Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilir mi sorusu, son yıllarda özellikle site yönetimi olan apartman ve residence projelerinde çok daha sık soruluyor. Sorun çoğu zaman şöyle başlıyor: kiracı kira bedelini ödüyor, ancak aidat, ortak gider, kapıcı, güvenlik, temizlik veya benzeri kalemleri ödemiyor. Bu durumda ev sahibi ile yönetim arasında gerilim oluşuyor; borç kime ait, kiracı hemen çıkarılabilir mi, doğrudan icraya gidilebilir mi gibi sorular peş peşe geliyor.
Uygulamada görüyoruz ki en büyük hata, aidat borcunun her durumda yalnızca alacak meselesi sanılmasıdır. Oysa bazı dosyalarda bu borç, tahliye sonucunu da doğurabilir. Agitation kısmı tam burada ortaya çıkar: yönetim alacağını ister, ev sahibi borcu kapatmak zorunda kalır, kiracı taşınmazı kullanmaya devam eder ve birkaç ay içinde borç büyür. Özellikle İstanbul’da büyük sitelerde birkaç aylık gecikme bile ciddi tutarlara ulaşabilir. Solution ise, Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu hükümlerini ve kira sözleşmesinin metnini birlikte okuyarak doğru prosedürü izlemektir. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, yanlış ihtar veya eksik sözleşme incelemesi nedeniyle tahliye talebinin reddedildiğini görüyoruz.
Aidat ödemeyen kiracı bazı şartlarda tahliye edilebilir mi?
Evet, aidat ödemeyen kiracı bazı şartlarda tahliye edilebilir. Ancak bunun için yalnızca borcun varlığı yetmez; aidatın veya ortak giderin hukuken kiracının ödeme yükümlülüğünde olması, borcun muaccel hale gelmesi ve Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca usulüne uygun temerrüt sürecinin işletilmesi gerekir.
TBK m. 315 açık biçimde, kiracının muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödememesi halinde kiraya verene yazılı ihtar ve süre vererek sözleşmeyi fesih imkanı tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bu nedenle aidatın gerçekten “yan gider” niteliğinde olup olmadığı ve sözleşmede kiracıya yüklenip yüklenmediği büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanun’un m. 22 hükmünde ise bağımsız bölüm kiraya verilmişse, gider ve avans borcundan bağımsız bölümden devamlı yararlananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu belirtilmiştir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu yapı nedeniyle yönetim, bazı durumlarda doğrudan kiracıya da başvurabilir; fakat tahliye bakımından ayrıca kira hukukuna bakmak gerekir.
Her aidat borcu tahliye sebebi sayılır mı?
Hayır, her aidat borcu kendiliğinden tahliye sebebi sayılmaz. Doğrudan cevap vermek gerekirse, aidat kaleminin niteliği, sözleşmedeki düzenleme ve taraflar arasındaki borç ilişkisinin açıklığı belirleyici olur.
Örneğin bazı giderler kiralananın kullanımıyla doğrudan bağlantılı yan gider niteliğindedir. Ortak alan elektrik gideri, kapıcı, güvenlik, temizlik, havuz, asansör, site işletme gideri gibi kalemler çoğu zaman bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık malike özgü vergi, demirbaş yenileme veya doğrudan mülkiyet hakkından kaynaklanan bazı kalemler her olayda aynı şekilde yorumlanmaz.
Burada TBK m. 303 de önemlidir. Bu maddeye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. TBK m. 341 ve sistematik yorumla birlikte bakıldığında, kiralananın kullanımıyla bağlantılı giderler ile doğrudan mülkiyet yükümlülükleri aynı kefeye konulmaz. Bu yüzden “aidat var, ödenmedi, tahliye kesin” yaklaşımı yanlıştır.
İstanbul avukat desteği gerektiren dosyalarda çoğu uyuşmazlık, tam da bu ayrımın gözden kaçırılmasından doğar. Uygulamada görüyoruz ki mahkemeler, yalnızca site yönetiminin hesap dökümüne değil, sözleşmenin aidat düzenlemesine, işletme projesine ve borcun niteliğine de bakmaktadır.
Kanun hangi maddelerle ev sahibine ve yönetime hak tanır?
Ev sahibine ve yönetime hak tanıyan temel hükümler TBK m. 315 ile KMK m. 20 ve m. 22’dir. Kısa cevap budur; fakat pratikte bunların nasıl birleştiği sonucu belirler.
TBK m. 315: Kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı ihtar çekip konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verir. Bu sürede ödeme olmazsa fesih ve tahliye süreci yürütülebilir.
KMK m. 20: Kat malikinin ortak gider ve avans payına katılma borcunu düzenler. Gecikme halinde gecikme tazminatı da gündeme gelebilir.
KMK m. 22: Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, kiracı da ortak gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu olur. Ancak kiracının sorumluluğu belli sınırlar içindedir.
İİK m. 269 ve devamı: Temerrüt nedeniyle tahliye, bazı dosyalarda ilamsız icra yoluyla da gündeme gelir. Özellikle ödeme emrinin içeriği, talep edilen alacak kalemleri ve otuz günlük süre doğru kurulmalıdır.
Bu nedenle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği alınan dosyalarda ilk bakılan şey, yalnızca borç miktarı değil; hangi maddeye dayanılacağı, ihtarın nasıl çekileceği ve aidat kalemlerinin hukuken nasıl sınıflandırılacağıdır.
Yargıtay aidat ve yan gider konusunda nasıl bir yaklaşım benimsiyor?
Yargıtay’ın güncel yaklaşımı, aidat ve benzeri yan giderlerin somut olayın şartlarına göre tahliye sebebi olabileceğini kabul etmektedir. Özellikle son dönemde kiracının sadece kira bedelini ödeyip yan giderleri ödememesi halinde de temerrüt oluşabileceği yönündeki içtihat dikkat çekmektedir.
Yargıtay 12. HD, 2024/1119 E., 2024/4149 K. sayılı kararında, kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödememesi nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleşebileceği yönünde değerlendirme yapmıştır. Bu karar, kira bedeli dışındaki bazı kalemlerin de tahliye sürecinde dikkate alınabileceğini göstermesi bakımından önemlidir.
Daha da dikkat çekici olan ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2024/12-785 E., 2025/426 K. sayılı kararıdır. Bu kararda, İİK m. 269 ve TBK m. 315 çerçevesinde otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcunun ödenmemesi halinde de temerrüt sonucunun doğabileceği yönünde güçlü bir yaklaşım görülmektedir. Bu nedenle 2026 itibarıyla “kirayı ödedim, aidatı sonra öderim, tahliye olmaz” düşüncesi artık daha risklidir.
Ancak bu içtihatlar, her somut olayda otomatik tahliye anlamına gelmez. Yargıtay kararlarında ortak tema şudur: borç açık olmalı, sözleşme desteklemeli, istenen kalemler belirli olmalı ve ödeme süreci usulüne uygun yürütülmelidir.
Ev sahibi tahliye için hangi adımları atmalıdır?
Ev sahibi tahliye için önce doğru belge ve doğru prosedürü hazırlamalıdır. En güvenli yol, aidat borcunun kaynağını ve tutarını netleştirmek, ardından TBK m. 315’e uygun yazılı ihtar veya uygun icra takibi ile süreci başlatmaktır.
- Kira sözleşmesi incelenmeli ve aidat/ortak gider yükümlülüğünün kiracıya bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
- Site yönetimi hesap dökümü, işletme projesi, aidat kararları ve borç detayları yazılı şekilde alınmalıdır.
- Ev sahibi yönetimin alacağını ödemişse, buna ilişkin makbuz ve banka kayıtları saklanmalıdır. Çünkü bazı dosyalarda kiraya verenin gerçekten rücu edilebilir bir alacak üstlendiğini göstermesi gerekir.
- Kiracıya noter ihtarnamesi gönderilerek en az otuz günlük süre tanınmalı ve ödeme olmazsa tahliye yoluna gidileceği açıkça belirtilmelidir.
- Ödeme yapılmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava veya icra yoluyla tahliye seçeneği değerlendirilmelidir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız yanlışlardan biri, doğrudan sözlü uyarılarla aylar geçirilmesidir. Oysa usulüne uygun ihtar çekilmeden ve borç kalemleri netleştirilmeden açılan davalar çoğu zaman gereksiz zaman kaybı yaratır.
Kiracı kendini nasıl savunabilir ve hangi itirazları ileri sürebilir?
Kiracı, aidat borcuna karşı tamamen savunmasız değildir. Doğrudan cevap vermek gerekirse, borcun niteliği, miktarı, muaccel olup olmadığı ve sözleşmeyle kendisine yüklenip yüklenmediği yönünden itiraz edebilir.
Kiracının en sık ileri sürebileceği savunmalar şunlardır:
- İstenen kalem aidat değil, malike ait demirbaş veya yatırım gideridir.
- Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olacağı açıkça kararlaştırılmamıştır.
- Borç miktarı belirsizdir veya yönetim tarafından usulüne uygun kesinleştirilmemiştir.
- Otuz günlük süre verilmemiştir ya da ihtar usulsüz tebliğ edilmiştir.
- Borç süresi içinde ödenmiştir veya mahsup edilmesi gereken ödemeler dikkate alınmamıştır.
Özellikle İstanbul’daki büyük sitelerde aidat kalemleri çok ayrıntılı olduğu için, her kalemin tahliyeye esas yan gider sayılıp sayılmayacağı dikkatle incelenmelidir. Uygulamada görüyoruz ki kiracının yaptığı kısmi ödemeler, banka dekontları ve yönetim yazışmaları dosyanın sonucunu ciddi biçimde etkileyebilmektedir.
İstanbul’da site ve apartman uyuşmazlıklarında neden daha dikkatli olunmalıdır?
İstanbul’da site ve apartman uyuşmazlıklarında daha dikkatli olunmalıdır; çünkü ortak yaşam alanları, yüksek aidatlar ve profesyonel yönetim yapıları nedeniyle uyuşmazlıklar daha teknik hale gelmiştir. Kısa cevap budur.
Residence, güvenlikli site, sosyal tesisli apartman ve karma kullanım projelerinde aidat kalemleri sıradan apartmanlara göre çok daha yüksektir. Güvenlik, vale, otopark, havuz, spor salonu, merkezi sistem giderleri, personel masrafları ve işletme giderleri toplam borcu hızla artırır. Bu da hem ev sahibi hem kiracı açısından daha sert bir uyuşmazlık zemini oluşturur.
İstanbul avukat arayışının bu alanda yoğun olmasının nedeni de budur. Sadece borç miktarı değil, yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, sözleşme maddeleri ve tebligat süreci birlikte değerlendirilmek zorundadır. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği, özellikle tahliye hedefleniyorsa, prosedürün başında alınmalıdır; çünkü baştan yapılan hata sonradan çoğu zaman telafi edilemez.
Aidat borcu nedeniyle tahliyede sonuç olarak neye dikkat edilmelidir?
Sonuç olarak aidat ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür; fakat bu ancak doğru sözleşme, doğru borç kalemi ve doğru usulle yürütülen bir süreçte başarıya ulaşır. En önemli nokta, aidat borcunu otomatik tahliye sebebi ya da tam tersine yalnızca sıradan alacak sorunu gibi görmemektir.
TBK m. 315, KMK m. 20 ve m. 22 ile Yargıtay 12. HD, 2024/1119 E., 2024/4149 K. ve Yargıtay HGK, 2024/12-785 E., 2025/426 K. çizgisi birlikte okunduğunda, kiracının yan gider borcunun da ciddi sonuçlar doğurabileceği açıktır. Ancak her dosyada aidatın türü, sözleşmenin lafzı, borcun belirginliği ve tebligat usulü ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu nedenle hem ev sahipleri hem kiracılar, tahliye tehdidi ortaya çıkmadan önce belgelerini düzenli toplamalı, yönetim kayıtlarını saklamalı ve hukuki yol haritasını somut olay üzerinden kurmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı kira bedelini ödüyor ama aidatı ödemiyorsa yine de tahliye edilir mi?
Evet, bazı durumlarda edilebilir. Kira bedelinin ödenmiş olması tek başına kiracıyı tamamen korumaz. Eğer aidat veya ortak gider, kira sözleşmesi gereği kiracının ödeme yükümlülüğündeyse ve TBK m. 315 anlamında yan gider niteliği taşıyorsa, yazılı ihtar ve süre sonunda tahliye gündeme gelebilir. Ancak bunun için talep edilen giderin açık, muaccel ve ispatlanabilir olması gerekir.
Site yönetimi doğrudan kiracıdan aidat isteyebilir mi?
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca bazı durumlarda isteyebilir. Çünkü bağımsız bölümden kira ilişkisine dayanarak yararlanan kiracı da ortak gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmuştur. Fakat kiracının sorumluluğu sınırsız değildir; yaptığı ödeme kira borcundan mahsup edilir ve hangi kalemlerin gerçekten ortak gider olduğu somut olayda değerlendirilir.
Ev sahibi aidatı kendisi ödeyip sonra kiracıya dönebilir mi?
Evet, çoğu olayda bu mümkündür. Yönetim çoğu zaman malike yöneldiği için ev sahibi borcu kapatmak zorunda kalabilir. Daha sonra, sözleşme ve ödeme belgelerine dayanarak kiracıya rücu edebilir. Tahliye hedefleniyorsa, bu ödemenin belgelenmesi, hangi aya ve hangi gider kalemine ait olduğunun açık olması ve kiracıya usulüne uygun ihtar gönderilmesi özellikle önem taşır.
Noter ihtarı çekmeden doğrudan tahliye davası açılabilir mi?
Her olayda aynı cevap verilemez; ancak TBK m. 315’e dayalı temerrüt tahliyesinde yazılı bildirim ve süre verme temel unsurdur. Bu nedenle noter ihtarı çoğu dosyada en güvenli yöntemdir. İcra yoluyla tahliye tercih edilirse ödeme emrinin içeriği ayrıca önem kazanır. Usul eksikliği, haklı görünen bir dosyanın reddine sebep olabileceği için süreç baştan dikkatle kurulmalıdır.
Aidat borcunun tahliye sebebi olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Bunun cevabı yalnızca yönetim borç listesine bakılarak verilemez. Kira sözleşmesi, yönetim planı, işletme projesi, borcun niteliği, muacceliyet tarihi, yapılan ödemeler ve tebligat birlikte incelenmelidir. Bazı kalemler yan gider olarak kabul edilirken bazıları yalnızca malike ait borç sayılabilir. Bu yüzden özellikle yüksek tutarlı site aidatı uyuşmazlıklarında dosya bazlı hukuki değerlendirme yapılması gerekir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment