Kiracı ile ev sahibi arasındaki en gergin başlıklardan biri, satışa çıkarılan veya yeniden kiraya verilecek bir dairenin üçüncü kişilere gösterilmesi meselesidir. Özellikle İstanbul gibi konut sirkülasyonunun hızlı olduğu bir şehirde, ev sahibi “benim dairem, istediğim zaman gösteririm” düşüncesiyle hareket ederken; kiracı da “içeride ben oturuyorum, kimseyi almak zorunda değilim” diyebilmektedir. Sorun tam da burada başlar.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız dosyalarda uyuşmazlık, çoğu zaman hukuki kuralın bilinmemesinden değil; sınırlarının yanlış anlaşılmasından doğar. Kiracı gerçekten evi göstermeye tamamen direnirse satış süreci tıkanır. Ev sahibi de bunu tahliye sebebi sanıp yanlış dava açarsa zaman ve masraf kaybı yaşar. Uygulamada görüyoruz ki doğru yol, hakkı abartmadan ve delili baştan oluşturarak ilerlemektir.
Bu yazıda “kiracı evi göstermek zorunda mı” sorusunu Türk Borçlar Kanunu, ceza hukuku sınırları ve Yargıtay uygulaması ışığında açıklayacağım. Ayrıca ev sahibinin habersiz eve girip giremeyeceğini, hangi saatlerin makul kabul edildiğini, kiracı evi göstermezse hangi davanın açılacağını ve İstanbul avukat desteğinin hangi noktada önem kazandığını somut biçimde anlatacağım.
Kiracı evi göstermek zorunda mı? Evet, ama bunun da sınırı vardır
Evet, kiracı kural olarak evi göstermek zorundadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319 uyarınca kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu hüküm, kiracıya aktif bir pazarlama görevi yüklemez; fakat makul gösterimlere katlanma borcu getirir.
Buradaki kritik ifade “zorunlu olduğu ölçüde” kısmıdır. Yani ev sahibi sabah erken saatte, gece geç vakitte, her gün, belirsiz sayıda kişiyle veya kiracının yaşam düzenini bozacak biçimde eve gelme hakkına sahip değildir. Kanun bir denge kurar: mülkiyet hakkı korunur, fakat kiracının konut huzuru da korunur.
Bu nedenle kiracının yükümlülüğü, sınırsız bir teslimiyet değil; makul bir iş birliğidir. Örneğin haftada belirli gün ve saatlerde, önceden haber verilerek yapılan gösterimler çoğu olayda hukuka uygun kabul edilir. Buna karşılık habersiz baskın tarzı ziyaretler, anahtarla içeri girme girişimleri veya kiracıyı psikolojik baskı altına alan davranışlar hukuka uygun değildir.
Ev sahibi istediği zaman evi gösterebilir mi? Hayır, keyfi davranamaz
Hayır, ev sahibi istediği zaman gelemez. Kanundaki denge gereği kiraya veren, gösterim iradesini kullanırken kiracının yararlarını da gözetmek zorundadır. Bu, uygulamada şu anlama gelir: uygun süre önce haber verilmeli, ziyaret makul zaman aralığında planlanmalı ve gösterim kiracının özel yaşamını gereksiz yere ihlal etmemelidir.
Özellikle çalışan kiracılar bakımından hafta içi mesai saatlerinde ısrarlı gösterim talepleri çoğu zaman sorun yaratır. Aynı şekilde küçük çocuk bulunan, yaşlı veya hasta bireylerin yaşadığı evlerde çok sık ziyaret talebi hakkın kötüye kullanılması tartışmasını doğurabilir. TBK m. 2’deki dürüstlük kuralı da burada devreye girer. Hakkın kullanılması meşru olabilir; fakat kullanılış tarzı ölçüsüz olursa uyuşmazlık ev sahibinin aleyhine dönebilir.
Yargıtay 6. HD, 2015/9795 E., 2016/4611 K. sayılı 13.06.2016 tarihli kararında, kiralananın gösterilmesine izin verilecekse bunun süre ile sınırlı, somut koşullara uygun ve kiracının iş ve beşeri ilişkileri gözetilerek belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu kararın özü şudur: ev sahibine açık çek verilmez; mahkeme ölçülü bir takvim kurar.
Kiracı hiç göstermem diyebilir mi? Hayır, mutlak ret çoğu zaman hukuka aykırıdır
Hayır, kiracı “ben hiçbir koşulda göstermem” diyerek mutlak ret tavrı alamaz. Çünkü TBK m. 319 kiracıya katlanma yükümlülüğü yüklemektedir. Satış gerçekse ve gösterim talebi makulse, kiracının tamamen kapıyı kapatması hukuki koruma görmez.
Ancak kiracının her ret cevabı da haksız değildir. Örneğin ev sahibi önceden haber vermeden kapıya dayanıyorsa, sürekli farklı kişilerle geliyorsa, fotoğraf ve video çekilmesine zorluyorsa veya kiracının mahrem alanlarını kontrolsüz biçimde açtırmak istiyorsa kiracı buna itiraz edebilir. Burada fark şudur: kiracı makul gösterime değil, ölçüsüz kullanıma karşı çıkabilir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız olaylarda taraflar yazılı bir gösterim takvimi yapmadığı için gerilim büyüyor. Oysa basit bir mesajlaşma, noter ihtarı veya e-posta kaydıyla hangi gün ve saatte gösterim yapılacağı netleştirilirse uyuşmazlıkların önemli bölümü dava aşamasına gelmeden çözülebilir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteği bu noktada süreci yumuşatır; çünkü ilk adım yanlış atılırsa sonradan telafi zorlaşır.
Ev sahibi habersiz eve girebilir mi? Hayır, bu ciddi hukuki risk yaratır
Hayır, ev sahibi habersiz veya rızasız biçimde eve giremez. Kira ilişkisi devam ettiği sürece kiralananın fiili kullanım ve zilyetlik alanı kiracıdadır. Mülkiyet ev sahibinde olsa bile, konut düzeni kiracının korunmuş alanıdır. Bu nedenle “ev benim, anahtar da bende” düşüncesi hukuken güvenli değildir.
Rızasız girişin sadece medeni hukuk değil, ceza hukuku boyutu da vardır. TCK m. 116’da konut dokunulmazlığının ihlali suçu düzenlenmiştir. Olayın özelliklerine göre ev sahibinin kiracının rızası dışında eve girmesi veya girmeye teşebbüs etmesi cezai sorumluluk doğurabilir. Bu yüzden uygulamada en büyük hata, dava açmak yerine çilingirle kapı açtırma veya yedek anahtarla eve girme girişimidir.
Uygulamada görüyoruz ki bazı ev sahipleri emlakçıya anahtarı bırakıp kiracı yokken daireyi gezdirmeyi çözüm sanıyor. Bu yol kısa vadede pratik görünse de uzun vadede tazminat, şikayet ve delil tartışmasına neden olabilir. Özellikle kamera kaydı, apartman tanığı, WhatsApp mesajları ve bina görevlisinin beyanı dosyada belirleyici hale gelir.
Kiracı evi göstermezse tahliye olur mu? Kural olarak doğrudan tahliye sebebi değildir
Hayır, kiracının evi göstermemesi tek başına otomatik tahliye sebebi değildir. Bu nokta çok karıştırılır. Ev sahibinin ilk refleksi çoğu zaman tahliye davası açmak olsa da, sırf gösterime direnç nedeniyle açılan tahliye davası çoğu zaman istenen sonucu vermez. Çünkü kanunda tahliye sebepleri sınırlı şekilde düzenlenmiştir ve “evi göstermedi” ifadesi bağımsız bir tahliye başlığı değildir.
Bu nedenle doğru hukuki yol genellikle kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemli dava açmaktır. Görevli mahkeme çoğu durumda HMK m. 4 kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava içinde mahkemeden, taşınmazın belirli gün ve saatlerde alıcılara veya yeni kiracı adaylarına gösterilmesi yönünde karar verilmesi talep edilir.
Yargıtay 13. HD, 2009/11299 E., 2010/1556 K. sayılı 11.02.2010 tarihli kararında, haftanın belirli günlerinde ve belirli saat aralıklarında gösterim yapılmasına ilişkin sınırlı izin modelini uygun bulmuştur. Bu yaklaşım, meselenin tahliyeden çok kullanım dengesinin kurulması olduğunu gösterir.
Ev sahibi dava açarsa mahkeme neye bakar? Evet, somut denge kurulmasına bakar
Mahkeme öncelikle gerçekten bir satış veya sonraki kiralama ihtiyacının bulunup bulunmadığına, kiracının tümden ret tavrı alıp almadığına ve ev sahibinin bildirim yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğine bakar. Delil olarak noter ihtarı, mesaj kayıtları, e-posta, tanık beyanı, ilan kayıtları ve gerektiğinde emlakçı bilgileri değerlendirilir.
Sonrasında hakim, her iki tarafın yararını birlikte gözeten bir takvim oluşturmaya çalışır. Bu takvim genellikle haftanın belli günleri ve belirli saat aralıkları şeklinde belirlenir. Kural olarak sonsuz süreli, her gün geçerli veya çok geniş kapsamlı bir izin verilmez. Yargıtay 6. HD, 2015/9795 E., 2016/4611 K. kararında da vurgulandığı üzere, gösterim süresinin taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, satışın makul süresi ve kiracının yaşam düzeni dikkate alınarak sınırlandırılması gerekir.
Büromuzda sıkça karşılaştığımız bir başka sorun, ev sahibinin “ben iki ay önce sözlü söyledim” savunmasıdır. Mahkeme önünde ispat önemlidir. Bu yüzden yazılı bildirim, mümkünse noter ihtarı, hatta alternatif saat önerilerinin açıkça sunulması oldukça değerlidir. Dava açmadan önce makul çözüm öneren taraf olmak, yargılama psikolojisini de etkiler.
Kiracı hangi durumlarda haklı sayılabilir? Evet, mahremiyet ve ölçülülük korunur
Evet, bazı durumlarda kiracının itirazı haklı kabul edilebilir. Örneğin aynı hafta içinde çok sayıda kontrolsüz ziyaret talebi, önceden haber verilmeden emlakçıyla gelinmesi, video çekimiyle kişisel eşyaların kayıt altına alınması veya hasta, yaşlı, yeni doğum yapmış ya da gece vardiyasında çalışan kiracının özel durumunun tamamen yok sayılması ölçüsüz kabul edilebilir.
Ayrıca kişisel veriler ve özel hayat bakımından da hassasiyet gerekir. Ev içindeki aile fotoğrafları, çocuk odaları, özel belgeler ve kişisel eşya düzeni gelişi güzel görüntülenemez. Gösterim yapılacak diye kiracı teşhir edilemez. Kiraya verenin hakkı, kiracının insan onuru ve özel yaşam alanı ile dengelenmek zorundadır.
Bu yüzden iyi uygulama, sınırlı sayıda kişiyle, önceden teyit edilen saatte, mümkünse kiracının veya yetkilendirdiği kişinin bilgisi dahilinde ve gereksiz kayıt alınmadan gösterim yapılmasıdır. Tarafların bunu yazılı bir protokolle belirlemesi pek çok uyuşmazlığı baştan önler.
Kiracı ve ev sahibi pratikte ne yapmalı? Evet, en güvenli yol yazılı ve ölçülü ilerlemektir
En güvenli yöntem, uyuşmazlığı büyütmeden yazılı bir yol haritası oluşturmaktır. Ev sahibi evi satacaksa veya yeniden kiraya verecekse bunu açıkça bildirmeli; örneğin haftada iki gün, ikişer saatlik zaman penceresi önermelidir. Kiracı da uygun olmadığı saatleri makul gerekçeyle belirtmeli ve alternatif önermelidir.
Eğer taraflardan biri tamamen kilitlenirse noter ihtarı ile pozisyon netleştirilmelidir. İhtarname, daha sonra açılacak davada “önce uzlaşmaya çalıştım” delili olarak önem taşır. Sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde gösterim izni talep edilmesi en isabetli yol olur. İstanbul avukat veya İstanbul gayrimenkul avukatı desteği özellikle delil toplama, ihtar metni, dilekçe kurgusu ve mahkemenin istediği ölçülülük çerçevesinin kurulmasında fark yaratır.
Özetle mesele, ne ev sahibinin sınırsız yetkisi ne de kiracının sınırsız ret hakkıdır. Hukuk iki tarafın da çıkarını dengeler. Doğru strateji, haklı olmayı değil; haklılığı ispatlanabilir hale getirmeyi hedeflemelidir.
Sık sorulan sorulara kısa değil, net cevaplar
Kiracı evi göstermek için ek ücret isteyebilir mi?
Kural olarak hayır. Kanundaki yükümlülük, kiracının satış veya sonraki kiralama için gerekli ölçüde gösterime katlanmasını öngörür. Bu yüzden sırf evi gösterecek diye standart bir “gösterim ücreti” talep edilmesi genel olarak hukuki dayanak bulmaz. Ancak taraflar ayrıca özel bir anlaşma yapmışsa veya olağan dışı masraf doğuran bir organizasyon kurulmuşsa somut olay farklı değerlendirilebilir. Yine de genel uygulama, kiracının bu nedenle tek taraflı ücret dayatamamasıdır.
Ev sahibi anahtarla eve girip emlakçıya gösterebilir mi?
Hayır, bu son derece risklidir. Kiralanan taşınmazın fiili kullanım alanı kiracıya aittir ve ev sahibinin yedek anahtara sahip olması serbest giriş hakkı vermez. Kiracının bilgisi ve rızası olmadan eve girilmesi hem özel hayatın ihlali tartışmasına hem de şartları varsa TCK m. 116 kapsamında cezai sorumluluğa yol açabilir. Uygulamada “sadece alıcıya gösterecektim” savunması çoğu zaman koruma sağlamaz. Güvenli yol, önceden bildirim ve gerekirse mahkeme kararıdır.
Kiracı çalışan biriyse sadece hafta sonu mu gösterim yapılır?
Hayır, otomatik bir kural yoktur; fakat kiracının çalışma düzeni ciddi biçimde dikkate alınır. Mahkeme veya tarafların anlaşması, olayın özelliğine göre hafta içi akşam saatlerini, hafta sonunu ya da her ikisini birlikte belirleyebilir. Esas olan, satış ihtiyacını boşa çıkarmayacak ama kiracıyı da yaşanamaz bir düzene mahkum etmeyecek bir denge kurmaktır. Yargıtay kararlarında da soyut değil, somut yaşam koşullarına göre belirleme yapılması gerektiği öne çıkar.
Kiracı evi göstermedi diye depozitodan kesinti yapılabilir mi?
Doğrudan ve kendiliğinden yapılamaz. Depozito, kira ilişkisinden doğan belirli zarar ve borçların güvence altına alınması için vardır; ev sahibinin tek taraflı değerlendirmesiyle her anlaşmazlık bu fondan mahsup edilemez. Kiracının evi göstermemesi nedeniyle gerçekten ispatlanabilir bir zarar doğmuşsa bunun ayrıca hukuki zeminde ileri sürülmesi gerekir. Aksi halde depozitodan keyfi kesinti yapılması yeni bir uyuşmazlık doğurur ve ev sahibini iade ile faiz riskiyle karşı karşıya bırakabilir.
Gösterim için önce ihtarname çekmek zorunlu mu?
Kanunda her durumda noter ihtarı zorunlu diye yazmaz; ancak ispat bakımından çoğu dosyada çok faydalıdır. Sözlü konuşmalar sonradan inkar edilebilir, mesajlar eksik kalabilir, taraflar saat ve tarih konusunda farklı anlatımlar geliştirebilir. Noter ihtarı, ev sahibinin hangi tarihte, hangi amaçla ve hangi makul saatlerde gösterim istediğini netleştirir. Kiracı açısından da bu ihtara verilecek cevap, iyi niyetli olup olmadığını gösterir. Dava açılacaksa yazılı kayıt neredeyse her zaman avantaj sağlar.
Bu konuda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçin.
Leave A Comment