Kiracı Evi Başkasına Verirse Tahliye Olur mu? 2026

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Konut kiralarında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri şudur: Kiracı taşınmadan evi başka birine bırakır, bir odayı üçüncü kişiye kullandırır, evi günlük kiralamaya benzer biçimde farklı kişilere açar ya da fiilen sözleşmedeki kiracı yerine başka biri oturmaya başlar. Bu noktada ev sahibi çoğu zaman doğrudan “kiracı evi devretmiş, hemen çıkarırım” diye düşünür. Kiracı ise “benim misafirim”, “akrabama bıraktım”, “ben de zaman zaman kalıyorum” savunmasına dayanır.

Problem tam da burada başlar. Çünkü uygulamada her somut olay alt kira, kullanım devri, birlikte kullanım, aile bireyinin oturması ya da sadece geçici barınma olarak farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Yanlış nitelendirme yapıldığında ev sahibi de kiracı da ciddi hak kaybı yaşayabilir. Özellikle İstanbul gibi öğrenci, çalışan ve geçici yerleşim hareketliliğinin yoğun olduğu şehirlerde bu uyuşmazlıklar çok daha sık görülmektedir.

Agitation kısmı da burada devreye girer: Ev sahibi izinsiz kullanım nedeniyle binadaki düzenin bozulduğunu, aidat ve komşuluk sorunlarının arttığını, güvenlik riskinin oluştuğunu ileri sürer. Kiracı ise depozitosunu kaybetmekten, tahliye davası ile karşılaşmaktan ve kısa sürede yeni konut bulamamaktan endişe eder. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, tek bir WhatsApp mesajı, apartman görevlisinin beyanı, kargo teslim kayıtları veya faturalar kimin gerçekten oturduğunu belirlemede kritik rol oynamaktadır.

Çözüm ise Türk Borçlar Kanunu hükümlerini doğru uygulamaktan geçer. TBK m. 322 kiracının kiralananı başkasına kiraya vermesi ve kullanım hakkını devretmesi bakımından temel düzenlemeyi içerir. TBK m. 316 kiralananın özenle kullanılması ve komşulara saygı borcunu düzenler. Tahliye değerlendirmesinde yazılı izin bulunup bulunmadığı, kiracının kullanımını tamamen bırakıp bırakmadığı, üçüncü kişinin bağımsız kullanıcıya dönüşüp dönüşmediği ve ev sahibinin durumu nasıl ispatladığı birlikte ele alınmalıdır. İstanbul avukat ve özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle süreç yönetildiğinde, gereksiz hak kayıpları büyük ölçüde önlenebilir.

Evet, kiracı evi başkasına verirse bazı durumlarda tahliye olur.

Kiracı kiralananı tamamen üçüncü bir kişiye bırakmışsa, özellikle de bunu ev sahibinin yazılı rızası olmadan yapmışsa tahliye sebebi doğabilir. TBK m. 322 uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiralayabilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini devredemez. Uygulamada alt kira ile kira ilişkisinin devri birbirine karıştırılır. Kiracı sözleşmede görünmeye devam eder ama evi fiilen tamamen başka biri kullanıyorsa, mahkeme çoğu zaman sadece şekle değil fiili duruma da bakar.

Yargıtay da bu ayrımı önemsemektedir. Yargıtay 6. HD, 2015/10963 E., 2016/3835 K. sayılı kararında, kiralananın sözleşmedeki kiracı tarafından üçüncü kişiye bırakılması ve fiili kullanımın devredilmesi halinde sözleşmeye aykırılığın tahliye sonucunu doğurabileceğini vurgulamıştır. Benzer şekilde Yargıtay 3. HD, 2017/9161 E., 2018/1613 K. sayılı kararda da alt kira ve kullanım devri değerlendirilirken yazılı muvafakat ve fiili kullanım ilişkisi üzerinde durulmuştur.

