Kiracı Evi Göstermeyi Reddederse Ne Olur? 2026

Yazan: Av. Arı | İstanbul Barosu | Bu makale hukuki bilgilendirme amaçlıdır, danışmanlık yerine geçmez.

Kiracı evi göstermeyi reddederse hukuken ne olur?

Kiracı evi göstermeyi reddederse hukuken ilk mesele, kiracının kira ilişkisinden doğan yan yükümlülüğe aykırı davranıp davranmadığıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319, kiracının bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlü olduğunu düzenler. Aynı maddede kiraya verenin de bu gösterimi uygun bir süre önce bildirme ve işlem sırasında kiracının yararlarını gözetme borcu vardır.

Problem çoğu zaman satılık ya da yeniden kiraya verilecek dairelerde ortaya çıkar. Ev sahibi, alıcı veya yeni kiracı adaylarını daireye getirmek ister; kiracı ise farklı nedenlerle buna kapıyı kapatır. Büromuzda sıkça karşılaştığımız bu uyuşmazlıklarda taraflardan biri mülkiyet hakkını, diğeri ise konut dokunulmazlığını mutlak görür. Oysa hukuk burada denge arar.

Agitation yani uyuşmazlığın büyüme aşaması genellikle şu şekilde gelişir: Ev sahibi sık sık emlakçıyla gelir, kiracı ise artık hiçbir randevuya onay vermez. Yazışmalar sertleşir, kapıda tartışmalar olur, hatta zaman zaman anahtarla girme teşebbüsü veya polis çağrılması gibi gereksiz gerilimler yaşanır. Uygulamada görüyoruz ki dosyanın mahkemeye taşınmasına sebep olan asıl sorun yalnızca “gösterme” değil, iletişimin tamamen kopmasıdır.

Çözüm ise nettir: Kiracı tümden reddedemez; ev sahibi de sınırsız gösterim dayatamaz. Hukuki değerlendirme, somut olayda gösterim talebinin zorunlu, makul ve ispatlanabilir olup olmadığına göre yapılır.

Ev sahibi istediği zaman eve girebilir mi?

Hayır, ev sahibi istediği zaman eve giremez. Kiralanan taşınmazın maliki kiraya veren olsa da, kira süresi boyunca kullanım alanı kiracıya aittir. Bu nedenle kiraya verenin “ev benim, dilediğim zaman gösteririm” yaklaşımı hukuken doğru değildir. Türk Medeni Kanunu m. 683 mülkiyet hakkını korurken, bu hakkın kullanımında dürüstlük kuralı ve kira sözleşmesinden doğan sınırlamalar dikkate alınır.

TBK m. 319 uyarınca ev sahibi, gösterim talebini uygun bir süre önce haber vermek ve kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Buradaki “kiracının yararı” yalnızca fiziksel rahatlık değildir; özel hayatın gizliliği, aile düzeni, çalışma hayatı, sağlık koşulları ve güvenlik endişeleri de bu kapsama girer. Özellikle çocuklu ailelerde, yaşlılarla yaşayan kiracılarda veya evden çalışan kişilerde plansız gösterimler önemli mağduriyet yaratabilir.

Yargıtay 6. HD, 2015/12845 E., 2016/201 K. sayılı kararında, kiralananın gösterilmesine izin verilmesi hususunda kiracının yararlarının da gözetilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Benzer şekilde Yargıtay 6. HD, 2015/9795 E., 2016/4611 K. sayılı kararında, taşınmazın gösterimi konusunda mahkemenin belirlediği gün ve saatlerin ölçülü olması gerektiği değerlendirilmiştir. Bu içtihatlar, ev sahibinin hakkının bulunduğunu; ancak bu hakkın sınırsız kullanılmayacağını açık biçimde ortaya koyar.

İstanbul avukat desteği arayan müvekkillere özellikle hatırlattığımız nokta şudur: Ev sahibi kendi anahtarıyla eve izinsiz girmeye çalışırsa uyuşmazlık kira hukukunun ötesine taşabilir. Hukuki çözüm daima yazılı bildirim, arabuluculuk ve mahkeme yoluyla aranmalıdır.

Kiralananın gösterilmesi hangi şartlarla istenebilir?

Kiralananın gösterilmesi talebi ancak gerçek bir ihtiyaç, makul zamanlama ve uygun bildirim varsa hukuka uygun kabul edilir. Her satış ilanı otomatik olarak kiracıya sınırsız katlanma borcu yüklemez. Kiraya verenin gerçekten satma veya yeniden kiraya verme iradesinin bulunması, gösterim taleplerinin dürüstlük kuralına uygun olması ve kiracının günlük yaşamını gereksiz biçimde bozmaması gerekir.

Uygulamada sağlıklı bir gösterim talebi için şu ölçütler önemlidir:

• Gösterimin sebebi açıkça belirtilmelidir: satış mı, sonraki kiralama mı?
• Kiracıya önceden tarih ve saat bilgisi verilmelidir.
• Gösterim sıklığı makul tutulmalıdır.
• Hafta içi veya hafta sonu saatleri kiracının koşullarına göre ayarlanmalıdır.
• Mümkünse yazılı teyit alınmalıdır.

Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir hata, ev sahibinin yalnızca “yarın alıcı gelecek” şeklinde kısa mesaj atmasıdır. Bu tür belirsiz ve tek taraflı bildirimler daha sonra ispat sorununa yol açar. Uygulamada görüyoruz ki yazılı ve planlı hareket eden taraf, arabuluculuk ve dava aşamasında çok daha güçlü konuma geçmektedir.

Özellikle İstanbul gayrimenkul avukatı desteği gerektiren dosyalarda, büyükşehir temposu nedeniyle makul saat değerlendirmesi daha hassastır. Trafik, iş saatleri, çocukların okul düzeni ve apartman güvenliği dikkate alınmadan kurulan randevu sistemi pratikte sürdürülemez hale gelir.

Kiracı tamamen reddederse hangi hukuki yol izlenir?

Kiracı tamamen reddederse izlenecek yol, önce yazılı ihtar ve arabuluculuk, ardından sulh hukuk mahkemesinde dava açılmasıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Ek m. 1 uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Kiralananın gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıklar da uygulamada bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Solution aşamasında önerdiğimiz temel yol haritası şöyledir:

1. Kiracıya yazılı bir bildirim gönderilir ve uygun gün-saat önerilir.
2. Kiracının ret cevabı ya da cevapsızlığı kayıt altına alınır.
3. Arabuluculuk başvurusu yapılır.
4. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kiralananın gösterilmesine izin davası açılır.
5. Gerekirse HMK m. 389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edilir.

Mahkeme çoğu zaman soyut bir “gösterilsin” kararı vermez; bunun yerine belirli gün ve saat aralıkları tayin eder. Böylece mülkiyet hakkı ile kiracının özel yaşamı arasında denge kurulur. Uygulamada görüyoruz ki haftada bir veya iki belirli zaman dilimi belirlenmesi en sık rastlanan çözümdür.

Burada amaç kiracıyı cezalandırmak değil, taraflar arasında ölçülü bir düzen kurmaktır. Nitekim Yargıtay kararlarında da hakkın kullanılmasında dürüstlük kuralı ve ölçülülük sürekli vurgulanmaktadır.

Delil ve ispat bakımından nelere dikkat edilmelidir?

Bu tür dosyalarda davanın sonucunu çoğu zaman delil kalitesi belirler. Kiraya veren haklı olabilir; ancak talebini ispatlayamazsa süreç uzar. Kiracı da haklı mazeretlerini belgeleyemezse tamamen engelleyici pozisyonda görülür.

Kiraya veren açısından önemli deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi ve tapu kaydı,
• Satış ilanı veya yeniden kiralama hazırlığını gösteren belgeler,
• Kiracıya gönderilen mesajlar, e-postalar, ihtarnameler,
• Reddedilen randevulara ilişkin yazışmalar,
• Varsa emlak danışmanı beyanları,
• Arabuluculuk son tutanağı.

Kiracı açısından ise şu deliller önem kazanır:

• Sağlık sorunu, iş düzeni veya güvenlik gerekçesine dair belgeler,
• Alternatif gün ve saat önerdiğini gösteren yazışmalar,
• Ev sahibinin aşırı ve keyfi davranışlarına ilişkin kayıtlar.

Telefonla yapılan sözlü konuşmalar sonradan inkâr edilebildiği için tek başına yeterli olmaz. Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda en büyük eksiklik, tarafların tartışmaları kayıt altına almaması değil; hukuken kullanılabilir şekilde yazılılaştırmamasıdır. Oysa basit bir tarihli mesaj dahi dava dosyasında önemli rol oynayabilir.

İstanbul avukat arayışında olan kişiler için burada temel tavsiye şudur: Daha ilk aşamada bütün randevu taleplerini ve cevapları düzenli şekilde saklayın. Çünkü mahkeme soyut şikâyet değil, somut delil görür.

Kiracının haklı sayılabileceği durumlar var mı?

Evet, bazı durumlarda kiracının itirazı tamamen veya kısmen haklı kabul edilebilir. Hukuk, kiracıyı yalnızca pasif bir katlanma borçlusu olarak görmez. TBK m. 319’da kiracının yararlarının gözetilmesi özellikle vurgulanmıştır. Bu yüzden her ret davranışı otomatik olarak hukuka aykırılık anlamına gelmez.

Örneğin şu hallerde kiracının itirazı daha güçlü değerlendirilebilir:

• Günlük veya aşırı sık gösterim talep edilmesi,
• Gece geç saatlerde ya da sabah çok erken saatlerde randevu dayatılması,
• Kiracının sağlık, mahremiyet veya güvenlik yönünden ciddi sorunu bulunması,
• Ev sahibinin önceden haber vermeden emlakçı veya üçüncü kişilerle gelmesi,
• Gösterim bahanesiyle baskı kurulması veya tahliye amacı güdülmesi.

Uygulamada görüyoruz ki bazı ev sahipleri satış baskısını kiracıyı yıpratma aracı olarak kullanabilmektedir. Bazı kiracılar da taşınmazın satışını bilerek engellemek için hiçbir makul öneri sunmadan tümden ret yoluna gitmektedir. Mahkemeler, bu iki uç davranıştan hangisinin somut olayda ağır bastığını değerlendirir.

Bu nedenle “kiracı her durumda haksızdır” ya da “ev sahibi asla gösterim isteyemez” gibi kesin cümleler hukuken doğru değildir. Her dosyada olayın koşulları belirleyicidir.

İstanbul gayrimenkul avukatı desteği neden önemlidir?

İstanbul gayrimenkul avukatı desteği, özellikle zaman baskısı bulunan kira uyuşmazlıklarında strateji hatalarını azaltır. İstanbul’da taşınmaz piyasası hızlı değiştiği için gösterim sürecindeki her gecikme, satış fırsatının kaçması veya yeni kiralama planının bozulması sonucunu doğurabilir. Buna karşılık yanlış atılan adımlar, gereksiz ceza şikâyetleri ve daha büyük husumetler yaratabilir.

Uygulamada görüyoruz ki taraflar çoğu zaman hukuki haklarını bildikleri için değil, birbirlerine kızdıkları için yanlış adım atıyor. Ev sahibinin sabırsızlığı ile kiracının inadı birleştiğinde basit bir gösterim meselesi aylarca süren bir davaya dönüşebiliyor. Oysa doğru hukuki strateji; yazılı bildirim, makul zaman planlaması, arabuluculukta açık takvim önerisi ve gerekiyorsa hızlı dava açılmasıdır.

Bir İstanbul avukat dosyaya dışarıdan baktığında şu soruları netleştirir: Talep gerçekten zorunlu mu? Gösterim sıklığı ölçülü mü? Kiracının savunması haklı mazerete dayanıyor mu? Hangi deliller hemen toplanmalı? Tedbir istenmeli mi? Bu değerlendirme, uyuşmazlığın gereksiz büyümesini önler ve süreci daha öngörülebilir hale getirir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı satılık evi hiç göstermeyebilir mi?

Kural olarak hayır. TBK m. 319 gereği kiracı, satış veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde taşınmazın gösterilmesine izin vermek zorundadır. Ancak bu yükümlülük sınırsız değildir. Kiracı, makul olmayan saatlerde, aşırı sıklıkta veya mahremiyetini ciddi biçimde zedeleyen taleplere itiraz edebilir. Tam ret ile ölçüsüz talep arasındaki çizgi somut olaya göre belirlenir.

Ev sahibi emlakçıyla birlikte haber vermeden gelebilir mi?

Hayır, haber vermeden gelmesi hukuken sorun yaratır. Kiraya verenin önceden uygun süreli bildirim yapma ve kiracının yararlarını gözetme borcu vardır. Haber verilmeksizin yapılan ani ziyaretler, kiracının güvenlik ve özel hayat hakkını ihlal edebilir. Bu tür davranışlar uyuşmazlığı çözüme değil, daha ağır bir çatışmaya götürür.

Mahkeme belirli gün ve saat tayin edebilir mi?

Evet, uygulamada en sık görülen çözüm budur. Sulh hukuk mahkemesi, tarafların menfaatlerini dengelemek amacıyla haftanın belirli günü ve saat aralığında taşınmazın gösterilmesine karar verebilir. Böylece ev sahibi hakkını kullanırken kiracının günlük yaşamı tamamen bozulmamış olur. Yargıtay içtihatları da bu denge yaklaşımını desteklemektedir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk önemli hale gelmiştir. Bu nedenle doğrudan dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması çoğu durumda gerekir. Başvuru yapılmadan açılan davalarda usulden ret riski doğabilir. Somut olayın niteliğine göre süreç mutlaka hukukçu eşliğinde değerlendirilmelidir.

Kiracı alternatif gün ve saat önerirse yine de haksız olur mu?

Her zaman haksız olmaz. Kiracının amacı tümden engellemek değil de kendi iş, aile veya sağlık düzenine uygun makul bir takvim oluşturmaksa bu davranış lehine değerlendirilir. Mahkeme ve arabulucu, uzlaşma iradesi gösteren tarafı genellikle daha olumlu görür. Buna karşılık sürekli erteleyen ve fiilen hiç gösterim yaptırmayan tutum çoğu zaman yükümlülüğe aykırı kabul edilir.