Kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda en çok tartışılan belgelerden biri tahliye taahhütnamesidir. Pek çok ev sahibi, kiracıdan taşınma tarihinde imzalı bir belge aldığında artık tahliyenin garanti olduğunu düşünür. Pek çok kiracı ise imza attıktan sonra artık hiçbir savunma hakkı kalmadığını sanır. Oysa hukukta gerçek durum çok daha teknik ve çok daha hassastır.
Problem şudur: Tahliye taahhütnamesi, görünüşte kısa bir belge olsa da sonucunda kiracının konuttan çıkarılması gibi ağır bir etki doğurur. Bu nedenle belgeye ilişkin şekil, tarih, teslim zamanı, imza yetkisi ve takip süresi şartları mahkemeler tarafından sıkı biçimde incelenir. Uygulamada görüyoruz ki, küçük görülen bir ayrıntı yüzünden tahliye davası veya icra takibi tamamen boşa çıkabilmektedir.
Agitation kısmı özellikle İstanbul gibi kira baskısının yüksek olduğu şehirlerde daha sert hissedilir. Bir yanda taşınmazını geri almak isteyen malik, diğer yanda barınma düzeni bozulacak kiracı vardır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, kira sözleşmesi imzalanırken boş kağıda imza alınması, tarihin sonradan doldurulması, eşin aile konutu itirazı ya da bir aylık takip süresinin kaçırılması sebebiyle taraflar ciddi zaman ve maliyet kaybı yaşamaktadır. Sözlü güvene dayanan süreçler çoğu zaman dava aşamasında dağılır.
Çözüm ise belgenin gerçekten geçerli olup olmadığını Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 başta olmak üzere ilgili hükümler ve Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirmektir. Özellikle İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren kira ihtilaflarında, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği çoğu zaman dosyanın kaderini belirler.
Tahliye taahhütnamesi nedir ve hangi kanun maddesine dayanır?
Doğrudan cevap: Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir ve temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmüdür.
TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliye isteyebilir. Görüldüğü gibi kanun koyucu, kiraya verene güçlü bir imkan tanırken bu imkanı sıkı şartlara bağlamıştır.
Buradan çıkan ilk sonuç şudur: Her imzalı belge tahliye taahhüdü sayılmaz. Belgenin yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve süresinde işleme konulması gerekir. Aksi halde belge tahliye bakımından kullanılamaz hale gelir.
Yargıtay 3. HD, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararında da tahliye taahhüdünün kira ilişkisi kurulduktan sonra ve irade sakatlığı iddiaları dikkatle incelenerek değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, belgenin otomatik ve tartışmasız bir tahliye aracı olmadığını açıkça gösterir.
Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersiz olur?
Doğrudan cevap: Belge kira sözleşmesiyle aynı anda alınmışsa, teslimden önce düzenlenmişse, tarih belirsizse, imza yetkisi yoksa veya irade fesadı varsa geçersizlik ciddi şekilde gündeme gelir.
Tahliye taahhütnamesi geçersizliği çoğu zaman tek bir nedene değil, birden fazla usul sorununa dayanır. En yaygın örnek, kira sözleşmesi ile aynı gün hatta aynı dosya içinde imzalatılan taahhütnamelerdir. Kanun, belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmesini aradığı için, başlangıçta alınan belgeler şüpheli hale gelir. Çünkü kiracı taşınma ihtiyacı içindeyken pazarlık gücü zayıf olur ve bu tür belgeler çoğu zaman ön şart gibi dayatılır.
Bunun yanında belge üzerinde tahliye tarihi bulunmaması, tarihin sonradan doldurulması, kiracı yerine yetkisiz kişinin imza atması veya imzanın baskı, hata, hile altında alınması da savunma sebebi olabilir. Uygulamada görüyoruz ki, “boş kağıdı imzaladım” savunması tek başına otomatik sonuç doğurmaz; fakat dosyanın diğer delilleriyle birlikte değerlendirildiğinde kiraya verenin iddiasını zayıflatabilir.
Yargıtay 3. HD, 2024/3875 E., 2025/759 K. sayılı kararında, kira sözleşmesi ile aynı süreçte alındığı ileri sürülen tahliye taahhüdü bakımından mahkemenin belgenin düzenlenme koşullarını özenle incelemesi gerektiğine işaret edilmiştir. Yine Yargıtay 3. HD, 2017/6004 E., 2017/14176 K. sayılı karar çizgisinde, teslimden sonra verilme şartı tahliye taahhüdünün en temel güvencelerinden biri olarak kabul edilmektedir.
- Kiralananın tesliminden önce imzalanmış belge
- Belirsiz veya sonradan doldurulan tahliye tarihi
- Kiracı dışında yetkisiz imza
- Baskı, hata, hile veya irade fesadı iddiası
- Bir aylık dava veya takip süresinin kaçırılması
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Doğrudan cevap: Kural olarak büyük bir tartışma yaratır ve çoğu olayda kiracı lehine güçlü bir savunma alanı doğurur.
TBK m. 352/1’in amacı, kiracının konuta yerleştikten sonra daha serbest bir iradeyle tahliye taahhüdü verebilmesini sağlamaktır. Bu nedenle kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhütnameler, gerçekte teslimden önce düzenlenmiş sayılabildiği için dava dosyalarında yoğun şekilde tartışılır. Kiraya veren belgenin sonradan verildiğini iddia etse bile, evrak düzeni, tarih sıralaması, anahtar teslimi, banka dekontları ve tanık beyanları önem kazanır.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız uyuşmazlıklarda, kiracı taşınmazı kaçırmamak için önüne konulan bütün evrakları aynı gün imzaladığını, sonradan bunun tahliye taahhüdü olduğunu fark ettiğini söylemektedir. Mahkemeler bu tür savunmaları salt beyan olarak değil, somut delillerle birlikte değerlendirir. Eğer belge kira başlangıcındaki zorunlu evrak paketi gibi alınmışsa, kiracı bakımından ciddi bir koruma oluşabilir.
Yargıtay 3. HD, 2025/4147 E., 2025/5013 K. sayılı kararında da tahliye taahhüdünün ispat ve senet karşısında ileri sürülebilecek iddialar bakımından usul kuralları çerçevesinde incelenmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu karar pratiğe şu mesajı verir: aynı gün düzenlenen her belge otomatik geçersiz sayılmaz; ancak kiraya verenin işi de sandığı kadar kolay değildir.
Taahhütnamede tarih, imza ve doldurma biçimi neden önemlidir?
Doğrudan cevap: Çünkü tahliye tarihi belirsizse ya da sonradan eklenmişse belge doğrudan tartışmalı hale gelir.
Tahliye taahhütnamesinin temel işlevi, kiracının hangi tarihte çıkacağını kesin biçimde göstermektir. Bu nedenle gün, ay ve yıl içeren açık bir tarih bulunması gerekir. Muğlak, silik, kazıntılı veya sonradan eklendiği anlaşılan tarihler, belgeye güveni azaltır. Özellikle tek kalemle sonradan tamamlandığı anlaşılan alanlar, bilirkişi incelemesine kadar uzanan ihtilaflara yol açabilir.
İmza bakımından da benzer hassasiyet vardır. Kiracının kendisi yerine üçüncü bir kişi imza attıysa, o kişinin bu konuda temsil yetkisi olup olmadığı araştırılır. Yargıtay uygulamasında vekil tarafından tahliye taahhüdü verilmesi bazı koşullarda mümkün görülse de yetki tartışması önemini korur. Nitekim Yargıtay 3. HD, 2002/414 E., 2002/1200 K. sayılı kararında vekalet ilişkisi bağlamında taahhüt yetkisinin değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yine aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlarda, eşin durumu da ayrıca tartışma yaratabilir. Yargıtay 3. HD, 2021/5500 E., 2021/10204 K. sayılı kararda, aile konutu savunmasının hangi aşamada ve nasıl ileri sürüleceğinin önem taşıdığına dikkat çekilmiştir. Bu nedenle belge teknik olarak düzgün görünse bile aile hukuku kaynaklı itirazlar tahliye sürecini etkileyebilir.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalı veya icra takibi yapılmalıdır?
Doğrudan cevap: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde işlem yapılmalıdır.
TBK m. 352/1 sadece taahhütnamenin varlığını değil, bu belgeye dayanmanın süresini de açıkça belirler. Kiraya veren, kiracının çıkmayı taahhüt ettiği tarihten başlayarak bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre kaçırılırsa, mevcut taahhütnameye dayanılarak tahliye isteme hakkı düşebilir.
Uygulamada görüyoruz ki, ev sahipleri bazen belgeyi dosyaya koyup aylarca beklemekte, sonra da “nasıl olsa imza var” düşüncesiyle süreç başlatmaktadır. Oysa süreler kira hukukunda son derece sert uygulanır. Özellikle noter ihtarı çekilmesi, icra takibi seçimi veya sulh hukuk mahkemesinde açılacak davanın zamanlaması profesyonel biçimde planlanmalıdır.
Yargıtay 3. HD kararlarında bir aylık hak düşürücü niteliğe yakın sıkı uygulama benimsenmektedir. Bu yüzden belge geçerli olsa bile, süresinde kullanılmamışsa kiraya veren güçlü avantajını kaybedebilir. İstanbul’daki yoğun mahkeme ve icra pratiğinde takvim takibi yapılmaması, tahliye dosyalarının en yaygın kayıp nedenlerinden biridir.
Kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen hangi savunmaları yapabilir?
Doğrudan cevap: Kiracı, geçersizlik, irade fesadı, teslimden önce düzenlenme, yetkisiz imza ve süre aşımı savunmalarını ileri sürebilir.
Kiracının savunma hakkı tamamen ortadan kalkmış değildir. Öncelikle belgenin gerçekten kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği tartışılabilir. İkinci olarak imzanın baskı altında atıldığı, belgenin boş olarak imzalatıldığı veya tarihin sonradan eklendiği ileri sürülebilir. Üçüncü olarak kiraya verenin bir aylık takip ya da dava süresini kaçırdığı savunulabilir.
Ancak burada önemli bir uyarı gerekir: Her savunma dosyayı otomatik olarak kazandırmaz. Özellikle yazılı belgeye karşı iddialarda HMK’daki ispat kuralları devreye girer. Bu sebeple kiracının yalnızca sözlü itirazla değil, mesaj kayıtları, teslim tarihi delilleri, tanık anlatımları, banka hareketleri ve diğer belgelerle dosyasını desteklemesi gerekir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, kiracı belgenin nasıl ve ne zaman imzalandığını ayrıntılı biçimde ortaya koyabildiğinde tahliye istemi zayıflamaktadır. Buna karşılık, sadece “bana haksızlık yapıldı” türü soyut savunmalar çoğu zaman yetersiz kalır. Bu nedenle kiracı tarafı için de erken hukuki hazırlık kritik önemdedir.
Ev sahibi açısından geçerli bir tahliye taahhütnamesi nasıl düzenlenmelidir?
Doğrudan cevap: Belge açık, tarihli, yazılı, teslimden sonra alınmış ve süresinde kullanılabilir nitelikte olmalıdır.
Kiraya veren bakımından en doğru yaklaşım, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinden bağımsız ve kiralanan teslim edildikten sonra almaktır. Belgeye taşınmazın açık adresi, kiracının kimlik bilgileri, tahliye tarihi ve imza eksiksiz yazılmalıdır. Mümkünse metin sonradan doldurmaya elvermeyecek biçimde hazırlanmalı ve belgenin hangi koşullarda imzalandığı tartışma yaratmayacak şekilde kayıt altına alınmalıdır.
Bunun yanında ev sahibi belgenin varlığına gereğinden fazla güvenmemelidir. Çünkü icra takibi veya dava süresi kaçırıldığında elindeki imzalı belge işe yaramayabilir. Ayrıca tahliye taahhüdü, kiracıyı baskı altına alacak bir tehdit aracı gibi kullanılmamalıdır. Uygulamada görüyoruz ki, dürüstlük kuralına aykırı kullanım iddiaları süreçleri karmaşıklaştırmaktadır.
Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren dosyalarda, dava açmadan önce belgenin fotoğrafı değil, aslının durumu, yazı kalemleri, düzenlenme sırası, tebliğ tarihleri ve aile konutu ihtimalleri birlikte analiz edilmelidir. Sağlam hazırlanmış bir dosya ile baştan sorunlu bir dosya arasındaki fark, çoğu zaman aylar süren yargılama sonucunda ortaya çıkar.
Sık sorulan sorular
Tahliye taahhütnamesi noterden yapılmak zorunda mı?
Hayır, kanun tahliye taahhütnamesinin mutlaka noterde düzenlenmesini şart koşmaz. Yazılı olması ve diğer geçerlilik unsurlarını taşıması kural olarak yeterlidir. Ancak noter düzenlemesi ispat gücünü artırabilir ve imza-tarih tartışmalarını azaltabilir. Buna rağmen noter belgesi olması da tek başına tüm sorunları çözmez; belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması ve bir aylık sürede işleme konulması yine zorunludur.
Kiracı boş kağıda imza attığını söylerse belge kesin olarak geçersiz mi olur?
Hayır, bu iddia tek başına belgenin otomatik geçersiz sayılması sonucunu doğurmaz. Mahkeme, imzanın koşullarını, yazı düzenini, teslim tarihini, taraflar arasındaki mesajları ve diğer delilleri birlikte inceler. Eğer kiracı iddiasını somutlaştırabiliyorsa savunması güçlenir. Ancak sadece soyut biçimde “boş imza attım” demek her dosyada yeterli görülmez. İspat hukuku burada belirleyici rol oynar.
Taahhüt tarihinde kiracı çıkmazsa ev sahibi doğrudan polisle evi boşalttırabilir mi?
Hayır, tahliye taahhütnamesi kendi başına fiili zor kullanma yetkisi vermez. Ev sahibi ya icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır. Mahkeme kararı veya icra süreci dışında kilit değiştirme, eşyayı dışarı çıkarma, su-elektrik kesme gibi davranışlar hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir. Bu tür müdahaleler yeni tazminat ve ceza ihtilaflarını da beraberinde getirebilir. Tahliye süreci mutlaka usul içinde yürütülmelidir.
Aile konutu olan kiralık evde eşlerden biri tahliye taahhüdü verdiyse diğer eş itiraz edebilir mi?
Evet, belirli koşullarda aile konutu savunması gündeme gelebilir. Özellikle taşınmaz fiilen aile yaşamının merkezi ise ve eş bu durumu zamanında ileri sürmüşse dosyada ek bir tartışma oluşur. Ancak bu savunmanın hangi aşamada yapıldığı ve kiraya verene ne zaman bildirildiği önemlidir. Yargıtay uygulaması, aile konutu itirazını otomatik değil, olayın somut koşulları içinde değerlendirmektedir. Bu nedenle aile hukuku ile kira hukuku burada kesişir.
Tahliye taahhütnamesi varsa kira tespiti veya kira artışı tartışmaları önemsiz hale gelir mi?
Hayır, tahliye taahhüdü ile kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar farklı hukuki eksenlerdir. Taahhütname geçerli olabilir ama süresinde kullanılmamış olabilir. Ya da kira bedeli ihtilaflı olabilir fakat tahliye belgesi yine de teknik olarak ayakta kalabilir. Uygulamada taraflar çoğu zaman tüm sorunları tek belgede çözdüklerini zanneder; oysa kira artışı, uyarlama, tahliye ve alacak başlıkları ayrı ayrı incelenir. Bu yüzden dosyanın bütünsel değerlendirilmesi gerekir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment