Kamulaştırma Bedeline İtiraz: Bedel Tespiti Davası, 10 ve 30 Günlük Süreler, Yargıtay Kararları (İstanbul 2026)

Posta kutunuza bir mahkeme davetiyesi düştü ya da gazetede parsel numaranızın yazdığı bir ilan gördünüz. Taşınmazınız kamulaştırılıyor ve söz konusu bedel, çevredeki satış fiyatlarıyla kıyaslandığında düşük görünüyor. Akla ilk gelen soru şu: bu rakama nereye, nasıl itiraz edilir?

Cevabı bilmemenin bedeli ağır olabilir. Kamulaştırma dosyalarında süreler kısadır ve birbirini kovalar: kamulaştırma işlemine karşı dava için 30 gün, savunma ve delil bildirmek için 10 gün, istinaf için iki hafta. Yargıtay önüne gelen dosyalarda süresinde yapılmayan istinaf başvurusunun usulden reddedildiği ve istinaf dilekçesinde ileri sürülmeyen hususların temyiz sebebi yapılamayacağı kuralının uygulandığı görülüyor. İstanbul’da taşınmaz değerlerinin yüksekliği, bedel farkını da büyük tutarlara taşıyabildiği için küçük bir usul hatası ciddi bir hak kaybına dönüşebilir.

Aşağıda sürecin hangi aşamasında ne yapılabileceğini, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun mevzuat.gov.tr’deki güncel metninden ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin karar gerekçelerinden okuyarak anlatıyorum. Önce işleyişi, sonra bilirkişi raporuna itirazda nelere bakılacağını, en sonda da İstanbul’daki dosyalar için pratik bir kontrol listesini bulacaksınız.

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden somut durum güncel kaynaklar üzerinden kontrol edilmelidir.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz Aslında Nasıl İşler?

Anayasa’nın 46. maddesi, devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararı gerektirdiğinde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazları kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırabileceğini söyler. 2942 sayılı Kanun bu usulü düzenler. Sıra genellikle şöyledir: idare kamulaştırma kararını alır, kamulaştırmanın tapu siciline şerh edilmesini ister, önce pazarlıkla satın almayı dener, anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar.

İdarenin şerhin tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre dava açtığına dair mahkemeden alınan belgeyi tapu idaresine ibraz etmemesi hâlinde, şerh tapu idaresince resen sicilden silinir (m.7). Bu, idareyi zaman baskısı altına alan bir hükümdür; ancak şerhin düşmesi tek başına kamulaştırma kararının ortadan kalktığı anlamına gelmeyebilir, durum dosyaya göre değerlendirilmelidir.

Malik açısından “itiraz” bu zincirin üç farklı noktasında gündeme gelir:

• Bedele karşı: Dava sırasında mahkemede savunma, delil ve bilirkişi raporuna itiraz; ardından istinaf. Çoğu uyuşmazlık burada çözülür.
• İşlemin kendisine karşı: Kamulaştırma kararının hukuka aykırılığı idari yargıda iptal davasıyla ileri sürülür.
• Maddi hatalara karşı: Yüzölçümü, parsel, malik gibi hatalar için adli yargıda düzeltim davası açılır.

Kanun, mal sahibi bakımından kamulaştırma işleminin mahkemece yapılan tebligatla başladığını, mülkiyetin idareye geçmesinin ise mahkemenin tescil kararıyla gerçekleştiğini belirtir (m.25). Yani davetiye eline geçtiği gün, malik için kamulaştırmaya ilişkin hak ve yükümlülüklerin saati işlemeye başlamıştır.

Aşama	Süre	Dayanak
Satın alma teklifine başvuru	Taahhütlü yazının tebliğinden 15 gün	2942 m.8
Savunma ve delillerin yazılı bildirilmesi	Tebliğden 10 gün (tebligatta yazılıdır)	2942 m.10
İptal ve düzeltim davası	Tebligattan, ilanla tebliğde ilan tarihinden 30 gün	2942 m.14
Bilirkişi raporu	Kurul raporunu 15 günde verir	2942 m.10, m.15
Bedelin bankaya yatırılması	İdareye 15 gün (bir kez uzatılabilir)	2942 m.10
İstinaf	Tebliğden iki hafta	HMK m.345
Temyiz	Tebliğden iki hafta	HMK m.361
Taşınmazın boşaltılması	İcra memurunun tebliğinden 15 gün	2942 m.20

Önce Pazarlık Aşaması: Satın Alma Usulü ve 15 Günlük Süre

Kanun, tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanmasını esas alır (m.8). İdare, kendi bünyesinde kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonu kurar; taşınmazı pazarlıkla satın almak ya da başka bir taşınmazla trampa etmek istediğini malike resmi taahhütlü yazıyla bildirir. Metne göre idare bu yazıda komisyonun tespit ettiği tahmini bedeli belirtmez.

Malik, yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde pazarlıkla satmak istediğini idareye bildirirse komisyonca belirlenen tarihte görüşme yapılır. Anlaşma, komisyonun tespit ettiği tahmini değeri geçmemek üzere sağlanabilir. Düzenlenen tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır; idare, tutanak tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde bedeli hazır etmekle yükümlüdür.

Burada kritik bir uyarı var: 8. maddeye göre satın alınan ya da trampa edilen taşınmaz, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Pazarlık masasında imzalanan tutanak, sonradan “bedel düşüktü” demenin önünü kapatır. Rakamı kabul etmeden önce taşınmazın gerçek değerini bağımsız bir değerleme veya emsal çalışmasıyla kontrol etmek mantıklıdır. Anlaşma olmaması ya da ferağ verilmemesi hâlinde idare 10. maddeye göre dava açar.

Bedel Tespiti ve Tescil Davası Adım Adım

Satın alma usulü sonuçsuz kalırsa idare, topladığı belgelerle taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve bedelin tespitiyle bu bedel karşılığında taşınmazın idare adına tescilini ister (m.10). Süreç kanun metnine göre şöyle ilerler:

1. Duruşma günü ve davet: Mahkeme, başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirler ve malike meşruhatlı davetiye gönderir. Adresi tespit edilemeyenlere Tebligat Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca ilanla tebligat yapılır. Ayrıca kamulaştırmanın özeti yerel bir gazetede, bir internet haber sitesinde ve ülke genelinde yayımlanan bir gazetede ilan edilir.
2. Tebligatın içeriği: Davetiyede taşınmazın tapu bilgileri, idarenin adı, 30 günlük dava hakkı, davalarda husumetin kime yöneltileceği, bedelin yatırılacağı banka ve konuya ilişkin tüm savunma ile delillerin tebliğden itibaren 10 gün içinde mahkemeye yazılı bildirilmesi gerektiği yazılır.
3. Anlaşmaya davet: Hâkim duruşmada tarafları bedel konusunda anlaşmaya çağırır. Anlaşılırsa anlaşılan bedel kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir.
4. Keşif ve bilirkişi: Anlaşılamazsa hâkim en geç 10 gün içinde keşif yapar. Bilirkişiler raporlarını 15 gün içinde verir; mahkeme raporu duruşma günü beklemeden taraflara tebliğ eder. Duruşmada tarafların rapora itirazları dinlenir, bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanı alınır.
5. Yeni kurul ve karar: Gerektiğinde hâkim 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirir. Hâkim, rapor ve beyanlardan yararlanarak “adil ve hakkaniyete uygun” bir bedel tespit eder.
6. Bedelin yatırılması ve tescil: İdareye bedeli mahkemenin belirlediği banka hesabına yatırması için 15 gün verilir; makbuzun ibrazı hâlinde mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir.

Metne göre tescil hükmü kesindir, ancak tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz sonunda kesinleşen bedel, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan azsa aradaki fark ilgilisinden istenir; ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz.

Güncelleme notu: mevzuat.gov.tr’deki metnin dipnotuna göre Anayasa Mahkemesi, 12.02.2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla 10. maddedeki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiştir. Dipnot, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra, yani 21.02.2027’de yürürlüğe gireceğini belirtir. Bu tarihten sonra tescil hükmünün de bedelle birlikte kanun yoluna konu olup olmayacağı dosya bazında güncel metinden kontrol edilmelidir. Aynı maddenin bazı fıkraları da Anayasa Mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiştir; dava açmadan önce güncel metne bakmak gerekir.

Mahkeme Bedeli Nasıl Hesaplar? Kanundaki Ölçütler

Bedelin hangi ölçütlerle belirleneceği 11. maddede sayılır. Bilirkişi kurulu taşınmazın cinsini ve nevini, yüzölçümünü, değerini etkileyecek bütün nitelik ve unsurlarını, varsa vergi beyanını ve resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini inceler. Ayrıca şu ayrım yapılır:

• Arazilerde: Taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınır.
• Arsalarda: Kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri hesaplanır.
• Yapılarda: Resmî birim fiyatlar, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı dikkate alınır.

Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayanmak zorundadır. Kanun ayrıca, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışlarının ve ilerisi için düşünülen kullanım şekillerine göre getireceği kârın değerlemede dikkate alınmayacağını söyler. Yani kamulaştırmanın kendi yarattığı değer artışı bedele yansıtılmaz.

Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıyorsa 12. madde devreye girer. Kalan kısmın değerinde kamulaştırma nedeniyle eksilme olursa bu eksilme kamulaştırma bedeline eklenir; artış olursa artış miktarı bedelden düşülür, ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Artan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamışsa mal sahibi, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde yazılı başvuru yaparak o kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.

Değerleme tarihi de önemlidir: 15. maddeye göre bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Bilirkişi Raporuna İtiraz: Nelere Bakılmalı?

Bedeli fiilen belirleyen şey çoğu zaman bilirkişi raporudur. Kanun, kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturulmasını zorunlu tutar; bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış bir uzman ya da Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme uzmanı olması gerekir (m.15). Rapora itiraz ederken şu soruları sormak yararlıdır:

• Taşınmazın niteliği doğru belirlenmiş mi (arsa, tarla, sulu veya kuru tarım arazisi, bahçe)?
• Emsaller yakın bölgeden, yakın tarihli ve özel amaçsız satışlar mı? Emsal, değerleme tarihine fiyat artış endeksleriyle getirilmiş mi?
• Dava konusu taşınmazın emsale göre üstün ve eksik yönleri oranlarıyla açıklanmış mı?
• Emsal ile dava konusu taşınmaz arasında imar parseli, kadastro parseli farkı varsa düzenleme ortaklık payı hesaba katılmış mı?
• Yapılarda resmî birim fiyat ve yıpranma payı, ağaçlarda yaş, cins ve verim gerçekçi mi?
• Tarım arazisinde ürün deseni, gelir ve gider kalemleri, kapitalizasyon oranı ve objektif değer artırıcı unsurlar gerekçelendirilmiş mi?
• Rapordaki toplam ile hükümdeki rakam arasında hesap hatası var mı?

İtirazlar soyut bırakılırsa etkisi azalır. “Bedel düşük” demek yerine, hangi emsalin neden hatalı alındığını, hangi unsurun eksik hesaplandığını belgeyle göstermek gerekir. Delil sunma süresini kaçırmamak için emsal satış belgeleri, tapu kayıtları, imar durumu yazısı ve fotoğraflar dosyaya erken girmelidir.

Yargıtay Kararlarında Öne Çıkan Noktalar

Aşağıdaki kararların tamamı karar metinleri okunarak aktarılmıştır. Hiçbiri sizin dosyanızın sonucunu belirlemez, ancak mahkemelerin hangi ölçütlere baktığını gösterir.

Arsada emsal karşılaştırması (2026, İstanbul): Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2026/370 K.2026/11366 sayılı ve 17.06.2026 tarihli kararında İstanbul Anadolu 42. Asliye Hukuk Mahkemesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 39. Hukuk Dairesi’nden gelen Ümraniye’deki bir arsa dosyasını onadı. Malikler, acele kamulaştırma dosyasında belirlenen bedelin çok düşük olduğunu savunmuştu. Daire, arsa niteliğindeki taşınmaza 11. maddenin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırmasıyla değer biçilmesini ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesini yerinde buldu. Aynı dosyada davalı vekilinin süresinde yapılmayan istinaf başvurusu usulden reddedilmişti. Karar oybirliğiyle verildi.

İstanbul Fatih’te arsa ve ağaç değerlemesi (2026): Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/17170 K.2026/10145 sayılı ve 02.06.2026 tarihli kararında İstanbul 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin değerlendirmesini inceledi. Metrekare birim bedelin yüksek hesaplandığını ileri süren idare istinaf ve temyiz başvurularında aynı itirazı tekrarladı; Daire, gerekçesinde istinaf dilekçesinde ileri sürülmeyen hususların temyiz sebebi yapılamayacağı kuralını da hatırlatarak kararı oybirliğiyle onadı. Bölge Adliye Mahkemesi arsa zeminine emsal karşılaştırmasıyla, ağaçlara ise yaş, cins ve verimlerine göre değer biçilmesini kanuna aykırı bulmamıştı.

Tarım arazisinde gelir yöntemi (2026): E.2025/17508 K.2026/3349 sayılı ve 25.02.2026 tarihli kararda (Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nden gelen dosya) malik, acele kamulaştırmayla belirlenen bedelin düşük olduğunu, bilirkişi raporunda münavebe sisteminin usulüne uygun araştırılmadığını, gelir hesaplarının ve masrafların hatalı olduğunu, objektif değer artışının uygulanmadığını ileri sürdü. Daire, arazi niteliğindeki taşınmaza 11. maddenin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir yöntemiyle değer biçilmesini, adil ve hakkaniyete uygun bedelin davalıya ödenmesini yerinde bularak oybirliğiyle onadı. Bölge Adliye Mahkemesi kararında bedele dava tarihinden itibaren kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faize hükmedilmişti. Anayasa’nın 46. maddesi de herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağını söyler.

Bedele itiraz eden yalnızca malik değildir (2026): E.2025/14988 K.2026/2188 sayılı ve 11.02.2026 tarihli kararda (Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nden gelen dosya) bu kez idare, %4 kapitalizasyon faizinin uygulanamayacağını, %100 objektif değer artışının doğru olmadığını, taşınmazın sulu arazi sayılmasının hatalı olduğunu ve bedelin fahiş olduğunu ileri sürdü. Daire, tarım arazisinde olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelire göre değer biçilmesini yerinde görerek oybirliğiyle onadı. Karar, bedele yönelik itirazın taraflardan her biri için açık olduğunu gösterir.

Özel amaçlı emsal ve düzenleme ortaklık payı (2018): E.2017/36040 K.2018/18335 sayılı ve 22.10.2018 tarihli kararda Daire, karar düzeltme incelemesinde önceki onama ilamını kaldırdı. Gerekçeye göre rapordaki emsal, üzerinde fabrika binası bulunan ve ticari amaçlı bir satıştı; ayrıca emsal parselin bir kısmı satıştan önce yola terk edildiğinden satış tarihinde imar parseli olmuş, dava konusu taşınmaz ise kadastro parseli olduğu hâlde düzenleme ortaklık payı düşülmemişti. Daire raporu inandırıcı bulmadı; tarafların emsal bildirmesine imkân tanınmasını, gerekirse emsalin resen getirtilmesini, belediyeden ve tapu müdürlüğünden parsel durumunun sorulmasını ve yeni bir bilirkişi kurulu marifetiyle keşif yapılmasını istedi. Hükümde yazılan bedelle taşınmazların bedel toplamı arasındaki hesap hatası da bozma gerekçeleri arasındaydı.

Başka bir kamulaştırma dosyasındaki bedel emsal olamaz (2019): E.2018/680 K.2019/3842 sayılı ve 06.03.2019 tarihli kararda bilirkişi, emsal olarak başka bir mahkemenin kamulaştırma bedel tespit dosyasındaki bedeli almıştı. Daire, özel amaçlı bu satışın emsal sayılmasını doğru bulmadı, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endeksleriyle belirlenmesi ve üstün ile eksik yönlerin oranlarıyla açıklanması gerektiğini vurgulayarak hükmü oybirliğiyle bozdu.

30 Günlük Dava Süresi: İptal ve Düzeltim Davası

14. madde, kamulaştırmaya konu taşınmazın malikine 10. madde uyarınca mahkemece yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlara ise mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabileceğini söyler. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı vardır.

Tebligatta idari yargıda dava açan malikten, davayı açtığını mahkemeye belgelemesi beklenir. Belgelemezse kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen bedel üzerinden taşınmazın idare adına tescil edileceği yazılıdır. Bu nedenle idari yargıda dava açan malik, dava açtığını bedel tespiti yapan mahkemeye belgelemelidir. Davalarda hangi idareye husumet yöneltileceği tebligat ve ilanda yanlış gösterilmişse, kanun gerçek hasma tebligat yapılarak davaya devam edilmesini öngörür.

İstinaf, Temyiz ve Süre Tuzakları

Bedel tespit kararına karşı istinaf süresi, ilamın usulen tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.345). Bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinin temyiz edilebilir nihai kararlarına karşı da tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir (HMK m.361); temyiz edilebilirlik HMK m.362’deki sınırlara tabidir. Yukarıdaki kararlarda görüldüğü gibi bu aşamada iki tuzak öne çıkıyor:

• Süre tuzağı: Süresinde yapılmayan istinaf başvurusu usulden reddedilir; esasa hiç girilmez.
• Kapsam tuzağı: Yargıtay gerekçelerinde yer aldığı üzere istinaf dilekçesinde ileri sürülmeyen hususlar temyiz sebebi yapılamaz. İtirazları ilk istinaf dilekçesine yazmak gerekir.

Bedel kararına karşı istinaf yoluna gitmek, kanun metnine göre tescili engellemez: tescil hükmü kesin sayılır ve bedel, kanun yolları sonuçlanmadan hak sahibine ödenebilir. Yukarıda aktarılan karar da tespit edilen bedelin bloke edilip kesinleşme beklenmeden davalıya ödenmesini yerinde bulmuştur. Bu yüzden ödemenin hangi hesaba ve hangi koşulla yapıldığı, kesinleşen bedel düşük çıkarsa farkın geri istenebileceği gibi sonuçlar da baştan hesaba katılmalıdır.

Acele Kamulaştırma ve Taşınmazın Boşaltılması

27. madde, 3634 sayılı Kanun’un uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınan hâllerde ya da özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, idarenin istemi üzerine mahkemece yedi gün içinde bilirkişilerce tespit edilecek değerin mal sahibi adına bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabileceğini düzenler. El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın devrinin yapılamayacağı tapu kütüğüne şerh edilir. Yukarıda aktarılan iki dosyada malikler, acele kamulaştırma aşamasında belirlenen bedelin düşük olduğunu esas bedel tespit davasında ileri sürmüştür; bu dosyalara bakılırsa el koyma sırasında yatırılan rakam, bedel davasında yeniden tartışılabilmektedir.

Tescilden sonra taşınmazın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru, taşınmazın 15 gün içinde boşaltılmasını içindekilere tebliğ eder, süre içinde boşaltılmazsa boşaltma icraca yapılır. Kanun, itiraz ve şikâyetin boşaltmayı durdurmayacağını ve bu konuda mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceğini açıkça yazar. Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır; hasat beklenemiyorsa idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin ederek boşaltma isteyebilir (m.20). Dolayısıyla “bedeli kabul etmiyorum, taşınmazı boşaltmam” yaklaşımı pratikte sonuç vermez; bedel mücadelesi dava yoluyla yürütülür.

İstanbul’da Bedel Uyuşmazlığında Pratik Kontrol Listesi

Kanun, davanın taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görüleceğini söyler (m.10). İstanbul’da bu, taşınmazın bulunduğu yakadaki ve ilçedeki asliye hukuk mahkemesidir; yukarıdaki kararlarda Ümraniye için İstanbul Anadolu, Fatih için İstanbul asliye hukuk mahkemeleri ve istinaf mercii olarak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi hukuk daireleri görülüyor. Davetiye geldiğinde şu adımları sırayla izlemek sağlıklıdır:

1. Tebligat tarihini ve zarf ya da ilan nüshasını saklayın. 10 günlük savunma ve 30 günlük dava süresi buradan işler.
2. Dosya numarasını not alın ve duruşma gününe kadar dosyayı inceleyin; idarenin dayandığı bedel tespiti ve belgeleri dosyada yer alır.
3. Tapu kaydını, imar durumu yazısını, vergi değerini, ruhsatlı yapıların belgelerini ve taşınmazın güncel fotoğraflarını toplayın.
4. Yakın tarihli ve yakın bölgeden emsal satışların tapu akit tablolarını temin edin; özel amaçlı veya ticari bir yapı ile birlikte satılan emsalleri ayrıştırın.
5. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı bir itirazınız varsa 30 günlük süre içinde idare mahkemesine başvurun ve dava açtığınızı belgeleyin.
6. Bilirkişi raporu tebliğ edildiğinde, yukarıdaki kontrol listesiyle gerekçeli ve belgeli itirazınızı süresi içinde sunun.
7. Karar tebliğ edildiğinde iki haftalık istinaf süresini takvime işleyin ve tüm sebeplerinizi ilk istinaf dilekçesine yazın.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeline itiraz dilekçesi nereye verilir?

Bedel için ayrı bir itiraz makamı yoktur. Bedel, idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında mahkemece belirlendiği için savunma, delil ve rapora itirazlar o dava dosyasına sunulur. Mahkemeden gelen davetiyede dosya numarası, duruşma günü ve süreler yazar. Kamulaştırma kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız bu, idare mahkemesinde ayrı bir iptal davasıyla ileri sürülür.

Kamulaştırma bedeline itiraz süresi kaç gündür?

Tek bir süre yoktur. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve adli yargıda düzeltim davası için süre 30 gündür. Savunma ve delillerin yazılı bildirilmesi için tebligatta 10 gün belirtilir. Bedel kararına karşı istinaf ve ardından temyiz için süre tebliğden itibaren ikişer haftadır. Süreler tebligat tarihinden işlediğinden, ilk günden itibaren tarihleri not almak önemlidir.

Tebligat yapılamadı, ilanla öğrendim; süre ne zaman başlar?

14. maddeye göre tebligat yapılamayanlar bakımından süre, mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden başlar. İlan, tebligat yerine geçer. Bu nedenle ilanı geç öğrenmiş olmanızın süreyi uzatacağı varsayılmamalıdır; kanun metnine göre 30 gün ilan tarihinden hesaplanır. Adresiniz idarece araştırılarak bulunabilecekken ilan yoluna gidildiğini düşünüyorsanız, bunu belgeleriyle birlikte süre dolmadan bir avukatla ayrıca değerlendirmek gerekir.

Bedel kesinleşmeden idare taşınmazı tescil ettirip bedeli yatırabilir mi?

Evet. 10. maddeye göre idare, mahkemenin belirlediği bedeli bankaya yatırır ve makbuzu ibraz ederse mahkeme tescile karar verir; tescil hükmü kesin olup bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. Kesinleşen bedel daha düşük çıkarsa fark ilgilisinden istenebilir. Anayasa Mahkemesi’nin “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal eden kararı 21.02.2027’de yürürlüğe girecektir; güncel durum o tarihten sonra kontrol edilmelidir.

Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa kalan kısım için ne yapılır?

12. madde kalan kısmın değerinde kamulaştırma nedeniyle eksilme olursa eksilen değerin bedele ekleneceğini, artış olursa artışın bedelden düşüleceğini ancak indirimin kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini geçemeyeceğini söyler. Artan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve idari yargıda dava açılmamışsa, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvuru yapılarak o kısmın da kamulaştırılması istenebilir.

Kamulaştırmadan vazgeçilirse ya da taşınmaz kullanılmazsa geri alabilir miyim?

İdare kamulaştırmanın her safhasında yetkili merciin kararıyla vazgeçebilir (m.21). Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapılmaz ve kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis de edilmezse, mal sahibi veya mirasçıları bedeli kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Geri alma hakkı doğduktan sonra bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (m.23). Özel kanunlardaki istisnalar saklıdır.

Bedeli düşük buluyorum; taşınmazı boşaltmayabilir miyim?

Tescil kararından sonra idare boşaltmayı icra memurundan ister ve 15 günlük süre tanınır. Kanun, itiraz ve şikâyetin boşaltmayı durdurmadığını, mahkemece ihtiyati tedbir kararı da verilemeyeceğini belirtir. Bedel uyuşmazlığı bu nedenle boşaltmayla değil, bedel davası ve kanun yolları üzerinden yürütülür. Boşaltma sırasında hasat, ekin bedeli gibi ayrıntılar için 20. maddenin tamamına bakılmalıdır.

Ne Zaman Avukata Başvurmalısınız?

Kamulaştırma dosyalarında süreler kısa, teknik değerleme tartışmaları ise karmaşıktır. Davetiye veya ilanı aldığınız anda, satın alma teklifinde bir tutanak imzalamadan önce ve bilirkişi raporu tebliğ edildiğinde bir avukatın dosyayı görmesi, hak kaybı riskini azaltır. Özellikle İstanbul’da emsal çalışması, imar durumu ve tapu kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi gereken dosyalarda bu destek belirleyici olabilir. Bu yazı genel bilgi içindir; dosyanıza özgü stratejiyi tapu kaydınız, tebligat evrakınız ve dosyadaki belgeler üzerinden değerlendirmek gerekir. Sonuç garantisi verilemez, kararı mahkeme verir. Durumunuzu anlatmak ve evraklarınızı değerlendirtmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.