Kiraya verilen bir evin, odanın veya işyerinin kiracı tarafından üçüncü kişilere kullandırılması, son yıllarda en sık karşılaşılan kira hukuku uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle büyük şehirlerde ve kısa süreli konaklama platformlarının yaygınlaşmasıyla birlikte, bazı kiracılar kiraladıkları taşınmazı doğrudan başkasına devretmekte, bir bölümünü alt kiraya vermekte ya da günlük kullanım için üçüncü kişilere açmaktadır. Bu durum ilk bakışta basit bir kullanım tercihi gibi görünse de, hukuken çoğu zaman ciddi sonuçlar doğurur.
Problem tam da burada başlar. Kiraya veren çoğu zaman taşınmazının kim tarafından kullanıldığını sonradan öğrenir. Komşuların şikayeti, aidat takibi, güvenlik kayıtları, apartman giriş çıkışları veya ödeme hareketleri üzerinden durum fark edilir. Kiracı ise çoğu zaman yaptığı işlemi “misafir ağırlama”, “bir süreliğine oda verme” veya “geçici kullanım” olarak nitelendirerek sorumluluktan kaçınmaya çalışır. Uygulamada görüyoruz ki, bu ayrım doğru kurulmadığında hem tahliye süreci uzamakta hem de yanlış hukuki yol izlendiği için dava reddi riski doğmaktadır.
Agitation kısmı ise daha ağırdır: İzinsiz alt kira yalnızca sözleşmeye aykırılık yaratmaz; apartman güvenliğini, komşuluk düzenini, ortak alan kullanımını ve taşınmaz üzerindeki denetimi de bozar. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda, maliklerin taşınmazlarını kimlerin kullandığını bilmediği, apartmanda kısa süreli sirkülasyon nedeniyle şikayetlerin arttığı ve kiracının “ben sadece arkadaşıma verdim” savunmasıyla süreci karmaşıklaştırdığı görülmektedir. Çözüm ise TBK m. 316 ve m. 322 hükümlerinin doğru uygulanması, delillerin eksiksiz toplanması ve tahliye sürecinin usule uygun yürütülmesidir.
Kiracının izinsiz alt kiraya vermesi tahliye sebebi midir?
Evet, kiracının kiralananı izinsiz alt kiraya vermesi tahliye sebebi olabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 322, alt kira ve kullanım hakkının devri konusunu açıkça düzenler. Bu hükme göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiraya verebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan kullanım hakkı devredilemez. Alt kira ile kullanım hakkının devri arasındaki fark burada önemlidir.
Özellikle konut kiralarında taşınmazın tamamının fiilen üçüncü kişinin kullanımına bırakılması, kısa süreli konaklamaya açılması ya da kiracının kendisi kullanmıyorken başka kişilerin düzenli şekilde oturması, çoğu zaman sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilir. Ancak her olayda doğrudan tahliye sonucu çıkmaz. Tahliyenin hukuken mümkün olması için aykırılığın niteliği, sözleşme hükümleri ve kiraya verenin izlediği usul birlikte değerlendirilir.
İstanbul avukat desteğiyle yürütülen davalarda ilk cevaplanan soru şudur: Ortada gerçekten alt kira mı vardır, yoksa geçici misafirlik veya birlikte oturma hali mi söz konusudur? Bu ayrım kurulmadan açılan tahliye davaları ciddi risk taşır.
Alt kira ile kullanım hakkının devri aynı şey midir?
Hayır, aynı şey değildir. Alt kira ilişkisinde asıl kiracı ile üçüncü kişi arasında ikinci bir kira ilişkisi kurulur; asıl kiracı kiraya verene karşı sorumluluğunu sürdürür. Kullanım hakkının devrinde ise kiracı çoğu zaman kiralananı fiilen başkasına bırakır ve kendisi geri planda kalır. TBK m. 322, bu iki hali birlikte düzenlese de sonuçları ve ispatı bakımından farklı değerlendirme yapılabilir.
Örneğin kiracı evin bir odasını bir başkasına kullandırıyor ve kendisi de aynı evde oturmaya devam ediyorsa bu durum alt kira tartışmasına konu olabilir. Buna karşılık kiracı taşınmazı tamamen üçüncü kişilere bırakmış, anahtar teslim etmiş ve düzenli bedel alıyorsa kullanım hakkının devri veya fiili kira devri daha güçlü şekilde gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan devir işlemleri ciddi sözleşme ihlali sayılabilir.
Uygulamada görüyoruz ki, kısa süreli platformlar üzerinden yapılan günlük veya haftalık kullandırmalar da çoğu dosyada sıradan misafirlikten ayrılarak ticari nitelik taşıyan alt kullanım ilişkisine dönüşmektedir. Bu nedenle olayın ekonomik yönü, sürekliliği ve taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyet çok önemlidir.
Ev sahibinin yazılı izni yoksa kiracı her durumda haksız mı olur?
Çoğu durumda evet, ancak yine de somut olayın özellikleri belirleyicidir. TBK m. 322 kapsamında özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası önemli bir eşiği oluşturur. Sözlü onay iddiası pratikte sık ileri sürülse de ispat bakımından ciddi sorun çıkarır. Kiracı, “ev sahibi biliyordu” savunmasını somut belgeyle destekleyemiyorsa mahkeme çoğu zaman yazılı izin arar.
Burada bir diğer kritik nokta, geçici misafirlik ile alt kira ilişkisinin karıştırılmamasıdır. Yargıtay 3. HD, 2021/7613 E., 2021/12348 K. sayılı karar çizgisinde, taşınmazın kullanım biçiminin kiracının asli hakimiyetini ortadan kaldırıp kaldırmadığına dikkat çekmektedir. Bir kişinin birkaç gün misafir olarak kalması ile taşınmazın bedel karşılığında düzenli biçimde üçüncü kişilere bırakılması aynı şey değildir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, kiraya verenin her üçüncü kişi kullanımını otomatik tahliye sebebi sanmasıdır. Oysa önce hukuki nitelendirme yapılmalı; sonra deliller buna göre kurulmalıdır. Aksi halde gerçekten alt kira olmayan bir olayda tahliye talebi reddedilebilir.
Tahliye için önce ihtar çekmek gerekir mi?
Evet, çoğu olayda gerekir. Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının sözleşmeye aykırı davranması halinde kiraya verenin yazılı olarak ihtarda bulunması, aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre vermesi ve aksi halde sözleşmenin feshedileceğini bildirmesi gerekir.
Bu kuralın pratik önemi büyüktür. Kiracı taşınmazı izinsiz alt kiraya vermiş olsa bile, doğrudan dava açılması her zaman yeterli görülmeyebilir. Yargıtay uygulamasında, ihtar şartının atlandığı veya sürenin eksik verildiği dosyalarda davanın reddedildiği görülmektedir. Yargıtay 3. HD, 2010/2740 E., 2010/7880 K. sayılı karar çizgisi de, her üçüncü kişi kullanımının otomatik fesih nedeni sayılamayacağını ve ihtar mekanizmasının önemini göstermektedir.
Buna karşılık TBK m. 316/3 kapsamında bazı istisnai haller vardır. Eğer kiracının davranışı kiraya veren veya komşular açısından çekilmez hale gelmişse, verilen sürenin yararsız olacağı açıksa veya ağır zarar doğmuşsa kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Özellikle güvenlik sorunu doğuran, apartman düzenini bozan veya taşınmazı fiilen kısa süreli işletmeye dönüştüren kullanımlar bu kapsamda tartışılabilir.
İzinsiz alt kiraya verme nasıl ispat edilir?
İzinsiz alt kiraya verme davalarında sonuç çoğu zaman ispat gücüne bağlıdır. Sadece şüphe yeterli değildir. Kiraya veren, taşınmazın kiracı dışında üçüncü kişilerce hangi kapsamda kullanıldığını gösterebilmelidir. Bu noktada delil planı çok önemlidir.
Mahkemelerde en sık başvurulan deliller şunlardır:
- Noter ihtarnamesi ve buna verilen cevaplar
- Apartman güvenlik kayıtları ve giriş çıkış bilgileri
- Komşu ve apartman görevlisi tanıklıkları
- İlan ekran görüntüleri ve platform kayıtları
- Banka transferleri, açıklama kısmı olan ödemeler
- WhatsApp yazışmaları ve rezervasyon mesajları
- Site yönetimi tutanakları ve şikayet kayıtları
- Keşif ve bilirkişi incelemesi
Uygulamada görüyoruz ki, sadece “evde başkaları kalıyor” şeklindeki soyut iddialar çoğu zaman yeterli olmaz. Örneğin taşınmazın internet ilanlarına çıkarılması, farklı tarihlerde farklı kişilerin giriş yapması, anahtar teslim döngüsü ve kiracının fiilen taşınmazda bulunmaması gibi olgular birlikte değerlendirildiğinde daha güçlü sonuca gidilir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği bu delillerin usule uygun toplanması açısından önemlidir.
Alt kiracı veya taşınmazı kullanan üçüncü kişi hangi durumda tahliye edilir?
Asıl kira ilişkisi hukuken sona erdiğinde, alt kiracının durumu da çoğu zaman buna bağlı olarak sona erer. Yargıtay 12. HD, 2021/7663 E., 2022/2719 K. sayılı kararında alt kiracının kullanım hakkının asıl kiracının hakkına bağlı olduğu, asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira ilişkisinin de ayakta kalamayacağı vurgulanmaktadır. Bu nedenle kiraya verenin asıl kiracıya karşı yürüttüğü süreç, taşınmazı fiilen kullanan üçüncü kişileri de etkiler.
Burada önemli bir ayrım vardır: Kiraya veren, yalnızca asıl kiracıya karşı dava açmakla yetinip yetinmeyeceğini, üçüncü kişinin hukuki statüsünü ve fiili kullanımını da dikkate almalıdır. Eğer taşınmazda artık kiracı değil de üçüncü kişi oturuyorsa, dava stratejisi buna göre kurulmalıdır. Hatalı taraf seçimi veya eksik talep, yargılamayı uzatabilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun, maliklerin yalnızca taşınmazı kullanan kişiye yönelip asıl kiracıyı arka planda bırakmasıdır. Oysa sözleşmeye dayalı asıl muhatap çoğu zaman kiracıdır. Tahliye planı buna göre şekillendirilmelidir.
Günlük kiralama veya kısa süreli platform kullanımı durumu ağırlaştırır mı?
Evet, çoğu zaman ağırlaştırır. Kiralanan bir konutun Airbnb benzeri kısa süreli kullanım modeline açılması, sıradan bir misafir kabulünden veya geçici oda paylaşımından farklı değerlendirilir. Çünkü burada süreklilik, ticari menfaat, yoğun giriş çıkış ve apartman düzenine etki unsurları bir araya gelir. Bu da hem TBK m. 322 açısından izinsiz kullanım hakkı devri tartışmasını güçlendirir hem de TBK m. 316 bakımından komşulara saygı ve özen borcunun ihlal edildiği iddiasını destekleyebilir.
Yargıtay 3. HD ve 6. HD kararlarında kira sözleşmesindeki kullanım amacına aykırı işletme veya devrin ağır sözleşme ihlali sayıldığı yönünde yerleşik yaklaşım görülmektedir. Uygulamada günlük kiralama dosyalarında apartman sakinlerinin güvenlik itirazları, kimlik bildirimi sorunları ve ortak alan yıpranması da uyuşmazlığı büyütmektedir. İstanbul avukat arayan malikler açısından bu tip dosyalar, standart kira alacağı uyuşmazlıklarından daha teknik hale gelebilir.
Çözüm, delilleri erken toplamak ve tahliye sürecini geciktirmemektir. Çünkü kısa süreli kullanım uzadıkça ispat kolaylaşsa da taşınmaz üzerindeki kontrol ve komşuluk dengesi daha fazla bozulur.
Kiraya veren ve kiracı bu süreçte nasıl hareket etmelidir?
Kiraya veren öncelikle panikle değil, belgeyle hareket etmelidir. Hemen kilit değiştirmek, evi fiilen boşaltmaya çalışmak, suyu-elektriği kesmek veya güvenlik üzerinden baskı kurmak hukuka aykırıdır. Doğru yol; kira sözleşmesini incelemek, yazılı izin olup olmadığını netleştirmek, alt kullanımın kapsamını somut delillerle tespit etmek ve TBK m. 316 uyarınca gerekli ihtarı hazırlamaktır.
Kiracı ise gerçekten sadece geçici misafirlik veya birlikte kullanım hali varsa bunu açık delillerle ortaya koymalıdır. Eğer yazılı izin almadan alt kira ilişkisi kurulmuşsa, süreci hafife almak ciddi tahliye riski doğurur. Özellikle noter ihtarına cevap verilmemesi, mahkemede kiracının aleyhine yorumlanabilecek boşluklar yaratabilir.
Uygulamada görüyoruz ki, bu tür dosyalarda erken ve doğru hukuki konum alma çoğu zaman sonucun yarısını belirler. İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle hareket eden taraflar, hem tahliye hem olası tazminat ve masraf risklerini daha sağlıklı yönetebilmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı evin bir odasını arkadaşına verirse bu da alt kira sayılır mı?
Her zaman sayılmaz. Eğer kiracı taşınmazda fiilen oturmaya devam ediyor, arkadaşına yalnızca geçici ve sınırlı kullanım sağlıyor ve bağımsız bir kira ilişkisi kurulmuyorsa durum farklı değerlendirilebilir. Ancak düzenli bedel alınıyor, kullanım sürekli hale gelmişse ve üçüncü kişi bağımsız bir kullanıcı gibi hareket ediyorsa alt kira tartışması doğar. Mahkeme olayın ekonomik ve fiili yönüne bakar; isimlendirme tek başına belirleyici değildir.
Ev sahibi sonradan öğrenirse geçmişe dönük tahliye talep edebilir mi?
Kiraya veren alt kullanımın varlığını sonradan öğrenmiş olabilir; önemli olan öğrendikten sonra makul sürede hukuki adım atmasıdır. Noter ihtarı, delil tespiti ve dava hazırlığı geciktirilirse ispat zorlaşabilir. Ayrıca bazı hallerde kiraya verenin uzun süre sessiz kalması, karşı tarafça örtülü kabul savunmasına dayanak yapılmaya çalışılır. Bu nedenle öğrenme tarihi, yazışmalar ve şikayet kayıtları dikkatle saklanmalıdır.
Kiracının sözlü olarak izin aldığını söylemesi yeterli olur mu?
Genellikle yeterli olmaz. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza büyük önem taşır. Kiracı sözlü izin aldığını iddia ediyorsa bunu tanık, yazışma, mesaj, e-posta veya benzeri kuvvetli delillerle desteklemek zorundadır. Aksi halde mahkeme çoğu zaman yazılı izin bulunmadığı sonucuna varır. Kira ilişkilerinde ispat sorunu çok yaygın olduğu için, sözlü anlaşmalar tarafları ciddi risk altına sokar.
İhtar çekmeden dava açılırsa dava mutlaka reddedilir mi?
Her olayda mutlaka reddedilir demek doğru olmaz; çünkü TBK m. 316/3 kapsamındaki istisnai çekilmezlik halleri farklı değerlendirilir. Ancak olağan sözleşmeye aykırılık dosyalarında ihtar çekilmemesi ciddi usul eksikliği yaratır. Mahkeme, kiracıya aykırılığı gidermesi için fırsat verilip verilmediğine bakar. Bu yüzden ihtarsız dava açmak çoğu zaman gereksiz risk oluşturur ve tahliye sürecini daha da uzatabilir.
Asıl kiracı çıktıktan sonra alt kiracı kalmaya devam edebilir mi?
Kural olarak hayır. Alt kiracının hukuki durumu asıl kiracının hakkına bağlıdır. Yargıtay 12. HD, 2021/7663 E., 2022/2719 K. kararında da vurgulandığı üzere, asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira ilişkisi bağımsız şekilde ayakta kalmaz. Ancak somut olayda tarafların yeni bir ilişki kurup kurmadığı, kiraya verenin sonradan açık kabul verip vermediği ve ödeme akışının nasıl geliştiği ayrıca incelenmelidir.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment