Kısa cevap: Bir binanın komşu parsele taşan kısmı için komşu malik kural olarak elatmanın önlenmesi (yıkım) ve ecrimisil isteyebilir. Ancak taşkın yapıyı iyi niyetle yapan malik, TMK m. 725 uyarınca uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da o bölümün mülkiyetinin kendisine devrini (temliken tescil) isteyebilir. Bunun için komşunun taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş olması ve durum ile koşulların taşkın yapı sahibini haklı göstermesi gerekir. İyi niyet yoksa taşan kısmın yıkımı gündeme gelir.
Yeni alınan bir arsada bina yapılırken ya da yıllar önce yapılmış bir binada yapılan ölçümde, yapının bir kısmının komşu parsele geçtiği ortaya çıkabilir. Bu durumda taraflardan biri “binam yıkılacak mı?”, diğeri “toprağımı geri alabilir miyim?” sorusuyla karşılaşır. Kanun, bu çatışmada hem mülkiyet hakkını hem de ortaya çıkmış ekonomik değerin korunmasını gözetir.
Bu rehber, taşkın yapının ne olduğunu, TMK m. 725’in şartlarını, 15 günlük itiraz süresini, komşunun hangi davaları açabileceğini ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin incelediğimiz kararlarında öne çıkan noktaları anlatır. İstanbul’daki parsel ve kat mülkiyeti uygulamasına dair notlar da eklenmiştir.
Taşkın Yapı (Taşkın İnşaat) Nedir?
Taşkın yapı, bir parsel üzerinde yapılan binanın veya yapının bir bölümünün komşu parselin sınırını aşmasıdır. Taşma yatay olabileceği gibi, yapının üst katlarının veya temelin komşu arazinin altına ya da üstüne geçmesi biçiminde de görülebilir. Yargıtay’ın aktardığı ilkeye göre taşkın yapıdan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı biçimde bağlı olan esaslı yapılardır; yani taşan bölümün yapının tamamlayıcı parçası niteliğinde olması gerekir. Geçici bir baraka, çit ya da kolayca sökülebilen bir ekleme bu kapsama girmez.
Taşkın yapı, haksız inşaattan (TMK m. 724) farklıdır. Haksız inşaatta kişi tamamen başkasının arazisine yapı yapmıştır. Taşkın yapıda ise kişi kendi parseline yapı yapmış, ancak bu yapı sınırı aşmıştır. Kanun koyucu bu ikinci durum için ayrı, daha esnek bir düzenleme getirmiş ve TMK m. 725’i kabul etmiştir.
TMK 725 Ne Söylüyor?
TMK m. 725’in iki temel kuralı vardır:
- Yapı malikinin komşu parselde irtifak hakkı varsa: Taşan kısım, taşılan parselin değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası olur.
- İrtifak hakkı yoksa: Zarar gören malik, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmemişse ve durum ile koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 16.10.2017 tarihli kararında (E.2015/3503, K.2017/5392) maddeyi şu şekilde özetler: taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle “üst toprağa bağlıdır” kuralına bir istisna getirilmiştir. Yani yapı gibi önemli bir ekonomik ve sosyal değerin yok edilmemesi amaçlanır. Ancak bu, her taşkın yapıya otomatik koruma anlamına gelmez; şartların birlikte gerçekleşmesi aranır.
Temliken Tescil İçin Aranan Şartlar
Yargıtay’ın kararlarında vurguladığı şartları üç başlıkta toplayabiliriz:
| Şart | Ne anlama gelir? | Pratikte neye bakılır? |
|---|---|---|
| İyi niyet | Yapı malikinin sınırı aştığını bilmemesi ve bilecek durumda olmaması | Ruhsat, aplikasyon krokisi, yüklenici ve ölçüm kayıtları, ihmal derecesi |
| 15 günlük itiraz yokluğu | Komşunun taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmemiş olması | İhtarname, şikâyet dilekçesi, yazışma, tanık |
| Durum ve koşulların haklı göstermesi | Taşan kısmın ayrılmasının mümkün olması ve taraflar arasında aşırı orantısızlık bulunmaması | İmar durumuna göre ifraz imkânı, her iki tarafın zarar ve yararı |
İyi niyet nasıl değerlendirilir?
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yukarıdaki kararında iyi niyetin, Medeni Kanun’un 3. maddesindeki öznel iyi niyet olduğu belirtilmiştir. Yapı maliki, kendisinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine rağmen sınırı aştığını bilmiyorsa veya bilecek durumda değilse ya da sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir neden varsa iyi niyetli kabul edilir. Aynı karara göre iyi niyetin ispatı kural olarak taşkın yapı malikine aittir; ancak mahkeme iyi niyet konusunu kamu düzeniyle ilgili gördüğü için kendiliğinden de göz önünde tutmalıdır.
Bu çok önemli bir ayrıntıdır: yapı yapan kişi iyi niyetli değilse, taşkın kısım aşırı zarar doğurup doğurmadığına bakılmaksızın yıkımla karşı karşıya kalabilir. Dolayısıyla inşaattan önce parselin tapu ve kadastro sınırlarının güncel ölçümle doğrulanması, bu iyi niyet açısından da koruyucu bir adımdır.
15 Günlük İtiraz Süresi: Ne Zaman Başlar?
Kanunda itiraz süresi, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gündür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, aynı 2017 tarihli kararında, bu sürenin başlangıcının objektif olarak, yani yapının görünebilir hale geldiği tarihe göre belirlenmesi gerektiğini ifade etmiştir. Taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan öznel nedenler dikkate alınmaz. Karara göre itiraz hiçbir şekle bağlı değildir; amaç, yapının ilerlemesini ve zararın büyümesini önlemektir.
Pratikte bu, şu anlama gelir: Komşunuz sınırınıza yaklaşan bir inşaat yapıyorsa ve taşma şüphesi varsa beklememelisiniz. Hızlıca sınır ölçümü isteyin, noter kanalıyla yazılı itiraz gönderin ve gerekiyorsa mahkemeden tedbir talep edin. Sözlü uyarı kanunen itiraz sayılabilir, ancak ispatı zor olduğu için yazılı kayıt tercih edilmelidir.
Komşu Malik Hangi Davaları Açabilir?
Taşmadan zarar gören malik, mülkiyet hakkına dayanarak şu taleplerde bulunabilir:
- Elatmanın önlenmesi ve yıkım: Taşan kısmın kaldırılması (TMK m. 683 ve devamı çerçevesinde). Yargıtay 1. HD’nin 16.10.2017 tarihli dosyasında dava, elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil davası olarak açılmıştır.
- Ecrimisil: Haksız işgal süresince arazinin kullanım bedeli. Ecrimisil talebi için işgalin haksız olması gerekir.
- Yıkım mümkün değilse tazminat: Yargıtay 1. HD’nin 28.05.2015 tarihli dosyasında (E.2015/3007, K.2015/7832) davacı, elatmanın önlenmesi ve yıkım istemiş, mümkün olmadığı takdirde zararının tazminini talep etmiştir.
Dava aşamasında taşkın yapı maliki, TMK m. 725 kapsamında savunma yoluyla temliken tescil isteyebilir. Yargıtay, bu talebin ayrı bir dava açılmasına gerek kalmadan, aynı davada savunma olarak ileri sürülebileceğini belirtmektedir. Bunun amacı uyuşmazlığın hızlı çözülmesi ve dava ekonomisidir. Ancak savunmada tescil istenmişse mahkeme bu talebi incelemeden yalnızca yıkıma hükmedemez.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararlarından Dersler
Savunma yoluyla tescil talebi mutlaka incelenmelidir
16.10.2017 tarihli kararda (E.2015/3503, K.2017/5392) davalı, komşu parsele taşan yapı nedeniyle açılan elatmanın önlenmesi davasında, taşan kısmın adına tescilini savunma yoluyla istemişti. Yerel mahkeme bu talep üzerinde durmadan davayı kabul etmişti. Daire, davalı binasının taşkın olduğunun sabit olduğunu, ancak mahkemenin davalının savunması üzerinde durmadığını belirterek TMK m. 725’in koşullarının incelenmesi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.
İfraz imkânı kamu düzenine ilişkindir
28.05.2015 tarihli kararda (E.2015/3007, K.2015/7832) uyuşmazlık, İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmüş ve davalılar savunma yoluyla temliken tescil istemiştir. Yargıtay 1. HD, karar düzeltme incelemesinde, taşkın bölümün ifrazının mümkün olup olmadığı konusunda Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yazı yazılmakla yetinildiğini, oysa çap kayıtlarının düzeltilmesi, kısmi ifraz veya tevhit işlemlerinin 3194 sayılı Kanun’un 16. maddesi gereği belediye encümeni kararıyla yapılabildiğini vurgulamıştır. Daire, ifrazın kamu düzenine ilişkin olduğunu ve re’sen gözetilmesi gerektiğini belirterek önceki onama kararını kaldırmış ve yerel mahkeme kararını bozmuştur.
Bu iki karar birlikte okunduğunda, taşkın yapı davalarında yalnızca “taştı mı, taşmadı mı” sorusunun değil, iyi niyet, itiraz süresi ve ifraz imkânının da ayrı ayrı araştırılması gerektiği görülür. Bunlar yerel mahkemenin eksik inceleme yapmasına karşı Yargıtay’ın tekrarladığı noktalardır. Karar sonucu somut olayın delillerine bağlıdır; benzer bir olayda aynı sonucun çıkacağı garanti edilemez.
Uygun Bedel Nasıl Belirlenir?
Taşkın yapı maliki temliken tescil veya irtifak hakkı kazanacaksa, bunun karşılığında “uygun bedel” ödemesi gerekir. Yargıtay 1. HD’nin 2017 kararına göre hâkim, bu bedeli belirlerken yalnızca devredilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini de düşünmelidir. Uzman bilirkişiden, dava tarihine göre devredilen arsa bedelinin yanı sıra geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı ve diğer zararlar hakkında rapor alınmalıdır. Amaç, hem hakkaniyeti hem de sebepsiz zenginleşmenin önlenmesini sağlamaktır.
Bu nedenle bedel, çıplak m² fiyatından ibaret olmaz. Parselin kalan bölümünün imar durumu, kullanılabilirliği ve değer kaybı da hesaba girer.
Mirasçılar ve Yeni Alıcılar Açısından Sonuç
Yargıtay’a göre taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği, taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Dolayısıyla taşınmazlar miras yoluyla veya satışla yeni maliklere geçerse, yeni malikler bu haklardan yararlanabilir; borçlardan da sorumlu olurlar. Satın aldığınız dairenin ya da arsanın komşu parsele taştığını sonradan öğrenirseniz, bu durum sizi de etkileyebilir. Ancak 28.05.2015 tarihli dosyada mahkemenin, bina yapıldıktan sonra bağımsız bölüm maliki olanların iyi niyet durumunu ayrıca değerlendirdiğini görüyoruz; bu konuda her olay kendi koşullarıyla incelenmelidir.
İstanbul’da Taşkın Yapı Uyuşmazlıklarında Pratik Adımlar
İstanbul’da parseller küçük, yapılar bitişik nizam ve arsa değerleri yüksek olduğu için küçük bir taşma bile büyük ekonomik sonuç doğurabilir. Eski yapı stokunda, ada bazında kadastro kaymaları ve ruhsat-aplikasyon farklılıkları da sık karşılaşılan sorunlardır. Şu adımlar yol gösterebilir:
- Yapı öncesi: İnşaata başlamadan önce yetkili harita mühendisine veya lisanslı harita kadastro bürosuna aplikasyon yaptırın; ölçüyü belgeleyin.
- Taşma şüphesi varsa: Hemen ölçüm yaptırıp sonuçları saklayın. 15 günlük itiraz süresi bakımından zaman önemlidir.
- İtiraz: Noter ihtarnamesi veya KEP ile açık bir yazılı itiraz gönderin.
- Dava öncesi deliller: Keşif ve bilirkişi incelemesinin yapılabilmesi için ruhsat, onaylı proje, aplikasyon krokisi, tapu ve çap kayıtlarını toplayın.
- İfraz kontrolü: Taşan kısmın ayrılıp ayrılamayacağını ilgili belediye (encümen) nezdinde araştırın; Yargıtay bu yönü kamu düzeninden saymaktadır.
- Uzlaşma: Bedel karşılığı irtifak veya devir konusunda protokol yapılabilir. Böyle bir anlaşma tapuda resmi şekle uygun yapılmalıdır.
Sık Yapılan Hatalar
- Taşmayı öğrendikten sonra itirazı geciktirmek ve 15 günlük sürenin geçtiği savunmasıyla karşılaşmak.
- Sınır ölçümü yapmadan inşaata başlayıp iyi niyet iddiasını zayıflatmak.
- Savunmada temliken tescil talebini hiç ileri sürmemek.
- Sadece bilirkişinin taşma tespitine güvenip ifraz imkânını araştırmamak.
- Bedeli yalnızca m² fiyatı sanıp kalan parselin değer kaybını hesaba katmamak.
Sıkça Sorulan Sorular
Komşumun binası benim arsama taşmışsa hemen yıkım isteyebilir miyim?
Elatmanın önlenmesi ve yıkım davası açabilirsiniz; ancak karşı taraf TMK m. 725 kapsamında iyi niyet ve diğer şartlar gerçekleşmişse savunma yoluyla temliken tescil isteyebilir. Mahkeme bu talebi incelemek zorundadır. Taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz ettiyseniz, taşkın yapı sahibinin bu hakkı kullanması zorlaşır. Bu nedenle durumu ve elinizdeki delilleri bir avukatla birlikte değerlendirmek önemlidir.
15 gün içinde itiraz etmezsem hakkım tamamen kaybolur mu?
Hayır, hakkınız tamamen kaybolmaz. Süre geçince taşkın yapı sahibi TMK m. 725’teki imkândan yararlanabilir hale gelir; bu durumda taşan kısım için uygun bedel almanız gündeme gelir. Yani arazinizi geri alma imkânı sınırlanır, ancak bedel ve değer kaybı talep edebilirsiniz. Taşkın yapı sahibinin diğer şartları, özellikle iyi niyeti sağlaması da gerekir; aksi halde yıkım mümkün olabilir.
Taşkın yapı sahibi iyi niyetli değilse ne olur?
Yargıtay 1. HD’nin 16.10.2017 tarihli kararına göre yapı yapan kişi iyi niyetli değilse, aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucu doğabilir. İyi niyetin ispatı kural olarak taşkın yapı malikine aittir ancak mahkeme bunu kendiliğinden de gözetir. Örneğin sınırı bilerek aşmak, ruhsat ve aplikasyon belgelerini umursamamak iyi niyet iddiasını zayıflatan unsurlardır.
Temliken tescil davasını ayrı mı açmam gerekir?
Her zaman değil. Yargıtay’ın aktardığı ilkeye göre taşkın inşaat nedeniyle temliken tescil isteği, davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Eğer taşkın yapı maliki dava açılmadan önce tescil istiyorsa bağımsız bir tescil davası açabilir. Savunma yolu seçildiğinde bile talebin mahkemeye açıkça bildirilmesi ve gerekli harcın yatırılması önemlidir; bu konudaki usul farklılıkları dosyaya göre değişebilir.
Uygun bedel nasıl hesaplanır?
Uygun bedel, yalnızca devredilecek arsa parçasının değeri değildir. Yargıtay’a göre bilirkişi, dava tarihine göre devredilen kısmın bedeli yanında kalan kısmın uğradığı değer kaybını ve malikin diğer zararlarını da raporlamalıdır. Bunun amacı malikin özverisini karşılamak ve sebepsiz zenginleşmeyi önlemektir. Bu hesap parselin imar durumuna, konumuna ve taşkın bölümün büyüklüğüne göre değiştiği için kesin bir rakam vermek mümkün değildir.
Satın aldığım dairenin taşkın olduğunu sonradan öğrendim, sorumlu muyum?
Taşkın yapı davalarında yeni malikler de taraf olabilir. Yargıtay, temliken tescil hakkının taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğinde olduğunu, taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni maliklerin bu haklardan yararlanabildiğini ve borçlardan sorumlu olduğunu belirtmiştir. Ancak iyi niyet değerlendirmesi somut olaya göre yapılır. Satıcıya karşı ayıba aykırılık hükümleri de ayrıca gündeme gelebilir; bu nedenle tapu ve ölçüm kayıtlarınızı saklamanız önemlidir.
Taşkın Yapı Uyuşmazlığında Hukuki Destek Almak İçin
Binanızın komşu parsele taştığını ya da komşunuzun yapısının sizin parselinize geçtiğini fark ettiyseniz, 15 günlük itiraz süresi ve delillerin korunması nedeniyle zaman kritik olabilir. İstanbul’da elatmanın önlenmesi, yıkım, ecrimisil ve temliken tescil uyuşmazlıklarında dosyanızı değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Leave A Comment