz eden davranışlarda bulunmasıdır. Özellikle büyük şehirlerde, aynı binada yaşayan kişilerin birbirine çok yakın olduğu düşünüldüğünde bu tür uyuşmazlıklar kısa sürede ciddi bir hukuki soruna dönüşebilir.
Problem şuradadır: Birçok ev sahibi ya da apartman sakini, kiracının rahatsız edici davranışları karşısında hemen tahliye davası açılabileceğini düşünür. Oysa uygulamada görüyoruz ki yalnızca “rahatsız oluyoruz” demek yeterli değildir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, delil toplanmadan gönderilen eksik ihtarnameler, soyut tanık anlatımları ve yanlış hukuki sebebe dayalı davalar nedeniyle tahliye taleplerinin reddedildiğini görüyoruz. Bu da hem zaman hem masraf kaybına yol açıyor.
Çözüm ise duygusal tepkiyle değil, TBK m. 316 çerçevesinde doğru prosedürle hareket etmektir. Bu yazıda komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi konusunu, 2026 itibarıyla kanun hükümleri, Yargıtay uygulaması ve İstanbul pratiği ışığında ele alıyoruz. Özellikle bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği ile delil ve ihtar sürecinin sağlıklı yürütülmesi, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Evet, komşuları rahatsız eden kiracı TBK 316 kapsamında tahliye edilebilir
Evet, kiracının komşulara gerekli saygıyı göstermemesi tahliye sebebi olabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 316’ya göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aynı maddede, bu yükümlülüğe aykırılık halinde kiraya verenin belirli şartlarla sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.
Bu madde yalnızca fiziksel zarar veren kiracıyı kapsamaz. Sürekli yüksek sesle müzik açılması, kavga çıkarılması, tehditkar davranışlar, binanın huzurunu bozacak kullanımlar, ortak alanların taşkınca işgali, taşınmazın uygunsuz amaçlarla kullanılması veya çevrede oturanlar bakımından hayatı çekilmez hale getiren davranışlar da bu kapsamda değerlendirilebilir.
Ancak önemli nokta şudur: Her rahatsızlık tahliye sonucunu doğurmaz. Hukuk düzeni, tahliyeyi ağır bir sonuç olarak gördüğü için davranışın belirli bir ağırlığa ulaşmasını arar. Bir defalık küçük bir tartışma ile sistematik ve süreklilik gösteren rahatsızlık aynı şekilde değerlendirilmez.
Hayır, her şikayet tek başına tahliye için yeterli değildir
Hayır, komşuların memnuniyetsiz olması tek başına davayı kazanmak için yeterli değildir. Mahkeme, gerçekten TBK m. 316 anlamında özen borcuna ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı bir kullanım olup olmadığını inceler. Burada kritik olan husus, davranışın yoğunluğu, süresi, tekrarı ve diğer bina sakinleri üzerindeki etkisidir.
Örneğin bir kiracının zaman zaman misafir ağırlaması ile her gece yüksek sesli toplantılar yapması aynı şey değildir. Benzer şekilde, geçici bir tadilat gürültüsü ile sistematik huzur bozucu kullanım da farklı değerlendirilir. Uygulamada görüyoruz ki mahkemeler soyut ve genel ifadeler yerine somut olay anlatımı ister. Hangi tarihte ne oldu, kim etkilendi, polis çağrıldı mı, yönetim tutanağı tutuldu mu, komşu beyanları birbirini doğruluyor mu gibi sorular önem taşır.
Yargıtay 6. HD, 2014/8692 E., 2014/11794 K. sayılı kararında da komşular bakımından çekilmezlik oluşturan kullanımın somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir. Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1770 E., 2021/1738 K. sayılı kararında TBK m. 316 uygulamasında yükümlülüğe aykırılığın niteliği ile fesih prosedürünün birlikte ele alınması gerektiğini vurgulamıştır.
Evet, çoğu durumda önce yazılı ihtar gönderilmesi gerekir
Evet, konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural olarak kiraya verenin kiracıya yazılı ihtar gönderip aykırılığı gidermesi için süre vermesi gerekir. TBK m. 316 uyarınca kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin yazılı olarak bildirilmesi beklenir.
Bu ihtarın gelişigüzel hazırlanması ciddi sorun yaratır. İhtarda hangi davranışların sözleşmeye ve kanuna aykırı olduğu açıkça yazılmalı, mümkünse tarih ve olay bazında belirtilmeli, aykırılığın giderilmesi için verilen süre net olmalı ve devamı halinde fesih ile tahliye yoluna başvurulacağı gösterilmelidir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, ispat açısından çoğu zaman en güvenli yöntemdir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata da şudur: Ev sahibi önce sözlü olarak defalarca uyarıda bulunur, sonra doğrudan dava açar. Oysa kanunun aradığı yazılı ihtar yapılmadığında davanın reddi riski yükselir. Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce ihtar prosedürü ciddiyetle ele alınmalıdır.
Yargıtay 3. HD, 2017/8658 E., 2018/173 K. sayılı kararında, akde aykırılık nedeniyle tahliyede kanundaki prosedürün göz ardı edilmemesi gerektiği yönündeki yaklaşım dikkat çekmektedir. Usul hatası olan dosyalarda haklı olsanız bile sonuca ulaşmanız zorlaşabilir.
Evet, çekilmezlik varsa bazı durumlarda derhal fesih de mümkün olabilir
Evet, her olayda otuz günlük ihtar süresi beklenmez. TBK m. 316’nın devamında, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren yahut aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında yazılı bildirimle derhal fesih imkanı doğabilir.
Bu istisna çok önemlidir; fakat aynı ölçüde dikkatli uygulanmalıdır. Çünkü her rahatsızlık “çekilmez” sayılmaz. Örneğin kiracının taşınmazı suç teşkil eden faaliyetlerde kullanması, komşulara fiili saldırıda bulunması, sistematik tehditler savurması veya apartman düzenini ciddi biçimde bozması gibi ağır olaylarda derhal fesih tartışılabilir. Buna karşılık sıradan komşuluk uyuşmazlıklarını derhal fesih sebebi gibi sunmak çoğu zaman isabetli olmaz.
Yargıtay 6. HD, 2015/2255 E., 2015/3766 K. sayılı kararında, kiralananın açıktan fena kullanımı ve çevre bakımından katlanılamaz hale gelen davranışların tahliye bakımından ağır sonuç doğurabileceği görülmektedir. Bu nedenle olayın ağırlığı ile uygulanacak usul arasında doğru bağ kurulmalıdır.
Evet, delil toplama süreci davanın kaderini belirler
Evet, komşuları rahatsız eden kiracıya karşı açılacak davalarda delil en az hukuki sebep kadar önemlidir. Mahkeme huzurunda yalnızca rahatsızlık hissi değil, ispatlanabilir olgular konuşur. Bu nedenle delil planı olmadan açılan tahliye davaları çoğu zaman zayıf kalır.
Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:
- Kat malikleri veya komşu tanıkları: Aynı olayları tutarlı biçimde anlatan tanıklar önemlidir.
- Apartman yönetimi kararları ve tutanaklar: Özellikle tarihli şikayet kayıtları güçlü destek sağlar.
- Polis çağrı kayıtları ve kolluk tutanakları: Gürültü, kavga, tehdit veya taşkınlık olaylarında çok değerlidir.
- Noter ihtarnameleri: Kiracının önceden usulüne uygun uyarıldığını gösterir.
- Fotoğraf, video, ses kaydı ve teknik tespitler: Hukuka uygun elde edilme şartı ayrıca değerlendirilmelidir.
- Belediye, zabıta veya idari işlem evrakı: Ruhsatsız veya amacı dışında kullanım iddiasında önem taşır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, hukuka aykırı delil riskidir. Örneğin herkesin özel hayatına müdahale edecek şekilde gelişi güzel kayıt alınması sonradan ayrı uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu yüzden özellikle hassas durumlarda delil stratejisinin bir İstanbul avukat eşliğinde belirlenmesi daha güvenli olur.
Evet, apartman yönetimi ve ev sahibi birlikte hareket ettiğinde süreç güçlenir
Evet, komşuları rahatsız eden kiracı dosyalarında sadece ev sahibinin değil, apartman yönetiminin ve etkilenen diğer sakinlerin koordineli hareket etmesi önemlidir. Çünkü rahatsızlığın kişisel husumetten değil, ortak yaşam düzenini bozan objektif bir sorundan kaynaklandığının gösterilmesi gerekir.
Örneğin yönetim planına aykırılık, ortak alanların sürekli işgali, gece saatlerinde taşkınlık, bina güvenliğini zedeleyen davranışlar veya uygunsuz kullanım şikayetleri varsa; bunların toplantı tutanaklarına geçirilmesi, yazılı bildirimlerin saklanması ve olay kronolojisinin çıkarılması gerekir. Uygulamada görüyoruz ki düzensiz ve dağınık şikayetler yerine tarih sıralı bir dosya hazırlanması, mahkeme önünde çok daha etkili olur.
Öte yandan ev sahibi ile diğer sakinler arasında iletişim kopuksa, kiracının gerçekten hangi eylemleri yaptığı netleşmeyebilir. Bu da davanın savunma karşısında zayıflamasına neden olur. Bu yüzden tahliye yoluna gidilecekse önce olayların toparlanması, sonra hukuki yol haritasının belirlenmesi daha doğrudur.
Hayır, ev sahibi kendi başına zorla tahliye yapamaz
Hayır, kiracı gerçekten haksız olsa bile ev sahibi kendi başına kapı kilidini değiştiremez, elektriği-suyu kestiremez, eşyaları dışarı çıkaramaz veya fiili baskıyla kiracıyı tahliye edemez. Tahliye ancak kanuni prosedür ve yargı yolu ile sağlanmalıdır. Aksi davranış, ev sahibi açısından ayrıca tazminat ve ceza hukuku riskleri doğurabilir.