Bu nedenle ev sahibi bakımından asıl soru “Başka biri evde kalıyor mu?” değil, “Kiracı kullanım hakkını hukuken ve fiilen nasıl devretti?” sorusudur. Kiracı bakımından da sadece “sözleşme hâlâ benim üzerime” savunması her zaman yeterli olmaz.

Hayır, her üçüncü kişi kullanımı tahliye sebebi sayılmaz.

Kiracının arkadaşını, kardeşini, annesini ya da kısa süreli bir misafirini evde ağırlaması tek başına tahliye sebebi değildir. Konut kira ilişkisinde olağan yaşam akışı içinde misafir kabulü, aile bireylerinin birlikte yaşaması veya geçici barınma halleri mümkündür. Burada belirleyici olan, sözleşmedeki kiracının konutla bağını sürdürüp sürdürmediği ve üçüncü kişinin bağımsız kullanıcı haline gelip gelmediğidir.

Uygulamada görüyoruz ki mahkemeler şu sorulara bakar: Kiracı gerçekten evde yaşamaya devam ediyor mu? Üçüncü kişi kira öder gibi düzenli ödeme yapıyor mu? Komşular evi yalnızca üçüncü kişinin kullandığını mı söylüyor? Elektrik, su, internet abonelikleri kimin kullanımını gösteriyor? Kiracı anahtar ve fiili hakimiyeti tamamen bırakmış mı?

Örneğin üniversite okuyan kardeşin geçici olarak kalması ile kiracının başka semte taşınıp evi tamamen üçüncü kişiye bırakması aynı değildir. İstanbul avukat desteğiyle dosya hazırlanırken bu nüanslar delillerle ortaya konulmalıdır. Çünkü yanlış açılan bir tahliye davası zaman ve masraf kaybına yol açabilir.

Evet, yazılı izin meselenin merkezindedir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibinin yazılı rızası en kritik unsurlardan biridir. TBK m. 322, özellikle devrin geçerliliği bakımından yazılı onayı öne çıkarır. Sözlü izin verildiği iddiası uygulamada çok sık ileri sürülür; ancak ispat sorunu doğurur. Ev sahibi “Ben sadece misafir geleceğini biliyordum” diyebilir, kiracı ise “telefonda izin aldıktan sonra bıraktım” savunmasına sarılabilir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, yazılı izin yoksa kiracının savunma alanı daralır. Buna rağmen her yazısız kullanım otomatik tahliye demek değildir; ev sahibinin önce aykırılığı somutlaştırması, ardından doğru hukuki sebebe dayanması gerekir. TBK m. 316 kapsamında kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı söz konusuysa, kiraya veren çoğu durumda yazılı ihtar ile aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Özellikle konut kiralarında ihtarın içeriği ve verilen sürenin uygunluğu önem taşır.

Yargıtay 6. HD, 2011/3335 E., 2011/7058 K. sayılı kararda, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı halinde ihtar ve tanınan sürenin değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu kararın pratik önemi şudur: Ev sahibi haklı olsa bile usulü yanlış kurarsa davası reddedilebilir.

Evet, günlük kiralama benzeri kullanım tahliye riskini daha da artırır.

Kiracının evi dönemsel olarak farklı kişilere bırakması, internet platformları üzerinden kısa süreli konaklamaya açması veya apartman düzenini bozacak yoğun devirli kullanım yaratması tahliye riskini ciddi biçimde yükseltir. Çünkü burada artık sadece alt kira meselesi değil, aynı zamanda TBK m. 316 kapsamında özen borcu, komşulara saygı yükümlülüğü ve sözleşmeye aykırı kullanım da gündeme gelir.

Uygulamada görüyoruz ki günlük kiralama benzeri modellerde bina güvenliği, apartman huzuru, giriş çıkış yoğunluğu ve yönetim şikayetleri dosyanın seyrini değiştirir. Özellikle kapıcı kayıtları, güvenlik kamera görüntüleri, apartman yönetim tutanakları ve kolluk çağrıları önemli deliller haline gelir. İstanbul gibi site yaşamının yaygın olduğu bölgelerde bu tür dosyalar daha hızlı büyür.

Ev sahibi sadece “başkaları girip çıkıyor” demekle yetinmemeli; kullanımın sürekliliğini, yoğunluğunu ve kiracının evi ticari veya farklı amaçla kullandırdığını gösterebilmelidir. Kiracı da savunmasında konutu kendisinin kullanmaya devam ettiğini, üçüncü kişilerin misafir niteliğinde olduğunu veya yazılı muvafakat bulunduğunu ortaya koymalıdır.

Evet, ev sahibi tahliye için ispat hazırlığı yapmalıdır.

Bir tahliye davasının kaderini çoğu zaman ispat belirler. Ev sahibi, kiracının evi tamamen devrettiğini veya hukuka aykırı alt kiraya verdiğini iddia ediyorsa bunu somut delillerle desteklemelidir. Tanık beyanları, apartman görevlisi açıklamaları, komşu anlatımları, noter ihtarnamesi, aidat yazışmaları, abonelik hareketleri, kargo teslim kayıtları ve gerektiğinde keşif gibi unsurlar önem taşır.

TBK m. 322 kapsamındaki uyuşmazlıklarda sadece nüfus kaydı ya da resmi ikametgâh tek başına belirleyici olmayabilir. Uygulamada fiili kullanım daha çok önem taşır. Kiracı başka şehirde çalışmaya başlamış, eşyalarını taşımış ve konutta sürekli üçüncü kişi kalıyorsa bu tablo güçlü bir delil bütünlüğü oluşturabilir.

Öte yandan kiracı da boş değildir. Yazılı izin bulunduğunu, evde kendisinin de yaşamaya devam ettiğini, üçüncü kişinin aile bireyi olduğunu veya kullanımın geçici niteliğini ortaya koyabilir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle delil planlaması yapılması bu yüzden önemlidir. Yanlış tanık, eksik ihtar veya zamansız dava haklı dosyayı zayıflatabilir.

Evet, kiracı da bazı durumlarda kendini savunabilir.

Kiracının en temel savunması, ortada kira ilişkisinin devri değil sadece birlikte kullanım veya geçici barınma bulunduğunu göstermektir. Ayrıca ev sahibinin uzun süre durumu bilip sessiz kalması, yazılı veya mesaj yoluyla muvafakat vermesi ya da üçüncü kişinin aile bireyi olması somut olayda farklı sonuçlar doğurabilir. Ancak bu savunmalar otomatik koruma sağlamaz; delil gerekir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, kiracının mahkemede ilk kez “ev sahibi biliyordu” demesidir. Oysa bu tür savunmaların mesaj, e-posta, apartman yazışması veya tanıklarla desteklenmesi gerekir. Uygulamada görüyoruz ki hazırlıksız savunma, özellikle fiili kullanım tamamen üçüncü kişiye geçmişse yetersiz kalmaktadır.

Kiracı ayrıca tahliye tehdidiyle karşılaştığında kendi elindeki dekontları, ikamet delillerini, faturaları ve günlük yaşam bağını gösteren belgeleri düzenli şekilde toplamalıdır. Konut uyuşmazlıklarında küçük görülen bir delil bazen tüm dosyanın yönünü değiştirir.

Evet, doğru hukuki yol izlenirse süreç daha güvenli yönetilir.

Ev sahibi açısından çözüm, paniğe kapılmadan ve kendi kendine tahliye girişimine kalkışmadan hareket etmektir. Kilit değiştirmek, eşyayı dışarı çıkarmak veya fiili müdahale yapmak ayrı hukuki sorunlar doğurabilir. Önce ihlalin niteliği tespit edilmeli, gerekiyorsa noter ihtarı gönderilmeli, ardından somut olaya uygun tahliye davası açılmalıdır. Kiracı açısından çözüm ise kullanımı açıklığa kavuşturmak, varsa yazılı izinleri toparlamak ve haklıysa savunmasını delille güçlendirmektir.

İstanbul avukat desteği alınmadan yürütülen birçok dosyada ya gereksiz dava açılıyor ya da açık ihlal olmasına rağmen ispat eksik bırakılıyor. Oysa TBK m. 316 ve TBK m. 322 çerçevesinde yapılandırılmış bir strateji, hem ev sahibi hem kiracı açısından gereksiz riskleri azaltır. Özellikle İstanbul gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu bir şehirde, teknik ayrıntılar doğrudan sonuca etki etmektedir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi kardeşine veya anne babasına bırakırsa yine tahliye olur mu?

Her zaman olmaz. Aile bireyinin konutta kalması tek başına tahliye sebebi değildir. Mahkeme, kiracının konutla bağını sürdürüp sürdürmediğine, aile bireyinin bağımsız kullanıcıya dönüşüp dönüşmediğine ve kullanımın sürekli mi geçici mi olduğuna bakar. Eğer kiracı tamamen ayrılmış, evi fiilen aile bireyine bırakmış ve bu durum kalıcı hale gelmişse tahliye riski artar. Buna karşılık geçici destek veya birlikte yaşam daha farklı değerlendirilebilir.

Ev sahibi sözlü izin verdiyse kiracı bunu nasıl ispat eder?

Sözlü izin teorik olarak ileri sürülebilir; fakat uygulamada ispatı zordur. Mesaj kayıtları, e-postalar, apartman yönetimiyle yapılan yazışmalar, tanık anlatımları ve ev sahibinin durumu uzun süre bilerek sessiz kaldığını gösteren olgular yardımcı olabilir. Yine de konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı muvafakat en güvenli yoldur. Sadece “telefonda konuştuk” savunması çoğu dosyada yeterli koruma sağlamaz.

Misafir ile alt kira arasındaki fark nasıl anlaşılır?

Misafirlikte geçicilik ve kiracının asıl hakimiyeti sürer. Alt kira veya fiili devirde ise üçüncü kişi bağımsız kullanıcı haline gelir, çoğu zaman evi sürekli kullanır ve kiracı ikinci plana düşer. Anahtar kullanımı, faturalar, komşu beyanları, düzenli ödeme ilişkisi ve kiracının başka yerde yaşaması bu ayrımda önemlidir. Bu yüzden tek bir ölçü yoktur; mahkeme bütün delilleri birlikte değerlendirir.

Ev sahibi alt kiracıyı doğrudan çıkarabilir mi?

Ev sahibi çoğu durumda doğrudan fiili müdahale yapmamalıdır. Kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya elektrik-su kesintisi gibi baskı yöntemleri yeni hukuki riskler yaratabilir. Doğru yol, sözleşmeye aykırılığı usulüne uygun tespit etmek, gerekirse ihtar göndermek ve tahliye davası açmaktır. Mahkeme kararı olmadan yapılan sert müdahaleler, ev sahibini ayrıca tazminat veya ceza boyutunda sorunlarla karşılaştırabilir.

Kiracı evi izinsiz başkasına verdiyse depozito tamamen yanar mı?

Hayır, otomatik olarak tamamen yanmaz. Depozito ancak gerçek zarar, ödenmemiş borç veya sözleşmeden kaynaklanan somut alacaklar çerçevesinde değerlendirilir. Ev sahibinin “izinsiz kullandırdın, tüm depozito benim” demesi tek başına yeterli değildir. Zararın ve mahsup kalemlerinin ispatlanması gerekir. Ancak izinsiz kullanım nedeniyle doğan maddi zarar, aidat, onarım veya benzeri alacaklar varsa bunlar ayrıca tartışılabilir.