Kapınıza bir gün “binanız riskli yapı olarak tespit edilmiştir” diye bir tebligat gelir. Paylaşımlı bir apartmanda oturuyorsanız sürecin hızla ilerlemesi, komşuların yüklenici görüşmelerine girişmesi ve sizin ne yapacağınızı bilememeniz bir araya gelir. Asıl risk, maddi riskin kendisinden değil süreçten habersiz olmaktan doğar: 15 günlük itiraz süresi sessizce geçer, genel kurul kararına itiraz edilmez, kat karşılığı sözleşme okunmadan imzalanır ve yıllar sonra tapudaki payınız beklediğiniz değerden çok uzağa gider. Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun’un çizdiği sıkı bir takvimle yürür ve her adımın kendi itiraz yolu vardır. Bu rehberde süreci tespitten yıktırmaya, karar mekanizmasından Yargıtay’ın güncel içtihatlarına kadar adım adım ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun Nedir?
Kentsel dönüşüm, deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan alanların ve yapıların yenilenerek güvenli hâle getirilmesi sürecinin genel adıdır. Sürecin hukuki dayanağı, 16 Mayıs 2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Kanun iki temel araç kullanır: bir bölgenin bütününün riskli alan veya rezerv yapı alanı ilan edilmesi ve tekil yapı ölçeğinde “riskli yapı” tespiti. Binanız tek başına riskli sayılabileceği gibi, bulunduğu mahallenin riskli alan ilan edilmesi suretiyle de dönüşüm kapsamına girebilir. Her iki durumda da süreç Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın eşgüdümünde yürür ve mülk sahibine tanınan süreler tebligatla işlemeye başlar. Deprem riskinin en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerdeki yenileme pratiklerini de bu Kanun çerçevelendirir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır, Tapudaki Şerh Ne Anlama Gelir?
Riskli yapı tespitini mülk sahibi değil, kanunun gösterdiği kurum ve kuruluşlar yapar. Süreç pratikte üç adımlıdır: İl özel idaresi veya büyükşehir belediyesi tarafından görevlendirilen ya da doğrudan mülk sahiplerince işveren gösterilen lisanslı kuruluşlar binayı rapora bağlar; rapor, ilgili il müdürlüğünce incelenir ve uygun bulunursa “riskli yapı” tespiti kesinleşir; tespit, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/654 esas, 2022/163 karar sayılı ve 22.02.2022 tarihli kararında da belirtildiği üzere, tapu müdürlüğü yapının riskli olduğunu ve tapuya şerh verildiğini ilgili malike bildirir. Şerh, tapunun iptali anlamına gelmez; konutun satışını engelleyen bir kısıtlık da değildir. Ancak alıcıya binanın durumunu görünür kılar ve fiyat üzerinde belirleyici olur. Şerhin asıl fonksiyonu, sürecin tüm malikler nezdinde şeffaf biçimde başlatılmasıdır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük İdari İtiraz ve 30 Günlük Dava Hakkı
Tespit her malikçe kabul edilmek zorunda değildir ve Kanun iki ayrı itiraz kapısı öngörür. Birincisi, riskli yapı olduğu bildirilen malik, bildirimin tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurarak idari yoldan itiraz edebilir. İkincisi, 6306 sayılı Kanun’a göre tesis edilen idari işlemlere, dolayısıyla riskli yapı tespitine karşı, ilgililer ve menfaati bulunanlar tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açabilir. Bu iki yol birbirinin alternatifi değil, birbirini tamamlayan güvencelerdir: idari itiraz sonuç vermezse veya reddedilirse yargı yolu hâlâ açıktır. Yargıtay HGK’nın 2018/654 E., 2022/163 K. sayılı kararı, itirazların reddedilmesi veya itiraz sürecinin kesinleşmesi hâlinde sıranın tahliye ve yıkım aşamasına geleceğini hatırlatır. Dolayısıyla teknik itirazde bulunacakken zemin, deprem yükü ve yapı güvenliği raporlarının karşı raporla sorgulanması, hukuki süreçte rol alan mühendis raporlarının dosyaya girmesi büyük önem taşır.
Tahliye ve Yıktırma Süreci: 60 Gün ve 30 Günlük Ek Süre Kuralı
Tespit kesinleştikten sonra sıra binanın tahliye ve yıktırılmasına gelir. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca uygulamaya başlanmadan önce riskli yapıların yıktırılması için maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar tebligat yapılır ve otuz günden az olmamak üzere ek süre tanınır. Ek süreye rağmen yıkım gerçekleşmezse binayı idare yıktırır; yıkım masrafı maliklerden 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1718 E., 2017/7402 K. sayılı kararı buradaki psikolojik direnmelere de noktayı koyar: riskli yapı raporuna bağlı yıkım kararı, kat maliklerinin isteğine veya oybirliğine bağlı değildir. “Komşu istemedi, biz de yıkmayız” savunması 6306 rejiminde bir sonuç doğurmaz. Bu nedenle direnci, yıkımın önlenmesi değil; tespitin hukuki denetimi ve yeni yapı süreçnde değerinin korunması yönünde kullanmak gerekir. Binayı süresinde boşaltmayanlar için de idarenin re’sen tahliye imkânı gündeme gelir.
Yeniden Yapım Kararı ve Kat Maliklerinin Üçte İki Çoğunluğu
Yıkım sonrası asıl pazarlık, yeni yapının nasıl ve hangi bedelle yapılacağına ilişkindir. Kanun, riskli yapının bulunduğu parselin yeniden inşası için kat maliklerinin arsa payları oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar almasını öngörür. Karar tutanağa bağlanır ve toplantıya ya da karara katılmayanlara tebliğ edilir. Yargıtay içtihadı bu aşamada usul hassasiyetini korur: 20. Hukuk Dairesi’nin anılan kararında, gündemde bulunmadığı hâlde yeni inşaatın belirli bir şirkete verilmesinin oylanması, süreci usulen zedeleyen bir eksiklik olarak değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/654 E., 2022/163 K. sayılı kararına konu olan olayda ise 6306 sayılı Kanun’a ilişkin kararların ve yükleniciyle sözleşme imzalanmasına dair kararların alındığı olağanüstü genel kurul toplantısının iptali tartışılmış; Kurul, kat maliklerinin korunmasına yönelik bu denetim zeminini teyit etmiştir. Pratikteki anlamı şudur: genel kurul toplantısına çağrı usulü, gündem, çoğunluk ve imza süreçlerindeki aykırılıklar, kat malikleri kurulu kararının iptali davasıyla giderilebilir.
Karara Katılmayan Malikin Payına Ne Olur? Rayiç Bedel, Açık Artırma, Hazine Tescili
Sürecin en çok korkulan sorusu şudur: “Ben yeni yapıya katılmak istemiyorsam evim elden gider mi?” Kanunun cevabı ölçülüdür: mülkiyet bedelsiz elden gitmez, ama sürecin dışında da kalınmaz. Yeniden yapım kararının kendilerine tebliğ edilmesini izleyen 15 gün içinde kararı kabul etmeyen maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleşmezse, paylar Bakanlığın talebi üzerine tespit edilen rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Yani kanun, direnen maliki yeni yapıya zorlamak yerine payını rayiç bedel üzerinden nakde çeviren bir mekanizma kurar. Buradaki kritik mücadele alanı rayiç bedelin tespitidir: değer tespiti de bir idari işlem olduğundan, düşük bulunduğu hâlde süresinde itiraz veya dava yoluna gidilmeyen bedeller kesinleşir. Yeniden yapımda hak edilecek bağımsız bölüm, geçici barınma ve kira benzeri unsurlar da kat karşılığı sözleşmenin pazarlık konusudur.
İstanbul Örneği ve Yargıtay’ın Güncel İçtihatları
İstanbul, kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı kenttir ve Yargıtay’ın güncel kararları da sürecin hangi noktalardan denetlenebileceğini somutlaştırır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/8181 esas, 2025/2657 karar sayılı ve 27.02.2025 tarihli kararına konu olan olay Şişli’dedir: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararı verilen binaya 07.07.2021 tarihli yevmiye ile tapuya şerh konulmuş, ardından tüm kat maliklerinin katılımıyla toplanan olağanüstü genel kurulda alınan kararlar — aralarında binanın yedi gün içinde boşaltılması — İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin önüne iptal davası olarak taşınmıştır. Dosya, riskli yapı sürecinde genel kurul kararlarının yargı denetimine tâbi olduğunu göstermesi bakımından öğreticidir: sürece direnmek değil, usulsüz kararı süresinde dava konusu etmek sonuca götürür. Bir başka güncel gelişme Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2026/23 esas, 2026/496 karar sayılı ve 12.02.2026 tarihli kararından gelir: 6306 gereği riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malik, yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca tüketici konumundadır ve uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemeleri görevlidir. Bunun pratik sonucu, kat karşılığı sözleşmedeki haksız şartların tüketici hukuku denetimine tabi tutulabilmesi ve malikin sözleşme önündaki zayıf konumunun güçlü güvencelerle desteklenmesidir.
Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitine karşı hangi sürede ve nereye itiraz edilir?
Riskli yapı bildiriminin tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne idari itiraz yapılabilir. İtiraz yeterli görülmezse veya reddedilirse, tesis edilen idari işleme karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açma yolu açıktır. İtiraz dilekçesinde zemin durumu, yapı güvenliği ve raporu hazırlayan kuruluşun incelemesi gibi teknik hususların karşı raporla desteklenmesi, hukuki şansı ciddi biçimde artırır. Süreler hâkim tarafından re’sen gözetildiğinden, geç kalınan itirazlar esastan incelenemez.
Kat malikleri üçte iki çoğunluğu sağlayamazsa süreç ne olur?
Yeniden yapım kararı için arsa payları itibarıyla en az 2/3 çoğunluk gerekir. Çoğunluk sağlanamadığında bina, riskli yapı tespiti ve yıktırma aşamaları bakımından süreç dışı kalmaz; çünkü Yargıtay’a göre riskli yapı raporuna bağlı yıkım kararı kat maliklerinin isteğine bağlı değildir. Çoğunluk eksiği öncelikli olarak yeni yapının masa başı organizasyonunu etkiler: anlaşma sağlanamayan hâlde Kat Malikleri Kanunu’nun klasik paylaşım müesseseleri veya 6306’nın öngördüğü satış-tescil mekanizması gündeme gelir. Somut hangi yolun açılacağı, tapu yapısı ve maliklerin tutumuna göre değişir.
Riskli yapı kapsamında kat karşılığı sözleşme imzalayan konut maliki tüketici sayılır mı?
Evet. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.02.2026 tarihli ve 2026/23 E., 2026/496 K. sayılı kararıyla, 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan malik, yükleniciyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 6502 sayılı Kanun anlamında tüketici kabul edilir. Uyuşmazlıkların çözümünde tüketici mahkemeleri görevlidir. Bu tespit, sözleşmedeki haksız şartların iptali, aydınlatma yükümlülüğü ve tüketici lehine yorum ilkelerinin kentsel dönüşüm sözleşmelerine uygulanabilmesi kapısını açar.
Riskli yapı şerhi konutun satışını engeller mi?
Hayır, şerh bir satış yasağı değildir. Şerh, tespitin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde görünür kılınmasını sağlar; alıcı binanın riskli yapı kapsamında olduğunu satış öncesinde öğrenir. Ancak pratikte şerh, konutun pazarlık değerini belirgin biçimde düşürür ve alıcı bulmayı zorlaştırır. Ayrıca şerhli dönemin süresi, tespit ile ilgilidir; satış sonrasında yeni malik, sürece taraf olarak tebligatları ve kararlara itiraz sürelerini devralır. Bu nedenle şerh sonrası satışlarda sürecin hangi aşamada olduğunun tapu ve il müdürlüğü kayıtlarıyla saptanması gerekir.
Binde oturan kiracı tahliye sürecinde hangi haklara sahiptir?
Kentsel dönüşümde tahliye yükümlülüğü öncelikle maliklere yöneltilir: altmış günden az olmamak üzere verilen süre içinde bina boşaltılıp yıktırılmazsa otuz günlük ek süre tanınır ve ardından idare re’sen tahliye edip yıktırabilir. Kiracı açısından bu, tahliyenin geciktirilemez olduğu anlamına gelir; ancak kira sözleşmesinden doğan haklar ayrı tartışılır. Yargıtay’ın Şişli kaynaklı güncel kararında da görüldüğü gibi, tahliyeye ilişkin genel kurul kararları dava konusu edilebilir; ancak bu dava yıkım işlemini kendiliğinden durdurmaz. Kiracının makul tahliye süresi ve benzeri talepleri, sürecin ev sahibi-kiracı hukukundaki yansımalarıdır ve somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Rayiç bedel düşük tespit edilirse itiraz edilebilir mi?
Rayiç değer tespiti, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde tesis edilen idari işlemlerden biridir; bu nedenle tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava edilebilir. Karara katılmayan malikin payının satışında “Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere” satış şartı, arsa payının açık artırmada daha yüksek bedelle alıcı bulmasına imkân tanır; Hazine’ye geçiş hâlinde ise ödenecek rayiç bedel belirleyici olur. Değer tespitinde emsal analizleri, imar durumu ve gelişme hakkı gibi unsurların bilirkişiye doğru aktarılması sonucu değiştirebilir. Süresinde itiraz edilmeyen değerler kesinleşir.
Sonucu Etkileyen Adım: Süreleri Kaçırmamak
Kentsel dönüşümde tüm haklar gibi itiraz hakları da süreli haklardır. 15 günlük idari itiraz, 30 günlük idari dava, genel kurul kararına itiraz ve rayiç bedele itiraz ekleri bir kez kaçtığında telafisi zor sonuçlar doğurur. Tapunuz, alacağınız bağımsız bölüm ve sözleşme koşulları; sürecin her aşamasında profesyonel bir hukuk değerlendirmesiyle korunabilir. Kentsel dönüşüm sürecinizle ilgili somut bir değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; riskli yapı tespiti, genel kurul kararları ve tapu işlemlerine ilişkin haklarınız somut olayın özelliklerine göre değişebilir.
Leave A Comment