Konutu İşyeri Olarak Kullanmak: Kat Malikleri Oybirliği (KMK 24/2), Yönetim Planı ve Tahliye Davası İstanbul 2026

İstanbul’da bir apartmanda “alt kattaki daire ofis oldu” ya da “üst kata muayenehane açılıyor” cümlesi, komşuluk ilişkilerinin en gergin başlıklarından biridir. Gürültü, yoğun ziyaretçi trafiği, asansör ve ortak alan kullanımı derken mesele kısa sürede dava dosyasına dönüşür. Dava açan kat maliki kadar, bağımsız bölümünü kiraya veren ya da kendisi işyeri açmak isteyen malik için de kuralları baştan bilmek gerekir.

Bu rehberde tapu kaydındaki niteliğin ne anlama geldiğini, KMK m. 24/2 ve m. 28’in nasıl birlikte okunduğunu, yönetim planı değişikliğinin sınırlarını ve Yargıtay’ın incelediğimiz kararlarında öne çıkan ölçütleri bulacaksınız. Bilgiler genel niteliktedir; her apartmanın yönetim planı farklı olduğundan sonuç dosyaya göre değişir.

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden uygulamadan önce güncel metin ve dosyanıza özgü durum kontrol edilmelidir.

Tapuda “Mesken” Yazması Neden Belirleyicidir?

Kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölümün bir niteliği yazılır: mesken, işyeri, dükkân, büro gibi. Yargıtay kararlarında ölçü bu kayıttır. Yani bir dairenin fiilen nasıl kullanıldığından önce, tapuda ne olarak gösterildiğine bakılır. Tapuda konut görünen bölüm, kullanım değiştirilmeden işyerine dönüştürülemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24/2, anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp gibi eğlence ve toplantı yerlerinin, fırın, lokanta, pastahane gibi gıda ve beslenme yerlerinin, imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceğini söyler. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2016 tarihli kararında (E.2015/23219, K.2016/4071) bu hüküm aynen uygulanmıştır.

Burada iki ayrı soru vardır: Birincisi, kanun metninde sayılan işyeri türleri; ikincisi, yönetim planında konut kullanımını şart koşan hüküm. Birçok uyuşmazlıkta ikincisi daha belirleyicidir, çünkü plan çoğu zaman kanundan daha katı bir kural koyar.

Yönetim Planı Sözleşme Hükmündedir: KMK m. 28

KMK m. 28’e göre yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenler ve bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yani daireyi sonradan satın alan kişi de planın “daireler sadece mesken olarak kullanılır” cümlesine bağlıdır. “Ben o toplantıda yoktum” ya da “ben bu kuralı bilmiyordum” savunması plan tapuya işlenmişse genellikle sonuç vermez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18.05.2011 tarihli kararında (E.2011/18-176, K.2011/318) bu ilke ayrıntılı biçimde anlatılır. Anlaşmazlıkta hâkimin ilk bakacağı belge yönetim planıdır; plan sessizse Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır. Dosyada tapuda mesken olarak kayıtlı bir daire kiracı tarafından doktor muayenehanesi olarak kullanılıyordu. Genel Kurul, kural olarak yönetim planında yasaklayıcı bir hüküm yoksa tapuda mesken görünen bölümün muayenehane olarak kullanılmasına yasal bir engel bulunmadığını belirtmiş; ancak somut planda dairelerin yalnızca konut olarak kullanılacağı ve malikler yazılı izin vermedikçe başka amaçla kullanılamayacağı yazılı olduğundan muayenehane kullanımının mümkün olmadığına karar vermiştir.

Bu karardan çıkan pratik sonuç şudur: önce yönetim planını okuyun. Plan konutu şart koşuyorsa kanunun sayma yaptığı işyeri türü olmasa bile kullanım engellenebilir; plan sessizse durum daha esnektir.

Beşte Dört Çoğunlukla Plan Değiştirilebilir mi?

KMK m. 28/3’e göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Pek çok apartman bu yolla “daireler konut ve/veya işyeri olarak kullanılabilir” diye plan değiştirmeye çalışır. Yargıtay bu konuda önemli bir sınır çizmiştir.

18. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2016 tarihli kararında (E.2015/23219, K.2016/4071) dokuz bağımsız bölümlü bir yapıda sekiz malikin kabul oyuyla “daireler sadece mesken olarak kullanılır” ibaresi “tapuda mesken olarak görülen bağımsız bölümlerin konut ve/veya işyeri olarak kullanılmasına” şeklinde değiştirilmişti. Yerel mahkeme, değişikliğin dörtte beş oyla kabul edildiğini, iptal davası açılmadığını ve değişikliğin tapuya işlendiğini gerekçe göstererek davayı reddetmişti. Yargıtay ise yönetim planı değişikliği için beşte dört çoğunluğun yeterli olduğunu kabul etmekle birlikte, bu çoğunluğun kanunun oybirliği aradığı konularda oybirliği şartını ortadan kaldıramayacağını belirtti. Daire, KMK m. 24/2’ye aykırı biçimde yapılan değişikliği yok hükmünde saydı; eski malikin verdiği muvafakatin sonradan malik olanları bağlamayacağını da vurguladı ve kararı bozdu.

Aynı çizgide 18. Hukuk Dairesi’nin 21.04.2014 tarihli kararı (E.2014/2934, K.2014/7332) da dikkat çekicidir. Bursa’da 58 bağımsız bölümlü bir yapıda yönetim planının “işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümler haricinde daireler sadece konut olarak kullanılacaktır” hükmünün iptali istenmişti. Yerel mahkeme, binanın şehrin işlek bir caddesinde bulunduğunu, birçok dairenin otuz yıla yakın süredir işyeri olarak kullanıldığını ve 45 malikin değişiklik talep ettiğini gerekçe göstererek hükmün iptaline karar vermişti. Yargıtay, plan hükmünün kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığını, hükmün değiştirilmesinin KMK m. 24/2 uyarınca ancak tüm maliklerin oybirliğiyle alacağı kararla mümkün olduğunu ve hâkimin kat maliklerinin iradesi yerine geçerek iptale karar veremeyeceğini belirterek hükmü bozdu. Yani “uzun süredir böyle kullanılıyor” ya da “bina işlek bir yerde” savunması, oybirliği eksikliğini mahkeme kararıyla gidermeye yetmez.

Kat Malikleri Kurulu Kararıyla Bir Daireye İzin Verilebilir mi?

Bazen apartman yönetimi tek bir daire için “4 numaralı dairede ofis olarak çalışmasına” gibi bir karar alır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2014 tarihli kararında (E.2014/8579, K.2014/12982) tam olarak bu durum incelenmiştir. Kat malikleri kurulu 30.12.2005 tarihli toplantıda tapuda mesken kayıtlı 4 numaralı dairenin ofis ve sigorta acentesi bürosu olarak kullanılmasına karar vermişti. Toplantıya katılmayan bir kat maliki bu kararın iptalini istedi.

Daire, tapuda mesken olarak gösterilen bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm maliklerin oybirliğiyle karar vermesi gerektiğini, dosyada oybirliği bulunmadığını ve davacının da muvafakat vermediğini belirterek bu kurul kararı maddesinin de iptal edilmesi gerektiğini hükme bağladı. Pratik anlamı şudur: toplantıya katılmayan tek bir malik bile sonradan itiraz ederse çoğunluk kararı yeterli olmaz; oybirliği gerçekten bütün maliklerin muvafakatidir.

Plan Değişikliği Kararını Alan Malikler Yeterli mi? Oybirliğinin Anlamı

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 04.03.2019 tarihli kararı (E.2018/280, K.2019/1338) oybirliği kavramının hangi sonuçlar doğurduğunu gösterir. Dokuz bağımsız bölümlü bir apartmanda olağanüstü toplantıya sekiz kişi katılmış ve yönetim planının “bağımsız bölümler konut olarak kullanılır” hükmü “mesken, büro, işyeri olarak kullanılacaktır” şeklinde değiştirilmişti. Davacı, toplantıya katılan sekiz kişinin oybirliği ile alınan kararın tüm kat maliklerini kapsamadığını ileri sürdü. İlk derece mahkemesi KMK m. 28 ve 24/2’ye dayanarak değişikliği iptal etti; Yargıtay hükmü onadı.

Kararın bize öğrettiği şey şudur: “Katılanların oybirliği” ile “bütün maliklerin oybirliği” aynı şey değildir. Toplantıya gelmeyen bir malik varsa, onun yazılı muvafakati ayrıca alınmadıkça karar savunmasız kalabilir. Bu nedenle uygulamada işyeri kullanımı isteyen malik, bütün maliklerin imzasını içeren bir karar almaya çalışmalıdır.

İşyeri Kullanımına Karşı Hangi Davalar Açılabilir?

Konut niteliğindeki bölümün yönetim planına veya kanuna aykırı biçimde işyeri olarak kullanıldığını düşünen kat maliki, Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere iki farklı yola başvurabilmektedir:

• Eski hale getirme ve tahliye davası: Bölümün işyeri olarak kullanımının önlenmesini, olmadığı takdirde kiracı varsa kiracının tahliyesini ister. 09.03.2016 tarihli kararda dava bu şekilde açılmış, Sulh Hukuk Mahkemesi önüne gelmiştir. HGK 2011 tarihli kararda da konu “eski hale getirme tahliye” olarak sınıflandırılmıştır.
• Kurul kararının veya yönetim planı değişikliğinin iptali davası: Hatalı oy çoğunluğuyla alınan ya da kanuna aykırı bulunan karar iptal ettirilir. 2014 ve 2019 tarihli kararlar bu türdendir. KMK m. 33 kat maliklerinin mahkemeye başvuru hakkını saklı tutar; kurul kararlarına karşı başvuru için kısa bir süre öngörüldüğünden süreyi kaçırmamak önemlidir.

Hangi yolun seçileceği olayın niteliğine bağlıdır. Henüz kullanım başlamamışsa karar iptali daha uygun olabilir; kullanım başlamışsa eski hale getirme ve tahliye daha etkilidir. Her iki halde de kat mülkiyeti kütüğünü, yönetim planını ve toplantı tutanaklarını temin etmek ilk adımdır.

Kiracı Varsa Kim Sorumlu Olur?

İşyeri kullanımı çoğu zaman malikin bölümü ticari amaçla kiraya vermesiyle başlar. 09.03.2016 tarihli dosyada bağımsız bölüm maliki, bölümü bir şirkete kiraya vermiş; dava hem malike hem şirkete yöneltilmişti. HGK kararında da dava malik ve kiracıya karşı açılmıştı. Bu nedenle uygulamada davanın her iki tarafa birlikte yöneltilmesi, kararın infazında yaşanacak sorunları azaltır.

Kiracı açısından önemli olan, kira sözleşmesini imzalamadan önce yönetim planını ve tapu niteliğini kontrol etmesidir. Kiralanan yerin kullanım amacına yönetim planı engel oluyorsa kiracı, sözleşmeden doğan kira ve tahliye uyuşmazlıklarıyla birlikte komşu maliklerin açacağı davayla da karşılaşabilir. HGK kararında kiralama tarihinden sonra plana eklenen değişiklikler tartışma yaratmış, ancak somut olayda plan zaten baştan beri yalnızca mesken kullanımını öngördüğünden kiracı lehine sonuç doğmamıştır.

İstanbul’da Pratik Süreç ve Sık Rastlanan Durumlar

İstanbul’da kat mülkiyeti uyuşmazlıkları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yoğun konut bölgelerinde alt kat daireleri çoğu kez ofis, klinik veya butik işyeri olarak kiralanır. Karşılaşılan başlıca senaryolar şunlardır:

• Zemin kat dairenin doktor muayenehanesi, diş kliniği veya avukatlık bürosu olarak kullanılması,
• Dairenin ofis, mimarlık bürosu, sigorta acentesi veya emlak bürosu olarak kiralanması,
• Konutun pansiyon, atölye veya depo gibi amaçlarla kullanılması,
• Yönetim planı değişikliğiyle sonradan “büro ve işyeri” kullanımına izin verilmesi.

Bu senaryolarda kritik soru hep aynıdır: tapu niteliği ne, plan ne diyor, oybirliği sağlanmış mı? Deprem sonrası güvenlik endişeleri, otopark ve asansör yükü artışı ve gürültü şikâyetleri de uyuşmazlığa duygusal bir boyut ekler; ancak hukuki sonuç yine kütük kaydı ve plan hükümleri üzerinden belirlenir.

Malik İçin Kontrol Listesi

• Tapu kaydında bölümün niteliğini (mesken, işyeri vb.) kontrol edin.
• Yönetim planının kullanım amacına ilişkin maddesini ve varsa tapuya işlenmiş son değişikliği okuyun.
• İşyeri kullanımı planlıyorsanız tüm kat maliklerinden yazılı muvafakat alın; tek bir eksik imza kararın geçerliliğini riske atar.
• Toplantı tutanağında katılan ve katılmayan malikleri açıkça gösterin; katılmayanların ayrıca yazılı onayını ekleyin.
• Bölümü kiraya verecekseniz kira sözleşmesinde kullanım amacını yönetim planıyla uyumlu yazın.
• Komşu maliklerden şikâyet geliyorsa süreci dava noktasına gelmeden yazılı yazışmayla çözmeyi deneyin.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda mesken yazan dairede ofis açabilir miyim?

Önce yönetim planına bakmak gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18.05.2011 tarihli kararında (E.2011/18-176, K.2011/318) yönetim planında yasaklayıcı bir hüküm bulunmadığı sürece tapuda mesken görünen bölümün doktor muayenehanesi gibi bir amaçla kullanılmasına kural olarak yasal engel bulunmadığı belirtilmiştir. Ancak plan dairelerin sadece konut olarak kullanılacağını söylüyorsa bu kullanım mümkün değildir. KMK m. 24/2’de sayılan işyeri türleri için ise oybirliği aranır. Karar vermeden önce planı ve tapu kaydını bir avukata göstermeniz yerinde olur.

Yönetim planını beşte dört çoğunlukla değiştirerek işyeri kullanımına izin verilebilir mi?

Plan değişikliği için beşte dört çoğunluk aranır, ancak bu çoğunluk kanunun oybirliği aradığı konuları aşamaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2016 tarihli kararında (E.2015/23219, K.2016/4071) dokuz maliklin sekizinin kabul oyuyla yapılan “konut ve/veya işyeri” değişikliği, KMK m. 24/2’ye aykırı bulunarak yok hükmünde sayılmıştır. Bu nedenle sadece beşte dört çoğunluk, tapuda mesken olarak kayıtlı bölümlerin işyeri yapılması için çoğu zaman yeterli olmaz; durum planın metnine ve işyerinin türüne göre değişir.

Toplantıya katılmayan kat maliki işyeri kararına itiraz edebilir mi?

Evet. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2014 tarihli kararında (E.2014/8579, K.2014/12982) tapuda mesken kayıtlı dairenin ofis olarak kullanılmasına ilişkin kurul kararı, toplantıya katılmayan davacının muvafakat vermemesi ve oybirliğinin bulunmaması nedeniyle iptal edilmesi gereken bir karar olarak değerlendirilmiştir. Katılmayan malikin itirazı için kanunda öngörülen süreleri kaçırmaması gerekir; kurul kararlarına karşı mahkemeye başvuru hakkı KMK m. 33 kapsamında kullanılır.

Uzun yıllardır işyeri olarak kullanılan daire bu nedenle serbest hale gelir mi?

Kendiliğinden gelmez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 21.04.2014 tarihli kararında (E.2014/2934, K.2014/7332), yerel mahkeme otuz yıla yakın süredir birçok dairenin işyeri olarak kullanıldığını ve çoğu malikin değişikliği istediğini gerekçe göstererek yönetim planının konut şartını iptal etmişti. Yargıtay kararı bozmuş; planın değiştirilmesinin tüm maliklerin oybirliğine bağlı olduğunu, hâkimin maliklerin iradesinin yerine geçemeyeceğini belirtmiştir. Uzun süreli fiili kullanım, hukuki izin yerine geçmez; yine de somut olayın tüm özelliklerine bakılması gerekir.

Kiracıyı mı malik mi dava etmeliyim?

Uygulamada her ikisine birlikte dava açıldığı görülür. Yargıtay’a gelen dosyalarda (örneğin 18. HD E.2015/23219, K.2016/4071 ve HGK E.2011/18-176, K.2011/318) hem bağımsız bölüm maliki hem de işyeri kullanan kiracı davalı konumundaydı. Dava, işyeri kullanımının önlenmesini, olmadığı takdirde tahliyeyi talep edebilir. Hangi tarafa karşı hangi talebin ileri sürüleceği olayın ayrıntılarına bağlıdır; bu seçim dava stratejisini belirleyeceği için dikkatli yapılmalıdır.

Yönetim planı değişikliği tapuya işlenmişse artık itiraz edilemez mi?

Tapuya işlenmiş olması değişikliği geçerli kılmaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2016 tarihli kararında yerel mahkeme, değişikliğin tapuya işlenmesini ve iptal davası açılmamasını gerekçe yapmış, Yargıtay ise KMK m. 24/2’ye aykırı değişikliği yok hükmünde saydığı için kararı bozmuştur. Yine de plan değişikliklerine itirazın zamanında yapılması önemlidir; süre ve usul konusunda güncel mevzuata göre bir avukattan görüş alınması önerilir.

Konut-İşyeri Uyuşmazlığında Hukuki Destek

Apartmanınızda konut niteliğindeki bir bölümün işyeri olarak kullanıldığını düşünüyorsanız ya da bölümünüzü işyeri olarak kullanmayı planlıyorsanız, yönetim planının, tapu kaydının ve toplantı tutanaklarının birlikte incelenmesi gerekir. İstanbul’da kat mülkiyeti uyuşmazlığı dosyanızı değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.