Genel kurulda aidat paylaşımına ilişkin yeni bir karar alındı ya da yönetim planında sizi rahatsız eden bir oran var: bodrum katındaki dükkanla üst kattaki dubleks daireden aynı aidat isteniyor, terası olan daireye ek gider yüklenilmiş ya da arsa payı düşük olmasına rağmen payı yüksek hesaplanmış olabilir. Peki kat malikleri ortak gider ve aidat paylaşımı nasıl belirlenir ve haksız bulduğunuz orana karşı ne yapabilirsiniz? Kural şudur: Kat malikleri arasında başka türlü anlaşma veya yönetim planında hüküm bulunmadıkça, kapıcı-kaloriferci-bahçıvan-bekçi giderleri ve avansları eşit; anagayrimenkulün sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise her kat malikinin kendi arsa payı oranında paylaşılır. Bu oran, kat maliklerinin tamamının olumlu oyuyla değiştirilebilir. Bu rehberde KMK madde 20’nin paylaşım düzenini, oran değişikliğinin koşullarını ve ödemeyen kat malikine karşı izlenebilecek yolları adım adım açıklıyoruz.
KMK Madde 20: Ortak Gider Paylaşımının Temel Kuralı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, apartman ve site yaşamının ekonomik dengesini kuran hükümdür. Buna göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak gider ve avanslara katılmakla yükümlüdür. Kanun koyucu iki farklı ölçüt benimsemiştir: personel giderlerinde eşitlik, geri kalan ortak giderlerde arsa payı oranı. Bu ikili ayrımın pratikteki anlamı şudur: aynı binada oturuyor olmanız, kapıcının maaşını herkesle eşit paylaşmanızı gerektirir; ancak çatı onarımı gibi bakım giderlerinde arsanızdaki payınız ne kadarsa o oranda katkıda bulunursunuz.
Maddenin üçüncü bendi ayrıca önemli bir kapatma hükmü içerir: Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yani balkonu olmayan daire sahibi, dış cephe boyası giderinden; sitesinin havuzunu hiç kullanmayan kat maliki de havuz işletme giderinden sırf kullanmıyor olmakla kurtulamaz.
Hangi Giderler Eşit, Hangi Giderler Arsa Payı Oranında Paylaşılır?
KMK 20/b’ye göre paylaşım ölçütü giderin türüne göre değişir. Aşağıdaki tablo günlük hayatta en çok sorulan gider kalemlerini yasal ölçüte göre özetliyor:
| Gider kalemi | Paylaşım ölçütü (KMK 20) |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi ücretleri ve bunların avansları | Eşit olarak |
| Anagayrimenkulün sigorta primleri | Arsa payı oranında |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında |
| Yönetici aylığı gibi diğer giderler | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin işletme giderleri ve giderler için toplanacak avans | Arsa payı oranında |
Bu ayrımın altını çizen nokta şudur: eşitlik ölçütü yalnızca personel giderlerine özgüdür. Asansör bakımı, çatı onarımı, dış cephe, baca temizliği, site içi yollarının aydınlatması gibi kalemler arsa payı oranında paylaşılır. Arsa payı, tapu kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı gösterilen ve toplamı arsayı aşmayan orandır; brüt alanla birebir aynı şey değildir.
Aidat Denilen Şey Hukuken Nedir?
Günlük dilde aidat, KMK 20 kapsamındaki gider ve avans paylarının dönemsel olarak toplanmış halidir. Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında belirlenen aidat, bir sözleşme borcu değil, kanundan doğan katılma yükümlülüğünün uygulamasıdır. Bu nedenle aidat borcunun kaynağı tek başıyla genel kurul kararı değildir: karar, kanunun emrettiği paylaşım biçimine aykırıysa o kısım kat malikiyi bağlamaz.
Aidatın dönemsel edim niteliği taşıması, zamanaşımı sonucunu da belirler. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4236 E., 2017/8816 K. sayılı ve 02.11.2017 tarihli kararında da belirtildiği üzere, dönemsel edim niteliğindeki aidat alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir; 5 yılın geçmesiyle önceki dönem borçları tahsil edilemez. Yönetici 10 yıllık eski aidatların ödenmesini talep ediyorsa itiraz edebileceğiniz başlıca nokta budur.
Arsa Payı Oranı Haksızsa Ne Yapılabilir?
Arsa payı oranları, kat mülkiyetine geçişte tapuya tescil edilen değerlerdir ve bağımsız bölümün gerçek kullanımına her zaman tam uyuşmayabilir. Küçük daireye yüksek pay, dükkana düşük pay verilmiş olması sık görülen şikâyetlerdendir. Burada hukuken iki ayrı yol vardır:
- Paylaşım ölçütünün değiştirilmesi: KMK 20/I’deki kural, aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça geçerlidir. Kat malikleri bu kuraldan farklı bir paylaşım biçimi (örneğin tüm giderlerin eşit paylaşılması ya da kullanım yoğunluğuna göre belirlenmesi) benimsemek isterlerse, bu ancak kat maliklerinin tamamının olumlu oyuyla mümkündür; çünkü KMK 28 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi oybirliği gerektirir. Genel kurul çoğunluk kararıyla tek taraflı olarak arsa payı ölçütünü eşitliğe çeviremez.
- Arsa payının düzeltilmesi: Pay oranlarının kendisi hatalıysa, arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir. Bu dava paylaşım ölçütü değişikliğinden farklı bir yoldur ve tapu kayıtlarının tashiiline yöneliktir.
Bir diğer pratik nokta: kat malikleri, genel kurulda alınan kararın tutanağına itiraz kaydı düşerek, kararın kendilerine tebliğinden itibaren süresi içinde KMK 34 ve devamındaki hükümler uyarınca iptal davası açabilir. Eksik hizmet aldığını düşünen kat malikinin yapması gereken şey aidatı ödemeyi bırakmak değil, kararın dayanağına ve paylaşım oranına zamanında itiraz etmektir.
Gider veya Avans Payını Ödemeyen Kat Malikine Karşı Hangi Yollar Var?
KMK 20/II uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Yani yol tek değil: hem genel hükümlere dayalı alacak davası hem de ilamsız icra takibi mümkündür.
Borcun doğduğu tarih noktasında Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/2284 E., 2018/6954 K. sayılı ve 31.10.2018 tarihli kararında belirtildiği üzere; ortak giderin dayanağını oluşturan düzenleme; işletme projesi ise işletme projesinin davalıya tebliğ edildiği tarih, kat malikleri kurulu kararı ise kurula katılmışsa karar tarihi, katılmamışsa kararın tebliğ edildiği ya da borcun başka bir biçimde öğrenildiği tarih, bu da yoksa icra takibinde ödeme emrinin tebliği esas alınmalıdır. Bu ayrıntı, yalnız faiz başlangıcı için değil, dava ve takip sürelerinin hesabı için de kritiktir.
Ödemede gecikilen her gün için ayrıca aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı talep edilebilir. Uygulamada bu oran, aidat anlaşmazlıklarında alacaklının en güçlü kozlarından biridir; uzun yıllar birikmiş bir aidat borcunda gecikme tazminatı anaparanın üzerine çıkabilir.
Kusurlu Davranışla Ortaya Çıkan Giderlere Rücu
Maddenin son fıkrası, hakkaniyet ilkesine dayalı bir dengeleme getirir: kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebebiyle ortaya çıkan giderler için, gidere katılanların yaptıkları ödemeler üzerinde o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı doğar. Örneğin bir dairenin su tesisatı bakımı yapılmadığı için bodrumu su bastıysa, pompalama ve kurutma giderleri tüm kat maliklerince değil, kusuru olan daire sahibine rücuen tahsil edilebilir.
Pratikte bu hükmün ispat yükü yönünden dikkatli kurgulanması gerekir: kusurun hangi bağımsız bölümden kaynaklandığı, giderin kusursuz olay olup olmadığı ve yapılan ödemelerin belgelendirilmesi gerekir. Bu nedenle rücu taleplerinde tutanak, fotoğraf ve fatura gibi delillerin olay anında toplanması büyük önem taşır.
İstanbul’da Aidat ve Gider Paylaşımı Uyuşmazlıklarında Dava Süreci
Aidat ve ortak gider paylaşımından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. İstanbul’da bu tip dosyaların yoğunluğu, hem çok sayıda kat mülkiyetli yapı hem de karma kullanımlı (konut + dükkân) binaların fazla olmasından kaynaklanır. Davada öncelikle yönetim planı incelenir; plan hükmü varsa plan, yoksa KMK 20’nin kanuni paylaşımı uygulanır. Karşı taraf zamanaşımı def’inde bulunmuşsa 5 yıllık süre her dönem borcu için ayrı ayrı hesaplanır.
Dava öncesinde mülkiyet, payları, genel kurul tutanakları ve borç dönemselliği defter kaydı gibi temel belgelerin toplanması, hem süreci kısaltır hem de itiraz ihtimallerini baştan kapatır. Kat malikleri kurulu kararı paylaşım ölçütünü değiştirmişse, bu değişikliğin oybirliğiyle alınıp alınmadığı dosyanın kaderini belirleyen ilk sorudur.
Sık Sorulan Sorular
Ortak giderlere katılmak istemediğimi beyan etsem borçtan kurtulur muyum?
Hayır. KMK 20/c uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yani havuzu, asansörü veya lobiyi kullanmadığınızı beyan etmeniz borcu ortadan kaldırmaz; tek yol, paylaşıma ilişkin karara veya oran haksızlığına zamanında itiraz edip dava açmaktır.
Genel kurul çoğunlukla ‘herkes eşit aidat ödesin’ kararabilir mi?
Kural olarak hayır. KMK 20’deki arsa payı ölçütü, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşması olmadıkça uygulanır ve bu anlaşmanın yönetim planına işlenmesi KMK 28 gereği oybirliği yani tüm kat maliklerinin olumlu oyuyla mümkündür. Çoğunluk oyuyla alınan eşit aidat kararı, karşı oy veren kat maliki yönünden bağlayıcı değildir ve iptali istenebilir.
Kapıcı gideri neden arsa payına göre değil de eşit paylaşılıyor?
KMK 20/a, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansları açıkça eşit paylaşım esasına bağlar. Gerekçe, bu hizmetlerin kişi başına düşen yoğunluktan çok, binadaki bağımsız bölüm sayısına bağlı olmasıdır. Sigorta, bakım-onarım, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri ise değer ölçüsü gerektirdiğinden arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planında aksi belirtilmedikçe bu ayrıma sonra tek taraflı olarak da değiştirilemez.
Yönetici eski yıllardan birikmiş aidat borcu için ne zamana kadar takip yapabilir?
Aidat, dönemsel edim niteliğinde bir alacaktır ve Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4236 E., 2017/8816 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle her dönem borcu için zamanaşımı ayrı ayrı işlemeye başlar; 5 yılı aşan dönemler için borçlu zamanaşımı def’inde bulunarak takibin o kısım yönünden durdurulmasını sağlayabilir.
Aidat borcu yüzünden mülküme haciz konulabilir mi?
Evet. Ödenmeyen gider ve avans payı, alacaklı kat malikleri veya yönetici tarafından hem dava hem de ilamsız icra takibi yoluyla tahsil edilebilir. Takibin kesinleşmesi hâlinde borçlu kat malikinin diğer malvarlığı üzerine haciz konulabileceği gibi, ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı da talep edilebilir. Süreç, KMK 20/II’de öngörülen yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere dayalı hakların kullanılmasıyla yürütülür.
Komşunun kusuruyla oluşan ortak gideri tüm kat malikleri mi öder?
KMK 20’ün son fıkrasına göre, gider kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu davranışı sebebiyle doğmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı vardır. Somut olayda kusurun kaynağı, giderin kusursuz bir olay olup olmadığı ve yapılan ödemeler belgelerle gösterilerek rücu alacağı talep edilir; ispat külfeti rücu edene aittir.
Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; genel kurul tutanakları, yönetim planları ve kat mülkiyeti belgelerinizin somut incelemesi gerekebilir. Aidat paylaşımı veya ortak gider uyuşmazlığınız hakkında birebir değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Leave A Comment