Konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok yanlış bilinen konulardan biri, tahliye taahhüdünün hangi tarihte geçerli sayılacağıdır. Pek çok ev sahibi, kira sözleşmesi imzalanırken alınan her tahliye belgesinin otomatik olarak geçerli olduğunu düşünür. Pek çok kiracı da imza attığı her kağıdın sonradan kendisine karşı kullanılabileceğinden endişe eder. Oysa hukukta belirleyici olan sadece kağıdın varlığı değil, hangi tarihte, hangi koşulda ve nasıl düzenlendiğidir.
Problem tam da burada başlar. Kiralanan teslim edilmeden veya kira sözleşmesi kurulurken alınan tahliye taahhütleri uygulamada sık sık uyuşmazlığa konu olur. Agitation aşamasında süreç daha da büyür; kiracı, belgenin boş imzalatıldığını veya tarihin sonradan yazıldığını ileri sürer, ev sahibi ise aylar sürecek kira kaybı riskiyle karşı karşıya kalır. Özellikle İstanbul gibi kira piyasasının yoğun olduğu yerlerde bu tartışma, yalnızca teorik bir mesele değil, doğrudan ekonomik sonuç doğuran bir hukuki sorundur. Solution ise nettir: Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları baştan doğru kurulmalı, süreler kaçırılmamalı ve uyuşmazlık çıkarsa delil stratejisi usule uygun yürütülmelidir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, uyuşmazlığın kaynağı çoğu zaman belgenin hiç olmaması değil, yanlış tarihte alınmış olmasıdır. Uygulamada görüyoruz ki aynı ev sahibi, doğru zamanda alınmış bir tahliye taahhüdüyle hızlı sonuç alabilirken; aynı gün imzalanmış hatalı bir belge yüzünden tahliye hakkını kaybedebilmektedir. Bu nedenle özellikle İstanbul avukat ve İstanbul gayrimenkul avukatı arayan kişiler için tahliye taahhüdünün tarihi, davanın kaderini belirleyen temel unsurlardan biridir.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
Doğrudan cevap: Tahliye taahhüdü, kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmişse ve kiracı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse kural olarak geçerli olur. Bu temel kural, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir ve buna rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Buradan çıkan en kritik sonuç şudur: Tahliye taahhüdünün teslimden sonra verilmiş olması gerekir. Kanun bu şartı boşuna koymamıştır. Amaç, kiracının daha başlangıçta baskı altında tahliye sözü vermesini önlemektir. Eğer belge kiralanan henüz teslim edilmeden, yani kiracı eve veya işyerine fiilen yerleşmeden önce imzalanmışsa, geçerliliği ciddi biçimde tartışmalı hale gelir.
Yargıtay da istikrarlı şekilde bu ilkeyi benimser. Özellikle Yargıtay 3. HD, 2017/8567 E., 2019/5876 K. sayılı kararında, tahliye taahhüdünün teslimden sonra verilmesinin geçerlilik için arandığını vurgulamıştır. Benzer şekilde Yargıtay 6. HD, 2015/9289 E., 2016/4120 K. sayılı kararında da kira ilişkisi başlarken alınan belgelerin somut olayın özelliklerine göre dikkatle değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Doğrudan cevap: Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü çoğu durumda tartışmalıdır ve kiracı tarafından baskı altında imzalandığı ileri sürülürse geçersizlik iddiası güç kazanabilir. Burada tek başına takvim günü değil, teslim anı ve gerçek düzenleme koşulları önemlidir.
Uygulamada bazı ev sahipleri, kira sözleşmesi ile birlikte boş tarihli veya ileri tarihli tahliye taahhüdü de imzalatmaktadır. Ancak kiralanan daha teslim edilmeden alınan bu belgeler, TBK m. 352’nin koruyucu amacına aykırı görülebilir. Kiracı, “Bu belgeyi eve girebilmek için mecburen imzaladım” dediğinde, mahkeme salt imzaya bakmakla yetinmez; taşınmazın ne zaman teslim edildiği, anahtarın ne zaman verildiği, kira başlangıcının nasıl kurulduğu ve tarafların fiili durumunun ne olduğu incelenir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında tahliye taahhüdü değerlendirilirken sadece şekle değil, taraf iradesi ve somut olayın gerçeklerine de bakılması gerektiğini ortaya koyan yaklaşımı benimsemiştir. Bu nedenle aynı gün düzenlenen her belge kesin olarak geçersiz denemez; fakat ispat yükü ağırlaşır ve kiraya veren açısından risk büyür.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, kira başlangıç tarihi ile fiili teslim tarihinin birbirine karıştırılmasıdır. Sözleşmede başlangıç 1 Eylül görünse de anahtar daha önce verilmiş olabilir veya tam tersi olabilir. İşte bu küçük görünen ayrıntı, tahliye davasının kazanılıp kaybedilmesini etkileyebilir.
Tahliye taahhüdünde tarihin sonradan doldurulması ne sonuç doğurur?
Doğrudan cevap: Tahliye taahhüdünde tarih kısmının sonradan doldurulması iddiası, belgenin tamamen hükümsüz olduğu anlamına gelmez; ancak ispat uyuşmazlığı doğurur ve mahkeme delilleri daha sıkı inceler. İmza inkarı, boş kağıda imza, sonradan tarih eklenmesi ve irade fesadı iddiaları bu aşamada öne çıkar.
Türk hukukunda imzalı boş kağıt iddiası her olayda otomatik kabul edilmez. 6100 sayılı HMK’nın ispat kuralları gereği, iddia eden taraf bunu somut delillerle desteklemelidir. Eğer kiracı imzayı kabul ediyor ama tarihin veya bazı kısımların sonradan doldurulduğunu ileri sürüyorsa, mahkeme taraf beyanlarını, ödeme kayıtlarını, mesajlaşmaları, tanık anlatımlarını ve gerektiğinde bilirkişi incelemesini değerlendirir.
Yargıtay 6. HD, 2007/12786 E., 2008/1515 K. sayılı kararında, imzası kabul edilen tahliye taahhüdünün içeriğine yönelik itirazların somut delillerle desteklenmesi gerektiği yönünde yaklaşım sergilemiştir. Bu nedenle kiracı bakımından sadece “tarih sonradan yazıldı” demek yeterli olmayabilir; ev sahibi bakımından da “imza var, sorun yok” düşüncesi hatalıdır.
Uygulamada görüyoruz ki noter düzenlemesi olmayan adi yazılı belgelerde tarih tartışması çok daha sık yaşanır. Özellikle İstanbul’da yüksek bedelli kiralamalarda bu tip ihtilaflar, kiraya verenin aylarca beklemesine ve yeni kira bedelinden mahrum kalmasına neden olabilmektedir. Bu yüzden belge hazırlanırken boşluk bırakmamak, tarih ve tahliye gününü açık yazmak, mümkünse el yazısı veya güvenilir teslim delilleriyle belgeyi desteklemek önemlidir.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede işlem yapılmalıdır?
Doğrudan cevap: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre TBK m. 352’de açıkça öngörülmüştür ve uygulamada en sık kaçırılan sürelerden biridir.
Örneğin kiracı 1 Kasım 2026 tarihinde taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve çıkmamışsa, kiraya verenin en geç 1 Aralık 2026 tarihine kadar hukuki yola başvurması gerekir. Bu süre kaçırılırsa, aynı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye istemek çoğu durumda mümkün olmaz. Bu noktada kullanıcıların “Taahhüt elimde, istediğim zaman kullanırım” düşüncesi ciddi hak kaybına yol açar.
İcra ve İflas Kanunu m. 272 ve devamı hükümleri, tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye prosedürünü düzenler. Kiraya veren, uygun koşullar varsa icra dairesi üzerinden takip başlatabilir. Kiracı itiraz ederse takip durur ve sürecin niteliğine göre icra mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesi önünde yeni aşamalar başlar.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, bir aylık sürenin yanlış hesaplanması yüzünden geçerli bir belgenin dahi etkisiz hale geldiğini görüyoruz. Özellikle hafta sonu, tebligat tarihi ve tahliye günü başlangıcı gibi ayrıntılar profesyonel değerlendirme gerektirir. İstanbul avukat desteği arayan kişiler için en kritik noktalardan biri, bu sürenin belge tarihiyle değil, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren başlamasıdır.
Noter onaylı tahliye taahhüdü ile adi yazılı belge arasında fark var mı?
Doğrudan cevap: Evet, noterlikte düzenlenen veya onaylanan tahliye taahhüdü, adi yazılı belgeye göre ispat bakımından çok daha güçlüdür. Ancak noter şekli zorunlu değildir; kanunen yazılı şekil yeterlidir. Fark, daha çok sonradan çıkacak itirazların etkisinde ortaya çıkar.
Adi yazılı bir tahliye taahhüdünde kiracı imzaya itiraz edebilir, tarihin sonradan yazıldığını ileri sürebilir veya teslimden önce imzalandığını savunabilir. Noterlikte düzenlenmiş belgede ise bu tür itirazların etkisi çok daha sınırlı olur. Çünkü resmi belgeye karşı ileri sürülen iddialar, adi belgeye kıyasla daha ağır bir ispat yükü doğurur.
Bu durum, HMK’nın belge ve ispat sistematiğiyle de uyumludur. Resmi belge sahteliği ispat edilinceye kadar geçerliliğini korur. Adi belge ise inkâr ve itirazlara daha açıktır. Bu yüzden kiraya verenler açısından noter onaylı taahhüt, her zaman daha güvenli bir seçenektir. Buna karşılık kiracılar da neyi imzaladıklarını açıkça görmeli ve teslim öncesi baskı altında işlem yapmaktan kaçınmalıdır.
Uygulamada görüyoruz ki noter masrafından kaçınmak için adi yazılı düzenlenen pek çok belge sonradan çok daha büyük dava ve zaman maliyetine neden olmaktadır. Kısa vadede ekonomik görünen tercih, uzun vadede ciddi kira kaybına dönüşebilir.
Kiracı tahliye taahhüdüne rağmen çıkmazsa hangi yol izlenir?
Doğrudan cevap: Kiracı, geçerli tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Hangi yolun tercih edileceği, belgenin niteliğine ve olası itirazlara göre değişir.
İcra takibi pratikte daha hızlı sonuç verebilir; ancak kiracının itirazı halinde dosya yeni bir yargısal inceleme aşamasına taşınır. Özellikle imza veya tarih tartışması bulunan belgelerde doğrudan dava açmak bazı dosyalarda daha sağlıklı olabilir. Bu noktada belgenin resmi olup olmadığı, kiracının önceki beyanları, mesajlaşma içerikleri, kira ödeme düzeni ve teslim tarihi gibi veriler birlikte değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin aceleyle yanlış usul seçmesi, haklı olduğu dosyada dahi zaman kaybetmesine neden olabilir. Kiracı tarafı açısından da sırf süre kazanmak amacıyla gelişi güzel yapılan itirazlar her zaman koruyucu olmaz. Gerçekten geçerli bir taahhüt varsa, gecikme sadece tahliye anını değil yargılama giderleri ve vekalet ücretini de etkileyebilir.
Yargıtay 3. HD, 2019/2744 E., 2020/3121 K. sayılı kararında tahliye taahhüdüne dayalı süreçte somut olay delillerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Her dosyada tek tip çözüm yoktur; bu yüzden özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle dosya stratejisinin baştan doğru kurulması önem taşır.
Tahliye taahhüdünün geçersiz sayıldığı durumlar nelerdir?
Doğrudan cevap: Teslimden önce alınan, kiracının serbest iradesini yansıtmayan, belirli tahliye tarihi içermeyen veya ciddi ispat sorunları taşıyan tahliye taahhütleri geçersiz sayılabilir. Her ihtilaf kendi somut olayına göre değerlendirilir.
Örneğin belge üzerinde açık bir tahliye tarihi yoksa, imza kiracıya ait değilse, imzayı atan kişi yetkisizse veya kiralanan hiç teslim edilmeden belge alınmışsa tahliye istemi reddedilebilir. Ayrıca aile konutu niteliği, eşler arası rıza tartışmaları ve birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde imza eksikliği de ayrıca önem kazanabilir. Burada Türk Medeni Kanunu m. 194 aile konutu bakımından bazı işlemlerde eş rızasını aradığı için, her somut olayda taşınmazın niteliği ayrıca incelenmelidir.
Özellikle birden fazla kiracının bulunduğu kira sözleşmelerinde, tahliye taahhüdünü kimin verdiği önemlidir. Eğer sözleşmede birden fazla kiracı varsa ve taahhüt bunların tamamını bağlamıyorsa, tahliye sürecinde yeni hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle standart matbu belgeler her dosyada güvenli çözüm sunmaz.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız örneklerde, taraflar internetten bulunan örnek bir taahhüt metnini kullanıyor; ancak kiracı sayısı, teslim tarihi veya imza yetkisi dikkate alınmadığı için belge sonradan işe yaramıyor. Kısacası geçerlilik, kağıdın adıyla değil, içeriği ve düzenlenme koşullarıyla belirlenir.
Ev sahibi ve kiracı bu konuda nelere dikkat etmelidir?
Doğrudan cevap: Ev sahibi, tahliye taahhüdünü teslimden sonra, açık tarihli ve mümkünse tartışmaya kapalı biçimde almalıdır; kiracı ise içeriğini okumadan, boşluk içeren veya teslim öncesi sunulan belgeyi imzalamamalıdır. En çok hak kaybı, küçük görülen ayrıntılardan doğar.
Ev sahibi bakımından en önemli önlem, teslim tarihini ispatlayabilmektir. Anahtar teslim tutanağı, taşınma günü, ilk kira ödemesi, sayaç devir kayıtları ve mesajlaşmalar sonradan değerli delile dönüşebilir. Tahliye taahhüdünde tahliye tarihi, düzenleme günü ve taraf bilgileri açık olmalıdır. Boş bırakılan alanlar gelecekte ciddi risk yaratır.
Kiracı bakımından ise “nasıl olsa kullanılamaz” düşüncesi tehlikelidir. Gerçekten teslimden sonra ve açık iradeyle verilen bir taahhüt, hukuken güçlü sonuç doğurabilir. Bu nedenle imzalanan belgenin bir örneğinin alınması, tarihlerin kontrol edilmesi ve tereddüt halinde imza atılmaması gerekir. Özellikle İstanbul’da hızlı taşınma süreçlerinde bu ayrıntı gözden kaçmaktadır.
Uygulamada görüyoruz ki taraflar uyuşmazlık başlamadan önce iki dakikada çözebilecekleri belge düzenleme hataları yüzünden aylarca dava takibi yapmak zorunda kalıyor. En doğrusu, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinin eki gibi değil, ayrı ve hukuki sonuçları açık bir belge olarak ele almaktır.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü e-Devlet veya WhatsApp yazışmasıyla geçerli olur mu?
Salt WhatsApp konuşması her olayda klasik tahliye taahhüdü yerine geçmez. TBK m. 352 yazılı bir tahliye üstlenmesini arar. Elektronik yazışmalar yardımcı delil olabilir; ancak güvenli elektronik imza, açık tahliye tarihi ve taraf iradesi gibi unsurlar ayrıca incelenir. Sadece “çıkarım” şeklindeki bir mesaj çoğu dosyada yeterli görülmez. Uyuşmazlık halinde dijital kaydın kimin tarafından gönderildiği ve neyi kesin olarak ifade ettiği de ayrıca tartışılır.
Boş tarihli tahliye taahhüdü sonradan doldurulursa ev sahibi otomatik kazanır mı?
Hayır, otomatik olarak kazanmaz. İmzalı boş belge iddiası somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Kiracı imzayı kabul etse bile tarihin sonradan doldurulduğunu ve gerçek iradesinin bu olmadığını ileri sürebilir. Ev sahibinin elindeki belge güçlü bir başlangıç delili olabilir; ancak mahkeme teslim tarihi, mesajlar, tanıklar ve diğer kayıtlarla birlikte değerlendirme yapar. Bu nedenle boş tarihli belge, güvenli hukuki araç değildir.
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten önce dava açılabilir mi?
Kural olarak tahliye tarihi gelmeden, sırf ileride çıkmayacak düşüncesiyle bu taahhüde dayanılarak tahliye istenemez. Kiracı ancak taahhüt edilen tarihte boşaltmazsa hukuki sonuç doğar. Bir aylık başvuru süresi de bu tarihten sonra işlemeye başlar. Dolayısıyla belge var diye hemen takip başlatmak mümkün değildir. Erken açılan işlem, usul yönünden sorun yaratabilir ve zaman kaybına sebep olabilir.
Birden fazla kiracı varsa tek kişinin imzaladığı taahhüt yeterli midir?
Her dosyada yeterli olmayabilir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı yer alıyorsa, tahliye taahhüdünü kimin imzaladığı kritik önem taşır. İmzayı atan kişinin diğer kiracılar adına temsil yetkisi yoksa, belge tüm kiracılar bakımından sonuç doğurmayabilir. Özellikle eşlerin birlikte kiracı olduğu konutlarda bu sorun daha sık çıkar. Bu yüzden sözleşme tarafları ile taahhüt imzacıları birebir karşılaştırılmalıdır.
Tahliye taahhüdü varsa kiracı yine de itiraz edebilir mi?
Evet, kiracı her zaman itiraz edebilir; fakat itirazın başarılı olup olmayacağı başka bir meseledir. İmza inkarı, teslimden önce imza, tarih uyuşmazlığı, yetki eksikliği veya irade fesadı gibi savunmalar ileri sürülebilir. Ancak gerçekten geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, sırf süreci uzatma amacıyla yapılan itirazlar sonunda kiracı aleyhine masraf ve vekalet ücreti riski doğabilir. Bu nedenle her iki tarafın da dosyayı teknik olarak değerlendirmesi gerekir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment