Rutubetli evde kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi?
Evet, kiralanandaki rutubet sorunu ciddi düzeydeyse kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Buradaki kritik nokta, sıradan bir estetik kusur ile konutun kullanımını zorlaştıran ya da sağlık riski doğuran ayıbın birbirinden ayrılmasıdır. Duvarlarda küf, yoğun nem, boya kabarması, eşyaların zarar görmesi, kötü koku, çocuklar veya hassas bireyler için sağlık şikayetleri gibi olgular varsa mesele basit bir memnuniyetsizlik olmaktan çıkar ve hukuki ayıp tartışmasına dönüşür.
Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK m. 304 ise kiraya verenin bu teslim ve koruma borcunu devam eden bir yükümlülük olarak düzenler. Dolayısıyla rutubet, kiracının kullanımını ciddi biçimde etkiliyorsa ev sahibi “evi bu haliyle kiraladım” diyerek sorumluluktan her zaman kurtulamaz.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda sorun, kiracının ayıbı uzun süre sözlü olarak bildirmesi ama yazılı delil oluşturmamasıdır. Uygulamada görüyoruz ki yalnızca WhatsApp şikayeti yetmeyebilir; noter ihtarı, fotoğraf, video, apartman yönetimi yazısı, uzman tespiti ve sağlık raporları dosyanın seyrini değiştirir. İstanbul avukat desteğiyle yürütülen süreçlerde ilk amaç, ayıbın varlığını ve ağırlığını tartışmasız şekilde belgelemektir.
Rutubet hangi durumlarda hukuken ayıp sayılır?
Rutubet, konutun normal kullanımını etkiliyorsa hukuken ayıp sayılır. Her nem izi otomatik olarak fesih sebebi oluşturmaz; fakat kiralananın yaşamaya elverişliliğini bozan, sağlık ve hijyen riski doğuran, ısınma ve havalandırma koşullarını etkileyen rutubet önemlidir. TBK m. 305’e göre kiralanandaki önemli ayıplar, kiracının haklarını gündeme getirir.
Örneğin yatak odası ve salon duvarlarının sürekli küflenmesi, dolapların arkasında mantar oluşması, tavandan su alması, çocuk odasında ağır koku bulunması veya eşyaların zarar görmesi artık ciddi ayıp olarak değerlendirilebilir. Buna karşılık yalnızca kısa süreli mevsimsel buğu ya da yanlış kullanım kaynaklı hafif nem, her olayda aynı sonucu doğurmaz. Bu yüzden teknik nedenin belirlenmesi önem taşır.
TBK m. 306 ve m. 307 çerçevesinde kiracı, ayıbın giderilmesini isteyebilir; ayıp giderilmezse kira bedelinin indirilmesi, ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi, zararın tazmini ve şartları varsa fesih gibi haklara yönelebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/985 E., 2021/1368 K. sayılı karar çizgisinde de kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun sözleşme boyunca sürdüğü kabul edilmektedir.
Kiracı rutubet nedeniyle hangi hakları kullanabilir?
Kiracı rutubet nedeniyle sadece taşınmak zorunda değildir; birden fazla hukuki hak kullanabilir. Öncelikle ayıbın giderilmesini isteme hakkı vardır. Ev sahibi makul sürede müdahale etmezse TBK m. 306 kapsamında kira bedelinde indirim talep edilebilir. Eğer ayıp önemliyse ve oturmayı çekilmez hale getiriyorsa sözleşmenin feshi gündeme gelir.
Bunun yanında kiracının rutubet sebebiyle uğradığı zararlar da önemlidir. Örneğin mobilya, halı, perde, elektronik eşya veya kıyafetlerde bozulma olduysa, bunların bedeli ayrıca istenebilir. Kiracı başka eve çıkmak zorunda kaldıysa taşınma giderleri ve bazı hallerde geçici konaklama giderleri de uyuşmazlığın parçası olabilir. Burada zararın ayıpla illiyet bağının kurulması gerekir.
TBK m. 112 genel borca aykırılık sorumluluğu bakımından, TBK m. 305-306-307 ise kira hukukuna özgü çözümler bakımından önem taşır. Yargıtay HGK, 2018/634 E., 2021/1171 K. sayılı kararında ayıbın kiralananın kullanımı üzerindeki etkisinin somut olay bazında değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği alınan dosyalarda, taleplerin tek kalemde değil; fesih, kira indirimi ve tazminat başlıkları altında ayrı ayrı kurulması çoğu zaman daha güçlü sonuç verir.
Kiracı fesih için önce ev sahibine ihtar çekmek zorunda mı?
Çoğu durumda evet, kiracının önce ayıbı bildirmesi ve giderilmesi için süre vermesi gerekir. Çünkü mahkeme veya icra aşamasında kiraya verene sorunun ne zaman bildirildiği, nasıl bildirildiği ve çözüm için fırsat tanınıp tanınmadığı incelenir. Yazılı ihtar olmadan doğrudan evi terk eden kiracı bazen haksız fesih iddiasıyla karşılaşabilir.
En güvenli yöntem noter aracılığıyla ihtar göndermektir. İhtarda rutubetin bulunduğu alanlar, ayıbın ne zamandır sürdüğü, sağlık ve kullanım üzerindeki etkisi, varsa eşyada oluşan zararlar açıkça yazılmalıdır. Ayrıca makul bir süre içinde ayıbın giderilmesi istenmeli, aksi halde kira indirimi, fesih ve zarar taleplerinin kullanılacağı belirtilmelidir.
TBK m. 305 ve devamı maddeleri bakımından bildirim yükümlülüğü fiilen çok önemlidir. Yargıtay 3. HD, 2022/2200 E., 2022/8401 K. sayılı kararda, kiralanandaki ayıp iddiasında kiracının ispat yükünü somut delillerle yerine getirmesi gerektiği ve bildirim sürecinin uyuşmazlıkta belirleyici olduğu yaklaşımını sürdürmüştür. Uygulamada görüyoruz ki yalnızca sözlü konuşmalarla ilerleyen kiracılar, haklı oldukları halde bunu mahkemede kanıtlamakta zorlanıyor.
Rutubetli evde kira indirimi talep edilebilir mi?
Evet, rutubet kiralananın kullanım değerini azaltıyorsa kira indirimi talep edilebilir. Fesih her zaman ilk seçenek olmayabilir. Bazı dosyalarda kiracı evde kalmaya devam etmek ister; bu durumda ayıp tamamen giderilinceye kadar kira bedelinin indirilmesi talebi daha ölçülü ve pratik bir çözüm sunar.
Kira indiriminin oranı otomatik değildir. Rutubetin evin hangi bölümünü etkilediği, ne kadar süredir devam ettiği, tüm kullanım değerini mi yoksa yalnızca bazı odaları mı etkilediği dikkate alınır. Örneğin sadece antrede küçük bir boya kabarması ile çocuk odası, yatak odası ve salonda yoğun küf bulunması aynı değildir. Bu nedenle bilirkişi incelemesi çoğu zaman belirleyicidir.
TBK m. 307, ayıp oranında kira bedelinden indirim imkanını tanır. Eğer kiracı fazla ödeme yapmışsa geçmişe dönük bazı alacak kalemleri de tartışılabilir. İstanbul avukat arayışında olan kiracılar için kritik nokta, kira indirimini keyfi biçimde tek taraflı uygulamadan önce hukuki zemini oluşturmaktır. Aksi halde ev sahibi temerrüt iddiasıyla tahliye baskısı kurmaya çalışabilir.
Rutubetli evde delil olarak neler toplanmalıdır?
En güçlü deliller fotoğraf, video, noter ihtarı, uzman tespiti, apartman yönetimi yazıları ve sağlık belgeleridir. Ayrıca nem ölçümü, yapı kusuru raporu, belediyeye yapılan başvuru kayıtları ve komşu tanıklıkları da önem taşır. Eğer eşyalarda zarar oluşmuşsa faturalar, tamir fişleri ve ekspertiz değerlendirmeleri de dosyaya eklenmelidir.
Kiracı, mümkünse Sulh Hukuk Mahkemesi üzerinden delil tespiti talebini de değerlendirmelidir. Çünkü zaman geçtikçe boya yenilenebilir, duvar kuruyabilir veya ev sahibi geçici müdahale ile görünümü değiştirebilir. Delil tespiti, ileride açılacak davada rutubetin gerçek boyutunu sabitlemek açısından çok değerlidir.
HMK m. 190 gereği ispat yükü iddia eden taraftadır. Bu yüzden “ev rutubetliydi” demek yetmez; bu rutubetin kiralananın kullanımını nasıl etkilediği somutlaştırılmalıdır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız şekilde, çocukta alerjik reaksiyon, eşyada küflenme, duvarlarda kararma, sürekli boya dökülmesi ve ağır koku bir araya geldiğinde dosya çok daha güçlü hale gelir.
Ev sahibi sorunu çözmezse dava süreci nasıl ilerler?
Ev sahibi sorunu çözmezse kiracı önce taleplerini netleştirmelidir: ayıbın giderilmesi, kira indirimi, fesih, depozitonun iadesi ve zarar tazmini. Uyuşmazlığın niteliğine göre Sulh Hukuk Mahkemesi veya ilgili genel mahkemelerde dava gündeme gelebilir. Eğer depozito iade edilmiyorsa veya haksız kira alacağı ileri sürülüyorsa buna göre farklı talep kombinasyonları kurulur.
Kiracı evi terk etmişse anahtar teslim tarihi, son kira dönemi, ihtar içerikleri ve evin hangi tarihte kullanılmaz hale geldiği dikkatle belirlenmelidir. Ev sahibi ise çoğu zaman sorunun kullanım hatasından kaynaklandığını savunur. Bu yüzden bilirkişi incelemesi neredeyse her zaman merkezi önemdedir. Teknik sebebin bina izolasyonu, tesisat kaçağı, çatı sızıntısı ya da dış cephe sorunu olup olmadığı açıkça tespit edilmelidir.
TBK m. 331 de olağanüstü fesih bakımından dikkate alınabilir. Eğer dürüstlük kuralı gereği kira ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez hale gelmişse, somut olayın şartlarına göre sözleşmenin erken sona erdirilmesi gündeme gelebilir. İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ile yürütülen dosyalarda, yanlış kurulmuş bir fesih bildirimi bazen tüm haklılığı zayıflattığı için süreç stratejik yönetilmelidir.
İstanbul’da rutubetli ev uyuşmazlıklarında neden hızlı hareket edilmelidir?
İstanbul’da hızlı hareket etmek gerekir; çünkü yoğun kiralık konut trafiği, yüksek kira bedelleri ve eski bina stoğu nedeniyle deliller kısa sürede değişebilir. Özellikle bodrum katlar, kuzey cephe daireler, yalıtım sorunu olan eski yapılar ve çatı altı bağımsız bölümlerde rutubet tartışmaları sık görülür. Gecikme, hem ispatı zayıflatır hem de kiracının sağlık ve ekonomik zararını büyütür.
Uygulamada görüyoruz ki bazı kiracılar aylarca “ev sahibi yapacak” düşüncesiyle bekliyor; sonra hem depozito hem zarar hem de kira iadesi konusunda karışık bir tablo oluşuyor. Oysa erken aşamada gönderilecek doğru ihtar, yapılacak delil tespiti ve teknik inceleme, ihtilafı çoğu zaman mahkemeye gitmeden çözebiliyor.
İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle yürütülen süreçte amaç, kiracının haklı fesih veya kira indirimi imkanını sağlam delile dayandırmaktır. Böylece hem taşınma süreci hem depozito iadesi hem de olası tazminat talepleri daha kontrollü biçimde yönetilir.
Sık Sorulan Sorular
Rutubetli evde kiracı hemen evi boşaltabilir mi?
Kiracı bazı ağır durumlarda evi terk etmeyi düşünebilir; ancak hukuken en güvenli yol, önce ayıbı yazılı biçimde bildirmek ve mümkünse delil tespiti yapmaktır. Aksi halde ev sahibi, kiracının haksız şekilde sözleşmeyi bıraktığını ileri sürebilir. Sağlık riski çok ciddi ise durum ayrıca değerlendirilir; yine de belge oluşturmadan hareket etmek risklidir.
Rutubet nedeniyle depozito iade edilmezse ne yapılabilir?
Depozito iadesi yapılmıyorsa, kiracının çıkış tarihini, anahtar teslimini ve rutubet sebebiyle fesih gerekçesini ispatlaması gerekir. Eğer kiracı rutubet nedeniyle haklı ise ev sahibinin depozitoyu cezalandırma aracı gibi tutması hukuken savunulamayabilir. Yazılı ihtar, teslim tutanağı ve fotoğraflar bu aşamada önem taşır.
Ev sahibi rutubetin kiracıdan kaynaklandığını söylerse ne olur?
Bu savunma uygulamada çok sık yapılır. Kiracının evi havalandırmaması, çamaşır kurutması veya yanlış kullanım iddiası öne sürülebilir. Bu nedenle teknik uzman incelemesi kritik hale gelir. Sorun yalıtım eksikliği, su kaçağı, çatı akması veya dış cephe kaynaklıysa sorumluluk değerlendirmesi farklı olur. Mahkeme teknik sebebi somut verilerle inceler.
Rutubet nedeniyle zarar gören eşyaların bedeli istenebilir mi?
Evet, uygun illiyet bağı kurulabilirse zarar gören eşyaların bedeli talep edilebilir. Bunun için eşyanın gerçekten rutubet nedeniyle bozulduğunu göstermek gerekir. Fatura, fotoğraf, servis raporu, tamir belgesi ve gerekiyorsa uzman görüşü önemlidir. Özellikle dolap, yatak, tekstil ürünleri ve elektronik eşyalarda zarar kalemleri ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Kiracı kira ödemesini tamamen durdurabilir mi?
Genel kural olarak kiracının tek taraflı biçimde kirayı tamamen kesmesi güvenli değildir. Hukuki dayanak kurulmadan yapılan tam kesinti, temerrüt ve tahliye riski doğurabilir. Daha doğru yaklaşım, ayıbı bildirip giderilmesini istemek, gerekiyorsa kira indirimi talebini hukuken yapılandırmak ve bu süreçte delilleri toplamaktır. Her somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment