Site veya apartman yaşamında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri, yönetimin doğrudan kiracıya aidat veya ortak gider borcu yöneltmesidir. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde residence, site ve çok bloklu yapılarda aidat kalemleri arttıkça kiracıların şu soruyu sorması kaçınılmaz hale geliyor: “Ben malik değilim, yine de bu borcu ödemek zorunda mıyım?”
Problem çoğu zaman ödeme talebinin kapsamının belirsiz olmasından kaynaklanır. Kiracıya bazen sadece düzenli aidat değil; geçmiş dönem borcu, demirbaş yenileme gideri, asansör büyük onarımı, güvenlik açığına ilişkin toplu tahsilat veya gecikme tazminatı da yöneltilir. Agitation aşamasında uyuşmazlık daha da büyür: yönetim ödeme emri gönderir, icra takibi başlatır veya ev sahibine baskı yapar; kiracı da hangi kalemden sorumlu olduğunu bilmeden ödeme yapar ya da hiç ödeme yapmayıp daha büyük bir hukuki risk alır.
Çözüm ise kanuni ayrımı doğru kurmaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ortak giderlerin temel çerçevesini, m. 22 ise kiracının bu borçlardan hangi ölçüde sorumlu tutulabileceğini düzenler. Türk Borçlar Kanunu m. 314 de kiracının kira bedeli ile gerekiyorsa yan giderleri ödeme borcuna işaret eder. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, doğru belge incelemesi yapıldığında talebin bir kısmının geçerli, bir kısmının ise kiracı bakımından itiraza açık olduğu görülmektedir. Uygulamada görüyoruz ki özellikle İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul avukatı desteği alınmadan yapılan ödemeler, sonradan geri alınması zor kayıplara yol açabilmektedir.
Kiracı aidat borcuna itiraz edebilir mi?
Evet, kiracı aidat borcuna itiraz edebilir. Ancak itirazın anlamlı ve hukuken güçlü olabilmesi için önce borcun hangi belgeye dayandığı, hangi döneme ait olduğu ve hangi gider kalemlerini içerdiği tespit edilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca kiracı, kat malikinin m. 20 kapsamındaki gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malik ile birlikte sorumlu tutulabilir; fakat bu sorumluluk ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Bu nedenle kiracı bakımından en önemli savunma alanları şunlardır: borcun yanlış döneme ait olması, borcun kiracının kullanım süresi dışına taşması, gider kaleminin kiracıya değil malike ait nitelikte olması, işletme projesi veya kurul kararıyla desteklenmemesi ve istenen tutarın kira miktarı sınırını aşması. Yönetimin her talebi otomatik olarak geçerli kabul edilmez.
Yargıtay 18. HD, 2014/6465 E., 2014/12547 K. sayılı karar çizgisinde de kiracının sorumluluğunun sınırsız olmadığı, KMK m. 22 kapsamında değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu yüzden “kiracı hiçbir şey ödemez” yaklaşımı da, “kiracı ne istenirse öder” yaklaşımı da doğru değildir.
Kiracı hangi aidat ve ortak giderlerden sorumlu tutulabilir?
Evet, kiracı bazı aidat ve ortak giderlerden sorumlu tutulabilir. Özellikle kullanıma bağlı, olağan işletme niteliğindeki kalemler çoğunlukla kiracıya yöneltilebilir. Kapıcı gideri, güvenlik, ortak alan elektrik-su gideri, temizlik, yakıt, rutin bakım ve işletme avansları bu alanda en sık görülen örneklerdir. Bunun hukuki zemini KMK m. 20 ve m. 22 ile TBK m. 314 birlikte değerlendirilerek kurulur.
Buna karşılık her ödeme kalemi aynı nitelikte değildir. Demirbaş değer artırıcı yenilemeler, yapısal güçlendirme, malik yararına uzun vadeli yatırım niteliği taşıyan masraflar veya doğrudan mülkiyet hakkına bağlı bazı kalemler bakımından kiracı yönünden itiraz alanı doğabilir. Çünkü kiracının sorumluluğu, bağımsız bölümden kira ilişkisi kapsamında yararlanmasına bağlıdır; mülkiyetin ekonomik yüklerinin tamamını üstlenmesi kural değildir.
Uygulamada görüyoruz ki “aidat” başlığı altında çok farklı kalemler toplanmaktadır. Bu nedenle borç bildiriminde sadece toplam rakamın yazılması yeterli değildir. Hangi ay, hangi kurul kararı, hangi işletme projesi ve hangi masraf kalemi olduğu açıkça görülebilmelidir. Belirsiz borç dökümleri, kiracı bakımından itiraz sebebi olabilir.
Kiracının sorumluluğu kira miktarı ile sınırlı ne demektir?
Evet, bu ifade kiracı lehine çok önemli bir sınır getirir. KMK m. 22 açık biçimde kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlar. Bu şu anlama gelir: yönetim kiracıya doğrudan başvursa bile, kiracının sorumluluğu ilgili dönem bakımından kira tutarını aşacak şekilde sınırsız yorumlanamaz.
Örneğin aylık kira 25.000 TL ise ve yönetim bir ay için 40.000 TL aidat ve gecikme tazminatı talep ediyorsa, kiracı yönünden bu miktarın tamamı otomatik olarak tahsil edilemez. Somut dönemdeki kira miktarı, kullanım süresi ve talep edilen kalemlerin niteliği ayrı ayrı incelenir. Kiracı tarafından yapılan ödeme de kira borcundan düşülür.
Bu ilke öğretide ve uygulamada istikrarlı biçimde kabul edilmektedir. Yargıtay kararlarında da kiracının aidat borcundan sorumluluğunun malik ile aynı kapsamda ama kira miktarı sınırına tabi olduğu vurgulanmaktadır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız ihtilaflarda, yönetimlerin bu sınırı göz ardı ederek geçmiş ayların birikmiş tüm borcunu kiracıya yönelttiği görülmektedir. Oysa bu tür taleplerin önemli bir kısmı itiraza açıktır.
Geçmiş dönem aidat borçları kiracıdan istenebilir mi?
Kural olarak hayır, kiracının sorumluluğu kendi kullanım dönemi ve kira ilişkisi çerçevesinde değerlendirilir. Kiracının taşınmazda oturmadığı dönemlere ait aidat borçlarının doğrudan ona yüklenmesi çoğu durumda hukuken tartışmalıdır. Özellikle taşınmadan önceki malik borçları veya tahliyeden sonraki dönem borçları bakımından kiracı yönünden güçlü itiraz sebepleri doğar.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, borcun hangi tarihte muaccel hale geldiği ile hangi döneme ilişkin olduğudur. Yönetim bazen birikmiş borçların tamamını tek kalemde kiracıya gönderir. Oysa geçmiş dönem hesap dökümü ve kullanım tarihleri karşılaştırılmadan yapılan talepler isabetli olmayabilir.
Yargıtay 18. HD, 2013/926 E., 2013/1714 K. sayılı karar çizgisinde de malik olmayan veya ilgili dönemde sorumluluk ilişkisi bulunmayan kişi yönünden geçmiş borçların dikkatle ayrıştırılması gerektiği kabul edilmektedir. Kiracı, kullanım dönemi dışındaki kalemler için itiraz ederek borcun dayanağının ayrıntılı ispatını isteyebilir.
Site yönetimi icra takibi başlatırsa kiracı ne yapmalı?
Evet, site yönetimi aidat borcu için kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir; ancak bu takip kesin olarak haklı olduğu anlamına gelmez. Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra yasal süre içinde itiraz edip etmeyeceğini derhal değerlendirmelidir. Çünkü süresinde yapılmayan itiraz, borcun kesinleşmesine ve sonraki aşamada daha zor bir savunma alanı kalmasına neden olabilir.
İtiraz hazırlanırken şu noktalar özellikle kontrol edilmelidir:
- Borç hangi aya ve hangi döneme ait?
- Kiracı o tarihlerde taşınmazı fiilen kullanıyor muydu?
- Talep edilen kalemler rutin ortak gider mi, yoksa malik yükümlülüğü ağırlıklı yatırım gideri mi?
- İşletme projesi, kat malikleri kurulu kararı veya borç dökümü mevcut mu?
- Talep edilen toplam miktar kira sınırını aşıyor mu?
Yargıtay 20. HD, 2017/5369 E., 2018/8325 K. ve Yargıtay 20. HD, 2017/4661 E., 2019/213 K. sayılı kararlarında işletme projesi ve buna ilişkin usulün önemi vurgulanmaktadır. Aidat alacağının belgeye dayanması, özellikle icra takibinin devamı bakımından kritik önemdedir. Belgesiz, dönemsiz veya açıklamasız borç talepleri kiracı açısından ciddi savunma imkanı yaratabilir.
Yüksek aidat veya haksız kalemler karşısında nasıl bir yol izlenmeli?
Evet, yüksek aidat tutarı tek başına ödeme yapmama hakkı vermez; fakat bu durum itiraz ve hukuki denetim yolunu açabilir. Kiracı önce aidatın dayanağı olan işletme projesini, kurul kararını ve gider kalemlerini istemelidir. KMK m. 37 işletme projesine itiraz usulünü düzenler. Eğer sorun kurul kararının veya işletme projesinin içeriğinden doğuyorsa, malik ile koordineli hareket etmek çoğu dosyada daha etkili olur; çünkü bazı dava ve iptal yollarında aktif husumet ağırlıklı olarak malike bağlı değerlendirilir.
Kiracı bakımından pratik çözüm, belgeleri görmeden ödeme yapmamak değil; borcu kayıt altına alarak, gerekirse ihtirazi kayıtla, kapsamı netleştirerek hareket etmektir. Özellikle tahliye sürecinde yapılan acele ödemeler, sonradan geri isteme bakımından ispat zorluğu yaratır.
Yargıtay 20. HD, 2017/2284 E., 2018/6954 K. sayılı karar çizgisinde, eksik hizmet veya aidatın yüksek olduğu iddiasının her zaman ödemeden tamamen kaçınma hakkı vermediği; uyuşmazlığın usulüne uygun itiraz ve dava yollarıyla çözülmesi gerektiği görülmektedir. İstanbul avukat desteği bu aşamada özellikle önem taşır; çünkü yanlış usul seçimi, haklı itirazı bile etkisiz hale getirebilir.
Kiracı ile ev sahibi arasında aidat sorumluluğu nasıl paylaşılır?
Evet, kiracı ile malik arasında iç ilişki ayrıca önemlidir. Site yönetimi dış ilişkide kiracıya başvurabilse bile, kiracı tarafından ödenen bazı tutarların kira ilişkisinde nasıl mahsup edileceği veya malikten geri istenip istenemeyeceği ayrı bir meseledir. KMK m. 22 gereği kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu yüzden ödeme yapılmadan önce dekont açıklaması, dönem bilgisi ve hangi aidat kalemine ilişkin olduğu net yazılmalıdır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklardan biri, kiracının yönetim baskısıyla toplu ödeme yapıp daha sonra ev sahibiyle ikinci bir ihtilafa girmesidir. Eğer ödeme kayıtları açık değilse, kiracı aynı tutarı bir de kira ilişkisinde tartışmak zorunda kalabilir. Uygulamada görüyoruz ki en sağlıklı yöntem, ödeme öncesi yazılı bildirim almak ve mümkünse malik ile yönetimi aynı çerçevede bilgilendirmektir.
Bu noktada TBK m. 97 ve devamındaki genel ifa ilişkileri ile kira sözleşmesindeki özel hükümler birlikte değerlendirilir. Somut sözleşme maddesi, aidatın kira dışında ayrıca mı ödeneceği yoksa kira içinde mi kabul edildiği bakımından sonucu doğrudan etkiler.
Sık sorulan sorular
Kiracı, malik adına biriken eski aidat borçlarından tamamen sorumlu olur mu?
Hayır, kiracı eski aidat borçlarının tamamından otomatik biçimde sorumlu tutulmaz. Öncelikle borcun hangi döneme ait olduğu, kiracının o dönemde bağımsız bölümde oturup oturmadığı ve talebin hangi belgeye dayandığı incelenmelidir. Özellikle kiracıdan önceki kullanım dönemlerine veya tahliyeden sonraki aylara ait giderlerin doğrudan kiracıya yöneltilmesi çoğu zaman tartışmalıdır. Bu nedenle borç dökümü istemek ve dönem ayrımı yapmak çok önemlidir.
Kiracı aidat ödemezse tahliye edilir mi?
Tek bir cevap vermek doğru olmaz; çünkü talebin dayanağına göre sonuç değişir. Aidat, kira sözleşmesinde yan gider olarak düzenlenmişse ve usulüne uygun ihtar süreçleri işletilmişse uyuşmazlık daha ciddi hale gelebilir. Ancak her aidat ihtilafı doğrudan tahliye sonucu doğurmaz. Önce talep edilen kalemin niteliği, sözleşmedeki düzenleme ve borcun gerçekten kiracıya ait olup olmadığı değerlendirilmelidir. Sadece yönetimin sözlü talebiyle hemen tahliye sonucu çıkarılamaz.
Kiracı, haksız bulduğu aidatı ödeyip sonra geri isteyebilir mi?
Evet, bazı durumlarda bu mümkündür; ancak ödeme şekli çok önemlidir. Kiracı belge almadan, açıklama yazmadan ve hangi döneme ilişkin ödeme yaptığını belirtmeden ödeme yaparsa sonradan geri isteme süreci zorlaşabilir. Bu nedenle ihtirazi kayıt, dekont açıklaması, yönetim yazışmaları ve sözleşme maddeleri önem kazanır. Özellikle toplu tahsilat, demirbaş yenileme veya geçmiş dönem borçlarında sonradan istirdat ya da mahsup tartışmaları gündeme gelebilir.
Site yönetimi kiracıya değil sadece ev sahibine başvurmak zorunda mı?
Hayır, yönetim bazı hallerde kiracıya da başvurabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22, kiracıyı kat malikinin belirli ortak gider borçları bakımından birlikte sorumlu tutar. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Yönetimin kiracıya başvurabilmesi, her talep edilen kalemin kiracıdan tahsil edilebileceği anlamına gelmez. Kira miktarı sınırı, kullanım dönemi ve giderin niteliği mutlaka incelenmelidir. Bu ayrım yapılmadan başlatılan takipler itirazla karşılaşabilir.
Kiracı aidat borcuna itiraz ederken hangi belgeleri istemelidir?
Kiracı öncelikle işletme projesini, kat malikleri kurulu kararını, ayrıntılı borç dökümünü, gider kalemlerinin aylara göre dağılımını ve mümkünse yönetim planının ilgili hükümlerini istemelidir. Ayrıca kendi kira sözleşmesindeki aidat ve yan gider maddesi de mutlaka incelenmelidir. Birçok dosyada sorun, borcun varlığından çok kapsamının belirsiz olmasından kaynaklanır. Belgeler görülmeden yapılan ödeme veya kör itiraz, kiracının elini zayıflatabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment