Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nasıl İptal Edilir? TMK 611-615 Rehberi 2026

Bir yakınınız, bakım karşılığında evini veya başka bir malvarlığını devretti; ancak sözleşmeyi alan taraf bakım yükümlülüğünü hiç ya da gerektiği gibi yerine getirmiyor. Üstelik devredilen taşınmaz çok değerli ve aile içinde ciddi gerilim yaşanıyor. Bu tablo, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali davalarının neredeyse tamamını oluşturur. Çözüm, süreci doğru hukuki dayanakla ve doğru delillerle yürütmektir; bu rehberde sözleşmenin hangi koşullarda iptal edileceğini, davaların nerede açıldığını ve sürecin adım adım nasıl işlediğini bulacaksınız.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 611. maddesinde düzenlenen ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin (taahhüt eden) diğer tarafa bir mal vasiyet etmeyi taahhüt ettiği; karşılığında diğer tarafın (bakım alacaklısı) ona hayatı boyunca bakmayı, gözetmeyi veya bakma-gözetme dışında bir edimi ifa etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. En yaygın biçimi, yaşlı bir kişinin bakımı karşılığında evini veya arsasını bir yakınına ya da üçüncü bir kişiye devretmesidir.

Sözleşmenin geçerli olabilmesi için TMK 612 uyarınca iki şekil şartı birlikte aranır: sözleşmenin yazılı şekilde yapılması ve devredilen malvarlığının alacaklı adına tapu kütüğüne ya da ilgili sicile tescil edilmesi. Sözleşme, karşılıklı edim içeren bir hukuki işlem olduğundan Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında bağışlama (bağışlama yasağına tabi işlem) olarak değil, özel bir sözleşme tipi olarak değerlendirilir. Bu ayrım, iptal davalarının seyrini doğrudan etkiler.

Sözleşme Hangi Hallerde Geçersizdir? (Butlan ve Şekil Noksanlığı)

İptal talebinin ilk kapısı, sözleşmenin baştan geçersiz olmasıdır. TMK 616 uyarınca vasiyetnameye ilişkin hükümler, ölünceye kadar bakma sözleşmesi hakkında da uygulanır. Bu bağlamda:

• Ehliyet eksikliği: Tasarrufta bulunan kişi, sözleşmenin yapıldığı sırada ayırt etme gücünden yoksunsa veya tasarruf ehliyetine sahip değilse işlem butlanla sakattır.
• Şekil eksikliği: Yazılı şekil veya tapuda tescil koşulu yerine getirilmemişse sözleşme geçersizdir; ancak bağışlama yoluyla yapılan devirlerde kabul edilen bazı iyileştirme (çıkarılabilir şerh, kesinleşmiş mahkeme kararıyla tescil gibi) olanakları buraya taşınmayabilir.
• İrade sakatlığı: Yanılma, aldatma veya korkutma (ikrah) sonucu yapılan tasarruflar, iptal sebebidir; ispatı davacıya düşer.
• Ölüme bağlı tasarrufun iptali hükümleri: Kanunda öngörülen sakatlık halleri, kıyasen uygulanır.

Baştan geçersizlik iddiası ile sonradan doğan iptal sebebini ayırmak önemlidir: ilkinde dava, işlemin hiç doğmadığını kanıtlamaya yönelir; ikincisinde ise geçerli kurulan sözleşmenin ihlal nedeniyle sona erdirilmesi talep edilir.

Bakım Borçlusu Yükümlülüklerini Yerine Getirmezse: TMK 613 Geri Geçiş Hakkı

En sık görülen iptal sebebi budur. TMK 613/1 uyarınca, devralan kişi yükümlülüklerini hiç veya gerekli şekilde yerine getirmezse, lehine sözleşme yapılan kişiye bırakılan malın mülkiyeti ona geri geçer. Kanun koyucu burada mirasbırakanı korur: örneğin evini devreden yaşlı kişiye bakım verilmeyen, yiyecek-içecek, tedavi, barınma ve kişisel bakım yükümlülükleri ihmal edilen durumlarda tapunun iptali ve mirasbırakan (hâlâ hayattaysa) adına tescil davası açılabilir.

Bu hakkın iki kritik özelliği vardır. Birincisi, TMK 613/2 uyarınca bu haktan önceden feragat edilemez; sözleşmeye konulan "ileriye dönük iptal talep edilmeyecektir" şartı geçersizdir. İkincisi, ölüm gerçekleşmişse bu kez mirasçılar, taşınmazı terekeye iade amacıyla aynı dava yoluna başvurabilir; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında, mirasın açılmasıyla birlikte iptal ve tescil talep etme yetkisi mirasçılara geçer.

Muvazaa İddiasıyla İptal Davası Nasıl Açılır?

Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde muvazaa, çoğu zaman "görünürdeki işlem ile gizlenen gerçek iradenin farklı olması" biçiminde ortaya çıkar. Örneğin devir, gerçekte bir yakını koruma, mal kaçırma ya da tasarruf hükümlerinden kaçınma amacı taşırken, dışarıya bakım sözleşmesi olarak sunulur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında bu tür işlemler, muvazaa-i.ibare (tipik/ilk muvazaa) çerçevesinde incelenir ve gizli işlem yönünden geçersizliğe hükmedilir.

İki farklı muvazaa hattı vardır:

• Mirasbırakanın kendi alacaklıları için: TMK 615 uyarınca, alacaklarını sözleşmeyle devredilen malvarlığından alamayan alacaklılar, ölümden önce bir yıl içinde veya alacağın doğmasından itibaren on yıl içinde muvazaa iddiasında bulunabilirler.
• Mirasçılar ve diğer ilgililer için: Mirasın açılmasından sonra, tasarrufun gizli amacını ve irade sakatlığını delillerle ortaya koyarak iptal davası açılabilir; burada hâkim, olayların tümünü serbestçe değerlendirir.

Muvazaa davalarında ispat; banka kayıtları, tanık beyanları, sözleşme tarihindeki sağlık duraklarına ilişkin sağlık kurulu raporları,WhatsApp yazışmaları ve bakımın fiilen yerine getirilip getirilmediğine ilişkin somut verilerle yapılır.

Mirasbırakan Borç Ödemede Acze Düşerse: TMK 614 Fesih Hakkı

İptal yollarından biri de mirasbırakanın kendi mali durumundan doğar. TMK 614 uyarınca, borcunu ödemede acze düşen veya iflas eden mirasbırakan, ölünceye kadar bakma sözleşmesini derhal feshedebilir veya tapu sicil müdürlüğüne hitaben yazılı bildirimde bulunarak malvarlığının kendisine geri geçmesini isteyebilir. Bu yol, malvarlığını devrettikten sonra ödeme gücünü yitiren ve alacaklıların baskısı altına giren kişiler için tasarlanmış hızlı bir koruma aracıdır. Fesih bildiriminin tebliği ve tapu sicilindeki şerh, sürecin hukuki dayanağını oluşturur; itiraz halinde durum yine mahkemede netleşir.

İptal Davasında Görev, Yetkili Mahkeme ve Süreler

Dava, taşınmaz tapu kaydının iptali ve tescil talebine dayandığından asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından HMK’nın 15. maddesindeki kesin yetki kuralı uygulanır: taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani İstanbul’da kayıtlı bir taşınmaz için dava, İstanbul Anadolu ya da İstanbul (Çağlayan) Adalet Sarayı’ndaki yetkili asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır; tarafların anlaşmasıyla bu yetki değiştirilemez.

Süreler açısından dikkat edilecek noktalar şunlardır:

• Alacaklıların muvazaa iddiası için TMK 615’teki ölümden önce 1 yıl veya alacağın doğumundan itibaren 10 yıl süreleri, hak düşürücü niteliktedir.
• İrade sakatlığına dayalı iptallerde, TBK’nın 39. maddesindeki 1 yıllık hak düşürücü süre ve 8 yıllık olağan zamanaşımı tartışması gündeme gelir.
• Ayni iptal (tapu iptali-tescil) davalarında ileri sürülen sürelere rağmen, mülkiyet hakkının korunması yönündeki Yargıtay içtihatları olaya göre farklılık gösterebilir; bu nedenle hak kaybına uğramamak için süreler bir avukatla tek tek hesaplanmalıdır.

Dava Süreci İşler ve İspat Nasıl Yapılır?

Dava dilekçesinde öncelikle hukuki dayanak açıkça gösterilir: TMK 613’teki geri geçiş hakkı, TMK 615’teki muvazaa ya da TMK 616 üzerinden vasiyetnamenin iptali hükümleri. Ardından taşınmazın tapu kaydı, sözleşme örneği ve varsa tapudaki "ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan yararlanma hakkı" şerhi dosyaya sunulur. İspat yükü, genel kural olarak iddiayı ileri süren tarafındadır; bakımın verilmediğini gösteren somut veriler (fatura, kira makbuzu, hastane kaydı, tanık) belirleyicidir.

Süreç tipik olarak şu adımlarla ilerler:

1. Dilekçe ve harç/masrafların yatırılmasıyla davanın açılması ve cevap süresi.
2. Ön inceleme duruşması, delillerin gösterilmesi ve karşı tarafın savunması.
3. Tanık beyanları; bakımın fiilen ifa edilip edilmediğinin somut olaylarla ortaya konulması.
4. Gerekirse bilirkişi incelemesi (taşınmaz değeri, bakım maliyeti, edim dengesi).
5. Karar; iptal ve tescil yönünde sonuçlanırsa tapu kütüğündeki kaydın düzeltilmesi.

İstanbul’da Süreç Nasıl İşler?

İstanbul, hem emsal değerlerin yüksekliği hem de aile yapısındaki yoğun göç nedeniyle ölünceye kadar bakma sözleşmesi uyuşmazlıklarının en sık görüldüğü illerden biridir. Kadıköy, Üsküdar, Beşiktaş, Bakırköy gibi ilçelerde değerli konutların bakım sözleşmeleriyle devri, uyuşmazlık çıktığında ciddi mali sonuçlar doğurur. Davalar, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adalet sarayındaki (Çağlayan ya da Anadolu Adalet Sarayı) asliye hukuk mahkemelerinde görülür. İstanbul’da dava dosyalarının yoğunluğu nedeniyle duruşmalar arası sürelerin uzayabileceği göz önünde bulundurulmalı; tanık listesi ve yazılı delillerin eksiksiz sunulması, süreci kısaltan en önemli unsurlardır.

Sık Sorulan Sorular

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi hangi gerekçelerle iptal edilebilir?

Sözleşme dört ana yoldan sona erdirilebilir. Birincisi, borçlunun bakım ve gözetim yükümlülüğünü hiç ya da gerektiği gibi yerine getirmemesi halinde TMK 613 uyarınca mülkiyetin geri geçişi talep edilebilir. İkincisi, işlemin muvazaa taşıması, yani görünürdeki sözleşmenin arkasında başka bir amacın gizlenmesi halinde iptal davası açılabilir. Üçüncüsü, mirasbırakanın borç ödemede acze düşmesi halinde TMK 614 uyarınca fesih bildirimi yapılabilir. Dördüncüsü, ehliyet eksikliği veya şekil noksanlığı gibi butlan halleri söz konusuysa işlem baştan geçersiz sayılır ve tapu kaydının iptali istenir.

İptal davası nerede ve hangi mahkemede açılır?

Dava, tapu iptali ve tescil talebine dayandığından asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yetki yönünden HMK 15. maddesindeki kesin yetki kuralı geçerlidir; yani dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. İstanbul’da kayıtlı bir taşınmaz için bu, taşınmazın bağlı olduğu adalet sarayındaki asliye hukuk mahkemesidir. Taraflar, yetkili mahkemi sözleşmeyle değiştiremez; yanlış mahkemede açılan dava, yoğun dosya trafiği içinde zaman kaybına yol açar.

Mirasbırakan öldükten sonra mirasçılar iptal davası açabilir mi?

Evet, açabilir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım yükümlülüğü, mirasbırakanın ölümüne kadar sürer; yükümlülük ihmal edildiyse mirasın açılmasıyla birlikte terekeye iade ve tapunun iptali talep etme yetkisi mirasçılara geçer. TMK 616 uyarınca vasiyetnamenin iptaline ilişkin hükümler de uygulanabildiğinden, irade sakatlığı veya butlan iddiaları ölüm sonrası da ileri sürülebilir. Mirasçılar dilerse muvazaa iddiasını, kendi miras paylarının etkilendiği ölçüde, somut delillerle birlikte mahkemeye taşıyabilir.

Muvazaa davasında ispat nasıl yapılır?

Muvazaa, gizli bir iradenin varlığını kanıtlamayı gerektirdiğinden güçlü ve somut delillere dayanır. Tanık beyanları, banka hesap hareketleri, sözleşme tarihindeki sağlık durumunu gösteren hastane kayıtları ve raporlar, mesajlaşma kayıtları, bakımın fiilen verilip verilmediğini gösteren fatura ve kira belgeleri, aile içindeki mal paylaşım planını ortaya koyan yazışmalar delil olarak sunulabilir. Hâkim, bu verileri bütüncül olarak değerlendirir; yalnızca soyut şüphe veya aile içi husumet, tek başına muvazaanın varlığı için yeterli değildir.

İptal davasında ispat yükü kimdedir?

Genel kural gereği ispat yükü, iddiayı ileri süren tarafındır. Yükümlülüğün ihlal edildiğini iddia eden davacı, bakımın verilmediğini veya gerektiği gibi verilmediğini somut delillerle göstermelidir. Karşı taraf ise bakım yükümlülüğünü yerine getirdiğini kanıtlamakla yükümlüdür; bu çerçevede yapılan masrafların belgelenmesi, tanık beyanları ve birlikte yaşama dair diğer deliller sunulur. Yargıtay, aile içi bakma ilişkilerinde delilleri titizlikle ve olayların özgül koşulları içinde değerlendirmektedir.

İptal davası ne kadar sürer ve masrafı nedir?

Davanın süresi; dosyanın yoğunluğuna, tanık sayısına, bilirkişi incelemesine ve delillerin kapsamına göre değişir. İstanbul’daki asliye hukuk mahkemelerinde dosya yoğunluğu, duruşmalar arası süreleri uzatabilir. Masraf tarafında ise karar ve peşin harç, vekalet ücreti, bilirkişi ve tebligat giderleri ile dava değerine bağlı temyiz aşaması ödemeleri rol oynar. Dava değerinin yüksek olduğu ölünceye kadar bakma sözleşmesi uyuşmazlıklarında masraf planı, sürecin başında bir avukatla birlikte netleştirilmelidir.

Sonuç ve Avukat Desteği

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali, hem ayni hem şahsi hukuku bir arada ilgilendiren, delil ve süre yönünden hassas bir dava türüdür. Doğru hukuki dayanağın seçilmesi (TMK 613, 614, 615 ya da 616), sürelerin kaçırılmaması ve ispatın sağlam kurgulanması sonucu doğrudan etkiler. Sürecin her adımında profesyonel destek almak isterseniz, iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yerine göre değişen yasal değerlendirme ve içtihat farkları nedeniyle özel durumunuz için mutlaka avukatınıza danışın.