Bu nedenle en sık yapılan yanlışlardan biri olan “madem komşuları rahatsız ediyor, ben de eve girer çıkarırım” yaklaşımı hukuken korunmaz. Ev sahibinin hakkı, fiili güç kullanmak değil; ihtar, fesih ve tahliye davası gibi hukuki araçları doğru kullanmaktır. Özellikle İstanbul gibi uyuşmazlık yoğunluğu yüksek yerlerde, usul dışı müdahaleler çoğu zaman asıl sorundan daha büyük bir yeni sorun yaratmaktadır.
Evet, doğru stratejiyle tahliye mümkündür
Evet, komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür; fakat başarı için doğru hukuki sebep, doğru zamanlama ve güçlü delil gerekir. Sürekli gürültü, tehdit, taşkınlık, uygunsuz kullanım veya apartman huzurunu bozan sistematik davranışlar varsa TBK m. 316 devreye girebilir. Ancak ihtar gerekip gerekmediği, çekilmezlik seviyesinin oluşup oluşmadığı ve delillerin yeterliliği her dosyada ayrı değerlendirilmelidir.
Yargıtay 6. HD, 2014/8692 E., 2014/11794 K.; Yargıtay 3. HD, 2017/8658 E., 2018/173 K.; Yargıtay 6. HD, 2015/2255 E., 2015/3766 K. ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1770 E., 2021/1738 K. sayılı kararlar birlikte değerlendirildiğinde, tahliye taleplerinde hem yükümlülüğe aykırılığın hem de prosedürün büyük önem taşıdığı görülmektedir.
Bu nedenle sorun büyümeden önce olay kayıtlarının tutulması, ihtarın doğru hazırlanması ve dava stratejisinin netleştirilmesi gerekir. Özellikle bir İstanbul gayrimenkul avukatı desteği ile hareket etmek, hak kaybı ihtimalini azaltır.
Sık Sorulan Sorular
Komşuların imza toplayıp şikayet etmesi tek başına tahliye sağlar mı?
Hayır, imza toplanması tek başına otomatik tahliye sonucu doğurmaz. Ancak bu tür imzalı şikayetler, diğer delillerle birlikte önemli bir destek olabilir. Mahkeme yalnızca imza sayısına değil, şikayetlerin somut içeriğine, tarihine, birbirini doğrulayıp doğrulamadığına ve kiracının davranışlarının gerçekten çekilmezlik yaratıp yaratmadığına bakar. Bu nedenle imza kampanyası, tanık anlatımı, tutanak ve ihtarname ile desteklenmelidir.
Gece gürültüsü yapan kiracı için polis çağrılması davada işe yarar mı?
Evet, polis çağrılması ve kolluk kaydının oluşması davada ciddi önem taşıyabilir. Özellikle aynı kiracı hakkında farklı tarihlerde tekrar eden çağrı kayıtları, rahatsızlığın sürekliliğini gösterebilir. Ancak tek bir olay bazen yeterli görülmeyebilir. Bu yüzden her olayın kayda geçirilmesi, mümkünse yönetim tutanakları ve komşu beyanları ile desteklenmesi daha güçlü bir ispat zemini oluşturur.
Ev sahibi değil de komşular dava açabilir mi?
Bu durum somut olaya göre değişir. Kira sözleşmesinin tarafı genellikle ev sahibi ile kiracı olduğundan, tahliye davasını çoğu durumda kiraya veren açar. Ancak komşuların kat mülkiyeti, haksız fiil veya diğer özel düzenlemeler çerçevesinde başvurabileceği farklı hukuki yollar bulunabilir. Yine de kira ilişkisine dayalı tahliye bakımından ev sahibinin aktif rol üstlenmesi çoğu zaman belirleyicidir.
Kiracı bir süre düzelip sonra yeniden rahatsızlık verirse ne olur?
Eğer kiracı ihtardan sonra geçici olarak davranışını düzeltip ardından aynı aykırılıkları yeniden sürdürüyorsa, bu durum yeni bir değerlendirme gerektirir. Özellikle tekrar eden olaylar, önceki ihtarın etkisiz kaldığını ve davranışın süreklilik taşıdığını gösterebilir. Bu tür dosyalarda olay kronolojisinin düzgün tutulması çok önemlidir. İlk şikayet, ihtar tarihi, sonraki ihlaller ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilerek yeni bir fesih ve dava stratejisi kurulabilir.
Kiracının tahliyesi ne kadar sürer?
Süre; delillerin niteliğine, ihtar prosedürünün doğru işletilip işletilmediğine, arabuluculuk ve dava yüküne, mahkemenin iş yoğunluğuna ve savunmanın içeriğine göre değişir. İstanbul’da kira uyuşmazlıkları yoğun olduğu için süreç bazen uzayabilir. Bu nedenle amaç sadece dava açmak değil, dosyayı en baştan güçlü kurmaktır. Eksik delille açılan dava çoğu zaman süreci kısaltmaz; tersine reddedilme riski nedeniyle toplam süreyi uzatabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment