Kiracı Kirayı Geç Öderse Tahliye Olur mu? 2026 İstanbul

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kira ilişkisinde en sık çıkan krizlerden biri, kiracının kirayı sürekli geciktirmesidir. Ev sahibi çoğu zaman ilk gecikmede “hemen çıkarırım” düşüncesine kapılır; kiracı ise sonradan ödeme yapınca sorunun tamamen kapandığını sanır. Oysa uygulamada görüyoruz ki mesele bu kadar basit değildir. Geç ödeme bazen yalnızca bir alacak sorunu olarak kalır, bazen de doğru yürütülen ihtar ve dava süreci sonunda tahliye sebebine dönüşür.

Problem tam da burada başlar. Kiraya veren hatalı ihtar gönderirse dava kaybedebilir; kiracı da geç ödemenin sonuçlarını küçümserse beklemediği bir tahliye davasıyla karşılaşabilir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, tarafların çoğu kira sözleşmesindeki ödeme gününü, yazılı ihtarın etkisini ve iki haklı ihtar kuralını yanlış değerlendirdiği için uyuşmazlık büyümektedir. Özellikle İstanbul gibi kira bedellerinin yüksek ve konut piyasasının gergin olduğu bir şehirde, birkaç aylık düzensiz ödeme çok daha hızlı hukuki çatışmaya dönüşebilmektedir.

Çözüm ise duygusal tepkiyle değil, doğru hukuki çerçeveyle hareket etmektir. Türk Borçlar Kanunu kira bedelinin ödenmemesi konusunda hem kiraya verene koruma sağlar hem de kiracının bir anda tahliye edilmesini engelleyen usul kuralları koyar. Bu nedenle bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle sürecin baştan düzgün kurulması, ileride telafisi zor hak kayıplarını önler.

Ev sahibi kirayı geç ödeyen kiracıyı tahliye edebilir mi?

Evet, belirli şartlar oluşursa ev sahibi kirayı geç ödeyen kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak bunun için yalnızca “geç ödeme oldu” demek yetmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında esas olarak iki ayrı yol öne çıkar: Türk Borçlar Kanunu m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye süreci ile TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası.

TBK m. 314’e göre kiracı, aksine sözleşme veya yerel adet yoksa kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede kira bedelinin ayın 1’i, 5’i veya başka bir günü ödeneceği kararlaştırılmışsa, artık muacceliyet o tarihe göre belirlenir. Yani tahliye değerlendirmesinde ilk bakılan nokta, gerçekten vadesi gelmiş bir kira borcunun ödenip ödenmediğidir.

Burada önemli ayrım şudur: Bir defalık küçük gecikme otomatik tahliye değildir; fakat sistematik gecikme, yazılı ihtarlara rağmen ödeme düzensizliği veya kanuni sürede ödeme yapılmaması halinde kiraya veren açısından güçlü bir dava zemini doğabilir. Uygulamada görüyoruz ki mahkemeler, yalnızca genel şikayetleri değil, ödeme tarihi, ihtar tarihi, tebliğ tarihi ve kira yılı hesabını birlikte inceler.

Tek bir gecikme kiracının hemen çıkarılması için yeterli midir?

Hayır, tek bir gecikme çoğu durumda kiracının hemen çıkarılması için yeterli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin doğrudan kapıya dayanıp kiracıyı çıkarması hukuken mümkün değildir. Tahliye ancak kanundaki prosedür izlenerek, gerektiğinde icra veya dava yoluyla sağlanabilir.

TBK m. 315, kiracının vadesi gelmiş kira bedelini veya yan gideri ödememesi halinde kiraya verene yazılı ihtar gönderme hakkı tanır. Bu ihtarda kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilmesi gerekir. Bu süre içinde borç ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye talebini ileri sürebilir. Dolayısıyla ilk gecikmede bile risk başlayabilir; ama sonuç kendiliğinden doğmaz.

Yargıtay uygulaması da bu usulün önemini vurgular. Yargıtay 3. HD, 2017/3702 E., 2017/10863 K. sayılı karar çizgisinde, temerrüt nedeniyle tahliyede kira borcunun muaccel olması, kiracıya usulüne uygun süre verilmesi ve verilen sürede ödeme yapılmaması şartlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Başka bir ifadeyle, sadece geç ödeme değil; geç ödemenin kanunun istediği prosedür içinde nasıl yönetildiği belirleyicidir.

Bu nedenle kiraya veren açısından aceleyle atılan yanlış adımlar, haklı olduğu dosyada bile davanın reddine yol açabilir. Kiracı açısından ise “nasıl olsa sonra öderim” yaklaşımı, özellikle tekrar eden gecikmelerde ciddi risk üretir.

Kiraya veren önce ihtar göndermek zorunda mı?

Evet, temerrüt nedeniyle tahliye isteniyorsa kiraya verenin usulüne uygun yazılı ihtar veya ihtarlı ödeme süreci işletmesi gerekir. TBK m. 315 açık şekilde, kiracının muaccel kira bedelini ödememesi halinde yazılı bildirimle süre verilmesini arar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve tebliği izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İhtarın içeriği de önemlidir. Hangi kira aylarının ödenmediği, borç miktarı ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ya da tahliye yoluna gidileceği açık olmalıdır. Eksik, belirsiz veya yanlış düzenlenmiş ihtarlar ileride ispat ve geçerlilik sorunu yaratır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız hatalardan biri, WhatsApp mesajı veya sözlü uyarının yeterli sanılmasıdır. Oysa tahliye gibi ağır sonuç doğurabilecek süreçte ispat gücü yüksek yazılı yöntemler tercih edilmelidir.

Yargıtay 6. HD, 2015/10497 E. sayılı kararında da otuz günlük ödeme süresi dolmadan tahliye isteminde bulunulamayacağı vurgulanmıştır. Aynı doğrultuda, ödeme emrinde kanuni sürenin doğru gösterilmemesi de tahliye talebini sakatlayabilir. Bu yaklaşım, kiracının korunmasını değil sadece kiracının keyfi tahliye edilmesini önleyen usul güvencesini ifade eder.

İstanbul’da uygulamada noter ihtarnamesi ve icra takibi birlikte veya ayrı ayrı kullanılabilmektedir. Hangi yolun seçileceği, kira sözleşmesinin yapısına, ödeme alışkanlığına ve eldeki belgelere göre değişir. Bu noktada bir İstanbul avukat desteği çoğu zaman süreci kısaltır.

Aynı kira yılında iki geç ödeme tahliye sebebi olur mu?

Evet, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşursa tahliye sebebi olabilir. TBK m. 352/2 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Buradaki “haklı ihtar” kavramı çok kritiktir. Her ihtar haklı sayılmaz. İhtarın dayandığı kira borcu gerçekten muaccel olmalı, ödeme o tarihte yapılmamış olmalı ve aynı alacak yapay biçimde bölünerek iki farklı ihtar üretilmemelidir. Yargıtay 3. HD, 2017/11179 E., 2018/5354 K. sayılı kararında, ikinci ihtarın bölünmüş alacağa dayanması halinde iki haklı ihtar şartının oluşmayacağını ortaya koymuştur. Bu karar, ev sahibinin kötüye kullanıma kaçan işlem tesis etmesini engelleyen önemli örneklerden biridir.

Yine Yargıtay 6. HD, 2016/51 E. sayılı kararda öne çıkan ilkeye göre, ihtarnamenin tebliğinden sonra yapılan ödemenin iki haklı ihtarın doğmasına her zaman engel olmadığı kabul edilmektedir. Yani kiracı sonradan ödemiş olsa bile, eğer ödeme vadesinde yapılmamış ve usulüne uygun ihtar çekilmişse, bu ihtar ileride tahliye davasına dayanak olabilir.

Uygulamada görüyoruz ki kiracılar en çok bu noktada yanılır. “Ben sonunda ödedim” düşüncesi, iki haklı ihtar sisteminde her zaman koruma sağlamaz. Özellikle düzenli gecikme alışkanlığı bulunan dosyalarda, kira yılı sonu geldiğinde tahliye davası riski bir anda somutlaşır.

Kiracı sonradan ödeme yaparsa tahliye riski tamamen biter mi?

Hayır, sonradan ödeme yapılması her durumda tahliye riskini tamamen ortadan kaldırmaz. Hangi hukuki yolun işletildiğine göre sonuç değişir. TBK m. 315 kapsamındaki temerrüt sürecinde, kiracı verilen otuz günlük süre içinde borcu tam olarak öderse temerrüt nedeniyle tahliye talebi çoğu durumda düşer. Ancak süre geçtikten sonra ödeme yapılmışsa kiraya verenin fesih ve tahliye iddiası devam edebilir.

TBK m. 352/2 bakımından ise durum daha farklıdır. İki haklı ihtar sisteminde esas olan, kiracının vadesinde ödemeyip haklı ihtara sebep olmasıdır. Daha sonra yapılan ödeme, oluşmuş haklı ihtarı kendiliğinden yok etmez. Bu nedenle özellikle “nasıl olsa ihtardan sonra yatırırım” alışkanlığı hukuken tehlikelidir.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız örneklerde kiracı, borcu ödedikten sonra dosyanın kapandığını düşünür; fakat kira yılı sonunda açılan tahliye davasıyla karşılaşır. Uygulamada görüyoruz ki ödeme dekontu tek başına yeterli savunma olmayabilir; önemli olan ödemenin hangi tarihte, hangi ay borcu için ve ihtardan önce mi sonra mı yapıldığıdır.

Bu yüzden kiracının yalnızca ödeme yapmakla yetinmemesi, ödeme gününü ispatlayacak banka kayıtlarını saklaması ve ihtar geldiğinde içeriği dikkatle incelemesi gerekir. Kiraya veren açısından da alınan ödemenin hangi aya mahsup edildiğinin düzgün kayıt altına alınması ilerideki dava açısından önem taşır.

İcra takibiyle tahliye süreci başlatılabilir mi?

Evet, kira borcu için icra takibi üzerinden tahliye süreci başlatılabilir. Özellikle ödenmeyen kira alacaklarında kiraya verenler sıkça ilamsız icra takibi ve tahliye talepli ödeme emri yoluna başvurmaktadır. İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamındaki hükümlerle birlikte TBK m. 315 uygulama alanı bulur.

Bu yolda kiracıya gönderilen ödeme emrinde, kanunun aradığı otuz günlük ödeme süresinin açıkça gösterilmesi gerekir. Yargıtay 8. HD, 2017/5190 E. sayılı kararda, ödeme emrinde TBK m. 315’teki otuz günlük sürenin açıkça yazılmasının zorunlu olduğu, buna uygun düzenlenmeyen ödeme emrinin hukuki sonuç doğurmayacağı kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, teknik ayrıntı gibi görünse de davanın kaderini belirleyebilir.

İcra takibinin avantajı, alacak ve tahliye sürecinin daha sistematik ilerlemesidir. Ancak bu yol her dosyada otomatik başarı getirmez. Kira sözleşmesinin kim tarafından imzalandığı, ödemenin hangi hesaplara yapıldığı, birden fazla kiracı olup olmadığı ve yeni malik durumunun bulunup bulunmadığı gibi ayrıntılar önemlidir.

Özellikle yatırım amaçlı alınan dairelerde yeni malik, önceki malik dönemine ait kira ilişkisini devralmış olabilir. Böyle dosyalarda yanlış sıfatla başlatılan süreç savunmaya açık hale gelir. Bu nedenle bir İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle dosya hazırlığı yapmak çoğu kez daha güvenlidir.

Kiracı kendini nasıl savunabilir?

Evet, kiracının etkili savunma imkanları vardır; ancak bunların somut delille desteklenmesi gerekir. Öncelikle kiracı, kira bedelinin aslında vadesinde ödendiğini banka dekontu, EFT açıklaması, makbuz veya yazılı kabul beyanıyla ispat edebilir. Kiraya verenin ödemeyi almaktan kaçındığı hallerde tevdi yeri ve alacaklının temerrüdü gibi kurumlar da gündeme gelebilir.

İkinci olarak kiracı, ihtarın haklı olmadığını ileri sürebilir. Örneğin borç henüz muaccel değilse, ödeme yanlış aya ilişkin istenmişse, aynı alacak ikiye bölünmüşse veya kira yılı hesabı hatalıysa iki haklı ihtar şartı oluşmayabilir. Yargıtay 3. HD, 2018/5354 K. sayılı karar çizgisi tam da bu teknik noktaların önemini göstermektedir.

Üçüncü olarak kiracı, tahliye davasının süresinde açılmadığını savunabilir. İki haklı ihtara dayalı davada, kira yılının bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre kritik önemdedir. Bu süre kaçırılırsa davanın reddi gündeme gelir. Yargıtay 6. HD, 2016/51 E. kararında da süre şartının önemine dikkat çekilmiştir.

Son olarak kiracı, ödemelerin hangi borca mahsup edildiği, depozitonun yanlış kullanıldığı veya sözleşmedeki ödeme düzeninin farklı olduğu gibi savunmalar ileri sürebilir. Ancak uygulamada görüyoruz ki soyut itirazlar tek başına yeterli olmaz. Dava dosyasında tarihlerin ve belgelerin uyumlu olması gerekir.

Kiraya veren ve kiracı bu süreçte pratik olarak ne yapmalı?

Evet, her iki tarafın da ilk andan itibaren düzenli ve belgeli hareket etmesi gerekir. Kiraya veren açısından en doğru yaklaşım, ödeme gününü, geciken ayı, yapılan ihtarı ve tebliğ tarihini eksiksiz takip etmektir. Sözlü tartışma, apartman mesajı veya gelişigüzel ihtar, ileride delil değeri zayıf işlemlere dönüşebilir.

• Kiraya veren, sözleşmedeki ödeme gününü netleştirmeli ve banka hareketlerini düzenli saklamalıdır.
• Geç ödeme halinde hangi hukuki yola gidileceğini, temerrüt mü yoksa iki haklı ihtar zemini mi bulunduğunu baştan belirlemelidir.
• Kiracı, ödemeleri açıklamalı banka transferiyle yapmalı ve açıklama kısmına ilgili ay bilgisini yazmalıdır.
• İhtar gelirse görmezden gelmemeli; tebliğ tarihi, istenen miktar ve süre hemen incelenmelidir.
• Taraflar, özellikle İstanbul gibi yoğun uyuşmazlık yaşanan bölgelerde profesyonel hukuki destek alarak gereksiz dava riskini azaltmalıdır.

Sonuç olarak kirayı geç ödeme meselesi, basit bir gecikme gibi görünse de doğru yönetilmediğinde tahliyeye kadar giden ciddi bir hukuk sorunudur. Hem kiracının barınma hakkı hem kiraya verenin mülkiyet hakkı dengelenirken, belirleyici olan şey usulüne uygun hareket etmektir.

Sık sorulan sorular nelerdir?

Kiracı bir ay kirayı beş gün geç yatırdıysa bu tek başına tahliye sebebi olur mu?

Hayır, bir aylık beş günlük gecikme tek başına kiracının ertesi gün çıkarılması anlamına gelmez. Ancak bu gecikme yazılı ihtara konu edilmişse ve benzer durumlar aynı kira yılı içinde tekrarlanıyorsa ileride iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasına dayanak olabilir. Bu nedenle tek gecikme küçümsenmemeli, ödeme tarihi mutlaka banka kayıtlarıyla netleştirilmelidir.

İhtar geldikten sonra kirayı ödersem sorun tamamen kapanır mı?

Her zaman değil. TBK m. 315 kapsamında verilen süre içinde tam ödeme yapılırsa temerrüt nedeniyle tahliye çoğu durumda önlenebilir. Fakat iki haklı ihtar sisteminde, ihtardan sonra yapılan ödeme daha önce doğmuş haklı ihtarı ortadan kaldırmayabilir. Bu yüzden sadece borcu kapatmak değil, ödemenin hangi tarihte yapıldığını ve ihtarın hukuka uygun olup olmadığını değerlendirmek gerekir.

Ev sahibi sözlü olarak uyardı, bu ihtar sayılır mı?

Kural olarak tahliye sonucuna bağlanacak süreçte sözlü uyarıya dayanmak risklidir. Uygulamada noter ihtarnamesi, tebliğli yazılı bildirim veya icra ödeme emri gibi ispatı güçlü araçlar tercih edilir. Kiraya veren yalnızca telefon konuşmasına veya apartman sohbetine güvenirse dava aşamasında ciddi ispat sorunuyla karşılaşabilir. Kiracı bakımından da sözlü konuşmalar yerine yazılı kayıtlar çok daha güvenlidir.

İki haklı ihtar davası ne zaman açılmalıdır?

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte değerlendirilir ve kaçırılırsa dava reddedilebilir. Bu nedenle hem ihtar tarihleri hem kira yılının başlangıcı dikkatle hesaplanmalıdır. Uygulamada dosyaların önemli kısmı esas haktan değil, süre hesabındaki hata nedeniyle kaybedilmektedir.

İstanbul’da bu tür kira uyuşmazlıklarında avukatla ilerlemek gerekli midir?

Zorunlu olmasa da çoğu dosyada çok faydalıdır. Çünkü kira uyuşmazlıkları dışarıdan basit görünse de ihtar metni, tebliğ tarihi, muacceliyet, mahsup, icra prosedürü ve dava süresi gibi teknik ayrıntılar içerir. Özellikle yüksek kira bedelli ve birden fazla gecikmenin yaşandığı İstanbul dosyalarında, bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteği alınması hak kaybı riskini ciddi şekilde azaltır.