Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkar mı? 2026 Rehberi

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkar mı sorusu, özellikle İstanbul gibi kiralık konut baskısının yüksek olduğu şehirlerde en sık sorulan gayrimenkul hukuku başlıklarından biridir. Uygulamada pek çok ev sahibi, bir yıllık sözleşmenin sonuna gelindiğinde kiracının kendiliğinden çıkacağını düşünür. Pek çok kiracı da tam tersine, hiçbir şartta çıkarılamayacağını zanneder. Gerçekte iki yaklaşım da eksiktir.

Problem burada başlar: Sözleşme süresi biter, taraflar arasında gerilim yükselir, kimi zaman emlakçı mesajları, noter ihtarnameleri ve WhatsApp yazışmaları devreye girer. Agitation aşamasında yanlış bilgi daha büyük zarara yol açar; ev sahibi hatalı ihtar çektiği için süre kaçırır, kiracı da haklarını bilmediği için baskı altında taşınmayı kabul eder. Solution ise nettir: Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri, Yargıtay içtihatları ve somut olayın tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda sorun, çoğu zaman kanunun ne dediğinden çok, tarafların usulü yanlış uygulamasından kaynaklanır. Bu nedenle bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle ilerlemek, özellikle tahliye tarihi, ihtar süresi ve dava şartları bakımından önemlidir.

Kira sözleşmesi bitince kiracı otomatik olarak çıkar mı?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşme süresi bitti diye otomatik olarak çıkmak zorunda değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347 açık biçimde, kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildirimi yapmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzayacağını düzenler. Aynı maddede kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği de belirtilmiştir.

Bu kuralın anlamı şudur: Bir yıllık kira sözleşmesi, bir yılın sonunda yalnızca süresi dolduğu için kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Ev sahibi “sözleşme bitti, evi boşalt” dese bile bunun tek başına hukuki sonuç doğurması beklenmez. Kiracı çıkmazsa, kiraya verenin TBK’daki tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir.

Uygulamada görüyoruz ki özellikle internetten indirilen standart sözleşmelerde “süre sonunda kiracı tahliye edecektir” benzeri kayıtlar yer alsa da, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine kanunun emredici korumasını ortadan kaldıran kayıtlar tek başına yeterli olmaz. Tahliye için ya kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü vermesi ya ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt veya iki haklı ihtar gibi sebeplerin oluşması gerekir.

Ev sahibi hangi hallerde kiracının tahliyesini isteyebilir?

Evet, ev sahibi kiracının tahliyesini isteyebilir; ancak bunun için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmalıdır. Kira süresinin bitmesi tek başına yetmez. En sık karşılaşılan tahliye sebepleri TBK m.350, m.351, m.352 ve m.315 çevresinde toplanır.

TBK m.350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Yine aynı maddede yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle taşınmazın kullanımının imkansız hale gelmesi halinde tahliye imkanı düzenlenmiştir.

TBK m.351 ise yeni malike özel bir imkan tanır. Taşınmazı sonradan satın alan kişi, belirli şartlar altında edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak, altı ay sonra açacağı dava ile tahliye isteyebilir. Bu nedenle “evi sattım, yeni malik hemen çıkarır” düşüncesi her zaman doğru değildir; burada da süreler çok kritiktir.

TBK m.352 kapsamında ise üç önemli başlık vardır:

• Kiracının teslimden sonra verdiği geçerli yazılı tahliye taahhüdüne rağmen çıkmaması,
• Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtara neden olması,
• Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması ve bunun kiraya veren tarafından bilinmemesi.

Bunlara ek olarak TBK m.315 gereğince kira bedeli veya yan gider borcu muaccel olmasına rağmen ödenmezse, kiraya veren yazılı süre verip temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye yoluna gidebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür.

10 yıllık uzama süresi dolunca durum değişir mi?

Evet, 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya verenin sebep göstermeden fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirme imkanı doğabilir. Bu da yine TBK m.347’de düzenlenmiştir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama yıllarının toplamı on yılı bulduğunda, kiraya veren bu sürenin sonunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.

Burada en çok hata yapılan konu, on yıllık sürenin nasıl hesaplanacağıdır. Örneğin bir yıllık sözleşme yapıldıysa, önce o bir yıllık asli süre biter; ardından başlayan birer yıllık uzama dönemleri sayılır. Yani çoğu olayda kiraya verenin bu sebebe dayanabilmesi için fiilen on bir yıldan daha uzun bir ilişkinin geçmiş olması gerekir.

Yargıtay 3. HD, 2017/1437 E., 2017/793 K. sayılı kararında, TBK m.347 kapsamındaki uzama süresinin dolması halinde uygun fesih bildirimiyle tahliye talebinin mümkün olduğunu vurgulamıştır. Yine Yargıtay 3. HD, 2017/7129 E., 2017/17713 K. sayılı kararında, belirsiz süreli kira ilişkilerinde fesih bildiriminin bir sonraki fesih dönemi için sonuç doğurabileceğini kabul ederek süre hesabının önemini göstermiştir.

Ayrıca Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/458 E., 2021/614 K. sayılı kararı, tarafların daha sonra yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalaması halinde on yıllık uzama süresinin bu yeni sözleşmenin bitiminden sonra hesaplanabileceğini ortaya koymuştur. Bu karar pratikte çok önemlidir; çünkü bazı dosyalarda taraflar farkında olmadan yeni sözleşme yaparak tahliye hesabını baştan başlatmış olmaktadır.

Tahliye için hangi usul izlenmelidir?

Evet, tahliye hakkı varsa bile bunun doğru usulle kullanılması gerekir. Hakkın varlığı kadar, nasıl kullanıldığı da sonucu belirler. İstanbul’da açılan pek çok tahliye davasında sorun esas haktan değil, usul hatasından doğar.

Öncelikle hangi tahliye sebebine dayanıldığı net olmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye düşünülüyorsa, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye taahhüdüne dayanılacaksa, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve tahliye tarihinin belirli olması aranır. İki haklı ihtar sebebinde ihtarların aynı kira yılı içinde ve muaccel kira borçlarına ilişkin olması gerekir. Temerrüt halinde ise TBK m.315’te öngörülen ödeme süresi usulüne uygun verilmelidir.

Bir diğer önemli mesele, dava açma veya icra takibi başlatma süresidir. Örneğin TBK m.352/1 uyarınca tahliye taahhüdüne dayanılacaksa, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna gidilmelidir. Bu süre kaçırıldığında ciddi hak kaybı doğabilir.

Uygulamada noter ihtarnamesi çoğu zaman önemli delildir; ancak her zaman zorunlu tek yöntem değildir. Yine de tarih ve tebliğ ispatı bakımından noter kanalı, özellikle uyuşmazlık çıkması beklenen dosyalarda güçlü bir araçtır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız örneklerde, sıradan mesajlaşmaların yerini doğru ihtarname aldığında uyuşmazlık çok daha net hale gelmektedir.

Kiracı çıkmazsa ev sahibi ne yapabilir?

Evet, kiracı çıkmazsa ev sahibi kendi başına kilit değiştiremez, eşyayı dışarı çıkaramaz veya su-elektrik keserek baskı kuramaz. Tahliye mutlaka hukuki yol üzerinden yürütülmelidir. Aksi halde ev sahibi haksız eylem, zarar sorumluluğu ve hatta ceza hukuku bakımından risk altına girebilir.

Doğru yol, dayandığınız sebebe göre tahliye davası açmak veya ilamsız icra yoluna başvurmaktır. Tahliye taahhüdü varsa icra takibi daha hızlı sonuç verebilir. İhtiyaç, yeniden inşa veya yeni malik sebebinde ise genellikle sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Kira borcu ödenmediğinde temerrüt ve tahliye birlikte değerlendirilebilir.

Burada özellikle altını çizmek gerekir: Mahkeme kararı veya kesinleşmiş icra süreci olmadan fiili tahliye girişimi, süreci hızlandırmaz; tersine ev sahibinin aleyhine yeni uyuşmazlıklar yaratır. İstanbul’da sahada gördüğümüz en maliyetli hatalardan biri, hukuki süreç yerine fiili baskı yöntemine başvurulmasıdır.

Kiracı açısından da durum benzerdir. “Sözleşmem var, beni kimse çıkaramaz” düşüncesi her zaman güvenli değildir. Geçerli tahliye sebebi ve doğru prosedür varsa, dava sonunda tahliye kararı verilebilir. Bu nedenle kiracının da kendisine gelen ihtarnameyi, dava dilekçesini veya icra emrini ciddiyetle değerlendirmesi gerekir.

İstanbul’da kira uyuşmazlıklarında en sık yapılan hatalar nelerdir?

Evet, İstanbul özelinde hatalar çoğunlukla aynı noktalarda toplanır. İlk hata, bir yıllık sürenin dolmasını otomatik tahliye sebebi sanmaktır. İkinci hata, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmasının her olayda geçerli olacağını düşünmektir. Üçüncü hata ise sürelerin gün hesabını yapmadan işlem başlatmaktır.

Uygulamada görüyoruz ki ev sahipleri bazen internette buldukları örnek ihtarnameleri tarihleri kontrol etmeden gönderiyor. Kiracılar ise bildirimleri hiç cevaplamayarak zaman kazandıklarını düşünüyor. Oysa kimi durumlarda sessizlik, ilerideki savunma imkanını zayıflatabiliyor. Özellikle yüksek kira bedelli bölgelerde, yanlış atılan tek bir adım aylarca sürecek ek dava ve masrafa yol açabiliyor.

Bir başka hata da yeni sözleşme yapmanın etkisinin bilinmemesidir. Taraflar bazen sadece kira bedelini güncellemek için yeni tarihli sözleşme imzalıyor; fakat bu durum on yıllık uzama hesabını etkileyebiliyor. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/458 E., 2021/614 K. sayılı kararının pratik değeri tam olarak burada ortaya çıkmaktadır.

Bu nedenle hem kiracı hem de kiraya veren açısından dosya bazlı değerlendirme önemlidir. Aynı başlık altında görünen iki olay, farklı tarih, farklı bildirim ve farklı sözleşme yapısı nedeniyle tamamen başka sonuçlara ulaşabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır, çıkaramaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 gereği kiraya veren yalnızca sözleşme süresi bitti diye tahliye isteyemez. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce fesih bildirimi yapmamışsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibinin tahliye için ihtiyaç, tahliye taahhüdü, temerrüt, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresi gibi ayrı bir hukuki sebebe dayanması gerekir.

Kiracıya “sözleşme yenilenmeyecek” mesajı atmak yeterli olur mu?

Çoğu durumda tek başına yeterli olmaz. Öncelikle dayanılan tahliye sebebinin kanunda yer alması gerekir. Ayrıca bildirim şekli ve zamanı da önemlidir. WhatsApp veya SMS içeriği bazı olaylarda delil olarak değerlendirilebilse de, özellikle süreye bağlı uyuşmazlıklarda noter ihtarnamesi çok daha güvenli bir yöntemdir. Uyuşmazlığın mahkemeye taşınması halinde tebliğ tarihi ve içeriğin ispatı kritik hale gelir.

10 yıllık kiracıyı çıkarmak için dava açmak şart mı?

Her olayda aynı yol izlenmez. On yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya verenin öncelikle kanundaki süreye uygun fesih bildirimi yapması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen taşınmazı boşaltmazsa tahliye için dava açılması veya uygun icra yoluna başvurulması gündeme gelir. Burada hangi tarihin esas alınacağı ve önceki sözleşmelerin hesaba nasıl katılacağı ayrı ayrı incelenmelidir.

Tahliye taahhüdü varsa kiracı yine de itiraz edebilir mi?

Evet, edebilir. Kiracı; taahhüdün baskıyla alındığını, boş olarak imzalatıldığını, teslimden önce düzenlendiğini veya tarihin sonradan doldurulduğunu ileri sürebilir. Ancak bu itirazların somut delille desteklenmesi gerekir. Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa ev sahibinin eli güçlenir; buna karşılık usulsüz düzenlenmiş bir taahhüt beklenen sonucu vermeyebilir. Bu nedenle belge düzenlenirken ve kullanılırken teknik detaylara dikkat edilmelidir.

Kiracı tahliye davası sürerken kira ödemeye devam ederse ne olur?

Kirayı ödemeye devam etmesi, tek başına tahliye davasını ortadan kaldırmaz. Dava hangi sebebe dayanıyorsa, mahkeme o sebebin mevcut olup olmadığına bakar. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracının düzenli ödeme yapması, ihtiyaç iddiasını otomatik olarak bertaraf etmez. Ancak temerrüt veya iki haklı ihtar gibi davalarda ödeme tarihleri ve ödeme davranışı, dosyanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.