Kiracılar ile ev sahipleri arasında en sık çıkan tartışmalardan biri kapıcı giderinin kime ait olduğu meselesidir. Yönetim aidat makbuzunda kapıcı ücreti, SGK primi, temizlik kalemi veya personel gideri gördüğünde birçok kiracı bunun tamamen ev sahibine ait olduğunu düşünür. Ev sahipleri ise tam tersine, kiracı evde oturduğu için tüm kapıcı giderlerini kiracının ödemesi gerektiğini savunur.
Problem tam da burada büyür. Çünkü aidat içinde hangi kalemin kullanım gideri, hangi kalemin ortak gider, hangi kalemin ise malike ait demirbaş veya esaslı gider olduğu çoğu zaman ayırt edilmez. Agitation aşamasında bu belirsizlik daha masraflı hale gelir; yönetim icra takibi başlatabilir, kiracı kendisine çıkarılan borca itiraz edebilir, malik ile kiracı arasında kira mahsup tartışması çıkabilir ve ilişkiler kısa sürede bozulabilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, özellikle büyük sitelerde kapıcı gideri yüzünden başlayan küçük bir tartışmanın tahliye ve icra boyutuna kadar taşındığını görüyoruz.
Çözüm ise tek cümlelik değil, hukuki ayrımlarla mümkündür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ve m. 22, ortak giderlerin kapsamını ve kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğunu düzenler. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 341, konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanım giderlerini; m. 315 ise kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesinin sonuçlarını belirler. TBK m. 346 da kiracı aleyhine ek ödeme yasağı bakımından önemlidir. Bu nedenle İstanbul avukat desteği alınırken sorunun sadece “aidatı kim öder” düzeyinde değil, “hangi kalem neden kaynaklanıyor” düzeyinde incelenmesi gerekir.
Evet, kapıcı gideri çoğu durumda ortak gider sayılır
Evet, kapıcı gideri çoğu apartman ve sitede ortak gider niteliğindedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca kat malikleri; anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine katılmakla yükümlüdür. Kapıcı, görevli, temizlik personeli veya site çalışanı için yapılan ücret ve yan hak ödemeleri de uygulamada bu ortak gider kalemleri içinde değerlendirilir.
Bu nedenle yönetim planında veya işletme projesinde kapıcı giderinin aidat içinde gösterilmesi kural olarak şaşırtıcı değildir. Uygulamada görüyoruz ki kapıcı maaşı, SGK primi, kıdem karşılığı, temizlik sarfı ve benzeri kalemler çoğu zaman aynı aidat başlığı altında toplanır. Ancak burada önemli olan, her giderin otomatik olarak kiracıya yıkılamayacağıdır. Ortak gider olması ile kiracının nihai yükümlüsü olması aynı şey değildir.
Yargıtay 18. HD, 1995/6202 E., 1995/6922 K. sayılı kararda, işletme projesi ve ortak giderlerin Kat Mülkiyeti Kanunu sistemi içinde değerlendirilmesi gerektiği yaklaşımı benimsenmiştir. Bu karar, yönetimin ortak gider kalemlerini belirlemesi bakımından önem taşır. İstanbul gayrimenkul avukatı açısından ilk bakılacak belgeler; yönetim planı, işletme projesi, gider cetveli ve kira sözleşmesidir.
Evet, yönetim kiracıdan da ödeme isteyebilir; ama sınır vardır
Evet, apartman veya site yönetimi belirli şartlarda kiracıdan da kapıcı giderinin ödenmesini isteyebilir. Bunun dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22’dir. Bu maddeye göre kat malikinin ortak gider ve avans borcundan, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sebeple devamlı yararlanan kişiler de müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Bu hüküm çok kritiktir. Çünkü yönetim, “kiracı evde oturuyor, tüm aidatı ondan isterim” yaklaşımını sınırsız biçimde kullanamaz. Kanun açık şekilde kiracının sorumluluğunu kira miktarıyla sınırlandırmıştır. Örneğin aylık kira 25.000 TL ise, yönetim kiracıya yöneldiğinde kural olarak bu üst sınırı dikkate almak zorundadır. Kalan kısım için asıl borçlu kat malikidir.
Yargıtay 20. HD, 2017/1717 E., 2017/3826 K. sayılı kararda da kiracının ortak gider sorumluluğunun kiracı sıfatı ile sınırlı olduğu ve kiracılık sona ermişse husumetin buna göre değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde Yargıtay 20. HD, 2017/4269 E., 2018/8284 K. sayılı kararda kiracının ortak gider borcundan kira miktarı kadar sorumlu olduğu yaklaşımı öne çıkmıştır. Bu yüzden yönetim kiracıya başvurduğunda hem dönem hem miktar kontrolü yapılmalıdır.
Hayır, her kapıcı gideri kalemi kiracıya otomatik yüklenemez
Hayır, aidat içinde kapıcı gideri geçmesi tek başına kiracının tüm kalemlerden otomatik olarak sorumlu olduğu anlamına gelmez. TBK m. 341’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderleri kiracıya aittir. Bu madde her ne kadar doğrudan “kapıcı gideri” demese de, kiralananın kullanımıyla bağlantılı yan giderler tartışmasında temel normlardan biridir.
Öte yandan TBK m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, özellikle ceza koşulu veya muacceliyet türü kayıtların geçersiz olduğunu düzenler. Bu nedenle sözleşmede belirsiz, ölçüsüz ve kanuna aykırı bir kalem varsa bunun ayrıca incelenmesi gerekir. Örneğin apartmanın demirbaş yenilemesi, asansörün komple değişimi ya da çatı güçlendirmesi gibi malik niteliği ağır basan masraflar kiracıya doğrudan yüklenemez.
Kapıcı gideri bakımından da benzer ayrım yapılmalıdır. Kapıcının günlük hizmet faaliyeti, temizlik ve olağan işletme masrafları çoğu dosyada ortak kullanım gideri gibi değerlendirilirken; personel nedeniyle doğan geçmiş dönem toplu borçları, işçilik davası kaynaklı olağanüstü yükler veya bina yatırımına benzeyen büyük giderler ayrıca tartışılabilir. Uygulamada görüyoruz ki aidat makbuzunda tek satır yazılan kalemin altında birbirinden tamamen farklı hukuki nitelikte borçlar çıkabiliyor.
Evet, kira sözleşmesi sorumluluğun paylaşımında belirleyicidir
Evet, malik ile kiracı arasındaki iç ilişkide kira sözleşmesi büyük önem taşır. Yönetim dış ilişkide KMK m. 22 çerçevesinde kiracıya yönelebilse de, tarafların kendi aralarındaki nihai yük dağılımı çoğu zaman sözleşmeye göre belirlenir. Sözleşmede “aidat ve ortak giderler kiracıya aittir” denmişse bu hüküm, kanunun emredici sınırları içinde güçlü bir dayanak oluşturur.
Ancak sözleşmede yalnız “aidat kiracıya aittir” yazması bile tüm olağanüstü giderlerin kiracıya yükleneceği anlamına gelmez. Çünkü yorum yapılırken giderin niteliğine bakılır. Günlük işletme gideri mi, kullanım gideri mi, yoksa mülkiyet hakkına bağlı esaslı gider mi olduğu önemlidir. Bu ayrım yapılmadan kiracıya otomatik fatura çıkarılması sık hatadır.
İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul avukatı arayışında olan kişiler için pratik öneri şudur: sözleşmedeki aidat maddesi, yönetim planı ve o döneme ait işletme projesi birlikte okunmalıdır. Bir belgenin tek başına yeterli olduğu düşünülürse yanlış sonuca gidilebilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda sözleşmede açık hüküm olmamasına rağmen yıllarca fiilen kiracının ödeme yaptığı ve sonradan uyuşmazlık çıktığı görülmektedir. Bu durumda önceki uygulama da delil değeri taşıyabilir.
Evet, kiracı ödemezse yönetim icra takibi başlatabilir; ama tahliye hemen olmaz
Evet, yönetim ödenmeyen ortak gider ve kapıcı gideri için icra takibi yapabilir veya dava açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu sistemi yöneticiye ve bazı durumlarda kat maliklerine bu imkanı tanır. Ancak bu durum, kiracının aynı gün tahliye edileceği anlamına gelmez. İcra borcu ile tahliye süreci farklı hukuki mekanizmalardır.
Tahliye bakımından asıl önem taşıyan maddelerden biri TBK m. 315’tir. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri muaccel olduğu halde ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek temerrüt hükümlerini işletebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek sürenin en az otuz gün olması gerekir. Eğer kapıcı gideri sözleşme ve hukuk düzeni içinde kiracının ödemesi gereken bir yan gider niteliğindeyse, bu kalemin ödenmemesi bazı durumlarda temerrüt ve devamında tahliye tartışmasına yol açabilir.
Fakat burada ince ayar şarttır. Yönetimden gelen her aidat kalemi tahliye nedeni olmaz. Önce o borcun gerçekten kiracıya ait olup olmadığı, muaccel hale gelip gelmediği, yazılı ihtarın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve ödeme süresinin doğru verilip verilmediği incelenmelidir. İstanbul kira avukatı desteği burada özellikle önemlidir; çünkü basit bir aidat ihtilafı yanlış yönetildiğinde tahliye dosyasına dönüşebilir.
Hayır, kapıcı giderine itiraz etmek için sadece sözlü savunma yetmez
Hayır, kiracının veya malikin “ben bunu ödemem” demesi tek başına yeterli değildir. İtirazın dayanağı belgeyle kurulmalıdır. Öncelikle yönetimden ayrıntılı gider dökümü, işletme projesi, karar defteri özeti ve hangi döneme ait borç çıkarıldığını gösteren belge istenmelidir. Kapıcı gideri diye yazılan kalemin gerçekten olağan ortak gider mi, geçmiş borç mu, ceza mı, yoksa başka bir kalem mi olduğu netleştirilmelidir.
Kiracı açısından ikinci adım kira sözleşmesini incelemektir. Aidatın, ortak giderin, yan giderin ve personel giderinin kime ait olduğu açıkça düzenlenmiş olabilir. Malik açısından ise kiracının yaptığı ödemenin kiradan mahsup edilip edilemeyeceği ve yönetimin kendisine tekrar başvurup başvuramayacağı değerlendirilmelidir. KMK m. 22 açıkça kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini söyler; bu da pratikte mahsup meselesini önemli hale getirir.
Uygulamada görüyoruz ki en çok hata, borcun niteliği netleşmeden ödeme yapılması veya tam tersine hiçbir inceleme yapılmadan toptan reddedilmesidir. Doğru strateji; belge toplamak, ihtarları saklamak, ödeme yapıldıysa dekont açıklamasını doğru yazmak ve gerekiyorsa icra takibine süresinde itiraz etmektir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda zamanında yapılan küçük bir itirazın, ileride çok daha büyük bir borcu önlediği görülmektedir.
Evet, İstanbul’da büyük sitelerde kapıcı gideri uyuşmazlıkları daha teknik hale gelir
Evet, özellikle İstanbul’daki büyük sitelerde kapıcı gideri meselesi klasik apartman aidatından daha karmaşık hale gelir. Çünkü tek bir kapıcı değil; güvenlik, temizlik, resepsiyon, teknik bakım ve peyzaj personeli gibi birçok çalışan için toplu gider doğabilir. Bu durumda aidatın hangi kısmının olağan işletme gideri, hangi kısmının yatırım veya yönetimsel karar sonucu oluşan ek yük olduğu ayrı ayrı incelenmelidir.
İstanbul avukat desteği gereken dosyalarda çoğu zaman sadece bir kira sözleşmesi değil, profesyonel yönetim şirketi sözleşmeleri, kat malikleri kurulu kararları ve toplu yapı yönetim planı da devreye girer. Bu belgeler okunmadan “kiracı öder” ya da “ev sahibi öder” şeklinde kesin hüküm verilmesi sağlıklı değildir. Özellikle yüksek aidatlı rezidans ve karma projelerde, kapıcı gideri başlığı altında farklı hizmet paketleri toplanabildiği için hukuki denetim daha da önem kazanır.
Sonuç olarak temel kural şudur: kapıcı gideri çoğu durumda ortak giderdir; yönetim kiracıya da başvurabilir; ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir ve kira miktarı ile çevrilidir. Malik-kiracı arasındaki nihai yük ise çoğu zaman sözleşme, giderin niteliği ve fiili kullanım verilerine göre belirlenir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği ile erken aşamada yapılan analiz, gereksiz ödeme ve gereksiz dava riskini ciddi biçimde azaltır.
Evet, doğru yol belgelendirme ve hukuki sınıflandırmadır
Evet, bu tür uyuşmazlıklarda en doğru çözüm, kapıcı giderini tek bir kelime olarak değil hukuki alt başlıklara ayırarak incelemektir. İlk soru, giderin ortak gider mi yoksa malik gideri mi olduğudur. İkinci soru, yönetimin kiracıya hangi dönem için başvurduğudur. Üçüncü soru, bu borcun kira sözleşmesine göre taraflar arasında nasıl paylaşılacağıdır. Dördüncü soru ise, kiracı ödeme yaptıysa bunun kiradan mahsup edilip edilmeyeceğidir.
Bu sistematik kurulmadan verilen kararlar çoğu zaman eksik kalır. Özellikle icra takibi başladıktan sonra taraflar panikle ödeme yapıp sonra geri isteme yoluna giderse süreç daha masraflı hale gelebilir. Bu yüzden ön inceleme ve belge kontrolü kritik önemdedir. İstanbul avukat desteği ile hazırlanacak doğru bir ihtar, itiraz veya mahsup bildirimi çoğu kez uzun yargı sürecinin önüne geçebilir.
- Yönetimden ayrıntılı aidat ve kapıcı gideri dökümünü isteyin.
- Kira sözleşmesindeki aidat ve yan gider maddesini kontrol edin.
- Ödeme yaparsanız dekontta dönemi ve mahsup açıklamasını açık yazın.
- İcra takibi gelirse süresini kaçırmadan hukuki değerlendirme yaptırın.
- Olağan gider ile esaslı yatırım giderini birbirine karıştırmayın.
Sık Sorulan Sorular
Kapıcı maaşı ile aidat aynı şey midir?
Kapıcı maaşı çoğu zaman aidatın içindeki kalemlerden biridir, fakat aidatın tamamı yalnız kapıcı maaşından oluşmaz. Aidat içinde temizlik, güvenlik, elektrik, asansör bakım, sigorta, yönetim gideri ve başka ortak giderler de bulunabilir. Bu yüzden “aidatı ödüyorsam kapıcı gideri ayrıca çıkamaz” ya da “kapıcı gideri varsa tüm aidat kiracıya aittir” şeklindeki genellemeler doğru değildir. Önce gider tablosu incelenmelidir.
Kiracı kapıcı giderini öderse bunu kiradan düşebilir mi?
Evet, uygun koşullarda düşebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22’de kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceği açıkça belirtilmiştir. Ancak bunun sağlıklı işlemesi için ödemenin hangi döneme ait olduğu, gerçekten ortak gider kapsamında yapıldığı ve ev sahibine bildirim yapılıp yapılmadığı önemlidir. Gelişigüzel mahsup yapılması ileride kira borcu tartışmasına yol açabilir. Bu yüzden dekont açıklaması ve yazılı bildirim büyük önem taşır.
Ev sahibi kapıcı giderinin tamamını kiracıya yükleyebilir mi?
Hayır, her durumda tamamını yükleyemez. Bunun için önce kira sözleşmesinin açık hükmüne, sonra giderin niteliğine bakılır. Olağan kullanım ve ortak işletme giderleri farklı, demirbaş veya esaslı giderler farklı değerlendirilir. Ayrıca yönetimin kiracıya yönelme hakkı olsa bile kiracının sorumluluğu dış ilişkide kira miktarı ile sınırlıdır. İç ilişkide ise sözleşme ve somut masrafın hukuki niteliği belirleyici olur.
Kapıcı gideri ödenmezse kiracı hemen tahliye edilir mi?
Hayır, hemen tahliye edilmez. Tahliye için yalnız borcun varlığı yetmez; TBK m. 315 çerçevesinde usulüne uygun yazılı ihtar, uygun süre verilmesi ve borcun gerçekten kiracının ödemesi gereken yan gider niteliğinde olması gerekir. Bazı uyuşmazlıklarda mesele yalnızca aidat alacağı olarak kalır. Bazılarında ise doğru ihtar süreci işletilirse temerrüt ve tahliye riski doğabilir. Bu ayrım somut dosyaya göre yapılmalıdır.
Yönetim geçmiş dönem kapıcı giderlerini yeni kiracıdan isteyebilir mi?
Kural olarak yeni kiracı, kiracı sıfatını taşıdığı dönem bakımından değerlendirilir. Önceki dönem borçlarının doğrudan yeni kiracıya yüklenmesi çoğu zaman hukuken sorunludur. Yargıtay’ın kiracılık sıfatının dönemsel niteliğini vurgulayan kararları da bu bakımdan önem taşır. Bu nedenle yönetimin talep ettiği dönemin, kiracının taşınmazı fiilen kullandığı dönemle örtüşüp örtüşmediği mutlaka kontrol edilmelidir. Aksi halde yanlış kişiye yöneltilmiş bir borç talebi ortaya çıkabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment