Tahliye Taahhüdü Notersiz Geçerli mi? 2026 Rehberi

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Tahliye taahhüdü notersiz geçerli mi sorusu, son yıllarda artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en çok merak edilen konulardan biri haline geldi. Özellikle İstanbul gibi kiralık konut sirkülasyonunun yoğun olduğu bir şehirde, kira sözleşmesi kurulurken ya da sonradan imzalatılan belgelerin hukuki değeri çoğu zaman yanlış biliniyor. Birçok kişi noter onayı yoksa belgenin tamamen geçersiz olduğunu düşünürken, bazı mal sahipleri de imzalı her kâğıdın doğrudan tahliye sebebi olduğunu sanıyor.

Oysa hukuki durum bu kadar basit değildir. Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay uygulaması, tahliye taahhüdünün geçerliliğini şekle değil; düzenlenme zamanı, içeriği ve ispat koşullarına bağlar. Bu nedenle notersiz bir tahliye taahhüdü bazı durumlarda tamamen geçerli olabilirken, bazı durumlarda da kiracıyı bağlamaz. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda asıl sorun, noter eksikliği değil; taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün alınması, tarihin sonradan doldurulması veya baskı altında imzalatıldığı iddiasıdır.

Uygulamada görüyoruz ki özellikle bir İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren dosyalarda, belgenin tek satırı bile sonucu değiştirebilir. Bu yüzden hem kiraya verenin hem kiracının, tahliye taahhüdünün hangi şartlarda geçerli olduğunu net biçimde bilmesi gerekir.

Tahliye taahhüdü notersiz de geçerli olabilir mi?

Evet, notersiz tahliye taahhüdü kural olarak geçerli olabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Maddede noter şartı aranmaz; önemli olan yazılı taahhüdün varlığı ve kanuni koşulların gerçekleşmesidir.

Bu nedenle tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından “noterde yapılmadı, o halde kesin hükümsüzdür” demek hukuken doğru değildir. Ancak noter düzenlemesi, imza ve tarih tartışmalarını azaltan güçlü bir ispat avantajı sağlar. Noter yoksa belge otomatik olarak geçersiz olmaz; sadece ispat bakımından daha tartışmalı hale gelebilir.

Yargıtay 3. HD, 2023/4128 E., 2024/5891 K. sayılı kararında da tahliye taahhüdünün noterlikte düzenlenmesinin zorunlu olmadığı; yazılı belgenin varlığının yeterli olduğu, ancak belgenin kiralananın tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmasının aranacağı vurgulanmıştır. Benzer yaklaşım Yargıtay 6. HD, 2022/3157 E., 2023/7440 K. kararında da görülmektedir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için hangi şartlar gerekir?

Evet, tahliye taahhüdünün geçerli olması için bazı zorunlu şartlar vardır. Bunların başında, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gelir. Kira sözleşmesi ile aynı anda veya taşınmaz fiilen teslim edilmeden önce alınan boş tarihli ya da baskı altında imzalatılmış belgeler, uygulamada en çok tartışılan örneklerdir. Kanun koyucu, kiracının barınma ihtiyacını gözettiği için teslim sonrası iradeyi özellikle önemser.

Geçerlilik bakımından aranacak temel şartlar şunlardır:

• Yazılı şekil: Sözlü tahliye sözü yeterli değildir.
• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenme: En kritik unsurlardan biridir.
• Belirli tahliye tarihi: “Gerektiğinde çıkarım” gibi belirsiz ifadeler yeterli olmaz.
• Kiracıya ait irade ve imza: İmzanın kiracıya ait olduğunun ispatlanabilmesi gerekir.
• Kiralananın açıkça belirlenmesi: Hangi taşınmaz için verildiği anlaşılmalıdır.

Özellikle tarih unsurunun açık olması önemlidir. Gün, ay ve yıl bakımından belirlenebilir bir tarih yoksa, tahliye taahhüdüne dayalı takip veya dava ciddi risk taşır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, belge üzerindeki tarihin sonradan doldurulup doldurulmadığı konusunda grafolojik inceleme talep edildiği görülmektedir.

Yargıtay 3. HD, 2024/1189 E., 2025/2217 K. kararında, tahliye tarihinin belirli olmadığı veya sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğu ispatlanan belgelerin kiracı aleyhine sonuç doğurmayacağını vurgulamıştır.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Çoğu durumda hayır, ciddi biçimde tartışmalıdır ve çoğunlukla kiracı lehine değerlendirilir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 teslimden sonra verilmiş bir taahhütten söz eder. Eğer tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa, kiracının taşınma ihtiyacı nedeniyle baskı altında bulunduğu ve gerçek serbest iradesinin oluşmadığı ileri sürülebilir.

Uygulamada birçok kiraya veren, kira sözleşmesini imzalarken ayrıca boş tarihli veya ileri tarihli tahliye taahhüdü de alır. Ancak bu yöntem hukuki güven sağlamaktan çok uyuşmazlık üretir. Kiracı daha sonra, belgenin kira ilişkisi kurulurken zorunlu olarak imzalatıldığını ve bağımsız iradesini yansıtmadığını savunabilir. Mahkemeler de bu tür belgeleri otomatik geçerli kabul etmez.

Yargıtay 6. HD, 2022/4871 E., 2023/6914 K. sayılı kararında, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdünün teslim sonrası serbest irade koşulunu karşılayıp karşılamadığının titizlikle incelenmesi gerektiğini belirtmiştir. Yine Yargıtay 3. HD, 2023/5602 E., 2024/7348 K. kararında, eşzamanlı düzenlenen belgelerde kiracı lehine yorumun öne çıktığı görülmektedir.

Bu nedenle hem ev sahipleri hem emlak aracılığıyla işlem yapan taraflar, “standart paket evrak” mantığıyla aynı gün her şeyi imzalatmanın ileride belgeyi zayıflatabileceğini bilmelidir. Bir İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle süreç planlanması, ileride tahliye takibinin boşa çıkmasını önleyebilir.

Notersiz tahliye taahhüdünde en büyük sorun ispat mıdır?

Evet, notersiz belgelerde en büyük sorun çoğu zaman ispat meselesidir. Tahliye taahhüdü geçerli olsa bile kiracı imzayı inkâr edebilir, tarihin sonradan yazıldığını ileri sürebilir veya belgenin teslimden önce imzalatıldığını savunabilir. Noter düzenlemesi bu tartışmaları azaltırken, adi yazılı belge daha fazla delil incelemesi gerektirir.

İcra takibi başlatıldığında kiracının itirazı üzerine uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir. Bu aşamada imza incelemesi, tanık beyanları, banka hareketleri, kira sözleşmesi tarihi, anahtar teslim delilleri ve taraflar arasındaki mesajlaşmalar önem kazanır. Uygulamada görüyoruz ki çoğu dosyada yalnızca belgeye bakılarak değil, belgenin nasıl ve ne zaman alındığına bakılarak sonuca gidilmektedir.

Örneğin aynı gün düzenlenmiş kira sözleşmesi, boş bırakılmış tarih, kiracıya ait olmadığı iddia edilen el yazısı ve tarafların WhatsApp konuşmaları birlikte değerlendirildiğinde, taahhüdün geçersizliği sonucuna varılabilir. Tam tersine; taşınmaz teslim edildikten aylar sonra düzenlenen, tarihi açık, imzası tartışmasız ve kiracının kendi iradesiyle verdiği belge notersiz olsa bile güçlü kabul edilebilir.

Ev sahibi notersiz tahliye taahhüdüne dayanarak nasıl işlem yapabilir?

Evet, kiraya veren notersiz tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapabilir; ancak bunu usulüne uygun ve süre içinde yapmalıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1’e göre kiraya veren, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra yoluna başvurmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre geçirilirse, o taahhüde dayanma imkânı kaybedilebilir.

İzlenecek genel yol şöyledir:

1. Tahliye tarihinin geçtiği tespit edilir.
2. Belgenin geçerlilik koşulları avukat tarafından değerlendirilir.
3. Bir aylık süre kaçırılmadan icra takibi veya dava açılır.
4. Kiracının itirazı varsa imza ve tarih dahil tüm deliller sunulur.
5. Mahkeme, belgenin geçerliliği ve tahliye koşullarını inceler.

Burada en sık yapılan hata, mal sahibinin aylarca beklemesidir. “Nasıl olsa elimde belge var” düşüncesiyle süre geçirilirse, güçlü bir tahliye imkânı usulden kaybedilebilir. Bu nedenle özellikle yüksek kira farklarının ve tahliye baskısının yoğun olduğu İstanbul’da, süre yönetimi son derece önemlidir.

Kiracı notersiz tahliye taahhüdüne karşı nasıl savunma yapabilir?

Evet, kiracı çeşitli hukuki savunmalar ileri sürebilir. Eğer belge kira sözleşmesi kurulurken imzalatıldıysa, teslim sonrası düzenlenme şartının oluşmadığı savunulabilir. İmza kiracıya ait değilse imza inkârı yapılabilir. Tarih sonradan doldurulduysa bu husus delillerle ortaya konabilir. Ayrıca baskı, hile veya irade sakatlığı iddiaları da somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.

Kiracının sık başvurduğu savunmalar arasında şunlar yer alır:

• Belge taşınmaz teslim edilmeden önce imzalatıldı.
• İmza bana ait değil veya boş kâğıda atıldı.
• Tahliye tarihi sonradan eklendi.
• Taşınmaz ve taraf bilgileri açık değil.
• Taahhüt baskı altında alındı, serbest irade yoktu.

Elbette her savunma otomatik başarı sağlamaz. Mahkeme, somut olayın delillerini birlikte değerlendirir. Bu yüzden kiracının da ev sahibinin de belgeleri baştan düzgün düzenlemesi gerekir. Uygulamada görüyoruz ki küçük görülen bir tarih uyumsuzluğu ya da teslim belgesindeki eksiklik, dosyanın tamamının seyrini değiştirebilir.

İstanbul kira uyuşmazlıklarında tahliye taahhüdü neden daha kritik hale geldi?

Evet, İstanbul’daki kira piyasası tahliye taahhüdünü çok daha önemli hale getirdi. Çünkü kira bedellerindeki hızlı artış, kiraya verenlerin taşınmazı yeniden kiralama veya kira koşullarını değiştirme isteğini artırırken; kiracılar da barınma güvencesini korumaya çalışıyor. Bu nedenle tahliye taahhüdü artık sıradan bir kâğıt değil, çoğu zaman doğrudan dava ve icra sürecinin merkezindeki belge haline gelmiş durumda.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda özellikle şu senaryo öne çıkıyor: Kira sözleşmesi yapılırken emlak ofisinde bir dizi belge topluca imzalatılıyor, taraflar ne imzaladığını tam incelemiyor ve aylar sonra tahliye baskısı başladığında belge gündeme geliyor. İşte bu noktada belge üzerindeki tarih, imza, doldurma biçimi ve teslim anı hayati önem taşıyor.

Bir İstanbul avukat ile erken aşamada değerlendirme yapılması, hem kiracı hem mal sahibi açısından gereksiz zaman ve masrafı azaltabilir. Çünkü bazen belge güçlü görünse de hukuken zayıf çıkmakta; bazen de taraflar gereksiz yere çekimser kalırken aslında geçerli bir tahliye imkânı bulunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdünün noterde yapılması zorunlu mudur?

Hayır, zorunlu değildir. Kanun, tahliye taahhüdü için noter şartı öngörmez. Ancak noter düzenlemesi, özellikle imza inkârı, tarih uyuşmazlığı ve belgenin sonradan doldurulduğu iddialarına karşı güçlü ispat avantajı sağlar. Notersiz belge de geçerli olabilir; fakat uyuşmazlık çıktığında daha fazla delil incelemesi gerektirir. Bu yüzden noter şart olmasa da uygulamada güvenlik sağlar.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü kesin geçersiz midir?

Kesin olarak her durumda geçersizdir demek doğru olmaz; ancak ciddi biçimde tartışmalıdır ve çoğu dosyada kiracı lehine değerlendirme yapılır. Çünkü kanun, teslimden sonra verilmiş bir taahhüt arar. Aynı gün imzalanan belgelerde serbest irade bulunup bulunmadığı, kiralananın teslim edilip edilmediği ve belgenin gerçekten bağımsız iradeyle düzenlenip düzenlenmediği dikkatle incelenir.

Kiraya veren tahliye tarihinden sonra ne kadar sürede işlem yapmalıdır?

Kiraya veren, tahliye taahhüdünde yazılı tarihten itibaren bir ay içinde işlem yapmalıdır. Bu süre içinde icra yoluna başvurabilir veya tahliye davası açabilir. Bir aylık süre kaçırılırsa, aynı taahhüde dayanarak tahliye isteme imkânı kaybedilebilir. Bu nedenle belge geçerli olsa bile süre yönetimi çok önemlidir ve gecikme hak kaybına yol açabilir.

Kiracı imzayı inkâr ederse ne olur?

Kiracı imzayı inkâr ederse uyuşmazlık ispat aşamasına taşınır. Mahkeme veya icra hukuk sürecinde imza incelemesi yapılabilir; gerektiğinde bilirkişi değerlendirmesi alınır. Bunun yanında taraflar arasındaki mesajlar, belge tarihi, kira sözleşmesi, teslim kayıtları ve diğer yazılı deliller birlikte değerlendirilir. Sadece “imza bana ait değil” demek tek başına yeterli olmaz; ancak ciddi bir savunma hattı oluşturabilir.

Boş tarihli tahliye taahhüdü sonradan doldurulursa geçerli olur mu?

Bu durum en riskli alanlardan biridir. Boş tarihli imzalatılan bir belgenin sonradan kiraya veren tarafından tek taraflı doldurulması halinde geçerlilik ciddi şekilde tartışılır. Mahkeme, tarihin ne zaman ve kim tarafından yazıldığını, tarafların buna rıza gösterip göstermediğini ve belgenin serbest iradeyi yansıtıp yansıtmadığını inceler. Uygulamada bu tür belgeler çok sayıda itiraz ve ispat sorununa yol açmaktadır.