Genel kurulda aleyhinize alınan bir karar var: aidata aşırı zam gelmiş, otopark yeriniz başkasına tahsis edilmiş ya da yöneticilik beğenmediğiniz bir kişiye bırakılmış olabilir. Karar tutanağı imzalandı ve yönetim uygulamaya başladı; peki kat malikleri kurulu kararına itiraz nasıl yapılır, süreler ne ve süreyi kaçırırsanız ne olur? Bu soruların cevabı iki farklı itiraz yoluna dayanır ve ikisinin de süresi kısadır. Kural şudur: Kat malikleri kurulu kararına itiraz eden kat maliki, kararın tesciline engel olmak istiyorsa 7 gün içinde yöneticiye bildirim yapmalı; kararın tümüyle ortadan kalkmasını istiyorsa toplantıyı izleyen ilk genel kurula kadar ve her hâlükârda 6 ay içinde iptal davası açmalıdır. Bu rehberde iki yolun farkını, davanın şartlarını, mahkemeyi, süreci ve kararın hangi hallerde iptal edildiğini örneklerle anlatıyoruz.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Etmenin İki Yolu
İtiraz tek bir düğme değildir; kanun koyucu iki ayrı mekanizma kurmuştur ve çoğu mülk sahibi ikisini birbirine karıştırır. Doğru yolu seçmek, süre kaybını ve davanın reddini önler.
Birinci yol (KMK 32): Genel kurul kararına itiraz eden kat maliki, kararın alınmasından itibaren 7 gün içinde itirazını yöneticiye bildirirse, kararın tescilini yalnızca kendi payına düşen kısım bakımından mahkemeden engelleyebilir. Burada amaç, kat mülkiyeti kütüğüne tescil gereken kararların (örneğin yönetim planı değişikliği) aleyhinize tescil edilmesini bloke etmektir.
İkinci yol (KMK 34): Kararın tamamen ortadan kaldırılması, yani sadece size değil bütün kat maliklerine karşı etkisiz hâle gelmesi isteniyorsa iptal davası açılır. Bu dava, genel kurul toplantısını izleyen ilk toplantıya kadar ve her hâlükârda 6 ay içinde açılmalıdır. Pratikte itirazların ağır merkezi bu ikinci yoldur; aidat zammı, tahsis, yönetici ataması gibi kararların iptali buradan geçer.
Şunu da ekleyelim: Davayı tek başına açabilirsiniz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1998/7449 esas, 1998/8666 karar sayılı kararında, iptal davasını kat maliklerinden her birinin tek başına açabileceği kabul edilmiştir; arsa payınız küçük olsa bile dava ehliyetiniz vardır. Diğer maliklerden ayrıca yetki belgesi alınması gerekmez.
Genel Kurul Kararı Sizi Gerçekten Bağlar mı?
Evet, bağlar — ve itiraz etmezseniz daha da bağlar. Kat malikleri kurulu, kanun ve yönetim planının gösterdiği sınırlar içinde, bina yönetimiyle ilgili her türlü kararı alabilir. Toplantıya katılmamış, oy vermemiş hatta çağrılmamış olsanız bile usulüne uygun alınan kararın sonucuna katlanırsınız. Aidat artışı, ortak giderlere katılma payı, yangın sigortası yaptırılması gibi konulardaki kararlar aleyhinize işletilebilir.
Bununla birlikte kararların gücü sınırsız değildir. Genel kurul, yönetim planının ve kanunun koyduğu sınırları aşamaz. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması bu noktada nettir: Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1994/15204 esas, 1995/1618 karar sayılı kararında, tapuda mevcut bir yönetim planı varken, kat malikleri kurulu kararıyla bu planın yerine yeni bir düzenleme getirilemeyeceği; planın sadece kanunun öngördüğü usulle değiştirilebileceği vurgulanmıştır. Benzer biçimde Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2008/9229 esas, 2008/12777 karar sayılı kararı, yönetim planı hükümlerinin kurul kararıyla bertaraf edilemeyeceğini belirtmiştir.
Buradan pratik sonuç şudur: Karara “doğru değil” demek yetmez; kararın neye aykırı olduğunu göstermek gerekir — kanuna, yönetim planına veya toplantı usulüne. İptal davasının ispat yükü davacı kat malikindedir.
7 Gün İçinde Yöneticiye Bildirim (KMK 32) Ne İşe Yarar?
KMK 32’nin son fıkrası, tescile bağlı kararlar için hızlı bir fren mekanizması kurar: Genel kurul kararına itiraz eden kat malikleri, kararın alınmasından itibaren 7 gün içinde itirazlarını yöneticiye bildirmek suretiyle, kararın tespit ve tescili ile uygulanmasını kendi paylarına düşen kısım yönünden mahkemeden isteyebilirler.
Bu yolun üç özelliği vardır. Birincisi, süresi çok kısadır: 7 gün, hafta sonu ve resmî tatil hesabıyla fiilen birkaç iş günü demektir. İkincisi, etkisi kişiseldir: İtiraz, kararın tamamını değil, yalnızca sizin payınıza düşen kısmı durdurur; diğer kat malikleri için karar işlemeye devam eder. Üçüncüsü, tescil ve kayda ilişkin işlemler için düşünülmüştür; yönetim planı değişikliği gibi kütüğe tescil gereken kararların aleyhinize tescilini önlemede iş görür.
Pratikte sık yapılan hata, 7 günlük bildirimi yapmadan 6 aylık dava süresinin tamamının beklenebileceğini sanmaktır. Tescil gereken bir karar için bildirimi kaçırırsanız, tescil gerçekleşir ve sonrasında tescilin kaldırılmasını ayrıca talep etmeniz gerekir. Bu nedenle itiraz edilecek karar tescile tabi ise her iki yolun da süresi içinde, paralel biçimde kullanılması doğru stratejidir.
KMK 34 İptal Davası: Şartlar, Süre ve Kimlere Karşı Açılır?
İptal davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde düzenlenmiştir. Dava, genel kurul kararının iptali veya yönetim planına aykırılığın tespiti için açılır. Maddede öngörülen dava koşulları şunlardır:
- Süre: Dava, kararın alındığı genel kurul toplantısını izleyen ilk kurul toplantısına kadar ve her hâlükârda toplantı tarihinden itibaren 6 ay içinde açılmalıdır.
- Davacı: Karara katılmamış, aleyhine oy kullanmış veya çekimser kalmış kat maliki olduğu gibi, karara oy veren kat maliki de dava açabilir.
- Davalı: Dava, kararın iptali hâlinde sonuca etkili olacak bütün kat maliklerine karşı — yönetici de aralarında olmak üzere — açılır.
- Yetkili mahkeme: 6100 sayılı HMK’nın 30/1-c maddesi uyarınca kat malikleri kurulu kararının iptali davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu bir görev değil, özel yetki kuralıdır.
Süre yönünden kritik nokra şudur: Süresi geçtikten sonra dava açan kat maliki, genel kurul kararının usul ve şekil bakımından sakat olduğunu, mevcut yeter sayının bulunmadığını veya toplantıya çağrı usulünün ihlal edildiğini ileri süremez. Yani süre geçmekle yalnızca talep değil, iddia konusu da tükenir. Bu yüzden kararın nerede, ne zaman alındığını ve ilk izleyen genel kurul tarihini doğru belirlemek davanın ilk işidir.
Genel Kurul Kararı Hangi Hallerde İptal Edilir?
Mahkemeler kararları iki eksende inceler: usul ve esas. Usul ekseni, toplantının nasıl yapıldığına; esas ekseni, kararın içeriğinin hukuka uygunluğına bakar.
Usul yönünden iptal gerekçeleri arasında şunlar öne çıkar: Toplantıya ilişkin çağrının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesindeki usule uygun olarak yapılmaması (kapıda not bırakılması, yalnızca bir kısım maliklere duyurulması); toplantı nisabının (KMK 20 gereği arsa paylarının en az dörtte birini oluşturan maliklerin katılımının) bulunmamasına rağmen karar alınması; gündemde olmayan bir konunun görüşülerek karara bağlanması; oylamanın KMK 28’deki çift çoğunluk kurallarına aykırı yapılması; karar altına itiraz şerhi düşülen tutanağın usulünce imzalanmaması. Karara itiraz ettiğinizi tutanağa şerh düşürterek belgelemek, dava sırasında ispat açısından değerlidir.
Esas yönünden iptal, kararın içeriğinin kanuna veya yönetim planına aykırı olduğu hâllerde söz konusudur. Örneğin genel kurul, kanunun tanımadığı bir yükümlülük getiremez, yönetim planının dağıtımını tek taraflı değiştiremez. Karar, iyi niyet kurallarına aykırı biçimde yalnızca bir maliki hedef alıyorsa da yine iptal edilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 1984/6650 esas, 1984/6726 karar sayılı kararında, yönetim planında yöneticiye ücret ödenmeyeceği kabul edilmişken, sonradan alınan genel kurul kararıyla bu düzenlemenin değiştirilemeyeceği belirtilmiştir; planın açık hükmü, aksine kurul kararına üstün tutulmuştur.
Özetle: Usul hataları çoğu zaman tutanak ve çağrı belgeleri üzerinden gösterilebilir; esas hataları ise plan ve kanun karşılaştırmasıyla ortaya konur. Her iki eksende de delil, karar tutanağına ve bina defterine yansımış olmalı ya da toplantı anında oluşturulmalıdır.
Dava Sırasında Karar Uygulanmaya Devam Eder mi?
Genel kural, iptal davasının kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmamasıdır. Ancak KMK 34’ün açık ifadesine göre bu dâvâlar, kararın icaplarına ve fakat kanun yolu mercilerince tedbiren tedricen icrasına da mâni olabilir. Bunun anlamı şudur: Davaya bakan mahkeme ya da temyiz incelemesi yapan Yargıtay, kararın uygulanmasının telafisi güç veya imkânsız zararlar doğuracağını görürse, dava sonuçlanana kadar uygulamanın durdurulmasına karar verebilir.
Pratikte yürütmeyi durdurma istisnadır, kural değildir. Aidatın tahsili gibi para taleplerinde mahkemeler genellikle uygulamaya devam eder; çünkü para, dava kazanıldığında geri verilebilir. Buna karşılık binanın ortak yerinin sürekli biçimde değiştirilmesi, iskan hakkı veya tahsis gibi telafisi güç işlemlerde durdurma talebi daha güçlüdür. Durdurma talep edilmemişse mahkeme kendiliğinden karar vermez; talebi dava dilekçesinde açıkça ve gerekçesiyle birlikte ileri sürmek gerekir.
Yargıtay’daki inceleme esastır; yerel mahkemenin ret kararı, itiraz yollarının tükendiği anlamına gelmez ancak süreler kesin olarak işlemeye devam eder. Bu aşamada dosyanın usul defteri, delil listesi ve gerekçeli kararın zamanında incelenmesi, ikinci bir süre tuzağını önler.
İstanbul’da Kat Malikleri Kurulu Kararı Davaları: Dikkat Edilecek Noktalar
İstanbul’da dava, binanın bulunduğu ilçedeki görevli asliye hukuk mahkemesinde açılır. Büyük binalarda ve sitelerde kat malikleri sayısının yüzü aşması yaygındır; davanın bütün kat maliklerine karşı açılması zorunlu olduğundan tebligatların tam listesi hazırlamak, sürecin en zaman alan kısmıdır. Kat mülkiyeti kütüğü örneği ve son genel kurul tutanağı baştan eksiksiz alınmalıdır.
İstanbul stoğunda eski binalar, kat karşılığı inşaatlarla oluşmuş devralma paylı yapılar ve karma kullanımlı binalar sık görülür. Bu yapılarda yönetim planlarının 1970’lerden kalma hükümleri, bugünkü kullanım biçimiyle çelişebilir ve kurul kararları bu belirsizlik üzerine bina edilir. Yönetim planı, tapu kütüğü ve varsa site yönetim planı ilişkisinin doğru kurgulanması, davanın kabul şansını doğrudan etkiler.
İstanbul dernek ve site yönetimlerinde aidat uygulamalarının yazılılaşmaması, WhatsApp gruplarında karar alınması gibi pratikler de dava konusu yapılabilir. Anlık mesajla alınan bir irade beyanı, KMK’daki toplantı ve tutanak kurallarını karşılamıyorsa hukuken genel kurul kararı değildir; bu farkın ileri sürülmesi, usul savunmasının önemli bir parçasıdır.
Sık Sorulan Sorular
İtiraz süresini kaçırdıysam karar ne olur?
KMK 34 uyarınca 6 aylık dava süresi ve toplantıyı izleyen ilk genel kurul geçtikten sonra, karar aleyhinize kesinleşir. Artık kararın usul ve şekil sakatlıklarını, yeter sayının eksikliğini veya çağrı usulünün ihlalini ileri sürerek dava açamazsınız. Tek istisna, kararın hukuka veya kamu düzenine açıkça aykırı olduğu dar durumlar için öngörülmüş iptal imkânıdır; ancak bunun kabulü istisnadır ve genellikle kişilik hakkını ihlal eden, kanunun tanımadığı yükümlülük getiren kararlara özgüdür. Bu nedenle süreyi takip etmek, karar tutanağının tarihini öğrenir öğrenmez harekete geçmek gerekir.
Kiracı genel kurul kararına itiraz edebilir mi?
Kiracı, KMK 34’teki iptal davasının tarafı değildir; davayı açma ehliyeti kat malikine aittir. Yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça kiracı, genel kurul toplantısına katılıp görüş bildirebilir fakat oy kullanamaz. Karar kiracının kullanma hakkını doğrudan etkiliyorsa — örneğin tahsisli bir yerin elinden alınması gibi — doğru yol, mülk sahibi kat maliki üzerinden itiraz edilmesini talep etmek veya kira sözleşmesi çerçevesinde aykırılık ileri sürmektir. Kiracı adına açılmış bir iptal davası, husumet yönünden reddedilir.
İptal davasında mahkeme kararı uygulanmayı durdurur mu?
Kendiliğinden durdurmaz; dava, kararın uygulanmasına engel teşkil etmez. Ancak KMK 34’ün ifadesine göre bu davalar kanun yolu mercilerince tedbiren tedricen icraya da mâni olabilir. Somut olarak, mahkeme veya Yargıtay uygulamanın durdurulmasına ara kararla hükmedebilir. Duraklatma ihtimali, telafisi güç işlemlerde (ortak yerin yapısının değiştirilmesi, uzun süreli tahsisler) yüksek; para taleplerinde düşüktür. Talep dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmeli ve neden telafinin imkânsız olacağı somut olayla gösterilmelidir.
7 günlük itiraz ile 6 aylık dava arasındaki fark nedir?
Yedi günlük bildirim (KMK 32), tescile tabi kararların kendi payınıza düşen kısım yönünden tescil ve uygulanmasını engellemeye yarar; etkisi kişisel ve sınırlıdır. Altı aylık iptal davası (KMK 34) ise kararın tamamını, bütün kat malikleri bakımından ortadan kaldırır; etkisi geniş ve kalıcıdır. Tescil gerektirmeyen aidat kararı gibi konularda 7 günlük yol anlamlı değildir; asıl yol davadır. Yönetim planı değişikliği gibi kütüğe işlenen kararlarda ise iki yolun birlikte kullanılması korunmanın en güvenli biçimidir.
Genel kurul toplantısına çağrılmadıysam karar bana karşı kullanılabilir mi?
Çağrı usulüne uyulmaksızın alınan karar, usul sakatlığı nedeniyle iptal edilebilir; KMK 24, toplantıya çağrının ihtarnamenin yönetici tarafından malike bildirilmesi ya da kapıya yapıştırılması gibi belirli şekillerden biriyle yapılmasını öngörür. Çağrılmadığınız toplantıda aleyhinize karar alınmışsa, 6 aylık süre içinde iptal davası açarak çağrı eksikliğini ileri sürmelisiniz. Süresi içinde dava edilmez ve toplantıyı izleyen ilk genel kurul da geçerse, usul eksikliği artık ileri sürülemez. Davada çağrının yapıldığını ispat yükü, davalı tarafın üzerinde toplanır.
Arsa payı küçük olan kat maliki de dava açabilir mi?
Evet. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 1998/7449 esas, 1998/8666 karar sayılı kararında, iptal davasını kat maliklerinden her birinin tek başına açabileceği kabul edilmiştir. Pay büyüklüğü, dava ehliyetine engel değildir; tek daireli malik de çok paylı malik gibi davacı olabilir. Davanın tüm kat maliklerine karşı açılması zorunlu olduğundan, davacı payı ne olursa olsun kazanılan iptal hükmü kararı tüm yönleriyle etkisiz kılar. Bu düzenleme, çoğunluğun baskısı altındaki küçük pay sahiplerini koruma amacı taşır.
Ne Zaman Avukata Başvurmalısınız?
Karar tutanağının elinize geçtiği andan itibaren süre işlemeye başlar; 7 günlük bildirim için bu süre fiilen günlerdir. Karara itiraz etmeyi düşünüyorsanız tutanağın bir örneğini, çağrı belgelerini ve varsa yönetim planını toplayıp vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yaptırın. Özellikle aidat artışı, yönetici atanması, ortak yer tahsisi ve yönetim planı değişikliği konulu kararlarda, itirazın hangi yoldan ve hangi gerekçelerle yapılacağı dosyaya özgü belirlenmelidir. Genel kurul kararlarına itiraz ve iptal davaları konusunda destek almak için iletişim sayfamızdanbize ulaşabilirsiniz.
Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; genel kurul tutanakları, yönetim planları ve kat mülkiyeti kayıtları her binada farklılık gösterdiğinden kendi dosyanızın hukuki değerlendirmesi için avukatınıza danışınız.
Leave A Comment