Site yaşamında en çok gerilim çıkaran konulardan biri, yönetimin veya kat malikleri kurulunun aldığı kararların herkesi bağladığının düşünülmesidir. Oysa her kurul kararı hukuka uygun değildir. Yönetim planına aykırı, toplantı ve karar yeter sayısı sağlanmadan alınmış ya da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerini ihlal eden kararlar iptal edilebilir. Buna rağmen birçok kat maliki, “çoğunluk karar aldıysa yapacak bir şey yok” sanarak hakkını aramıyor.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda sorun genellikle aynı noktada büyüyor: otopark kullanımının keyfi biçimde değiştirilmesi, ortak giderin yanlış paylaştırılması, bağımsız bölüm kullanımının kurul kararıyla sınırlanması veya yönetim planı değiştirilmeden yeni kurallar konulması. İlk anda küçük görünen bu kararlar zamanla hem maddi kayıp hem de komşuluk ilişkilerinde ciddi yıpranma yaratıyor. Uygulamada görüyoruz ki yanlış karar zamanında denetlenmezse aidat icrası, müdahalenin men’i ve tazminat gibi ek uyuşmazlıklar da peşinden geliyor.
Çözüm ise duygusal tartışmayı büyütmek değil, kararın hangi hukuki zemine dayandığını tespit etmektir. Karar defteri, çağrı usulü, hazirun listesi, yönetim planı ve toplantı yeter sayısı birlikte incelendiğinde çoğu dosyada hukuka aykırılık hızlı biçimde ortaya çıkar. Özellikle İstanbul avukat desteği arayan kat malikleri açısından, dava açmadan önce belge toplama ve doğru hukuki nitelendirme yapılması büyük önem taşır. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle hareket etmek, sürenin kaçırılmasını ve yanlış hasım gösterilmesini önler.
Yönetim planına aykırı karar iptal edilebilir mi?
Cevap: Evet, site veya apartman kararı yönetim planına aykırıysa iptal edilebilir. Çünkü yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayan sözleşme hükmündedir.
Bu nedenle kurulun basit çoğunlukla aldığı bir karar, yönetim planını bertaraf edemez. Örneğin yönetim planında ortak giderlerin arsa payına göre dağıtılacağı yazıyorsa, sonradan kurul kararıyla metrekareye veya bağımsız bölüm tipine göre farklılaştırma yapılamaz. Aynı şekilde yönetim planında kullanım şekli belirlenmiş bir ortak alan, plan değişmeden farklı bir amaca tahsis edilemez.
Yargıtay da bu yaklaşımı uzun süredir korur. Yargıtay 18. HD, 1994/15204 E., 1995/1618 K. sayılı kararında, tapuda mevcut yönetim planı varken bunun yerine kat malikleri kurulu kararlarıyla yeni bir yönet rejimi kurulamayacağını vurgulamıştır. Benzer biçimde Yargıtay 18. HD, 2008/9229 E., 2008/12777 K. sayılı kararında yönetim planı değişikliklerinin ancak kanunun öngördüğü usulle yapılabileceğini belirtmiştir. Kısacası yönetim planı dururken, kurul kararıyla fiilen yeni plan yaratılması hukuka uygun değildir.
Hangi durumlarda karar hukuka aykırı sayılır?
Cevap: Karar yalnızca yönetim planına aykırı olduğu için değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’na, dürüstlük kuralına veya toplantı usulüne aykırı olduğu için de iptal edilebilir.
En sık görülen aykırılık halleri şunlardır:
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması
- Karar yeter sayısı oluşmadan oylama yapılması
- Yönetim planı değiştirilmeden yeni kullanım kuralı getirilmesi
- Ortak giderin KMK m.20’ye aykırı paylaştırılması
- Ortak alanın bazı maliklere ayrıcalıklı tahsis edilmesi
- Kat malikinin mülkiyet hakkını ölçüsüz sınırlayan yasaklar konulması
- Karar defterine aykırı veya eksik kayıt düşülmesi
KMK m.18, kat maliklerinin birbirini rahatsız etmemesi, haklarını çiğnememesi ve yönetim planına uyması gerektiğini söyler. KMK m.20 ortak giderlere katılma esaslarını düzenler. KMK m.29 ve m.30 ise toplantı çağrısı ile toplantı yeter sayısı bakımından temel çerçeveyi belirler. Bu maddelere aykırı kararlar sırf çoğunlukla alınmış olmaları nedeniyle geçerli hale gelmez.
Örnek vermek gerekirse, yönetim bir anda “misafir otoparkı artık yalnızca belirli bloklara ait olacak” diyorsa bunun hukuki dayanağı sorgulanmalıdır. Yine kurul “zemin kattaki malik asansör gideri ödemez” veya “kiracılar havuzu kullanamaz” şeklinde genel kurallar koyuyorsa, bu düzenlemelerin yönetim planı ve kanun karşısındaki geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada görüyoruz ki çoğunluk iradesi ile mülkiyet hakkı arasındaki sınır çoğu zaman yanlış kuruluyor.
İtiraz süresi ve dava yolu nedir?
Cevap: Kat malikleri kurulu kararına karşı, şartları varsa KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurularak iptal istenebilir. Ancak burada en kritik konu süredir; hak kaybı yaşamamak için kararın öğrenildiği andan itibaren vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
KMK m.33, karara razı olmayan kat malikinin veya sürekli yararlanan ilgilinin hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenler. Toplantıda hazır bulunup karşı oy veren malik ile toplantıya katılmayan malik bakımından süre hesabı dosyanın özelliğine göre farklı tartışmalar yaratabilir. Bu yüzden kararın tebliğ tarihi, toplantı tutanağının öğrenildiği tarih, karar defteri kaydı ve çağrı belgeleri birlikte incelenmelidir.
Dava genellikle anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dilekçede hangi kararın iptalinin istendiği açıkça gösterilmeli; toplantı tarihi, gündem maddesi, karşı oy durumu, yönetim planına aykırılık nedeni ve varsa emredici kanun ihlali somut şekilde anlatılmalıdır. Sadece “karar haksız” demek yeterli olmaz. Hangi maddeye neden aykırı olduğu açık yazılmalıdır.
Yargıtay 18. HD, 1998/7449 E., 1998/8666 K. sayılı kararında, kat maliklerinden her birinin tek başına dava açabileceğini kabul etmiştir. Yani diğer maliklerden ayrıca yetki alınması çoğu durumda gerekmez. Bu yön, özellikle İstanbul gibi büyük sitelerde hak aramayı pratik hale getirir. Ancak davalı tarafın doğru belirlenmesi ve zorunlu dava arkadaşlığı meselesinin dosya özelinde incelenmesi gerekir.
Yönetim planı nasıl değiştirilir, kurul kararı yetmez mi?
Cevap: Yönetim planı kurul kararıyla kendiliğinden değişmez; KMK m.28 gereği bütün kat maliklerinin en az beşte dördünün oyu gerekir. Bu oran sağlanmadan yapılan fiili değişiklikler, çoğu durumda yalnızca geçersiz bir kurul kararı olarak kalır.
Bu kuralın pratik önemi büyüktür. Çünkü birçok sitede yöneticiler veya çoğunluk grup, planı değiştirmeden yeni yaşam kuralları oluşturmaya çalışır. Örneğin kısa süreli kiralama yasağı, evcil hayvan sınırlaması, ortak alan saat kısıtlaması, bağımsız bölümde belirli faaliyet yasağı veya yöneticilere ücret ödenmesi gibi konular, çoğu zaman doğrudan yönetim planına temas eder. Eğer plan bu konuda açık hüküm içeriyorsa veya değişiklik gerektiriyorsa, sıradan çoğunlukla alınan karar yeterli olmaz.
Yargıtay 5. HD, 1984/6650 E., 1984/6726 K. sayılı kararında, yönetim planında yöneticilere ücret ödenmeyeceği yazılıysa sonradan kurul kararıyla bunun değiştirilemeyeceğine dikkat çekmiştir. Yine Yargıtay 18. HD, 2008/9229 E., 2008/12777 K. sayılı karar, yönetim planı değişikliğinin maliklerin iradesi ve kanuni çoğunluk dışında oluşturulamayacağını göstermektedir.
Bu nedenle “zaten çoğunluk kabul etti” savunması her zaman yeterli değildir. Kanun bazı konularda basit çoğunlukla, bazı konularda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, bazı konularda ise nitelikli çoğunlukla karar alınmasını ister. Her somut olayda hangi çoğunluğun gerektiği ayrı değerlendirilmelidir.
Dava açmadan önce hangi belgeler toplanmalı?
Cevap: Başarılı bir itiraz için önce belge düzeni kurulmalıdır. Çünkü kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında davayı çoğu zaman hissiyat değil, yazılı kayıt kazanır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, haklı olduğu halde belgesiz kalan maliklerin süreci uzuyor. Bu nedenle dava öncesi şu belgeler mümkün olduğunca toplanmalıdır:
- Yönetim planının güncel tapu şerhli örneği
- Toplantı çağrı yazısı veya tebligat kayıtları
- Hazirun cetveli ve vekalet belgeleri
- Karar defteri örneği
- İtiraz dilekçesi veya karşı oy şerhi
- Aidat çizelgesi, işletme projesi ve gider dağılım tablosu
- Varsa fotoğraf, video, WhatsApp duyuruları ve e-posta yazışmaları
Özellikle işletme projesine dayalı aidat ihtilaflarında kararın sadece rakam yönünden değil, usul yönünden de incelenmesi gerekir. Çağrı yapılmadan alınan karar, eksik vekaletle yapılan oylama veya gündem dışı düzenleme, sonradan icraya konu olduğunda ciddi savunma imkanı yaratabilir. İstanbul avukat desteği arayan maliklerin çoğunda, ilk hata kararı sözlü öğrenip yazılı örneğini almadan tartışmaya girmek oluyor.
Mahkeme kararı ne sonuç doğurur?
Cevap: Mahkeme hukuka aykırı kurul kararını iptal ederse, kararın bağlayıcılığı ortadan kalkar ve buna dayanılarak yapılan işlemler ayrıca tartışmalı hale gelir. Ancak iptal davasının sonucu, dosyanın kapsamına göre geçmiş işlemleri ve tahsilatları farklı ölçüde etkileyebilir.
Örneğin hukuka aykırı aidat dağılımına ilişkin karar iptal edilirse, buna dayanılarak çıkarılan borç kalemleri yeniden değerlendirilir. Ortak alan kullanımını kısıtlayan karar iptal edilirse, malikin kullanım hakkı üzerindeki engel kaldırılabilir. Bazı hallerde iptal kararı sonrasında ayrıca menfi tespit, istirdat, müdahalenin men’i veya tazminat talepleri de gündeme gelebilir.
Burada önemli olan, her usulsüzlüğün otomatik olarak aynı sonucu doğurmamasıdır. Mahkeme bazen sadece belirli karar maddesini iptal eder, bazen kararın tümünü etkileyen bir sakatlık tespit eder. Uygulamada görüyoruz ki dava stratejisi doğru kurulmadığında malik yalnızca sembolik bir sonuç alırken, doğru kurulduğunda aidat yükü ve ortak alan kullanımı bakımından somut kazanım elde edebilir.
Özellikle büyük projelerde yönetim şirketleri ile malik arasındaki uyuşmazlıklar teknik ve çok belgeli ilerler. Bu nedenle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği, yalnızca dava açmak için değil, kararın sonuçlarını doğru hesaplamak için de önemlidir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı da site yönetim kararına itiraz edebilir mi?
Evet, bazı durumlarda kiracı da doğrudan etkilendiği yönetim kararlarına karşı hukuki koruma talep edebilir. KMK m.33 yalnızca kat malikini değil, bağımsız bölümden kira veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette yararlanan kişileri de kapsar. Ancak kiracının hangi konuda aktif husumet ehliyeti bulunduğu, kararın onu nasıl etkilediği ve talebin niteliği dikkatle değerlendirilmelidir. Her dosyada doğrudan aynı sonuca gidilmez.
Toplantıya katılmadıysam yine dava açabilir miyim?
Evet, toplantıya katılmamak tek başına dava hakkını ortadan kaldırmaz. Önemli olan, alınan kararın size ne zaman ve nasıl ulaştığı, kararı ne zaman öğrendiğiniz ve itiraz sürecini geciktirip geciktirmediğinizdir. Toplantıya hiç çağrılmamak veya usulsüz çağrılmak da ayrıca iptal sebebi olabilir. Bu yüzden yokluğunuz aleyhinize kesin bir durum yaratmaz; tam tersine bazen önemli bir usul ihlali göstergesi olabilir.
Yönetim planında yazan her kural mutlaka geçerli midir?
Hayır. Yönetim planı bağlayıcıdır; ancak kanunun emredici hükümlerine, kişilik haklarına veya mülkiyet hakkının özüne aykırı hükümler geçerli kabul edilmez. Yargıtay uygulamasında yönetim planı güçlü bir sözleşme hükmü olarak görülse de sınırsız değildir. Özellikle ayrımcılık yaratan, malik haklarını ölçüsüz biçimde kaldıran veya kanuna açıkça aykırı düzenlemeler mahkeme önünde tartışmaya açıktır.
Aidat borcu çıkmışsa önce ödeyip sonra mı dava açmalıyım?
Bu sorunun cevabı dosyanın niteliğine göre değişir. Bazen ödeme yapmadan kararın iptali veya borca itiraz savunması öne çıkarılır; bazen icra baskısını azaltmak için stratejik ödeme ve sonrasında iade talebi gündeme gelir. Ancak hiçbir malik, yalnızca yönetimin söylediği için hukuka aykırı olduğunu düşündüğü kalemi sorgulamadan kabul etmek zorunda değildir. En doğru yol, kararın dayanağını ve icra riskini birlikte incelemektir.
Mahkemeye gitmeden önce yöneticiye ihtar çekmek gerekir mi?
Zorunlu olmamakla birlikte, yazılı ihtar veya itiraz dilekçesi çoğu dosyada faydalıdır. Çünkü bu belge, kararın hangi nedenle hukuka aykırı görüldüğünü kayıt altına alır ve sonradan “itiraz etmedi” savunmasını zayıflatır. Ayrıca bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce belgelerin istenmesi, karar örneğinin talep edilmesi ve yönetim planı karşılaştırmasının yapılması sorunun yargıya taşınmadan çözülmesini de sağlayabilir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment